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(一)、房屋日常管理及维修服务内容及标准
◇服务范围:
1、包括电话机、电脑、打印机、扫(略)
2、包括院内各楼内橱柜、门窗、锁、桌椅、纱门(窗)等日常维修保养。
3、包括、玻璃门窗配件、涉及房屋的各类维修(门、窗、洗手间、供水终端设施、楼梯、房屋地面、墙壁、吊顶、漏水等零星维修,除特殊材料外)、场地、步道、路面、侧石、井盖等维修(略)道等设施设备的上漆保养工作。
◇服务方案:
◇服务质量标准:
(1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。
(2)玻璃无破裂,五金配件完好,门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换,不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。
(3)粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺,吊顶无污(水)渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。
(4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通;雨前及时巡查,排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。
(5)发现屋面或其他(略),隔热板有断裂、缺损的,屋面、墙面有渗漏的,应在3个工作日内安排专项修理。
(6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务,一般维修任务确保不超过24小时,确保家具、设备维修合格率达到100%。
◇职责分工
1) 各物业项目经理/管理员负责房屋、家具的日常检查和现场勘验,并根据勘验结果提出维护修缮方案,报工程部审批;
2) 工程部负责房(略)
3) 各物业管理处负责公共部位房屋、家具修缮施工现场的监督检查;大型的维护修缮由工程部派员支持;
4) 工程部负责组织房屋、家具修缮施工的验收。
◇房屋日常问题的检查
1)物业管理处负责房屋建筑的日常检查工作,发现异常(略)
2)业主反映、投诉房屋问题时,应记录于《管理处工作记录》;
3)房屋问题的现场勘验检查发现或业主反映房屋建筑问题时,物业项目部应(略),察看后分析原因,分清责任。
◇房屋日常问题的处理
1、修门窗
1)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;
2)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;
3)更换破(略)。
2、换锁
拆下坏锁后先检查是体处坏,如能(略),无法修理好的可通知用户更换新锁。
3、非一般性的维修公共部位的房屋问题,物业项目部应提出处理方案,报工程部审批,对于需由业主(略)
◇房屋问题处(略)
1)工程部应对物业项目部提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核,并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮;
2)对委托维护修缮的专业公司应进行评审,评审按《(略)。
◇房屋主体(略)
1) 各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1~2次检查,并记录在《管理处工作记录》,必要时可另行制作表单记录;
2)物业管(略)。检查中发现的问题应及时纠正,对不纠正的应(略),并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位,《工作联系单》由物业管理处填写,工程部经理签发;
◇ 各类家电、家具随坏随修,一般(略),如一时无法修复交由专业公司修理并必要时提供备用设备。
◇验收
1)施工结束后,物业管理处应(略),由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收;
2)对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改,整改结束后应再次组织验收直至全部合格。
(二)共用设备管理与及维修养护内容及标准
1、服务内容:负责办公楼(区)给排水系统、供电系统、空调系统、消防监控系统等设施设备的日常养护维修和电梯运行维护,做好办公区域的日常养护维修。
2、服务质量标准
(1)定期对给排水系统进行维护保养,无跑、冒、滴、漏现象,保证(略)。
(2)定期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁,并做好记录,确保高(低)压变(配)电柜(略),各类(略),应急供电系统运行正常。
(3)定期对空调系统进行检查、维护、清洁,测试运(略),记录运行参数,分析运行记录,确保空调系统正常运行。
(4)定期对(略),确保运行无故障。
(5)电梯应由专业资质维修保养单位至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查,经有资质(略),在《安全使(略),由专业人员对电梯保养进行监督,对电梯运行进行(略),专业维修人员应在30分钟内到达现场进行抢修和处理。
(6)确保办公楼(区)房屋原有完好等级和正常使用,发现有缺损的应在规定时间内安排修理,及时完成各项零星维修任务,一般维修任务确保不超过24小时,确保零修合格率达到100%。
(三)供电设备设施管理维护内容及标准
◇服务内容: 对区域内的电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉、等低压用电设施进行日常管理和维护、维修,保持设施正常运行。
◇服务质量标准:
(1)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理和维护修理。
(2)保证整个大楼的供电安全。
(3)应急供电系统运行正常。
(4)通过有效的管理措施及技术措施,积极开展节能管理工作。
◇照明系统管理方案
(1)制定年度、月份保养计划。
(2)经常检查大楼区域内所有照明系统的情况。
(3)以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和维修。
(4)每月进行一次全面大检查,保证区域内照明正常运转。
(5)对园区路灯进行间隔式开启,注意节约能源。
(6)冬夏季节注(略)。
(7)制定安全使用规范和应急维修计划。
(四)给排水设备(设施)日常运行维护管理内容及标准
◇服务内容:对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施,如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修,保持正常运行。
◇服务质量标准:
(1) 每半年对给排水系统进行维护、润滑。
(2) 用户末端的(略)。
(3) 每季对楼宇排(略),每半年对水泵、管道进行防锈处理。
(4)每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。
(5)每年至少清理污水化粪池一次,确保排水微量元素等达标。
◇给排水系统日常维保方案:
(1)每月对给、排、污水系统分别按照各操作规程进行操作,保证设备正常运行,运行情况每小时一次记录在工作日志上:
(2)对所有泵(给水泵、排(略))每小时一次进行巡检,检查工作(略)上,发现问题及进处理,及进汇报。
(3)每日巡查所有生活水箱,每季度对生活水箱进行清洗消毒,使水箱出水,水质经卫生防疫部门检查化验达到国家卫生防疫要求,并建立完整的水(略)
(4)按照各种泵及所属设备的具体情况定期进行检查,并做好记录,主要目的是检查这些设备的化程序和性能状况,查明设备缺陷和隐患,为设备维护保(略)。
(5)针对每种设备的运行情况制度定期保养计划(月、季、半年、年)更换(略),事后维修计划,维修设计计划,并保证实施。
(五)空调维护和管理内容及标准
1、定期对空调系统、电梯、暖风机、吊(电)扇等其他各类型电器设备进行检修、保养、清洁(包括空调过滤网、外机散热片等),保证常规维修及正常使用。
2、保障空调6月至9月的制冷维修,保障11月至次年3月的换热维修;四月室内机检修、调试;十月保养全部制冷设备;
3、空调系统出现故障的应进行现场抢险及配合专用技工人员的应急措施和故障应急处理方案;维修及时率100%;空调维修:供应商需在12小时内联系专业维修人员上门服务,2-3个工作日内保证采购人空调正常运转。
(六)消防、监控设施维护内容及标准
(1)消防、监控中心的设置及运作
设置集中的智能(略),遣专人实施2(略),当班人员负责全区域运行状况的(略)值班联络各种支持和资源,完成项目正常运行或应急状态下的协调、调度功能。
1)智能监控中心实行24小时值班制,在任何情况下坚守岗位、履行总值班职能。
(七)电梯系统维护保养内容及标准
(1)服务内容:(略)
(2)服务(略):
1)保证电梯的24小时正常运转使用。
2)每月2次由(略),每次间(略),按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各(略)
3)临时故障紧急修理,接通知后30分钟内到现场检修
(八)物业区域内保安管理内容及标准
1、门卫保安管理
◇来人登记方案:
(1)对外来人员,指非(略)(职工亲友及各类访客,装修(略),员工亲友等)一律实行进、出示身份证件查验、登记;
(2)必须登记有效证件,特指没有过期的身份证、暂住证、驾驶证、回乡证等;
(3)严格遵守所在业主单位各项规章制度。文明礼貌,仪表端庄,态度和蔼,坚持原则,保守秘密。
(4)负责物业服务区域大门安保工作(保证大门(略))。来访人员,问明情由,该接待室接待的送达接待人员;该传达室接待的,认真仔细全面登(略),护送到部门责任人,并登记签名
(5)一切(略),交给接待室(略).
(6)合作单位或职工家属朋友有来访人员进入大院,经登(略),严密观注,防止(略)。
(7)对外来辆进行行织驶证登记,发放临时出入证的办法,控制来辆流量,对出区(略),本单位(略)。重点时间和单位还应对来访车辆进行有无带违禁或危化品进行安全检查。
(8)若遇采购方或(略)界人士来大楼,应立即起立敬礼,以示欢迎,并热情回答客人的询问。等客人走了之后,将参观客人人数、单位、职务等情况记录清楚备查;
(9)当外(略),保安员应及时核准并做好离开时间的登记工作。
(10)提高警惕,严密注视进出大楼的各类人员,特别是外来人员,如有怀疑立即通知巡逻岗保安员和班长并做好值班记录。如发生违法犯罪行为立即控制后报警。
标项一
(一)清卫保洁
1.服务内容:包括室内外公共区域的保洁、清洁、消毒、杀虫、灭鼠、垃圾清运、外墙清洗、打蜡、水池化粪池清洗、管道窰井疏通等。负责办公楼内楼梯、大厅、走廊(略)和办公楼室外广场、道路、停车场(库)、“门(略),以及垃圾、废弃物清理、消毒灭害等。
(二)安保消控管理
1.服务内容:包括接待、门卫、收发、保安管理、管理服务标识设置与维护、车辆行驶、停放管理及其他秩序维护等。负责办公楼(区)门卫管理、巡逻检查,处理治安及其他突发事件,维护公共秩序;负责内部机动车(略)
(三)绿化养护
1.服务内容:包括室内外公共区域绿化养护、绿色租摆等。负责办公楼(区)树木、花草(略),以及办公楼(区)门厅等公共区域花木摆放养护和管理等。
(四)工程设备维护
1.服务内容:负责办公楼(区)给排水系统(包括供、排水系统维护保养及零星维修,锅炉、水箱、管道、管件、相关专业工具等维护保养维修等)、供电系统(包括供电、照明、信息网络、电话、广播、有线电视等线路维护维修,仪表开关、灯具更换,供配电等系统年检等)、空调系统(包括空调、新风、除尘等空(略))、消防监控(包括监控、安保系统设备维护保养和零星维修,锅炉、水箱、管道、管件、阀门、相关专业工具等维护保养维修等)系统等设施设备的日常养护维修和电梯运行维护,做好办公房屋的日常养护维修(包括房屋地墙顶面、家具、家电、门窗检查维护与零星维修,电梯检测、维护保养、零星维修,自动化系统年检及零部件更换,卫星电视系统年检、维护等)。
标项二 清卫保洁
1.服务内容:包括室内外公共区域的保洁、清洁、消毒、杀虫、灭鼠、垃圾清运、外墙清洗、打蜡、水池化粪池清洗、管道窰井疏通等。负责办公楼内楼梯、大厅、走廊、电梯间、卫生间、茶水间、公共活动场所,和办公楼室外广场、道路、停车场(库)、“门前三包”等公共区域的清卫保洁,以及垃圾、废弃物清理、消毒灭害等。
标项三 绿化养护
1.服务内容:包括室内外公共区域绿化养护、绿色租摆等。负责办公楼(区)树木、花草、绿(略),以及办公楼(区)门厅等公共区域花木摆放养护和管理等。
标项四 保安服务
保安服务公司根据保安服务合同,派出保安员为客户单位提供的门卫、巡逻、守护、押运、随身护卫、安全检查以及安全技术防范、安全风险评估等服务;具有保安服务许可证。
1.服务内容:包括接待、门卫、收发、保安管理、管理服务标识设置与维护、车辆行驶、停放管理及其他秩序维护等。负责办公楼(区)门卫管理、巡逻检查,处理治安及其他突发事件,维护公共秩序;负责内部机动车和非机动车停放管理;负责消控、监控设施设备运行管理等。
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