广州中国科学院工业技术研究院物业管理服务定点议价采购公告

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广州中国科学院工业技术研究院物业管理服务定点议价采购公告

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2021年09月13日

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****采用定点采购议价方式实施本次采购。

一、项目信息

（一）项目名称：****物业管理服务定点采购

（二）项目编号：****

（三）预算金额：1,792,000.00

（四）采购需求：

编号服务描述需求描述数量计量单位

采购需求一、物业概况（一）基本情况： ****二期（A-8、A-9）两栋建筑位于**市**区海滨路1121号园区内，建筑总面积34870平方米。A-8栋地上十三层、地下一层，A-9栋地上四层，无地下层。（二）重要机电设备设施 1、电梯：（1）A-8栋奥的斯电梯4台，其中客梯3台，载重量1000kg/台，货梯1台，载重量1600kg/台；（2）A-9栋奥的斯电梯3台，其中客梯2台，载重量1000kg/台，货梯1台，载重量2000kg/台。 2、消防设备设施（1）消防喷淋泵2台；（2）消火栓水泵2台；（3）消防恒压水泵4台；（4）消防水池1座，容积972立方；（5）高位消防水箱（不锈钢装配式）1个，容积36立方；（6）火灾报警控制器（联动型）【**市泛海三江电子】 1套；（7）消防应急备用柴油发电机组1台，容量500KVA。 3、供配电设备（1）干式变压器3台，容量1600KVA/台。其中：A-8栋2台（负一层变压器室），A-9栋1台（一层变压器室）；（2）高压配电柜4面，其中A-8栋负一层高压电房 4 面；（3）低压配电柜27面，其中A-8栋16面（负一层低压配电房），A-9栋 11面（一层低压配电房）。 4、A-8栋中央空调设备设施（1）美的离心式水冷机组2台，制冷量1406KW/台，制冷消耗总功率239.7KW/台；（2）中央空调冷冻水循环泵3台，功率45KW/台；（3）中央空调冷却水循环泵3台，功率45KW/台；（4）中央空调冷却水塔，风机2台，风机功率22KW/台；（5）中央空调系统电源控制柜6面。 5、A-9栋中央空调设备设施（1）板管蒸发冷却式涡旋冷水机组4台（屋面），制冷量252KW/台，功率55KW/台；（2）空调电源控制柜4面（屋面东南角）。 6、生活给水设备设施（1）生活水泵3台；（2）不锈钢生活水池1座，容积75立方；（3）生活水泵电源控制柜1套。 7、化粪池2个，容积16立方/个。其中A-8栋西南角，A-9栋东北角。 8、地下停车场1个，停车位51个。第一阶段 (A-8、A-9）装修期间物业管理与服务一、物业管理与服务（一）人员、机动车辆出入管理二期西侧临时出入口设置门岗，查验二期装修施工人员、以及与二期装修施工相关机动车辆临时出入证，凭证准入、放行和登记。阻止社会闲杂人员和机动车辆进入装修施工现场。做好二期（A-8、A-9）装修期间疫情管控，对所有需进入二期场地人员进行体温检测、健康码查核、近14天活动轨迹信息以及疫苗接种、核酸检测等信息录入。装修材料入园前停车安检，涉及专车运输或运输装修材料中夹带易燃、易爆危险品的，凭有效准入证明文件通行。剩余装修材料驶出、建筑垃圾清运在离园前予以检查，对有携带贵重物品、办公电器、电动、气动和液压工具、批量五金材料、线缆等离园凭有效货物放行条放行。（二）现场安全巡查管理安排保安人员每2小时对（A-8、A-9）施工现场巡查一次，主要检查有未经申请许可擅自动用消防水源和灭火器材，检查有无未经申请批准擅自动用明火做业并及时制止违章作业和不文明施工行为，****园区消防安全和社会治安安全。安排物业工程（电工）人员不定期对（A-8、A-9）施工现场进行巡检，主要检查和监督施工人员严格按照装修施工图纸施工，不得破坏建筑结构，不得违章作业，严禁私拉乱接电源、水源，确保二期建筑结构、用电、用水安全。（三）消防控制室值班管理二期（A-8、A-9）栋消防控制室消防报警信号****控制中心，为确保二期装修期间消防安全，二期消防控制室需配备专职消防值班人员，处理消防报警工作。二、物业管理与服务人员配置（一）项目负责人1人（二）保安员19人，其中：保安部主管1人，保安领班2人，保安员13人，消防控制室值班员3人。（三）工程人员3个，其中：工程主管1人，水、电工2人。三、（A-8、A-9）栋装修阶段物业管理与服务周期二期（A-8、A-9栋）装修阶段物业管理与服务周期自2021年9月13日-2022年1月12日，共计4个月。第二阶段二期（A-8、A-9）正式投入使用后物业管理与服务一、园区物业服务总体要求（一）物业管理和服务内容主要包括： 1、园区消防设备设施、消防灭火器材、消防救援工具等日常维护，现场防火安全巡查，消防通道、防烟楼梯间管控，消防控制室值班，配合和协助消防维护保养单位做好一月一次的消防系统维护保养以及突发故障抢修。 2、加强园区工作人员、机动车与非机动车辆出入管理，按照人行通道、机动车道分道通行，指引机动车****园区后有序停放。 3、密切关注**气象，掌握汛期天气动态，发布最新气象信息，采取有效得力措施，做好汛期预防和抢险。 4、落实疫情防控政策，严格执行疫情防控管理，做到入园体温检测、健康码查验、近14天活动轨迹信息录入等管理措施步步到位。 5、加强安全防范，杜绝市场营销和社会闲杂人员及其车****园区，扰乱园区安全秩序。 6、做好园区高压电房值班和日常室内外照明、低压线路、空调故障、供水管道、末端用水器具以及办公桌椅维修。确保园区供电、用电质量达标，全年供用电零故障。 7、配合、协助和督促机电设备维保单位做好乘客与载货电梯、变压器和高调低配电柜、消防报警控制器（联动型）及附属设备，中央空调冷水机组及附属水泵等设备例行维护保养。 8、做好生活水池一年一次的清洗、消毒、杀菌，保障生活饭用水干净、卫生、达标。 9、做好园区室内外环境保洁，墙面无灰尘、地面无污渍、桌面无污垢、卫生间无异味、会议室无霉味，达到窗明几净、环境舒适。 10、会议室影音设备管理、维护常态化，会议室预订和使用登记台帐建立，会议室空调送风量、温湿度适宜，风机无异响，照明灯具无损坏，窗帘整洁、干净，窗户、门洞、天花构件无蜘蛛网。桌椅摆放整齐、无脏乱、无破损。保障会议会务所需。 11、室外绿化除草、施肥、浇灌和防治病虫害。达到绿化覆盖率100%、成活率100%。 12、一年一次化粪池清掏、清运，户外雨水管道、排污管道、沙井等淤泥清理。二、具体措施（一）安全防范 1、****园区内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。 2、组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,****园区的安全、有序。 3、对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度，遇到突发情****派出所。 4、控制办公及公共场所噪音，制止喧闹现象，杜绝社会闲杂人员及其车辆进入在公休或长假期间，****园区人员的询问登记。 5、加强安全防范管理，外来人员未经批准，****园区内拍照、摄像。 6、加强对突发事件应急处理措施，一旦发现事件苗头立即向**工研院安全管理人员报告防止事态升级扩大。（二）消防管理 ****园区二期建筑物内的全部消防设备设施的使用和管理，日常防火巡查，消防控制室值班，****消防队。制定符合**工研院实际的消防应急预案，做好一年两次的消防专业知识培训和实际操作演练。 1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，****消防队，确立消防安全管理人、联络员和网络员； 2、****消防队员技能培训，熟练和掌握消防报警处置、会使用灭火器和防毒面具、会初期消防火灾扑救、会现场疏散救援； 3、按照《消防安全重点单位消防安全管理规范》（文号：DBJ440100/T210-2015）要求，落实消防总控制室实行每天24小时专人值班制度，值班人员须持证上岗。每班不应少于2人，总人数不得少于6人。 4、****机关在对消防总控制室值班情况进行抽查和不定期检查时，发现在岗值班人员与持“建（构）筑物消防员资格证”不相符，或未按《规范》要求配足值班人员等违规行为，**工研院有权作如下处理： 1）在抽查或不定期检查时，第一次发现中标人有违规行为的，由采购人向中标人提出书面整改通知书，责令限期整改； 2）在抽查或不定期检查时，第二次再发现中标人有违规行为的，采购人向中标人发函给予书面警告，并责令限期整改； 3）在抽查或不定期检查时，中标人违规行为累计达到三次的，采购人直接与中标人解除物业管理服务合同。由此造成的一切后果和损失，由中标人负责承担。 5、义务消防队在发生消防事故时，需在2分钟内集合完毕到达事故现场，进行有组织的扑救。 6、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改消防隐患。特别是施工现场、储存仓库进行重点防范和安全监管。保持消防通道、公共走廊、防烟楼梯和安全出口畅通。 7、按照“一线三排”安全管理机制，重大节日前开展消防安全隐患排查，科学排序，有效排除。 8、每年开展不少于2次的消防知识培训、宣传和实际操作演练，充分利用安全生产月和“119”消防宣传月以悬挂横幅、张贴海报、电视轮播等方式大力开展全民消防宣传教育。 ****园区交通、车辆、停车场管理 1、****园区二期实际的机动和非机动车辆出入和停放管理制度； 2、****园区内车辆限速、禁鸣标志，制作停车须知、停车指引、停车场、地下停车场出口入口标志牌； 3、设置机动、非机动车辆及人行通道，实行车辆、行人分道通行。实现园区文明交通、安全交通； 4、利用园区一期机动车辆出入证模板，制作尺寸统一、色彩统一、文案统一、****园区专属机动车辆出入通行证，实行一车一证，凭证入园； 5、进入二期场地的机动与非机动车辆做到分道通行、分区停泊、引导停放、出入有序； 6、建立外来机动车辆入园时间、事由、被访人姓名、被访人所属单位、联系方式、车主姓名、合法有效证件及号码、联系方式、疫情防控（体温、粤康码或穗康码、近14天活动轨迹）及离园时间等信息台帐，指引外来机动车辆进入临时停放场停放。（四）清洁管理 1、****园区****办公室、实验室、功能厅、会议室、公共通道、公共区域、停车场、大堂、门窗、内广场、道路、绿化带、**等。所有办公室内保洁工作必须安排在非办公时间进行（特殊部门除外）； 2、房屋立面、公共楼梯、****广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象； 3、中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督； 4、中标人需负责垃圾的收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清（垃圾清运费包在投标总价中）； 5、定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑，做到无滋生源（除“四害”费用包在投标总报价中）； 6、建筑物自来水水池定期清洗、消毒（变频供水每年1次），供水符合卫生标准，无二次污染。7、****园区内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池（化粪池清理费用包在投标总报价中，由中标人支付）； 8、****办公室）清洁工作要求：（1）每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。（2）清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸箩洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。 9、遇大型活动，须按采购人要求及时做好活动前与活动后的活动场地清扫保洁； 10、其它与清洁卫生有关的事项。（六）绿化管理 1、绿化带日常管理（1）草坪和地被管理 ①草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。 ②据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草2次，非生长季节每两个月除杂草1次，要求连根系清除。（2）绿篱和灌木养护管理 ①保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常； ②除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型12次（含）以上； ③施肥：每年松土施复**4次，结合雨天进行，以撒施为主； ④补植：维修项目、自然灾害等原因造成的缺株、绿篱断层，须及时补植； ⑤淋水：每年不少于180次（含）以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。（3）乔木养护管理 ①要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无病虫害，及时喷杀虫剂，防止蚜虫等病虫。 ②修剪：每年修剪1－2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，无枯枝，以增强园林美化效果。不定期、不定时对主干剥芽，减少树冠生长。 ③施肥增加养份、改良土壤、增强树势。 ④补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。 ⑤每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。 ⑥管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。（七）物业设施、机电设备的使用、管理和维护 1、中标人要有熟练、专职的工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行维修、养护，所有工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，配电房需24小时有人员值班； 2、中标人需对所有的机电设备设施负责日常运行和管理； 3、对消防设备设施物业服务人员要做到人人懂消防知识，人人会操作技能，杜绝火灾事故； 4、****园区设施设备项目中需要储备一定量的耗材品，能在采购人提出更换要求1天时间内响应并更换到位。更换在日常使用中的正常消耗的耗材品，不属于中标人人为事故破坏条件下，单价耗材品费用在人民币壹佰伍拾元以内（含壹佰伍拾元）的（包括：灯泡、日光管、末端电源开关、水龙头、办公室门锁、消防防火门拉手和配件以及其它维修辅助材料如电工胶布、保险丝、水阀等）由中标人负责承担。超出壹佰伍拾元的单项耗材品费用及元器件费用需报采购人审批后再由中标人负责更换，费用由采购人另外支付； 5、中标人需负责办公家具的日常养护和小修； 6、其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。（八）公共设施维护和管理 1、建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）； 2、室外排污、排雨水管道维护； 3、市政设施、沙井、雨水井、污水井；三、物业服务质量指标要求 ****园区物业管理服务标准：参照省、市、区对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，****公司自身的管理服务水平，按物业管理示范标准执行和改善，具体指标包括但不限于以下内容： 1、本项目建筑物完好率100％； 2、实行维修服务回访制度，回访率达到100%； 3、清洁、保洁满意率达100%； 4、道路、停车场、路灯等设备使用完好率达99%以上，车辆被盗率0％； 5、化粪池、雨水井、污水井完好率达100%； 6、排水管、明暗沟等给排水系统完好率达100%； 7、公共设施、休息设施维护及完好率98%以上； 8、杜绝火灾责任事故，火灾发生率0％； 9、治安案件的发生率为0%； 10、违章发生率1％以下，违章处理率100%； 11、一般设备完好率98％以上； 12、管理人员培训合格率100%； 13、采购人对物业管理满意率达到98%以上； 14、有效投诉率2%以下，有效投诉处理率达到100%； 15、服务及时率99％以上。四、服务人员的配备。服务人员的最低人数要求不能低于38人员配置要求如下： ****管理部3人：项目负责人1人、综合管理员1人、客服服务员1人；（二）清洁绿化部13人，含清洁主管：1人、清洁工10人、绿化工2人；（三）保安员18人：含保安主管1、保安班长2人、大门岗保安员3人、巡逻岗保安员6人、监控岗保安员6人；（四）工程人员共4人；其中工程主管兼值班人员1人、水电工：3人。五、服务期限、付款方式（一）服务期限：签订合同期2022年1月13日至2023年1月12日止（1年）。（二）支付办法：服务费按月结算，采购人于每月5日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理支付手续，向中标人支付上月服务费，如中标人提供服务不足一个月时按日计算。中标人须在采购人办理支付手续前3个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。六、其它（一）采购人免费提供管理用房约50㎡给中标人使用，中标人要列明管理用房分配方案并报采购人审批。（二）物业办公用房的水、电消耗费用由采购人支付。（三）****园区范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。（四）中标人全部工作人员应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目工作人员，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行。七、特殊说明（一）本项目物业服务项目经理要本科或以上学历，具有相关物业项目管理经验；熟悉物业服务的整个流程，具有专业的安保、保洁管理方面的管理知识及经验，懂得相应的急救知识，并受过专业的培训，持有相关的证书或职业资格证，具有与人力**管理或物业管理相关的中级职称者优先，能够全面掌控项目管理。（需提供学历、经验或任职证明文件，中标后提交中标后提交原件备查）。提供证明材料的扫描件须加盖公章，原件备查。（二）综合管理员；全日制本科或以上学历，熟悉物业服务的整个流程，具有专业的安保等方面的管理知识及经验，并受过专业的安保培训，持有相关的职业资格证，具有与人力**管理相关的中级职称、获得政府部门颁发的相关荣誉证书者较优，能够较好的协助项目经理做好本项目的各项工作。（需提供以上要求的相关证书扫描件）（三）本项目保安主管；大专或以上学历，具有相关管理经验；熟悉安保服务的整个流程，具有专业的安保管理知识及经验，受过专业的培训，持有相关的职业资格证，同时要求熟悉消防控制室值班操作的整个流程，持有建（构）筑物消防员证，以保证本项目安保管理的服务质量。（需提供以上要求的相关证书复印件）（四）本项目工程主管应具备大专或以上学历，具有相关管理经验熟悉工程服务的整个流程，具有专业的技能知识并能够熟悉操作相关设备设施，受过专业的培训，持有相关的证书上岗（如中级或以上工程师资格证），保证各项设备设施的正常运转。（需提供以上要求的相关证书复印件）（五）本项目保洁主管大专或以上学历，具有相关管理经验。熟悉清洁服务的整个流程，具备丰富的清洁绿化经验及技术，并受过专业的培训，持相关的证书，保证本项目清洁服务管理的服务质量。（需提供以上要求的相关证书复印件）（六）本项目不能转包。（七）中标人不得对物业的设施及布置作变更。（八）中标人现场物业服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足采购人的需求。（九）物业服务工作人员，须全部持有相应职位的资格上岗证；保******部门颁发的《保安员证》。（十）中标人的全部工作****市政府用工标准要求，全部人员必须按规定购买相应的社会保险金。（十一）中标人的工作人员须遵守采购人的有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权拒绝中标人违规工作人员在此工作。（十二）双方根据招标文件中采购需求及中标人的投标文件的内容拟定物业服务合同附件条款。

项

（五）议价发起时间：2021年09月13日

二、供应商报价须知

（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。

（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。

三、定点议价规则

（一）报价规则。

（1）供应商的报价应是总价。

（2）供应商的报价不得高于最高限价。

（二）成交规则、终止规则。

（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。

（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。