为规范**市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金用于工程建设，防范房地产市场风险，维护商品房交易双方合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民**国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《关于进一步加强房地产市场管理规范商品房预售资金监管工作的通知》（曲建字〔2022〕14号）等有关法律法规政策规定，结合**市实际，****牵头草拟了《**市**商品房预售资金监管实施办法（征求意见稿）》，现予以公示，广泛征求公众意见。

一、征求意见时间

2023年9月8日—2023年9月15日

二、意见收集方式

若对《实施办法》有异议或认为需补充完善的，请在征求意见期限内，以书面形式提出。

联系地址：****房地产管理股210室（**市向**街幸福城C区）

联系人：解启通

联系电话：0874—****886，传真：0874—****544。

特此公示。

****

2023年9月8日

**市**商品房预售资金监管实施办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条为规范**市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金用于工程建设，防范房地产市场风险，维护商品房交易双方合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民**国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《关于进一步加强房地产市场管理规范商品房预售资金监管工作的通知》（曲建字〔2022〕14号）等有关法律法规政策规定，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条凡在**市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金监管账户的设立，预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。

本办法所称预售资金，是指预售人依法将其开发建设的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同（以下简称“预售合同”）约定支付的全部购房款项，含定金、首付款、分期付款、一次性付款、住房公积金贷款、商业贷款和其他形式的购房款等。

本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》，进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条本市商品房预售资****政府监管、多方监督、专户储存、专款专用、保障建设的原则。

第四条预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至该项目办理不动产权初始登记终止。

第二章 监管银行及账户设立

第五条********银行宣****银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定3****银行作为商****银行（以下简称“监管银行”），提供相应的金融服务，配合开展预售资金监管业务。监管银行原则上由****、****银行**市支行根据工作中的监管能力、服务水平等因素定期进行研判是否进行更换。

监管银行应使用预售资金监管系统进行预售资金监管，实现商品房购销合同网签备案、监管账户资金、购房贷款等信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。

第六条预售人申请商品房预售许可前，****银行开立监管账户，签订《商品房预售资金监管协议》，按照一个房地产开发****银行，一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）。

监管****银行等非柜面业务。

第七条预售人应当通过预售资金监管系统申请开设监管账户，上传开户资料的电子文档，并向监管部门提交以下材料：

（一）预售资金监管账户开户申请表；

（二）商品房预售许可证办理资料复印件；

（三）施工形象进度计划；

（四）其他监管部门要求提交的资料。

监管部门对预售人提供的材料进行审查，所有提交的复印件应提供原件核查。材料齐全、符合条件的，即时出具监管账户开户通知单后，预售人凭****银行开立监管账户；不符合条件的，退回补正。

第八条预售人应与监理单位、监管银行三方签订商品房预售资金监管协议，明确三方的权利、责任和义务。预售资金监管协议示范文本由****、****银行**市支行共同制定。

第九条预售人在申请办理商品房预售许可证时，应在商品房预售方案中注明监管账户，并提交预售资金监管协议。未按规定提供预售资金监管协议的，不予核发《商品房预售许可证》；未按规定开设预售资金监管账户的，不予办理商品房购销合同网签备案等相关事宜。

第十条监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息自动带入商品房购销合同，作为合同的固定条款。预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人，****银行、监管账户、购房贷款机构，以及****监督举报电话在商品房销售场所显著位置公示。

第十一条预售资金监管过程中，监管账户原则上不得变更。****银行监管资格被暂停或取消的，预售人可申请变更监管账户，并提报以下资料：

（一）预售资金监管账户变更申请表；

（二）新签订的监管协议；

（三）新监管账户开户证明、印鉴卡片。

第十二条监管账户变更后，预售人、****银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时向全部预购人和购房贷款机构账户变更情况。变更期间，暂停办理预售资金拨付手续和商品房购销合同网签备案手续。

第三章 预售资金收存

第十三条预售人与预购人通过商品房网签备案系统签订商品房购销合同，按照合同约定的付款方式，预售人向预购人出具在预售资金监管系统中打印的《商品房预售资金监管缴款通知单》（以下简称“缴款通知单”），预购人凭缴款通知单，通过银行网点柜台或商品房预售资金监管专用POS机等方式将定金、首付款（含贷款和分期付款）或一次性付款直接存入监管账户。预售人不得自行收取预售资金。

第十四条预售资金存入监管账户后，预售人应通过资金监管系统核实交款信息，****银行。监管银行确认预售资金存入后，应在商品房预售资金监管系统确认交款信息。系统确认首付款或一次性付款足额到账后方可进行商品房购销合同网签备案。

第十五条预售人与购房贷****银行和住房公积金管理机构）签订贷款**协议，应在协议中约定将贷款全部直接划入监管账户。

预购人与贷款机构签订购房贷款合同，应****银行、监管账户，并约定将贷款全部直接划入监管账户。

第十六条预购人采用商业贷款或公积金贷款的，贷款应当在商品房购销合同网签备案后30日内存入监管账户。

预购人采用分期付款的，分期付款期限跨度一般不得超过60日，若期限跨度超过60日的，预售人应当协助预购人在商品房购销合同网签备案后90日内将剩余款项存入监管账户。

逾期未存入监管账户的，商品房网签备案系统将关闭该项目商品房购销合同网签备案功能。

第十七条监管账户出现不明资金入账的，监管银行应配合预售人及时查实、确认。应进入监管账户的资金，****银行配合预售人将入账资金关联至对应的房屋信息；不应进入监管账户的资金，由预售人向监管部门申请，经****银行退回。

第四章 预售资金使用和退还

第十八条商品房预售项目的预售资金应当全部存入监管账户，****银行按照签订的商品房预售资金监管协议进行监管。监管账户资金应当专款专用，必须用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、****银行贷款；房地产开发企业可在预售资金中提取5%，用于办公和管理支出；同一房地产开发企业有多个项目的，必须按项目分账管理，不得在项目间调度使用监管账户资金；****公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调；在商品房项目完成不动产权初始登记前，监管银行不得擅自扣划。

第十九条商品房预售资金实行分阶段、按比例动态监管。由监管部门根据项目前期建设已投入资金、项目建设完成需投入资金、监管账户剩余项目预售资金及项目剩余物业货值进行核算拨付，每次申请拨付款项不得超出预售资金监管账户余额的80%，且监管账户项目剩余预售资金+未售房源货值×80%≥项目预计总投资－项目已投入资金。其中：项目物业货值均价按申请拨付资金前6个月全市相应物业均价计算，项目预计总投资按投资备案证计划总投资计算，项目前期已投入资金预售人应提供支付证明。

第二十条预售人申请使用预售资金时，应当向监管部门提交下列证明材料，并对其真实性负责：

（一）预售资金拨付申请；

（二）用款计划；

（三）用于支付工程款的，提供施工、监理、建设单位出具的施工进度证明和产值完成情况；

（四）用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

（五）用于支付勘察、设计、监理、检测以及其他行政事业收费的应提供合同或缴费通知；

****银行贷款的提交借款合同；

（七）首次拨款后，每次申请应提交上一次拨付的相关票据；

（八）其他有关材料。

第二十一条申请拨付监管资金，原则上两次申请间隔不短于30日。

第二十二条监管部门应对预售人提交的资料进行审查，有必要的应实地查看，资料齐全符合条件的，应在收到资料之日起3个工作日内完成审核，对符合拨付条件的，****银行拨付监管资金。

有下列情形之一的，不予核准并书面说明理由：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨款项未按规定使用的；

（四）预售人未将预售资金足额存入监管账户的；

（五）预售人未按主管部门的要求整改或不履行处罚决定的；

（六）其它违反本方案规定使用预售资金的。

****银行应当凭预售资金同意拨付证明及预售资金监管系统的确认信息，在审核通过后2个工作日内将核准使用资金拨付给工程建设相关费用用途的预售人付款对象。

第二十四条有下列情况之一的，监管银行不予办理拨付手续：

（一）收款单位、用途、金额等内容与预售人提供的申请不符的；

（二）资金账户余额不足的；

（三）其他不符合本实施办法情况的。

第二十五条买卖双方解除、变更或更正商品房购销合同需退还售房款的，应共同向监管部门一并提交《商品房预售资金退款申请表》及撤销、变更或更正合同网签备案相关材料，同时办理撤销、变更或更正购销合同网签备案和退还预售资金。《商品房预售资金退款申请表》中应载明预售资金退款金额及去向。

经监管部门核实情况属实的，应即时出具预售资金退款核准通知书，同时通过预售资金监管系统将退****银行，监管银行据此在2个工作日内办理预售资金退款业务。

第五章 预售资金监管终止

第二十六条监管项目取得不动产权初始登记后，预售人方可通过预售资金监管系统向监管部门提报终止预售资金监管申请，并提交以下书面材料：

（一）终止监管申请书；

（二）不动产权初始登记证明；

（三）监管账户对账单。

第二十七条预售人申请终止预售资金监管，监管部门应当自受理之日起5个工作日内审核，出具预售资金监管终止通知单，并通过预售资金监管系统将监管账户终****银行，监管银行据此终止监管。

第六章 监督管理

第二十八条监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售情况，建立预警机制，防范市场风险。****银行及相关贷款机构应积极配合做好预售资金监管工作。

监管部门应加强动态监管，定期进行工程进度现场检查。凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，可暂时停止申请使用预售资金，暂停该项目商品房预售。

****法院冻结、扣划监管账户内资金的，按照《****法院 ****建设部 ****银行****法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）有关规定执行，对监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。

第三十条预售人有下列行为之一的，由监管部门责令限期整改，暂停该项目的商品房预售资金拨付；情节严重的，暂停该项目商品房预售，依法予以行政处罚，并记入企业信用档案；拒不整改或整改不到位的，暂停办理后续商品房预售许可证；造成严重后果的，依法追究其法律责任；构成犯罪的，****机关处理：

（一）未在售楼处****银行、监管账户、贷款机构，以及监督举报电话的；

（二）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

（三）指使贷款机构或者协同贷款机构将购房贷款划入非资金监管账户的；

（四）与预购人在购销合同中约定虚假购房款，并借此牟取预售资金的；

（五）提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的；

（六）未按规定将预售资金退还预购人的；

****公司经营问题导致所开发项目（含分期开发）出现延期交房的；

（八）发生拖欠农民工工资的；

（九）因房屋质量问题引发批量性群众投诉的；

（十）变相逃避预售资金监管的；

（十一）未按规定使用预售资金的；

（十二）其它违反本方案或者监管协议的行为。

****银行要严格按照监管协议做好监管账户监控，每月与监管部门、预售人进行对账，发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门。

****银行有下列行为之一的，暂****银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融监管部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；

（二）未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的；

（三）擅自截留、挪用或者拖延拨付预售资金的；

（四）其他违反本方案或者监管协议的行为。

监管银行未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第三十三条贷款机构未按规定将贷款及时足额划入监管账户的，监管部门向金融监管****管理委员会通报责令整改，贷款机构应当配合资金追缴。贷****银行的，根据情节严****银行资格一至三年。

第三十四条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的，依法追究相关责任人的法律责任。

第三十五****银行工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊以及泄露企业秘密的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条购房者应当积极维护自己的合法权益，配合监管部门、银行、****管理部门，将预售资金存入监管账户。

第七章 附则

第三十七条监管过程中产生的纸质档案资料，包括监管账户设立、变更、终止及监管资金的收存、使用、退还的纸质档案，自监管终止后长期保存。

第三十八条本办法由****负责解释，未尽事宜，按**市相关规定执行。

第三十九条本办法自发布之日起施行。