长沙市天心区机关事务中心：长沙市天心区机关大院物业管理服务采购需求公开

本项目包含天心区机关大院办公楼（含智慧天心城市运营指挥中心）、机关食堂楼（不含食堂内部）、人武部大楼、市场监督管理局大楼、政务服务大楼，院外包括公共法律服务中心、矛调中心、友谊综合楼B栋五楼整层、四楼部分（区退役军人事务局、医学中心专班等）等，占地面积约（略）平方米，服务区域建筑面积73178.72平方米，绿化面积约50000平方米。其中：南、北栋办公大楼45782.5平方米（含智慧天心城市运营指挥中心新建部分）；机关食堂楼（不含食堂内部）1160平方米；人武部4114.78平方米；市场监督管理局大楼（含附楼）7451平方米；政务服务大楼11387.68平方米；矛调中心703.64平方米；公共法律服务中心640平方米；友谊综合楼B栋五楼整层、四楼部分（区退役军人事务局、医学中心专班等）1489.12平方米；附属建筑（篮球场及南、北门岗）450平方米。

一、服务范围

1．日常物业服务

机关大院本院物业服务安全秩序、环境卫生、园林绿化、公共设施设备维护、会务服务、综合管理等日常物业管理服务。

2．其他专项服务

重要部位信访维稳岗、机关大院白蚁防治服务、机关大院重要办公室卫生服务、外墙清洗、墙面处理、化粪池清掏、水箱清洗和检测、“两会”专项会议保障服务、地毯清洗、应急处突。

二、服务内容

1.服务范围内房屋本体的管理、维护和小修。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、楼层管道井、车库等。

2.服务范围内附属建筑物、构筑物的管理、养护和小修。包括楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、泵房、围墙、停车场等。

3.服务范围内公用设施设备的管理和小修。包括：供排水设备，大楼室内外公共照明设施、会议音响设备、喷泉、喷灌、消防设施设备、安防设备、高低压配电（略）

4.服务范围内的安全生产、反恐防暴、内保及秩序维护工作。包括：院内全方位安全监控和巡查；院内道路交通、车辆停放以及外来车辆的管理；院内其他配套设施监控管理及巡查；临时大型活动的秩序维护，控制上（闹）访事件在机关大（略）。

5.机关大院内公共会议室及区委、区人大、区政府、区政协会议室的会务服务；机关大院内报刊收发服务。

6.办公大楼（含智慧天心城市运营指挥中心）、人武部、矛调中心、市场监督管理局、公共法律服务中心、政务服务大楼、友谊综合楼B栋五楼整层及四楼部分、机关食堂楼（食堂就餐区及工作间除外）公共区域的卫生保洁（包括公共会议室、指定办公室的卫生保洁）。

7.公共环境卫生保洁及公共区域垃圾分类工作。包括：公共区域及有关设施设备区域（包含厨余垃圾站、有害垃圾存放点、大件垃圾存放点、环保小屋等）卫生保洁及（略），以及化粪池清掏、除“四害”等。每年进行2次办公大楼的外墙、玻璃幕墙清洗及公共区域内墙粉刷。

8.机关大院内绿地、花木、名目古树、园林结构物等的管理与养护；大院人工湖及南广场喷泉系统的管理与日常运行维护及白蚁防治。

9.水体清洗每季度（略），水箱清洗每年两次。

10.协助专业公司对机关大院内电梯、中央空调系统、道闸及门禁系统、配电间、消防系统、监控系统、会议系统等设施设备的维护及定期保养。

11.做好机关大院对外停车收费的运营及管理工作，每月初将结算后的上月收费款项缴纳至财政指定账户。

无

（略）

（一）对物业管理公司工作人员的保险办理要求

物业管（略），对于存在安全风险的特殊岗位工作人员，必须购买意外保险等，其费用由物（略），并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及（略）。

（二）岗位要求

物业服务总人数不少于142人。具体岗位数量及（略）：

注：本表中的人员数量供投标人参考，人数配备以采购人和项目实际情况为准。

服务期限：三年，合同一年一签订。一个合同年度内累计三次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

服务地点：（略）

（略）

（一）设施（略）

1.给排水系统设备的管理运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、排气管及疏浚、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等进行日常维护，确保24小时正常运行。

服务标准：加强日常检查巡查，确保给排水系统正常运行。建立正常供水管理制度；公共蓄水池每半年清洗、消毒1次，确保水质符合国家标准；制定用水计量器具台账，做好节约用水工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象；对供水系统管（略）毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，配合采购方做好公共机构节能工作；定期对排污泵及屋顶排水系统进行检查。

2.供电系统设备的管理运行维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保24小时正常运行，并做好临时用电管理。

服务标准：每天对电气设备进行巡查维护、检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的配电箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧（略）整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全（略），做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立24小（略），及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。每年配合专业人员对避雷系统进行1次遥测，配合采购方做好公共机构节能工作。

3.消防系统设备的管理运行维护

服务内容：对消防系统的消防报警系统、防排烟系统、消防水系统、防火卷帘门、灭火器等日常管理运行维护，确保正常使用。

服务标准：

（1）落实每月普检，做好台账记录，确保所有设施运行正常，不合要求及时（略），大楼内各种消防设施每月1次检查，确保无缺损，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活。

（2）每年定期组织开展消防知识，灭火技能及救援知识培训，提高人防技能。

（3）制定火（略），确保应急广播系统、排烟设备、自动阻火设施及烟感、喷淋装置运转正常，逃生、照明标识完好，疏散通道通畅无杂物。

4.中央空调系统设备的运行维护

服务内容：对中央空调系统设备设施如水泵、冷却塔、稳压装置、管道、阀门风机盘管、保温设施、锅炉等进行日常运行维护，24小时值班运行，制定并（略），确保冷、热中央空调正常运行。

服务标准：加强（略），每天对水泵、冷却塔、稳压装置、管道、阀门风机盘管、保温等设施进行检查并做好记录，及时发现问题，解决故障，零星维修合格率100％。空调系统出现运行故障后，及时通知维修人员到达现场维修，并做好记录。

5.安全、消防监控管理系统的运行维护

服务内容：维护和保证（略）。正确使用监控设备，保证各监控部位正常运行，并对整个系（略）。

服务标准：

（1）对物业管理区域内执行24小时安全监控，确保监控设备设施保持24小时无故障运行，24小时安排人（略），对所辖区域内进行实时监控。

（2）每周最少检查1次，做好台账记录，出现故障及时修护，保证所有（略）。

（3）必须配备1名（略）日常运行维护。如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，造成的人员（略），物业管理公司须承担全部法律和经济赔偿责任。

6.车辆管理系统及门禁系统的运行维护

（1）每月对车辆管理系统及门禁系统进行全面检查，确保道闸正常起停（略）器工作正常。

（2）每月对标识、标牌等指引设施进行检查，确保标识（车位线、标识牌等）明确、齐全、完整。

（3）每周对停车场辅助设施进行检查，确保挡车（略）。

7.电梯维护要求（按照（略））

服务内容：运行状况的检测；机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；轿厢、井道保持清洁；督促维保单位对电梯的月度、季度保养，配合采购方完（略），及时配合采购方通知维修人员到达现场抢修，及时排除（略），确保电梯运行日志、巡查记录详细。

8.房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护。

服务内容：

（1）负责编制房屋附属设施的季度、年度维修保养计划及大、中修计划，经业主方同意后组织实施。负责责任区域（略）。

（2）负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。

服务标准：

（1）房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）建立房屋修缮制度，房屋零星维修及时率100％，房屋（略）。

（3）做好（略），对门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损等（略）

9.公共区域照明系统的维护

及时检查及（略），确保照明（略）。

（二）安全保卫管理

服务内容：负责进出大院的车辆引（略）控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，防火防盗及突发事件处置。

服务标准：

1.建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度，明确岗位，并认真落实，人员配备对讲（略），重要岗位实行24小时值班。

2.严格验证、登记进出大院的人员和车辆，杜绝闲杂人员进入办公大楼，保持大院安全，办公秩序良好。

3.维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

4.建立机（略）。做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处（略），做好记录，及时报告和处理突发事件；如遇突发事件和群体性上访事件，应急分队必须在3分钟内赶到现场，履行职责。

5.严格执行车辆出入管理制度，保证道路畅通，场地（略），无积水，有专人负责（略），车辆停放有序，并及时对怠速车辆进行劝导。对进出楼内的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录，并按采购人资产管理部门相关规定执行；办公大楼对外来办事人员的登记率达到100%。

6.制定并（略），确定消防工作第一责任人；建立消防管理措施及发生火灾处置预案，并在消防管理部门的指导下，确定重点防火部门，建立义务消防队并持证上岗；实行24小时消防值班制度；每月组织1次消防安全知识培训，每季度组织1次消防演习，定期进行消防检查；做好消防器材、设备的检查维护，始终（略），严厉制止任何违反消防安全的行为；积极向楼内人员开展防火安全的宣传教育，普及消防安全（略），发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生，一旦发现火情，必须第一时间组织扑救并迅速报警，把灾情控制在最低限度内。

7.南北栋五楼上班时间每天至少安排4人值守（形象岗）。南北栋大厅上班时间各安排3人值守。

8.特定时期应制定工作方案，安保（略），确保特定时期机关大院的安全与稳定。

（三）会务服务

服务内容：做好公共（略）活动的会务服务（包括会前、会中、会后）。

服务标准：

1.人员配置标准

会务服务人员要求具有一定的沟通能力、应变能力、着装统一、行为规范、服务热情等；所有新进员工必须通过内部所有会务工作有关的培训合格后方可上岗。

2.会务服务标准

（1）会前2小时必须按照相关要求完成会场桌椅摆放及相关布置，对所需会议设备进行检查调试并做好记录，按应急预案做好应急演练，如有问题应及时处理，确保各类会（略）：迎宾、引导、续茶、会场巡视、设备调试（略）录，按要求对会议用品进行清洗、存放和消毒，做好会议桌椅归位，轻搬轻放，防止桌椅损坏，做好会议室（略）。

（2）会务管理工作相关要求：设立会务服务工作岗位，明确岗位职责，制定会务工作流程、会务保密制度、会务相关物品使用及保管制度、突发事件处理程序；规定会务服务人员仪表、仪态要求、会议用品相关要求、设备保障、会场巡（略）训。

（四）日常卫生保洁

服务内容：楼内外公共场地（含会议室、重（略））的环境卫生与保洁。包括：大院内地面、道路、停车场等公共场地清扫、卫生保洁、地面养护；大楼外墙等所有公共部位设施设备定期保洁；垃圾的收集和清运等。除各楼层卫生间大盘卷纸外，其余日常清洁用品及耗材均由物业管理公司提供。

服务标准：

1.楼内公共区域

（1）楼内公共通道、楼梯、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕（略）蜘蛛网、玻璃保持明亮，大理石地面、墙面每季度进行至少1次清洗、打蜡、打磨，根据不同材质选择最佳保养方法，确保材质表面光滑整洁。

（2）建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘2次以上，通道（略），墙壁（略），地板每天拖洗清洗，没有水渍污渍。

（3）墙面（略）（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘二次以上、无灰尘、无积垢、无蛛网、突出本色。

（4）楼梯扶手、护栏、玻璃门、窗、室内外休息座椅、标识标牌要求：门窗每周至少擦拭1次，保持清洁，扶手、栏杆等其他设施每天擦洗，保持光鲜明亮，无水渍、无尘土、无污渍、无条绺现象；楼梯间等公共区域无杂物堆放。

（5）公共会议室、两办会议室做好会前、会中、会后的专门打扫，保持干净整洁；指定办公室每日下班后进行保洁（文件柜内、抽屉（略）），桌子表面无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗台无灰尘、无污渍；墙层、顶棚无积灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；垃圾篓及时清空并更换垃圾袋。

（6）卫生间：公共卫生间要求专人管理，每日清洁，地面无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：无灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；洗手盆及台面：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；镜面：无污渍、无尘土、无条绺现象；卫生间门及隔断板：无污渍、无尘土，保持本色；顶棚：目视无明显塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无污渍、无水渍、无绺裂现象；卫生间排气畅通，空气清新无异味；地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇；楼内各垃圾桶内容物不得超过2/3，箱身无尘土、无（略），灭害措施完善；卫生间大盘卷纸（采购方提供）及时补充。每半年需聘请专业公司对公（略）

（7）电梯轿厢：轿厢外地毯每周清洁，轿厢壁每日循环擦拭、消毒，每月专业养护，轿厢空调每月检修、定期清洗滤网，确保轿厢内24小时空气清新无异味，轿厢壁无污渍、光洁如新；电梯间外垃圾桶面上垃圾滞留时间不能超过30分钟。

（8）地下车库每天清扫1次，每月定期进行清洗。

（9）天台、屋顶：保持清洁，每月对楼顶进行1次全面打扫，确保无垃圾、（略），保持排水通畅，做好日常防渗漏排查，发现问题及时妥善解决。

2.楼外公共区域

（1）大院内主干（略）。

（2）各楼栋前坪，要求专人每日保洁，确保大厅光洁明亮、无杂物堆放，目视无垃圾、烟头、尘土、水渍、污渍，及时擦净玻璃、门框、把手的各种印记，接待前台桌面保持整洁无杂物，外墙壁保持整洁无蛛网，无卫生死角。

（3）楼外绿地及（略）：道路、地面、绿化带、假山、园林景观及草坪每日清扫2次以上，广场（略），确保无垃圾（略），无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过一小时；特殊天气，及时处理，公共垃圾桶及时进行清理、保洁，桶内垃圾不能超过2/3，保持垃圾桶外部清洁卫生。

（4）建筑物外墙：每年至少进行2（略），费用包含在此报价费用内。

（5）每季度对喷泉池至少进行1次全面清洗，确保喷泉系统的正常运转。

（6）公共照明、宣传栏、LOGO标志及消防设施：每周擦拭2次，目视无（略）（2米以上部位每月擦抹、除尘1次）。

（7）明暗排水沟（略）：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，化粪池、（略），如发生堵塞应（略），确保化粪池不外溢，下水道畅通。

（8）垃圾处理：垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，收集的垃圾应及时清运到指定地点，分类处理。每周对垃圾桶进行消毒，每月对垃圾站消毒。

（9）公用蓄水池每季（略），每半年向（略），水质化验结果符合国家颁布的饮用水质量标准。

（10）遇重大活动和自然灾害时，投标人需无条件配合采购方做好相关工作。

（五）垃圾分类工作

服务内容：根据采购方要求，做好机关大院垃圾分类相关工作。垃圾分类标识标牌由采购方统一配置（略）

服务标准：

1.做好垃圾分类人员配备，并定期对人员进行培训。

2.按时分类收集垃圾至规定场所，保质、保量做好垃圾收集运输工作，运输中不滴漏，避免二次污染。

3.收集垃圾后按要求投放，投放时应按垃圾分类标志的提示，分别投放到指定的地点和容器中。投放后应注意盖好垃圾桶上盖，以免垃圾污染（略），蚊蝇滋生。

4.定期清理作业场地，对垃圾分（略）（包含厨余垃圾、有害垃圾、大件垃圾转运点）进行卫生保洁，保持垃圾收集设备和周边环境干净整洁。

5.垃圾做到及时清扫、收集、运输，做到日产日清、（略），无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。垃圾外运费用由物业管理公司承担。

6.做好机关大院垃圾分类管理责任人工作，联系垃圾收运单位按规范及时清运垃圾，每季度至少进行1次大件垃圾清运（清运费用由物业管理公司承担）。

7、每月向采购方报送垃圾分类工作开展情况，并报送垃圾分类台账及相关工作记录资料。

（六）绿化管理

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治，购买种子、农药、肥料等费用由物业管理公司承担。

服务标准：

坚持环境绿化“三分种，七分养”的原则，充分考虑本项目绿化特点，因地制宜，做好绿化养护工作。

1.草坪。

（1）修剪：（略）

（2）清杂草：每年7至10月安排季节工除草，杂草（略）。

（3）灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

（4）施肥：接力肥、草种（略），每年2遍以上。

（5）病虫害防治：（略）

（6）其它：（略）

（7）由于养护原因枯死的，物业管理公司（略）。

2.树木。

（1）修剪：乔、灌木修剪每年4次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于6次，做到枝叶（略），每年不少于4次，基本无枯枝。

（2）中耕除草、松土：适时中耕除草，做到（略），土壤疏松。

（3）施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施肥不少于1遍，花灌木增施肥追肥1遍。

（4）病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

（5）扶正加固：（略）

（6）其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、蓠、地被生长良好，无缺枝、空档。

3.其他。

（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）苗木工人所需工具的添置和更换由物业管理公司承担使用。

（3）协管室内外花（略）。

（4）绿化区域的喷泉、喷灌按要求及时开启。

（5）因养护不当引起的苗木枯死，一切损失由（略）。

（七）除“四害”及白蚁防治

服务内容：服务区域（不含机关食堂内部）内灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇和白蚁防治。

服务标准：

1.除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。

2.白蚁防治工作坚持以预防为主、防治结合、综合治理的原则，做到早发现、早治理，力求根治，治理费用由物业管理公司承担。

3.除“四害”、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门、白蚁防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以保证质量和安全。

4.除“四害”、白蚁防治每月有2次以上全面治理专项记录

（略）

1、本项目按实结算，根据长财采购[2016]6 号文要求，采用简易程序验收。

2、按照长财采购[2016]6 号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。项目验收国家（略），按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

3、验收过程（略），由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承（略），由采（略）。

4、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人（略）。一个合同年度内累计三次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

（略）

付款人：长沙市天心区机关事务中心（通过国库集中支付）

付款方式：物业管理服务费用的支付为按月结算，由采购人根据《物业考核实施细则》（采购人可根据具体需求对《物业考核实施细则》进行调整，中标人必须服从）进行验收，物业费用中明（略），依据《物业考核实施细则》考核结果支付物业费用，按照财政国库集中支付规定凭合法凭证支付上月物业服务费，如非采购人原因拖欠，中标方需理解支持。

（二）服务期限：三年，合同一年一签订。一个合同年度内累计三次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

（三）采购人（略），依据工作制度和标准，对工作质量进行考核。

（四）投标人须承诺中标后对前期物业服务企业符合要求的服务人员优先聘用（投标文（略），格式自拟）。

（五）投标人须承诺中标后一个月之内全力配合与原物业单位做好所有服务内容的交接。如非中标人原因导致的交接期超过一个月，中标人可与采购人协商交接期的服务费用（投标文件中提供承诺函，格式自拟）。

（六）投标人须承诺，物业费用中需每季度拿出2万元作为优秀员工季度奖励发放到物业员工个人，以此激励一线员工积极履职。（投标文件中提供承诺函，格式自拟）

（七）投标人需在投标文件中对3处院外单位（1、公共法律服务中心：最高限价：（略）元）、2、矛调中心最高限价：（略）元）、3、友谊综合楼B栋五楼整层、四楼部分：最高限价：72122元））相关物业费用进行报价。在服务期内，此3处院外单位如有调整，不需要中标人提供物业服务，采购人扣除相应的费用进行结算。

（八）服务期限内（略），并由此产生相关费用，中标人与采购人共同协商并解决。

（九）本项目采用费用（略），投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置费用，为完成物业管理服务需要购买的工具、材料、清洁用品等费（略）（物价涨幅及人员（略））和不可预计因素，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

（十）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生（略）。

本项目非专门面向中小企业采购，本项目所属行业：（略）