关于呼和浩特市商品房预售资金监管实施细则公开征求意见的公告

为促进房地产（略），切实保障购房群众合法权益，维护（略），市住建局依据《**自治区商品房预售资金监管实施办法》，起草了《（略）（征求意见稿）》（以下（略））（见附件）。现向社会（略），并就有关事宜公告如下：

一、欢迎有关（略），邮件标题请注明“规范性文件征求意见”字样。

电子邮件地址：（略）

二、征求意见截止日期为2024年5月18日。

感谢（略）。

联系人：（略）

联系电话：（略）

附件：《**市商品发预售资金监管实施细则（征求意见稿）》

附件

**市商品房预售资金监管实施细则

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，防范商品房交易风险，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民**国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《**市城市房地产交易管理条例》及《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔（略）《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔（略）、《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔（略）、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔（略）、《**自治区住房和城乡建设厅 中国人民银行**自治区分行 国家金融监督管理总局**监管局关于印发**自治区商品房预售资金监管办法的通知》有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内所有申请《商品房预(销）售许可证》的房地产项目，其商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、解除，预售资金的收（略），依照本实施细则执行。

本实施细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将已取得《商品房预售许可证》的商品房出售给购房人，由购房人支付的定金、订金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行发放的按揭贷款、公积金贷款及其他形式的全部购房款。

第三条（略）、专户专存、专款专用 、全程监管、节点控制”的原则进行全额全程闭环监管。

第四条 商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始至完成不动产首次登记终止。

第五条 市住房和城乡建设部门是本市**商品房预售资金监管的主管部门，负责全市商品房预售资金的监督管理，负责本细则的组织实施和制定《（略））示范文本，监督指导旗、县、**新区及其他各类经济技术开发区预售资金的监督管理工作。

中国人民银行**自治区分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。国家金融监督管理总局**监管局负责对商业银行预售资金监管的操作风险、合规性以及商业银（略）

（略）中心是商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构）具体负责建设、使用和管理商品房预售资金管理信息系统，负责市四区范围内的商品房预售资金监管账户设立、资金收存、（略）、网签备案和预售资金缴存等的监督检查工作，依法查处打击违法违规行为。

旗、县及**新区住建部门负责本行政区（略）账户设立、资金收存、支取使用等相关工作，依法查处商品房预售资金管理和使用中的违法违规行为。

商品房预售资金监管中标银行（以下简称监管银行）在金融业主管部门的监督指导下，照本实施细则，与监管机构、房地产开发企业签订商品房预售资金三方监管协议，开展商品房预售资金管理工作。

第二章 监管银行及监管协议

第六条 市住房和城乡建设部门**中国人民（略）开招标方式，综合考虑商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，结合本地房地（略），选定一定数量的商品房预售资金监管商业银行，承接本市商（略）。中标结果在（略），并报**（略）。

监管机构与监管银行签订**协议，明确服务（略），市住房和城乡建设部门和监管机构每年对监管银行（略）资金监管职责不力以及违反相关规定的银行责令整改，整改不力的，予以淘汰。

第七条 房地产开发企业应当按照一次预售许可对应设立一个监管账户的原则，在提交预售方案前，在市住房和城乡建设部门门户网站公示的中标银行范围内自（略）用账户（以下简称监管账户）。开立监管账户的银行或其分支机构为监管银行。监管账户名称由房地产开发企业名称、项目名称（与申请预售许可记载相符）、幢号（略）。

第八条 预售资金监管账户为完全独立性质账户，除网上查询功能外，监管银行不得使用监管账户办理以下业务：

（一）签约通兑；

（二）开通单位结算卡、企业网银、手机银行等渠道类支付功能，以及税、费等（略）

（三）在监管账户中增加除监管机构及房地产开发企业外的其他预留印鉴；

（四）对外设定任何形式的担保、质押；

（五）办理理财产品申购业务；

（六）作为保证金账户。

（七）开展预售资金监管外的其他业务。

第九条 监管账户应当（略）卖合同》中载明，在商品房销售现场显著位置公示，并在市住房和城乡建设部门门户网站上进行公示。

第十条 房地产开发企业开立监管账户时，应当与监管机构、监管银行签订《三方协议》，《三方协议》主要包括下列内容：

（一）协议三方的名称、地址；

（二）监管项目的名称、位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管范围及额度；

（五）监管资金使用节点；

（六）监管资金的收存、支出、使用方式；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式。

协议主要内容应当在预售方案中明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中体现。

第十一条 签订监管协议时，房地产开发企（略）：

（一）开发企业营业执（略）（复印件）；

（二）建设工程施工许可证（复印件）；

（三）建筑工程总承包合同及开发企业直接发包的用（略）

（四）房屋（略）（原件）；

（五）不动产登记证（建设用地）（复印件）；

（六）建筑工程监理合同（复印件）；

（七）**商品住房销售价格备案单；

（八）建设工程规划许可证；

（九）其他辅助材料。

以上材料发生变更的，应当于三个工作日内向监管机构报备。

第十二条 房地产开发企业在监管项目预售过程中，原则上不得变更监管银行及房地产开发企业相关信息，确需变更监管账号、企业名称、项目名称等信息的，应及时向监管（略），监管机构应当对房地产开发企业提出的变更申请进行审核，符合条件的，出具《商品房预售资金监管账户变更通知单》。

开发企业申请变更时应当向监管机构提交以下材料：

（一）《**商品房预售资金监管账户变更申请书》；

（二）原《**商品房预售资金监管账户开户通知单》；

（三）原监管账户开户证明；

（四）原开户行出具的同意变更账户的证明材料；

（五）原《商品房预售资金三方监管协议》、原《商品房预售资金监管公示表》（原件）；

（六）开发企业营业执照（复印件）、委托书及经（略）

（七）监管银行营业执照（复印件）；

（八）其他辅助材料。

符合条件的，监管银行应当按照《商品房预售资金监管账户变更通知单》办理监管账户变更业务，并在完成变更后向监管机构报送变更情况，并在变更期间暂停办理所有业务。

第十三条 确需变更监管银行的，开发企业应当在中标银行范围内重新选择监管银行，按照本细则规定签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户后，解除原监管协议。房地产开发企业在申请变更监管账户期间，暂停销售监管账户内的商品房。

第十四条 监管机构与监（略），实现商品房预售资金监管系统、房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。简化资金申请材料，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拔付效率。

第十五条 当预售项目存在重大逾期、烂尾风险隐患，由项目属地政府提出申请，经市住房和城（略），可由项目属地政府全面接管监管账户和监管资金，或属地政府建立共管帐户，把监管资金划拨到共管帐户。

监管资金划转到项目所在地政府成立的共管帐户后，属地政府要确保拨付资（略）费等，如有剩余可移交房地产开发企业。

第三章 商品房预售资金收存

第十六条 购房人应当按商品房认购协议及网签合同约定，将定金、订金、首付款、分期付款、一次性付款等购房款通过监管银行pos机、监管银行销售现场临时网点、监管银行营业网点柜面等方式直接存入监管账户。开发企业应当负责将监管项目的预售资金全部存入监管账户，不得（略），并向购房人开具售房收款票据，不得要求购房人（略）。

购房人可通过网签备案合同的二维码标识查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

第十七条 开发企业向监管银行开具《预售资金监管账户资金入账通知单》。《预售资金监管账户资金入账通知单》内容包括但不限于：网签合同编号、监管银行、监管户名、监管账号、（略）监管机构，作为网签备案的有效凭证。

第十八条 购房（略）（含商业贷款和住房公积金贷款）购买（略），购房人在将首付款存入监管账户，书面委托贷款商业银行或住房公积金管理部门将发放的按揭贷款足额划入监管账户。

为购房人提供贷款服务的住房公积金管理部门、商业银行等金融机构在发放按揭贷款时，必须依据住房和城乡建设部门已备案的《商品房买卖合同》发放按揭贷款，并将按揭贷款直接划拨到商品房网签备案合同注明的资金监管账户中，开发企业不得要求商业银行（略）

第十九条 开发企业应当在监管机构的指导下，在售楼现场（略），并在财务、收款网点等位置设置资金存入监管账户的提示信息。

第二十条 房地产开发企业（略），（略）管账户的手写条款。

第四章 商品房预售资金支出和使用

第二十一条 商品房预售（略），是指商品房预售项目自批准预售的工程节点开始，到完成不动产首次登记为止，单位建筑面积所需的工程建设费用；实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。

商品房预售资（略），是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，在核发《商品房预售许可证》前由监管机构确定，并在商品房预售资金监管协议中予以载明。

监管额度资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比，应当确保监管账户内的资金余额能够覆盖按照《商品房买卖合同》约定的交付标准完成后续全部工程所需的相关费用。

第二十二条 商品房预售资金监管额度按照本市上年度末建筑安装工（略）（以房产测绘成果报告为准）的数额确定，包含本项目建设必需的建筑材料款、（略）装修项目还应增加装修成本（以商品房预售价格备案装修标准的80%计算）。

第二十三条（略）项目有关工程建设，确保封闭运行，实行（略），严格按照施工总承包合同或由开发企业直接发包的用于本项目建设的（略）

第二十四条 商品房预售资金监管额度确定后，项目因工程预算发生变动等原因确需调整的，开发企业应当在取得工程变更审批文件等相关变更材料10个工作日内报监管机构重新核定。

第二十五条 商品房预售资（略），开发企业申请的用款计划应当经总承包单位和监理单位共同认定，开发企业的集团公司以及子公司等关联企业不得提取使用。监管账户资金未达到相应节点监管额度的，不予拨付。

第二十六条 商品房预售资金监管额度内资金提取实行留存额度限制管理，房地产开发企业按资金拨付节点申请使用，由监管机构按相关规定核实后进行拨付。首次拨付监管额度资金前，开发企业应（略），结合工程建设合同等文件，向监管机构（略）。对符合提取条件的，监管机构自受理之日起3个工作日内出具办理意见。

第二十七条 商品房预售监管资金监管额度内资金拨付的起付节点应符合商品房预售管理规定的取得预售许可证的工程进度和完成投资条件，并不得早于主体结构完成三分之一。按照主体结构达三分之一、“主体结构达二分之一”、“主体结构达三分之二”、主体结构完成、外立面完成、项（略）

其中，外立面完成节点包括二次结构、室内基础装修等工程完成；五方验收节点包括给排水、采暖、通风、低压供电、弱电、电梯、消防、燃气等配套设施设备安装工程完成，门窗安装、公区精装已完成；项目竣工验收备案节点包括围墙、道路、硬化、室外管网（略）

各节点的留存额度比例限制如下：

（一）达到主体结构1/3节点，留存金额不得低于预售资金监管额度资金总额的70%；

（二）达到主体结构1/2节点， 留存金额不得低于预售资金监管额度资金总额的60%；

（三）达到主体结构2/3节点， 留存金额不得低于预售资金监管额度资金总额的55%；

（四）达到主体结构封顶节点， 留存金额不得低于预售资金监管额度资金总额的50%；

（五）达到完成工程外立面节点， 留存金额不得低于预售资金监管额度资金总额的35%；

（六）房屋设施、门窗安装、公区精装、设备安装工程全部完成，且达到“五方竣工验收”节点， 留存金额不得低于预售资金监管额度资金总额的20%；

（七）室外配套工程全（略），且取得（略），留存金额不得（略）

（八）项目完成不动产首次登记，解除商品房预售资金监管。

第二十八条 项目建设进度未达到装修部分预售监管资金拨付节点的，不得申请使用装修部分预售监管资金。装修部分预售资金监管额度设置3个提取节点，各节点留存额度限制如下：

（一）完成吊顶、（略），留存金额不得低于装修部分监管总额的50%；

（二）完成室内门、橱柜、洁具、五金电器等设备安装完成，留存金额不得低于装修部分监管总额的20%；

（三）完成装修工程“四方竣工验收”，留存金额不得低于装修部分监管总额的10%；

第二十九条 房地产开发企业申请监管额度资金的，应当向监管机构提交以下材料，并对材料的真实性负责：

（一）用款申请表；

（二）房地产开发企业、施工单位、监理单位共同出具的建设工程进度证明及影像资料；

（三）监管银行开具的监管账户对账单；

（四）授权委托书及受托人身份证复印件；

（五）本次监管额度内资金支付明细及对应的支付账号；

（六）施工进度款发票。申请支付由开发企业直接发包的用于本项目建设的材料、设备、劳务以及其他专业工程承包合同费用的，还需提供相关合同。

（七）房地产开（略）的，提供付款有效凭证；房地产开发企业拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。

第三十条 商品房预售监管额度以内资金拨付时，原则上只拨付给开发企业开立监管账户时提供的施工总承包单位，或与房地产开发企业签约的用于本项目建设的材料、设备、劳务以及其他专业工程承包合同的合同当事人或相关单位。总承包单位的人工工资直接支付至在人社部门备案的本项目总承包单位农（略）项目申请用途使用资金，严禁将资金挪用至其他项目。

开发企业能提供有效付款凭证，证明（略），商品房预售资金拨付时该笔款项可直接拨付给开发企业。

第三十一条 房地产开发企业申请使用商品房预售资金监管额度内资金，监管机构应当进行现场查勘，自受理之日起3个工作日内完成审核。符合条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》；不符合条件的，出具不予拨付通知单。

《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确监管银行名称、房地产开发企业名称、监管项目名称、监管账户名称、监管账户账号、监管资金拨付金额及收款人开户银行名称、收款人账户名称、账号等。房地产开发企业按照本细则第二十九条规定提供付款有效凭证的，将相应额度的监管资金拨付至施工、材料设备供应（略）品房预售监管资金拨付通知单》之日起2个工作日内完成拨付。

第三十二条 房地产开发企业申请提取超出监管额度外预售资金的，向监管机构提交监管额度外资金支出计划。经监（略），按计划拨付。

超出预售资金监管额度外的资金可以用于预售项目开发成本支出，包括土地购置费用、各类前期费用（设计费、勘察费、咨询费、监理费等）、开发企业经营管理费用、房屋营销费用、各类政府规费、房屋销售税费、偿还本项目融资贷款等，不得用于偿还其它项目贷款、不得用于其他项目购地、不得提前分配利润，不得跨界投资。项目出现资金困难的，监管额度以外的资金优先用于项目工程建设。

第三十三条 房地产开发企业申请提取超出监管额度以外的资金，由房地产开发企业提出申请，经监管机构审核通过后，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》，监管银行在收到《商品房预售监管资金拨付通知单》之日起2个工作日日内将资金直接拨付至房地产开发企业指定的账户。

监管银行（略），核对监管机构电子信息与纸质文件的一致性，监管机构拨付通知书与房地产开发企业申请拨付材料中拨付金额、收款账户名称、账号的一致性等信息后，将资金拨付给通知载明的相关单位。

第三十四条 当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可提交有关材料向市住房城乡建设部门申请拨付使用。

第三十五条 商品房预售资金监管额度内资金与“诚信管理系统”实行挂钩管理。对信用良好的房地产开发企业适当降低商品房预售资金监管标准，对信用不良的房地产开发企业适当上调商品房预售资金监管标准。综合评定信用等级为AAA级企业下调10%、AA级企业下调5%、A级企业按正常值核定、B级企业上调5%、C级企业上调10%。

第三十六条 监管银行应当按照预售资金监管协议做好监管账户监控，按照监管项目分别建立商品房预售资金收存、支出明细清单，按照《商品房（略），定期与（略），发现房（略），应当停止拨付并立即告知监管机构和市住房和城乡建设部门，市住房和城（略）。

第三十七条 允许房地产开（略）售监管资金。按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔（略）(104号)〕）的相关规定执行。

（一）保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确（略）

（二）监管机构收到开发企业提交的见索即付性“银行保函”后，书面通知该项目的监管银行并附“银行保函”的复印件，原件由监管机构保存。

（三）房地产开发企业提供了商业银行出具的保函后，向监管机（略）。监管机构同意后向监管银行发出拨付指令，监管银行根据监管机构的拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户监管额度。

第三十八条 资金错误划入监管账户的，按照（略），房地产开发企（略），应当向监管机构提交以下材料：

（一）冲正申请表；

（二）开户银行出具的证明文件；

（三）委托书、经办人身份证明。

（四）由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。

第三十九条 房地产开发企业和购房人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的按照以下三类情形处理：

（一）项目监管账户资金超出相应节点监管额度且超出部分可以覆盖退款额的，开发企业可凭购房款缴存监管账户凭证，经监管机构核实后，申请从监管账户中退款；

（二）项目监管账户资金虽未达到相应节点监管额度，但开发企业尚未使用过监管额度资金的，开发企业可凭购房款缴存监管账户凭证，经监管机构核实后，申请从监管账户中退款；

（三）项目监管账户资金虽已超出相应节点监管额度，但超出部分不能（略），由房地产开发企业向购房人退款。

第四十条 房地产开发企业与购房人解除购房合同，符合退房退款条件的，房地产开发企业须向监管机构提交以下材料：

（一）退房退款申请书；

（二）购房人（略）

（三）购房人账户、账号等相关证明材料；

（四）购房（略）

（五）开发企业营业执照（复印件）；

监管机构在（略），由监管银行将退款划转至购房人的账户，监管机构及时注销购房人信息。

第四十一条 有下列情形之一的，市住房城乡建设主管部门或监管机构可以暂停开发企业支取监管专户内资金，督促开发企业尽快改正，并**监管银行监督监管专户内资金使用。

（一）预售项目发生质量事故的；

（二）预售项目未按（略）

（三）开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建（略）

（四）市住房城乡建设主管部门认为的其他情形。

第四十二条 对于人民法院或有关部门保全、执行商品房预售资金，对监管账户进行冻结或划扣的，监管银行应当按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔（略）文件条款执行。

第六章 商品房预售（略）

第四十三条 房地产开发企业完成不动产首次登记后，可申请终止商品房预售资金监管，向监管机构（略），提交以下材料，并对材料的真实性负责：

（一）终止资金监管申请书；

（二）全部不动产首次登记证书；

（三）监管账户对账单；

（四）授权委托书及（略）。

（五）开发企业、施工企业共同开具的施工（安装）合同（略）。

第四十四条 房地产开发企业申请终止商品房预售资金监管的，监管机构应（略），并进行必要（略）。符合条件的，出具《商（略），《商品房预售资金监管终止通知单》中应当明确监管银行名称、房地产开发企业名称、监管（略）

监管机构自受理之日起2个工作日内书面通知监管银行终止商品房预售资金监管，商品房预售资金监管协议同时终止。

第七章 监督与管理

第四十五条 市、旗县区、**（略）存在以下违规行为的开发企业，责令限期整改，整改期间不得申（略），同时暂（略）。对于拒不整改的，记入“（略），并承担由此造成的经济损失和法律责任。记入企（略），情节严重的可暂停其商品房预售合同网签备案业务，并依法予以行政处罚：

（一）未按规定即时进行商品房预售合同网签备案的；

（二）未按规定将商（略）

（三）未在销售现场显著位置张贴《商品房预售资金监管公示表》及关于商品房预售资金监管的重要提示信息内容；

（四）未在《商品房买卖合同》中注明商品房预售资金监管账户；

（五）未与购房者签订《商品房预售资金事宜承诺书》；

（六）使用其他账户或现金方式收取预售房款，挪用、占用商品房预售资金，未将商品房预售资金存入监管账户等变相逃避商品房预售资金监管的；

（七）未按规定使用商品房预售资金的；

（八）提供虚假证明材料申请使用预售资金；

（九）其他违反本细则或者商品房预售资金监管协议的行为。

第四十六条 商业银行、金融机构未按规定使用住建部门备案的《商品房买卖（略）由此造成的经济损失。中国人民银行**自治区分行、（略）

第四十七条 监管银行有下（略），应当（略），自监管机构函告（略），依法承担相应赔偿责任。（略）其监管银行资格，同时通报人民银行**自治区分行、国家金融监督管理总局**监管局依法作出处理。

（一）未按贷款受托支付相关规定将本行贷款发放至监管账户；

（二）未经监管机构同意，擅自拨付或划转监管资金；

（三）未监控、反馈购房按揭贷款入账情况；

（四）未按监管机（略）

（五）未按照《商品房预售资金监管三方协议》的约定履行职责；

（六）擅自将监管账户的资金转作他用；

（七）发现房地产开发企业存在违规收存、支出预售资金行为，未及时报送监管机构的；

（八）其他违反预售资金监管规定的行为。

第四十八条 房地产开发企业对所提供或上传申请材料的真实性、合法性、有效性负责。 施工、监理、勘察、设计、材料供应、分包单位提供虚假材料或采取其它方式（略），将其违规行为记入“诚信管理系统”，并向社会公示。

第四十九条 市住房和城乡建设部门、监管机构和监管银行工作人员在资（略）任。

第五十条 购房人应将所支付的购房款存入项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

第八章 附则

第五十一条 本实施细则由主管部门负责解释，本实施细则未尽事宜，依照国家其他（略）。

第五十二条 本实施细则自2024年 月 日起施行，《**市商品房预售资金监管实施细则（试行）》（呼住建发〔（略）同时废止。施行之前已经批准预售的商品房项目不适用本细则，本细则出**已产生的商品房预售资金监管与本细则不一致的，要在项目完成前逐步进行规范。