普洱市司法局关于普洱市物业管理条例（草案送审稿）公开征求意见的公告（第二次）

****政府立法工作中充分发扬民主，反映民意，集中民智，增强立法透明度，提高立法质量，根据《****政府立法工作规定》《****政府立法工作规定》和《****政府2024年立法工作计划》等有关规定，现将《**市物业管理条例（草案送审稿）》上网公布，再次广泛听取社会各界的意见。请提出意见的单位和个人，于2024年5月1日以前通过电子邮件、传真、信函等形式，将意见反馈****立法科。

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附件：《**市物业管理条例（征求意见稿）》

****

2024年4月22日

附件：

**市物业管理条例

（征求意见稿）

目 录

第一章 总则

第二章 业主、****委员会

第三章 物业管理和物业服务

第四章 物业的使用和维护

第五章 法律责任

第六章 附则

第一章 总则

第一条【立法目的和依据】 为了规范物业管理，维护物业管理活动中各方的合法权益，改善人民群众的居住和生活环境，根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内物业的使用、服务、维护及其监督等管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条【基本原则】 物业管理应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、属地管理、协商共建、依法监督的原则。

第四条【党建引领】 充分发挥基层党组织领导作用，推动在物业服务人、****管理委员会）中建立党的基层组织，开展党的活动。****社区党组织领****委员会、****管理委员会）和物业服务人等共同参与的治理机制，引领保障物业管理活动依法有序进行。

第五条【政府职责】 市、****政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本行政区域现代服务业发展规划、社****社区治理体系，促进物****社区建设。

****政府****办事处****政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，保障工作经费，加强物业管理纠纷源头治理。

第六条 【市、县****建设部门职责】市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理，制定物业管理相关政策、开展物业管理信用评价、指导行业自律管理。

县（区）住房和城乡建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的指导、监督管理工作，履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理有关法律、法规**策；

（二）负责物业服务人的信用管理，对物业服务人进行信用评价和等级评定；

（三）监督管理物业管理招投标活动；

（四）监督管理住宅专项维修资金；

（五）指导监督物业承接查验有关工作；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七条【部门职责】 发展改革、**、民政、司法行政、财政、自然**和规划、卫生健康、应急、市场监管、住房城乡建设、消防等部门按照各自职责，做好物业管理活动的有关指导、监督管理工作。

第八条【统筹协调主体】 ****政府、街道办事处履行下列职责：

（一）统筹协调行政区域内物业管理活动；

（二）组织、协调业主大会设立、业主委员会选举和换届等工作；

（三）指导、监****委员会的日常工作；

****管理委员会有关工作；

（五）参加物业承接查验，指导行政区域内物业管理项目的移交和接管工作；

（六）协助开展行政区域内物业服务人信用信息的采集和核查工作；

（七）建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业管理纠纷；

（八****社区管理、社区服务的关系。

（九）法律、法规规定的其他职责。

****委员会****人民政府、街道办事处开展物业管理工作，指****委员会依法履行职责，协调解决物业管理矛盾纠纷。

第九条【行业协会】 ****协会应当加强行业自律管理，编制服务标准、规范物业服务人从业行为，开展物业服务培训，对物业服务人之间的纠纷进行行业调解，维护物业服务人合法权益，推动物业服务行业健康发展。

鼓励物****行业协会。

第二章 业主、****委员会

第十条【业主身份的认定】 房屋的所有权人为业主。

因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，及其他符合法律、法规规定的单位或者个人，可以认定为业主。

第十一条【业主共有财产】 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、监控室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、共用走廊、楼梯间、电梯间；

（三）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

第十二条【业主享有的权利】 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

****委员会委员，并享有被选举权；

****委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十三条【业主履行的义务】 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和****委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按照约定支付物业服务管理相关费用；

（六）履行其承担的房屋使用安全责任；

（七）配****政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（八）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分、共用设施设备享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

【注释：本条款明确了业主在物业管理活动中履行的义务】

第十四条【业主大会、业主委员会的设置】 一个物业管理区域设立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业****人民政府、街道办事处的指导下成立业主大会，****委员会。

第十五条 【由业主共同决定的事项以及表决规则】业主共同决定事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约;

****委员会****委员会委员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十六条【业主大会会议表现形式及表决】 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议进行表决。

支持和鼓励采用信息化技术进行投票表决。

第十七条【业主委员会候补委员】 业主委员会可以设立候补委员，其中候补委员****委员会总人数的三分之一，其选举产生规则、任职资格和职****委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

第十八条 【业主委员会委员、候补委员的条件】业主委员会委员、候****服务区域内的业主，并具有完全民事行为能力，遵守法律、法规，热心公益，责任心强，有一定的组织协调能力。

管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之一的，****委员会委员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚的；

（二）无正当理由拖欠物业费的；

（三）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

（四）本人及其****服务区域提供物业服务的物业服务人有利害关系的;

（五）其他不宜担任的情形。

****服务区域内具有中国共产党党员身份的业主，****委员会委员；支持符合条件的党的基层****委员会的负责人及委员通过****委员会主任、副主任和委员。

第十九条【业主委员会的备案】 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业****人民政府、街道办事处、县（区）住房和城乡建设行政主管部门备案。

（一）业主大会会议记录和会议决定;

（二）业主大会议事规则;

（三）管理规约;

****委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺。

业主委员会应当对报送备案资料的真实性负责。

第二十条 【****委员会的设立】不具备设立业主大会条件的，或者设立确有困难的，****政府****办事处、****委员会和****管理委员会，****委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会、****委员会。

****委员会设主任一名，副主任若干名，其中业主所占****管理委员会总人数的二分之一。****人民政府****办事处指派的代表担任。

第二十一条【****委员会的人员公示、任期及解散】 ****委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。****委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、****委员会的，****政府、街道办****管理委员会。

已设立业主大会、****委员会的，****政府、街道办****管理委员会。

第三章 物业管理和物业服务

第二十二条【物业服务人的产生方式】 业主可以自行管理物业，也可以选聘或者委托其他人管理；选聘或者委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。

鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务人。

第二十三条【建设单位依法配置物业用房】 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独立且相对集中的物业服务用房。在物业交付时，物业服务用房由建设单位交付物业服务人代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

第二十四条 【前期物业服务合同成立及终止情形】**住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务人，签订书面的前期物业服务合同。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十五条【移交资料】在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交物业管理用房和下列资料:

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

（三）物业质量保**件和物业使用说明文件;

****管理所必需的其他资料。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上****委员会。

第二十六条【物业服务人的义务】 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

（一）提供法律法规规定和服务合同约定的物业服务；

（二）按照规定公示物业服务收费标准、业主共有部分经营与收益情况、住宅专项维修资金使用情况等有关信息;

（三）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（四）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（五）对私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，并采取切实有效的管理措施，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门；

（六）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（七）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，****委员会****委员会；

（八）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（九）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（****人民政府、街道办****委员会做好物业管理相关工作。

第二十七条【物业服务人的公示义务】物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向全体业主公示下列信息:

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

（二）物业管理区域的四至界限以及附图;

（三）公共场所、公共绿地的面积和位置;

（四）地下室、底层架空层、**的面积及其权属;

（五）物业服务用房的面积和位置:

（六）共用设施设备名称及其权属;

（七）物业承接查验情况;

（八）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

（九）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等;

（十）出租的车位、车库的数量和位置以及使用现状;

（十一）经过业主大会****委员会决定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的情况;

（十二）业主支付物业费、公共水电分摊费用情况，物业共用部位和共用设施设备的使用情况;

（十三）住宅专项维修资金使用情况;

（十四）电梯、二次供水等共用设施设备的维修保养及运行费用信息；

（十五）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

前款所列信息的公示方式、标准、期限、频次等具体要求由县（区）住房和城乡建设行政主管部门规定。

第二十八条【物业服务人的管理义务】 突发公共事件应对期间，物****政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二十九条 【物业服务价格管理】****政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,****政府定价目录，结合当地实际执行，****政府应当综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第三十条【物业服务费用保障】 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

业主应当根据物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业****管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不按合同约定的内容提供服务，造成业主人身、财产损失的，由物业服务人承担赔偿责任。物业服务人提供的服务达不到合同约定的内容，****委员会、****委员会或业主指出后，仍不完全履行合同内容。业主委员会、****委员会、业主可以依法提起诉讼。

第三十一条 【物业服务人的报告义务】物业管理区域内发生下列情况的，物业服务人应****管理部门、专业单位报告：

（一）建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，危及业主、物业使用人及建筑物安全的；

（二）发生群体性事件的；

（三）发生业主、物业使用人重大伤亡事件的；

（四）其他应当报告的情况。

第三十二条【突发状态的应对措施】 物业服务区域突发影响业主基本生活的失管状态时，****政府****办事处应当组织有关单位确定临时物业服务人，提供环境卫生、秩序维护等维持业主基本生活的应急服务事项。

应急物业服务期间，****政府****办事处应当组织业主共同选聘新物业服务人。

第四章 物业的使用和维护

第三十三条【业主、物业使用人的义务】 业主、物业使用人对物业的使用和维护，应当遵守法律、法规规定以及管理规约的约定。

第三十四条【物业使用与维护的禁止行为】 物业管理区域内不得实施下列行为：

（一）擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间；

（三）擅自改变物业规划用途；

（四）占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口；

（五）损坏消防设施设备，妨碍消防设施正常使用；

（六）违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（七）违规私拉电线、电缆为电动车辆充电；

（八）在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电；

（九）从建筑物中抛掷物品，违反高空抛物的有关规定；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当采取合理措施进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，****法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，****法院提起诉讼。

第三十五条【业主、物业使用人的配合义务】 供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务人应当按照有关规定予以配合。

第三十六条【业主、物业服务人的管理、维修义务】 物业存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，业主、物业使用人应当及时采取修缮或者其他消除危险的安全防范措施。

业主、物业使用人不履行维修养护义务的，可以由物****委员**意，或者按照管理规约的约定，代为维修或者采取应急防范措施，费用由业主、物业使用人承担。

第五章 法律责任

第三十七条【处罚规定】 违反本条例规定的行为，法律、行政法规已有规定的，从其规定。

本条例规定的行政处罚，法律有明确规定的，由相关部门实施行政处罚。

第三十八条 【建设单位监管失职的处罚规定】开发建设单位在房屋买受人未交存首期住宅专项维修资金的情况下交付房屋的，由县（区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下的罚款。

第三十九条【建设单位未移交资料或财物的处罚规定】 违反本条例第二十五条规定，不移交有关资料或者财物的，由县（区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款。

第四十条【相关部门的责任分工】 物业服务区域内有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：

违反本条例第三十四条第一款第（一）规定的，处5万元以上10万元以下的罚款；造成损害后果的，依法承担民事责任。

违反本条例第三十四条第一款第（二）规定的，由自然**和规划主管部门依照城乡规划法律、法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚；

违反本条例第三十四条第一款第（三）规定的，由自然**和规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处2000元以上2万元以下罚款，对单位处1万元以上10万元以下罚款。

违反本条例第三十四条第一款第（六）规定的，经劝阻、调解和处理未能制止，****机关依照《中****管理处罚法》予以处罚；

违反本条例第三十四条第一款第（九）规定的，造成损害后果的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条【业主、物业服务人的义务及物业服务人的报酬请求权】 违反本条例规定，物业服务人不履行物业服务合同义务或者履行物业服务合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，并听取业主、物业使用人意见；对于业主、物业使用人提出的合理意见，物业服务人应当及时予以解决；经物业服务人催告，业主、物业使用人在合理期限内无故仍不交纳的，业****管理委员会应当督促其交纳，物业服务人也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第四十二条【行政监管责任】 建设行政主管部门、****政府、街道办事处****管理部门的工作人员在物业管理中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第六章 附则

第四十三条【施行日期】 本条例自202X年X月X日起施行。