宁乡御园房地产有限公司龙桥御园物业管理采购项目采购需求公开

（略）

1、（略）：湖南省宁乡市金湖镇龙桥村关山环通往北100米，东距长沙市区仅24公里。西距宁乡县城区仅11公里，交通便利，地理位置优越。

（略）亩。

3、项目定位：龙桥御园小（略）。充分尊重自然与生态。着力人文关怀，以满足用户多样化需求的高档住宅小区、建筑整体风格采用地中海式建筑风格。在居住环境的营造中实现园林化与自然化、实现人与环境的和谐统一，创造具有特定的领域感、场所盛（略）打造（略）。

4、项目规划：目前在建一期共131栋262户。规划二期为高层住宅，占地约80亩，建筑面积（略）m2、按规划要求保留轻轨及高压走廊控制用地136亩，保留山地、水塘148.7亩。

5、户型配置：由131栋低密度住宅组成，共262户。住宅部分共分（略）：A1U、A2U、B1U、B1D、B2U、B2D、C1U、C1D、C2U均（略）层高为3000。C类型住宅地上部分一（略）

6、物业：根据有关政府职能部门的规定、物管用房建筑面积达2000余平方米。小区充分考（略）。

7、周边配套：关山4A级景区、宁乡农商银行金州支行、刘少奇故里、灰汤温泉山庄、沩山风景名胜旅游区。

8、（略）：主要交通干道为长常高速关山互通、金洲大道、长沙城际轻轨（待建（略））。东临市政规划道路欧洲北路、南临长常高速、西临规划市政道路泉洲路。

符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

二、岗位设置及人员配置：总人数不少于30人、含项目管理层，具体人员配置应在投标方案中体现。

三、物业管理内容：

建筑主体及公共部分的维护管理。

1、装饰装修管理；

2、公共配套设施设备的管理、运行与日常维护保养；

3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生定（略）

4、公共绿化，山水园林小品的养护和管理；

5、24小时安全防范及公共秩序管理、交通（略）

6、社区文化的开展；

7、便民服务；

8、物业档案资料收集、管理。

（略）

（略）

1、基本要求

（1）持有国家二级及以上资质证书。

（2）建立质量管理体系和管理制度。

（3）有完善的物（略），并按规范签订物业管理合同。

（4）管理企业在区内管理中建立本企业的形象识别系统;服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务等）。

（5）管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。员工岗前须进行培训，在岗人员（略），应设有专门的机构和负责人，并建立良好的奖惩机制。对于物业管理人员的违反等不良行为，须严厉制止，由此带来的后果由物业公司承担。

（6）物业管理企业广泛运用计算机管理。

（7）小区应设置“服务热线”，公示（略）。

（8）适应业主需求，开展有偿特色服务及代办服务;公示服务项目及收费价目。

（9）采取多种形式（略），每年与50%以上业主做有效沟通;每年有效投诉处理率100%;每年进行一次满意率测评，满意（略）。

（10）建立完善的档案管理制度（物业（略）管理档案）等。

（11）适应（略），组织、配合开展文化活动。

（12）建立健全财务管理制度，定期公布一次物业管理费的收支状况。

2、（略）

（1）按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。

（2）外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。

（4）房屋装修符合规定，有装修管理制度（略），有日常巡查记录及验收手续等。对私（略），破环房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。

（5）主出口设建筑（略）。各路口、栋、科室及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、设施设备维修养护

（1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患;（略）。

（2）实行24小时报（略），急修报修1（略），预约维修报修双方约定时间到达现场；回访率100%。

（3）水、电、消防、监控等设备运行人员技能熟练;严格执（略）。

（4）道路、停车场平整通畅、交通标志齐全规范。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定期开关，

（6）维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设（略）理措施、处理记录。

（8）办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。

（9）各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

（10）各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

（11）停水、停电在接到相关部门通知后。按规定时间提前通知业主：（略）

4、公共秩序维护

（1）出入口24小时值班。安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理。制度完善、落实。做好安全防（略），及时发现和处理各种安全事故脑患。迅速有（略）。

（2）门岗的保（略）物品进行安检、登记。对嫌疑人员拒绝放行，对可疑物品留置处理。要求保安员文明礼貌、行为规范、作风严谨、巡逻岗对重点部位每小时巡查一次。

（3）根据（略）。设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗。确保公共秩序良好。中央监控室24 小时实施监控。

（4）应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、天台等危险隐患部位、设置安全防范警示标志。（5）建立清晰完善的交通标识及安全标识。停车场标线视实际情况及时翻新。进出小区的车辆实施登记管理。并引导车辆出入。有序停放车辆（含非机动车）。

（6）保证小区正常的生活秩序，禁止闲杂售货人员入园。进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理;对可疑人员作盘问、登记管理，对访客指引行走路径。

（7）小区内无火灾、刑事和交通事故的苗头。制定突发性火（略），设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

5、保洁服务

（1）清洁卫生（略），有专业清洁队伍，管理制度完善。

（2）保护好环卫设施齐备、定期杀虫、灭蚊、灭蟑螂、灭鼠。

（3）实行（略），由专人负责检查、监督。

（4）结合别墅住宅小区的特点，合理安排定期作业的时间，尽最减少对业主生活秩序的干扰。

6、绿化养护管理

1）草坪养护

A、质量标准

a）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。

b）草地无人为破坏，缺损的及时补植。绿化完好率达99%以上。

c）清除杂草，无明显高于15cm的杂草，草地纯度达99%以上。

d）适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。

e）适时剪草，留程（略），修剪平整，美观，边缘整齐。

f）草地嫩绿，无烂草、感病草。

g）注意防风排涝、暴风雨过后12小时，草地无1平米以（略）。

B、管理要求

a）淋水：生长季（非雨季）每2天1次：非生长季（非雨季）每周2次。

b）施肥：每年早春、晚秋各施1次全效复合肥;每两次草坪修剪后薄施1次速效复合肥、氮肥：节庆期间追施（略）。

c）修剪：生长季每20天修剪1次，留荐高不超过60cm;每年开春前重剪1次。

d）梳草打孔：（略）

e）喷药：每月喷施广晋性杀菌条虫药1次：突发病虫害进行针对性防治;要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺（略）。

f）除杂草：（略）

2）乔木养护

A、质量标准

a）生长健壮、形态（略），

b）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥、覆土平整，肥料不露出土面。

c）基部无30cm高以上萌孽枝，无杂草、杂物、土面不板结，透气良好。

d）及时修剪，保持造型优美。修剪截口与枝位平齐，主侧（略）。

e）无明显病害枝。

B、管理要求

a）淋水：生长季（非雨季）每周2次;非生长季（非雨季）每半月1次

b）施肥：早春施有机肥或复合肥1次;每年56月追施复合肥1次。

c）修剪：每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状;对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：棕榈种植物老化枝叶枯黄而积达2/3时即应除，其壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严（略）：棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边;每天巡查及时清剪因折断等而枯黄的枝叶。

d）喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次：突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间噗药，不允许使用（略）。

3）灌木室外养护

A、质量标准

a）株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐（略）。

b）适时适量浇水、松土、施肥、采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

c）灌木脚部整齐清洁、无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。

d）及时修剪，造型优美。

e）无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。

f）无明显病害枝。

g）对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。

B、管理要求

a）淋水：生长季（非雨季）每周34次;非生长季（非雨季）每半（略）。

b）施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1次：生长季每两个月追施复合肥1次。

c）修剪：每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等：生长季非观花类（略）。观花类每次观花后修剪1次。

d）喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次;突发纲虫害进行针对性防治。要求利用周（略），不允许使用刺（略）。

4）水系养护

A、质量标准

a）水面无枯枝残叶及杂物，无异味。

b）水面（略），水广场要求清激见底。

c）水质良好，水中不应有任何植物、鱼类等。

B、管理要求

a）每天清除枯枝残叶及杂物1次。

b）每周投放药物防止水中产生微生物等。

c）视水质情况进行水循环或换水。

5）景观小品维护及小区内公共区域游乐设施的管理

A、（略）

a）景观小品及健身器材、儿童游乐设施无损坏、松脱;

b）景观小品及健身器材、儿童游乐设施无污染。

B、管理要求

a）每天巡查。有无破损、松脱、污迹，发现问题及时处理;

b）景观小品每周擦抹一次、健身器材及儿童游乐设施每天擦抹。

4、保证绿化（略），草坪纯度达99%。

（略）

六、服务期限：物业管（略）。

七、项目预算：根据龙桥御园未销售房屋27582.41平方米，其服务费的招标控制价金额为（略）.50元/年。含物业人员工资、福利、保险、服装、工具材料、交通以及税金、经营利润等费用在内。

八、结算方式

1、付款人：宁乡御园房地产有限公司（通过国库集中支付）。

2、结算方式及空置费支付标准：按季度支付。空置费结算按季度支付，支付标准按照《宁乡县住建局物业服务绩效考核办法》扣除相应费用后按季度支付应付款数。如物业公司工作中有重大过失，甲方有权单方面解除委托合同。

3、项目采用费用包工方式、物业公司应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由物业公司免费提供，甲方不再支付任何费用。

4、物业公司在投标前、如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5、对于上述项目要求，物业公司应在投标文件中进行积极响应，作出承诺及说明。