ZC2024(NH06)0164001佛山市南海区大沥镇黄岐社区“平天台”专业市场地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目交易公告

****001****“平**”专业市场地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目竞投公告

一、交易标的情况

（一）出租方：********联合社、**********社、**********社、**********社、**********社

（二）集体资产交易方案明细表：

（三）项目地块概况

1、项目地块位于**市**区大沥镇黄岐**路以南、贵广高铁以北、西环高速以西地块，土地总面积共约117416.08平方米（折合约176.12亩），其中已包含2460.55㎡（折合约3.69亩）配套给市场改造主体使用。以下简称“项目地块”），****政府职能部门认定面积为准。

项目地块情况具体详见红线图（见附图），地块规划功能、面积、用途、建设指标等数据******局****政府相关职能部门的批准文件为准。

2、项目地块主控规用地性质为商业用地,其中已办理不动产权证面积85254.23㎡（折合约127.88亩）【证号为：粤（2018）佛南不动产权第****278号、粤（2018）佛南不动产权第****274号、粤（2018）佛南不动产权第****356号、粤（2018）佛南不动产权第****357号、粤（2018）佛南不动产权第****351号、国用(2007)****641号】。项目地块证载土地用途为批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地、工业用地。以上数据，****政府相关部门核定为准。

3、目前项目地块的权属人为**********社、**********社、**********社及********公司。其中********公司持有宗地原为征地留用地，因历史原因登记在********公司名下，在土整期内，将通过收回重新划拨方式将其名下持有的国有划拨地重新登记在土地权属人名下，划拨手续完成后，正式签订土地入市合同。

完成土地整理工作后，项目地块权属人为********联合社、**********社、**********社、**********社、**********社5个农村集体经济组织（以上合称出租方）。项目地块权属人在确保其收益前提下，共同将地块的改造权转移给出租方统筹管理，同意提供土地对项目地块进行开发、整理、改造、出租，若项目地块最终无法完成入市的，土地权益以及本协议未履行义务由地块权属人享有和承担。

（四）土地整理期及租赁期限：

1、土地整理期：叁年。自签订《土地前期整理协议》之日计算，双方按照协议的协定进行项目范围土地整理及移交；

2、本项目自签订《土地前期整理协议》之日起计算，项目整理期3年，项目租赁期40年。当达到移交条件（即市场主体完成全部解约并移交全部土地、完成项目30%以上土地原有建筑物的拆除及取得项目地块规划条件）且符合签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》条件时，市场改造主体与出租方一次性签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》。若土地整理期限**，则土地租赁年限对应缩短，但顺延期限最多不多于一年，项目总期限43年不变；若土地整理期限缩短，则土地总年限对应缩短，项目租赁期仍然40年不变。

（五）改造模式

1、由出租方与市场改造主体签订《土地前期整理协议》，按****738元/月(含税)的标准补贴权属人的前期收入，由市场改造主体负责建设和运营；费用由市场改造主体承担。

2、自签订《土地前期整理协议》之日起至完成全部解约工作并移交全部土地止为土地整理期，期限为3年，整理期内应完成项目30%以上土地原有建筑物的拆除。自签订《土地前期整理协议》之日起计：5年内，完成项目60%以上土地原有建筑物的拆除，完成项目30%的建筑物建设和验收；8年内，完成项目100%以上土地原有建筑物的拆除，完成项目60%的建筑物建设和验收；10年内，完成项目100%的建筑物建设和验收。整理期内，土地平整、土地办证、解约补偿评估、建筑物拆除等工作由市场主体负责；土地规划调整、解约等工作由出租方负责（详见附件条规方案，如未能部分或全部完成调规，市场改造主体有权选择退出，前期所支付保证金等费用作挂账处理，待项目日后另有其他市场改造主体后无息返还），市场主体协助完成并支付费用。

（六）租金保障款和租金：

1、出租方在签订《土地前期整理协议》之日起三年内完成出具地块规划条件。

2、租金保障款：自双方签订《土地前期整理协议》之日起算，市场改造主体按****738元/月(含税)的标准补贴权属人的前期收入。

3、中标后中标方需与出租方签一份承接原租赁方协议10000元/月（含税）交给**********社（见附件5）。补偿协议跟签合同同日签订。

4、租金：项目范围土地以****234元/月(含税）为底价进行公开招标。

（1）若土整期验收标准按约规定完成或者经出租方同意土地整理期限**情况下，项目总期限43年不变。自签订《土地前期整理协议》之日起的第4年，即第37个月起，中标方按照实际竞投成交价（含税）计算支付租金；租金递增期自签订《土地前期整理协议》的第4年至第33年计算，每满三年在上期租金基础上递增一次，增幅为10%；租金递增期自签订《土地前期整理协议》的第34年起，第397个月起计算，每满五年在上期租金基础上递增一次，增幅为10%。

（2）若土整期验收标准提前完成的，允许中标方提**入出租期，但项目租赁期40年不变。自签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》之日起，以实际竞投成交价（含税）计算支付租金；租金递增期自签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》的第1年至第30年计算，每满三年在上期租金基础上递增一次，增幅为10%；租金递增期自签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》的第31年起计算，每满五年在上期租金基础上递增一次，增幅为10%。

（七）建设要求：

1、本项目地块的规划性质为商业用地，拟实施规划控制的调整，容积率≤3.0，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，建筑限高≥60米，最终以规划部门审批为准。本项目建筑形态为展贸商业综合体，按2500元/㎡以上的**费成本标准建设（具体以设计方案和工程结算等材料为准）。项目建设总建筑面积不低于300000㎡。建筑层高、荷载参照商业建筑规范要求，建筑建设标****人民政府审核同意后方可实施报建。市场主体须明确承诺不建设服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式的用房。

2、市场改造主体对宗地的建设、经营须按照环保部门要求对建设、经营项目进行环境影响评价，并严格按照建设、经营项目的环境影响评价建设污染防治设施，污染治理设施应当与建设主体工程或经营生产同时设计、同时施工、同时投产使用。另外，市场改造主体还须按照消防、环保和安全生产部门要求经营项目，并签订《消防、环保及安全生产协议书》。

3、签订《土地前期整理协议》之日起10年内完成本项目全部物业验收。市场改造主体因自身过错原因未能按照本合同约**期或同意延建所另行约**期竣工的，每延期一日，应向出租方支付相当于《集体经营性建设用地使用权租赁合同》当月租金的1‰的违约金。

4、项目建设完工并通过整体竣工验收后一年内，市场改造主体负责办理不动产权证至出租方名下，出租方负责配合市场改造主体办理，不动产权证由出租方保管，办证费用由市场改造主体承担。如市场改造主体因自身过错原因未能在期限内完成不动产权证的相关办理手续，则视为市场改造主体违约，市场改造主体在出租方书面通知违约之日起30日内，须向出租方一次性支付违约金￥30,000,000.00元，同时市场改造主体仍需履行办理不动产证至出租方名下的责任。

5、如非市场改造主体原因（包括但不限于因出租方拒绝配合、政策变更、建筑物非人为毁损原因）导致无法办理不动产权证的，市场改造主体不承担违约责任。

（八）准入条件

1、竞投人须为中华人民**国境内注册的具有独立承担民事责任能力的独立法人机构;若竞投人为**市**区大沥镇以外注册企业，须于签订《土地前期整理协议》前迁入**市**区大沥镇内，或在大****公司运营项目，****公司须就项目承担连带责任(提供承诺函)；

2、实缴注册资本金不低于1000万元人民币（以验资报告为准）；

3、不接受自然人、联合体参与竞投；

4、不存在违反诚信记录的情形(提供承诺函)。

（九）税收考核

项目整体竣工验收之日次年起第3、4、5年，连续3个完整会计年度，在本项目地块建筑物内登记注册的企业在大沥镇辖区内经营纳税合计不低于90万元/亩（以正式出具的规划条件中商业用地总面积为基数）。

经营纳税指增值税（含免抵）、企业所得税，但不包括股权转让、****设备处置、工程建设环节产生的税收，也不包括滞纳金、罚金、罚款、税务稽查及滞纳金等处罚性纳税，经营纳税金额按税收入库期计算。经营纳税额每年核实一次，市场改造主体须在下一个自然年的7月1日前向监管部门提供上一年度的完税证明材料，材料包括由税务部门开具的企业完税证明等资料。同时，考核期结束后市场改造主体须委托具有资****事务所****事务所针对3年考核期出具对应的专项审计报告。

如经营纳税额未达到以上约定的，则视为市场改造主体违约。市场改****人民政府书面通知违约之日起30日内，按纳税差额部分的双****人民政府****政府指定单位支付违约金。

（十）产业方向

对照国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2024年本）》、《鼓励外商投资产业目录（2020年版）》、国家发展改革委商务部《市场准入负面清单（2022年版）》和《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2021年版）》，本宗地引入的项目应属于产业政策中的鼓励类和允许类项目，具体项目落地要严格按照有关政策法规办理相关手续。

自项目整体竣工验收之日次年起5年内，在项目地块上盖建筑物内引入或培育不少于6家“四上”企业，以企业工商登记注册地址为准。

四上”企业是指规模以上工业企业、限额以上批零住餐企业、规模以上服务业企业、资质以内的建筑业和房地产开发经营企业等四类规模以上企业。迁入本宗地建筑物内的“四上”企业，须自迁入之日起（以工商登记营业执照为准）持续2个年度以上（含2年）处于在库状态；若迁入后升规的，须为升规后持续2个年度以上（含2年）处于在库状态。

如在规定时间内引进或培育的“四上”企业数量未达上述要求的，则视为市场改造主体违约。市场改****人民政府书面通知违约之日起30日内，按照“‘四上’企业引进数量差额*100万元/家”的标****人民政府****政府指定单位支付违约金。

（十一）固定资产投资任务

自签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》之日起至项目整体竣工验收之日届满两年期间，在本项目宗地的固定资产投资金额不低于500万元/亩（以正式出具的规划条件中商业用地总面积为基数）。

固定资产投资包括基建投资（包括但不限于建筑物、构筑物及其附属设施等）以及购置生产设备、技改费用等投入，但不包括租金及流动资金，以有资****事务所****事务所出具的报告等审核文件为准。

如在规定时间内无法达到约定固定资产投资要求的，则视为市场改造主体违约。市场改****人民政府书面通知违约之日起30日内，****人民政府****政府指定单位支付5000万元的违约金。

（十二）转让及转租

1、租赁期间，市场改造主体将租赁物、附属设施及在承租后增建、改建的建筑物、构筑物及设施（含部分）转租/分租给第三方使用的，须向出租方书面报备，且租赁期限不得超过本合同的剩余期限且不得超过十年，不得一次性收取第三方三年或三年以上租金，且一次性收取的租金总额不得超过合同履约保证金的两倍，租金收取间隔不得少于一次性收取的时间；

2、市场改造主体不得将《集体经营性建设用地使用权租赁合同》部分转让给第三方的，否则视为根本违约，出租方将没收市场改造主体的保证金、收回出租地块和地上建（构）筑物、附属设施并按合同的有关规定追究市场改造主体的违约责任。如确有转让需要，待项目整体通过竣工验收及办理完成不动产权证后，在征得出租方书面同意后可将《集体经营性建设用地使用权租赁合同》整体转让给第三方，且需向出租方交纳租赁合同当月月租金金额作为手续费。

（十三）土地使用税、房产税：本项目的土地使用税由出租方承担，房产税由市场改造主体承担。

（十四）整理所产生的费用，包括但不仅限于拆迁费、办证费、评估费、调规及对外购买服务、上盖建筑物的拆除及土地平整费用等，由市场改造主体承担。改造项目范围内的建筑物权益归市场改造主体所有。

（十五）市场改造主体负有项目地块范围内的全部物业、广告位、车位等的运营和收益，负责项目地块以内的市政环卫转运配套工作，市场改造主体承担相应费用。

（十六）自签订《土地前期整理协议》之日起项目内如有水、电、煤气等管线管线如需迁改由市场主体负责,费用由市场主体承担。

（十七）本项目地块尚未到期的合同共2宗（以下简称原承租方），拆迁补****政府主导改造项目的拆迁补偿标准执行，经评估，解约补偿金合计为￥50,439,244.00元，其中第一宗经评估，解约补偿金为￥6,741,044.00元，第二宗经评估，解约补偿金为￥43,698,200.00元。自原承租方与出租方签订全部的“提前解除租赁合同协议书”之日起10个工作日内，由市场主体将解约补偿金的10％支付给原承租方，出租方督促原承租方理顺并完成与实际使用人的解约工作，全部完成搬迁后支付剩余90％节约补偿金，共计为￥50,439,244.00元。

（十九）竞投公告未详细明确的相关事宜，以本交易方案后附的《****“平**”专业市场地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目交易方案》及其全部附件内容为准，请务必认真通读整份交易方案。

二、竞投注意事项：

报名人是指报名参与竞价的人员。

竞价意向人是指已按要求交纳交易保证金的报名人。

竞价人是指被确认有竞价资格的竞价意向人。

（一）如仅有1名竞价意向人，无论是否到场，视为本次交易以底价成交，该竞价意向人为竞得人，若该竞得人未能现场签订《成交确认书》的，必须在交易结果公告之日起5个工作日内到本交易场所进行签订，否则视为该竞得人反悔，交易保证金全额不予退还和市场改造主体有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额。

（二）如有2名或以上竞价人参与竞价，则按以下方式确定竞得人。

1．若竞价人到场参与竞价，则按照价高者得原则确定竞得人。

2．若全体竞价人到场但均没有参与竞价造成无法确定最终竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价人中确定竞得人，本次交易以底价成交。

3．若全体竞价意向人均不到场参与竞价造成不能确定竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价意向人中确定竞得人，本次交易以底价成交。

（三）若无人报名或无合资格的竞价意向人，另行组织交易。

（四）经相关部门及市场改造主体认定其有下列行为之一的，交易保证金全额不予退还和市场改造主体有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额：

1.竞价人相互串通竞价的；

2.竞价人采用不正当手段竞得标的物的；

3.竞价人提供虚假材料或虚假情况的；

4.竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地前期整理协议》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金）；

5.严重扰乱竞价会议现场秩序；

6.其他法律法规以及交易方案规定的情形。

三、报名方式及报名时间、地点

（一）有意参加竞投者必须提交以下资料：

1.企业法人报名须提供：

（1）如经办人为法定代表人，须提供有效营业执照原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人第二代身份证原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人证明书原件1份，所有复印件、证明书均需加盖单位公章。

（2）如经办人为授权委托人，须提供有效营业执照原件及复印件1份（原件核对后退回）、法定代表人第二代身份证复印件1份、法定代表人证明书原件1份、法定代表人授权委托书原件1份、受托人第二代身份证原件及复印件1份（原件核对后退回），所有复印件、证明书、委托书均需加盖单位公章。

（3）验资报告复印件1份（加盖单位公章，原件核对后退回）。

（4）不是联合体竞投的承诺函原件1份（格式自拟）。

（5）不存在违反诚信记录的承诺函原件1份（承诺函样式详见附件）。

（二）报名地点：**市**区桂城街道夏南路58号方舟一****交易中心****中心二楼215交易多功能厅

（三）报名时间： 2024 年 11 月 29 日至 2024 年 12 月 20 日 16时 截止（**时间，法定节假日除外）

（四）现场报名资料齐全的，由工作人员现场派发报名回执；资料不齐全的，及时通知补充完善，无法补充的报名申请不通过。

四、资格审核

（一）由大沥镇城市更新部门对报名材料通过审核的竞投者出具审核通过资格证明，并电话通知意向竞投人上门领取。

（二）审核时间：2024年12月21日至2024年12月27日16时 截止（**时间，法定节假日除外）

五、交易保证金

缴纳截止时间： 2024 年 12 月 30 日 17时 截止标书代写

六、开标时间、地点标书代写

（一）确认身份

1.时间：2024年12月31日14：30——15：00

2.凭审核通过的资格证明材料及交纳竞买保证凭证

（二）现场竞价时间：2024年12月31日15时

（三）现场竞价地点：**市**区桂城街道夏南路58号方舟一****交易中心****中心二楼215交易多功能厅。

七、联系方式

****交易中心****中心 联系人：苏先生 联系电话：****9923

土地权属人联系人：陈先生 联系电话：139****1271

附件：承诺函（样式）

土地权属人：********联合社、**********社、**********社、**********社、**********社

2024年11月29日