关于公开征求抚州市住宅专项维修资金管理办法（试行）抚州市商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）意见的通知

为贯彻落实住建部在我市开展“****中心管理住宅专项维修资金”改革试点工作，提高维修资金管理质效，进一步规范**市市本级商品住宅专项维修资金归集、存储和使用，****管理中心起草了《**市住宅专项维修资金管理办法（试行）》和《**市商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）》，现向社会公众公开征求意见,征求日期2024年12月6日-12月12日。如有意见建议，请于2024年12月12日前反馈至电子邮箱：swxzj436＠163.com。

联系人：元贤礼，0794-****377。

附件：

1.《**市住宅专项维修资金管理办法（试行）》

2.《**市市本级商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）》

****建设局

2024年12月6日

附件1：

**市住宅专项维修资金管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强全市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，适应形势发展和推进维修资金管理制度改革，根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》****建设部 财政部令第165号）《****建设部关于同意******管理中心管理住宅专项维修资金试点工作实施方案的函》（建办金函﹝2024﹞321号）《**省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房〔2015〕10号）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新及改造的资金。

本办法所称售后公有住房，是指在城镇住房制度改革中向个人出售的公有住房。

本办法所称住宅共用部分，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、围墙、挡土墙、监控系统、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、小区大门及门禁系统、小品景观、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 全市维修资金实行市级统一管理机制。****建设局****住建局）负责市本级维修资金的使用业务管理，防范业务风险，确保合规使用维修资金；负责建立健全全市统一的维修资金交存标准及使用管理规章制度，监督和指导县（区）住建部门维修资金使用业务管理，并组织开展业务培训；****管理中心（****中心）管理市本级维修资金；负责督促、指导全市****保障中心，****中心实现数据共享和业务联动，****中心共同做好维修资金交存工作；****中心管理前的维修资金基础数据进行治理并解决历史遗留问题；****中心发送维修资金拨付指令。

县（****住建局监督指导下，按照全市统一的政策、制度和业务规范负责经办本县（区）维修资金使用业务，防范业务风险，确保合规使用维修资金；在市住建局指导下负****中心管理前的维修资金基础数据进行治理并解决历史遗留问题；****中心管理本县（区）维修资金；在市住建局****中心实现有关数据共享和业务联动并****中心共同做好维修资金交存工作；****中心发送维修资金拨付指令。

****中心在市、县（区）住建部门的委托下，负责全市资金的统一管理运营，防范资金管理的安全风险；在市、县（区）住建部门的配合下共同做好维修资金交存、退付工作；负责制定全市统一的资金交存、退付及管理运营等方面的制度措施；在市、县（区）住建部门的支持下规范管理维修资金专用账户，强化财务核算；严格按市、县（区）住建部门维修资金拨付指令拨付资金；提升资金增值效益，统筹利息收益分配；建设全市统一的维修资金管理信息系统和数据档案；优化资金交存便民服务举措。

财政、审计部门按照职责，做好维修资金管理监督的相关工作。自然**、市场监管、消防救援等部门配合做好职能履职的相关工作。

****人民政府）、社区居（村）委会按照法定职责，协助市、县（区）住建部门做好维修资金监督管理工作；社区居（村）委会应当**相关部门共同做好维修项目现场查勘、竣工验收等职责范围内的工作，并签署意见。

第六条 下列资金列入维修资金：

（一）按规定首次交存和续交、补交的维修资金；

（二）维修资金的存储利息；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益，以及住宅共用设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；

（四）其他依法应当转入的资金。

第七条 业主交存的维修资金实****政府部门代管两种管理方式。成立****的，经过业主大会表决后可按相关规定授权****自主管理，业主大会应建立维修资金管理制度，接受物业所在地市、县（区）财政、审计、住建部门的监管。

未成立****或者业主大会未决定自主管理资金的，市、县（区）住建****中心代为集中管理。

第二章 交存

第八条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位和业主应当按照本办法的规定交存维修资金。

拆**置房（产权置换房）及购买经济适用房的业主应当按照本办法的规定交存、使用维修资金。

第九条 全市首期维修资金按下列标准交存：

（一）商品住宅和非住宅按照业主所拥有物业的建筑面积交存，配备电梯的按照75元/平方米交存，无电梯的按照45元/平方米交存，排屋、别墅按照50元/平方米交存。

（二）售后公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存金额为当地房改成本价的2%。

市住建局可以根据我市情况，经报告批准后适时调整并公布全市统一的首期维修资金交存标准。

第十条 商品住宅和非住宅（含期房和再交易房）的购房人应当在办理商品房网签备案时，将首期维修资金存入维修资金专户。同时，通过信息系统接口直连，数据互核，将交存维修资金纳入住房交易、登记、办证“一窗式”“一事联办”以及**商品房“交房即交证”服务流程，以加强对漏交首期维修资金和应续交维修资金的管理。

业主交存维修资金后，****中心应当出具由财政部门统一监制的专用票据。

第十一条 未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。否则，由开发建设单位或公有住房售房单位承担首期维修资金的交存责任。

住建部门在对开发建设单位竣工验收备案时，对房屋已竣工尚未售出和开发建设单位自留的物业，负责督促开发建设单位将此类房屋的首期维修资金交存至维修资金专户，否则不予办理竣工验收备案手续。

第十二条 业主交存的维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十三条 本办法实施前首期维修资金未交存的，业主应按现行公布的规定标准补交。维修资金分户账余额不足首期交存金额30%的，按业主大会依法通过的维修资金续交方案及时续交，续交后的维修资金余额，须不少于按现行公布的维修资金交存标准计算应足额交存的金额。

维修资金续交应由业主大会对续交方案进行表决。续交方案应当约定维修资金的交存标准、交存方式、交存时限等事项，交存标准应执行现行公布的维修资金交存标准。

****任期届满但未能换届选举产生新一届****的或者未成立****的，按照国家、省、市物业管理相关规定，****委员会代行****职责，组织召开业主大会对续交方案进行表决。

续交方案经业主大会依法表决通过的，****（代行********委员会）应当将业主大会表决结果及时告知全体业主，并及时报送市、县（区）住建部门、****中心、****委员会等。

续交方案未经业主大会表决通过的，业主个人维修资金

分户账金额不够支付需分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第十四条 房屋所有权转移时，原业主应当向受让人说明维修资金的交存和结余情况，并将交存维修资金专用票据转交受让人，未交存维修资金或维修资金账户余额不足首期交存金额30%的，原业主应足额补交。

****中心根据受让人提供的身份证件、房屋产权证书以及不动产登记部门共享的有关数据信息等资料将该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时进行转移登记。

因拆迁、自然灾害等不可抗力原因造成房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、相关主管部门出具的房屋所有权证注销证明、原交存维修资金的票据，****中心申请提取其维修资金分户账中的剩余款额，并办理分户账注销手续。

公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级财政。

第三章 使用

第十五条 维修资金应当专项用于建筑物及其附属设施共用部分保修期满后的维修、更新及改造，专款专用，不得挪作他用。

第十六条 使用维修资金进行维修的，须满足以下条件，否则不得申请使用维修资金：

（一）维修列支范围的维修资金总余额足以支付本次维修所需费用；

（二）维修列支范围所涉业主个人账户余额不低于首期交存金额30%；

（三）虽不满足上列两款条件，但能自筹满足支付本次维修所需分摊费用的，或本次维修所涉部分业主自愿承担维修所需分摊费用的。

第十七条 使用维修资金进行维修、更**改造实行申请人负责制，申请人负责申请、组织实施以及材料的报送，并对报送资料的真实性、合法性、有效性及资金用途的合理性、安全性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假资料的，应当承担相应的法律责任。

第十八条 使用住宅小区共用部位、共用设施设备维修资金的申请人可按以下情况确定：

成立了****的，由****申请，或由****授权委托物业服务企业申请；

未成立****或****不正常履职，但聘有物业服务企业的，由物业服务企业或相关业主申请；

既未成立****，也未聘有物业服务企业的，由社区居（村）委会或相关业主提出申请。

第十九条 维修和更新、改造工程实施过程中，申请人应当组织业主代表参与工程建设监管，业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

第二十条 下列费用可以在维修资金中列支：

（一）维修和更新、改造工程的勘察、设计、鉴定、公证、检测、咨询、招标等前期费用以及监理、工程结算审核、应急排危排险等有关费用；

（二）维修和更新、改造工程费用，以及因施工不可避免造成业主专有部位、自用设施设备损坏的修复或补偿费用；

（三）自主管理维修资金的****委托第三方机构管理维修资金，或委托第三方机构开展审计的相关费用；

（四）其他依法可以从维修资金中列支的费用。

第二十一条 下列费用，不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工维修单位承担的房屋共用部位、共用设施设备保修期内的维修和更新、改造费用；

（二）依法或者依照合同约定应当由相关单位承担的供水、二次供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；

（四）根据国家有关规定或物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部分、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）业主违反法律法规规定和房屋买卖合同或未经批准占用住宅共用部位、共用设施，或擅自更改、人为损坏物业管理区域规划用途、外立面、结构或其他违法建设情形，导致发生的共用部分、共用设施设备维修和更新、改造费用。

（六）其他不应列支的情形。

第二十二条 使用维修资金进行维修和更新、改造的，遵循方便快捷、公开透明、权利和义务相对等、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则，按下列规定分摊：

（一）属于一个物业管理区域全体业主共有的共用部分、共用设施设备由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；

（二）属于单幢房屋业主共有的共用部分、共用设施设备由该幢房屋的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元内业主共有的共用部分、共用设施设备，由该单元业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于两个****服务区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域按照所涉小区房屋建筑面积比例分摊；

（五）已售公有住房维修资金的支出由售房单位和业主按现存维修资金账户余额比例分摊；

（六）未售出的商品住宅、非住宅或公有住房，由开发建设单位或者公有住房单位按照尚未售出的房屋建筑面积的比例分摊；

（七）房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足首期交存金额30%，且未按规定补（续）交的，应由申请人组织分摊范围内业主确定费用分摊方式。

第二十三条 申请使用维修资金在一定金额的，申请人应根据申报资金额度，委托造价咨询单位对维修项目造价进行预、结算审核，并出具审核证明，审核证明应在维修项目所在楼栋明显位置公示。具体办法另行制定。

第二十四条 维修、更**改造工程施工时，应当按照维修资金使用方案实施，项目完成后的结算金额原则上不得超过本申报项目的预算金额。维修过程中，确因实际情况需增加维修费的，未超出预算金额10%的，经****、受益业主代表、****社区居（村）委会共同签字认定即可；超出预算金额10％的，需经维修资金列支范围内专有面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主（以下简称“双三分之二”）参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（以下简称“双过半数”）同意。

但经业主表决程序使用维修资金，同一楼栋因新增维修户数导致超出预算金额10%的，无需再经维修资金列支范围内“双三分之二”以上业主参与表决，及参与表决“双过半数”业主书面同意，由申请人出具相应的情况说明，并在维修项目所在楼栋明显位置公示5天。

第二十五条 维修资金划转业主大会管理前，一般使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）申请准备

1.申请人提出住宅共用部位、共用设施设备维修、更**改造使用实施方案和维修预算，并向社区居（村）委会报告。项目造价需进行预算审核的应提供预算审核证明。

2.申请人向物业所在地市、县（区）住建部门申报，市、县（区）住建部门接到申报后，在2个工作日内******、相关业主代表、社区居（村）委会、物业服务企业等相关人员对维修项目现场共同进行查验查勘，并出具查勘意见。

3.使用方案经维修资金列支范围内“双三分之二”以上业主参与表决，经参与表决“双过半数”业主书面同意后，在维修项目所在楼栋明显位置进行公示5天；

4.申请人确定施工单位，并与施工单位签订维修协议。

（二）提交申请

1.申请人持有关材料向市、县（区）住建部门申请；

2.符合要求的，市、县（区）住建部门在2个工作日内发出受理通知书。

（三）组织施工

1.申请人获得受理通知书后，通知施工单位按照维修协议或合同约定进行施工，施工单位负责施工过程中的质量、安全管理等工作，申请人进行监督。

2.工程竣工后施工单位提出验收申请，由申请人邀请、组织********委员会、相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%；

3.项目造价需进行结算审核的应提供结算审核证明，并将结算情况在维修项目所在楼栋明显位置公示5天。

（四）项目结算

1.申请人持有关材料向市、县（区）住建部门申请拨付维修资金；

2.市、县（区）住建部门审核申请人递交的结算材料，对符合条件的公告后，****中心发送维修资金拨付指令，2个工作日内与施工单位结清项目款。

第二十六条 影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

（一）电梯无法正常运行或者存在较**全隐患危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；

（二）二次供水、排水系统设施设备发生故障、严重影响使用，或者专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，经专业机构核实并出具意见书认定的；

（三）消防设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（五）房屋外墙（含玻璃幕墙）和公共构件出现破裂松动，存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（七）公用围墙、道路塌陷，影响业主正常使用和住用安全，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（八）发生其他紧急情况，经专业机构核实并认定的。

以上情况经专业机构认定，且经市、县（区）住建部门核查属实确需使用维修资金进行应急维修的，采用事前、事后公告的原则，可以不经维修资金列支范围内“双三分之二”以上业主书面同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的维修资金。

第二十七条 应急使用维修资金的，采用事前、事后公告的原则，按以下程序办理：

（一）申请准备

1.出现影响房屋安全使用的紧急情形，须立即排危排险时，已聘请物业服务企业管理的，物业服务企业应立即组织人员采取措施排危排险；未聘请物业服务企业管理的，业主或****向社区居（村）委会报告，由社区居（村）委会立即组织人员采取措施排危排险，相关费用可在维修资金中列支。

2.申请人聘请相应专业机构对影响房屋安全使用的部位进行鉴定，并出具意见认定书，或行业管理机构出具整改通知书。

3.申请人和业主代表在24小时内共同制定实施方案和维修预算。项目造价需进行预算审核的应提供预算审核证明。

4.申请人向物业所在地市、县（区）住建部门申报，市、县（区）住建部门接到申报后，在1个工作日内******、相关业主代表、社区居（村）委会、物业服务企业等相关人员对维修项目现场共同进行查勘、确认；

5.申请人在维修项目所在楼栋明显位置对使用方案进行公告，公告不少于2天；

6.申请人确定施工单位，并与施工单位签订维修协议。

（二）提交申请

1.申请人持有关材料向市、县（区）住建部门申请；

2.符合要求的，市、县（区）住建部门在2个工作日内发出受理通知书。

（三）组织施工

1.申请人获得受理通知书后，通知施工单位按照维修协议或合同约定进行施工，施工单位负责施工过程中的质量、安全管理等工作，申请人进行监督。

2.工程竣工后施工单位提出验收申请，由申请人邀请、组织********委员会、相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%；

3.项目造价需进行结算审核的应提供结算审核证明，并将结算情况在维修项目所在楼栋明显位置公告15天。

（四）项目结算

1.申请人持有关材料向市、县（区）住建部门申请拨付维修资金；

2.市、县（区）住建部门审核申请人递交的结算材料，对符合条件的公告后，****中心发送维修资金拨付指令，2个工作日内与施工单位结清项目款。

发生前款情况后，****、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，市、县（区****社区居（村）委会协商，****社区居（村）委会组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。

第二十八条 业主大会自主管理维修资金的，业主大会应制定维修资金管理、使用规定，其使用维修资金的程序参照本办法执行，并报物业所在地市、县（区）住建部门审核备案，在市、县（区）住建部门监督下执行。

第二十九条 维修和更新、改造工程质量和质量保证条款按国家相关法律法规执行，并在工程维修协议或合同中载明。维修施工单位对实施的工程承担质量保修责任，保修期内出现质量问题的，由施工单位及时组织维修并承担相应费用；保修期满后，申请人出具工程质量保证责任期满证明等相关资料向市、县（区）住建部门申请拨付工程质量保证金。

第三十条 使用维修资金所涉及的设计、招标、施工、监理、咨询、鉴定、公证、审价、保险等服务，服务采购应当符合现行法律法规及规章的有关规定。

第三十一条 市住建局应建立全市统一的维修资金使用项目档案管理制度，县（区）住建部门按档案管理制度整理相关资料建档备查。

第三十二条 市、县（区）住建部门应当根据维修使用情况，建立维修施工、造价审计等机构名录库，供申请人按自愿原则选用。

第三十三条 市、县（区）住建部门应当逐步建立房屋维修保险机制，按照户室交存、权责匹配、风险分担、维修便捷的原则，逐步推广电梯、房屋渗漏、房屋外墙脱（剥）落等购买专项维修保险。

购买专项维修保险的****住建局**市财政、****中心、****总局****分局等部门另行制定。

第四章 资金管理

第三十四条 维修资金不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十五条 维修资金的会计核算，按照财政部门有关规定执行，并依法接受财**审计部门的监督。

第三十六条 ****中心按照公开公平公正、资**全、服务优质的原则，综合存款利率、服务质量、服务效能、资产规模和增值服务等因素，通过竞争性招标方式，择优确定一定数量的****银行****银行），****银行开立维修资金专户。****银行应为市级机构，各县（区）金融机构不再设立****银行。

****中心****银行签订专户管理协议，约定各自权益义务和法律责任。

专户银行负责办理维修资金交存、结息、划转、结算、核算、对账等基本业务事项，并提供协议约定的增值服务。

专户银行应****中心推送维修资金对账单，双方进行财务对账。

第三十七条 维修资金以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号（不动产单元号，下同）设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设业主分户账。本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，应当登记在以物业管理区域或者幢设立的账户名下，特殊情况的由住建****中心研究处理。

第三十八条 维修资金自交存之日起，计入业主分户账。业主当年交存的维修资金和上年结转的维修资金余额，分别****银行活期和一年期定期存款利率计提利息并分配至业主分户账，属业主个人所有。利息收入增值收益计入维修资金增值收益统筹账户（以下简称统筹账户），统筹账户以物业管理区域设立总账户和分幢账户，属幢内业主共有，专项用于购买住宅共用部分和共用设施设备的商业保险，不足部分，经列支范围内“双三分之二”以上业主参与表决，且经参与表决“双过半数”业主同意后，使用业主个人账户资金。

使用统筹账户资金购买住宅共用部分和共用设施设备的商业保险，须由申请人向物业所在地市、县（区）住建部门提出申请，并在所涉楼栋明显位置公示5天，无书面异议方可购买，如有书面异议，则转由列支范围内“双三分之二”以上业主参与表决，经参与表决“双过半数”业主书面同意方可购买。

第三十九条 本办法所称利息收入增值收益，****中心统一管理的全市维修资****银行所产生的利息收入减去按本办法第三十七条利息分配原则分配给业主利息后的余额以及第三方提供的增值服务之和。

第四十条 ****中心应当建立维修资金管理信息系统。维修资金管理信息系统要充分满足专项维修资金使用、管理、核算、查询等需求，实现信息共享，确保数据安全。信息系统中应当如实记载房屋坐落位置、楼幢号、单元号、楼层、房屋户门号、房屋面积、维修资金交存、使用分摊和利息分配等信息。

第四十一条 ****中心收到市、县（区）住建部门发送的维修资金拨付指令，以及加盖公章的《**市住宅专项维修资金拨付审批表》、相关税费票据、使用分摊计划表扫描件后，在2个工作日内将资金拨付至维修资金拨付指令记载的收款人账户，并以此进行财务核算。

第四十二条 市、县（区）住建部门应****中心逐步建立专项维修资金公示和查询制度，并依据有关规定进行公示，接受业主和相关单位对专项维修资金的交存、使用及分摊、利息收入、个人账户结存金额的查询。****中心管理前的问题由市、县（区）住建部门负责解释。

第四十三条 业主大会决定自行管理维修资金的，应参照本办法建立维修资金财务管理制度。

业主大会应当择****银行作为本物业管理区域内维****银行，并参照本办法第三****银行开立维修资金专用账户。

业主大会开立维修资金账户后，应当向物业所在地市、县（区）住建部门提出资金划转申请，****中心接到市、县（区）住建部门资金划拨指令后，应在10****银行将该物业管理区域内业主交存的活期维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专用账户，定期存储的资金待到期后划转，并将有关账目等移交****管理。

第五章 监督管理

第四十四条 市、县（区）住建部门应履行监管职责，建立投诉受理制度，在物业管理区域显著位置公布投诉受理电话，接受****、业主和物业服务企业对违反本办法行为的投诉、举报，及时调查，依法处理，并****政府相关规定的时限给予答复。

第四十五条 市、县（区）住建部门、公积金机构、街道办事处、****政府、****委员会等有关部门及其工作人员，在维修资金监督管理工作中存在未依法履责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、侵占资金等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条 开发建设单位未按本办法第十一条规定将房屋交付购房人的，由市、县（区）住建部门责令限期改正并承担交存首期维修资金的责任；逾期不改正或交存的，由市、县（区）住建部门依相关法律规定处三万元以下的罚款

开发建设单位未按本办法第二十二条第六款规定分摊维修、更**改造费用的，由市、县（区）住建部门责令限期改正；逾期不改正的，由市、县（区）住建部门依据相关法律规定以1万元以下的罚款。

公有住房售房单位有下列行为之一的，****人民政府财政部门**同级住建部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第九条第二款规定交存维修资金的；

（二）违反本办法第十一条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十二条第六款规定分摊维修、更**改造费用的。

第四十七条 自主管理维修资金的****违反本办法规定管理使用维修资金的，由市、县（区）住建部门责令改正；给业主造成经济损失的，****人民法院提起诉讼。

第四十八条 物业服务企业违反本办法规定使用维修资金的，由物业所在地市、县（区）住建部门责令限期改正，给业主造成损害的，应当承担民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十九条 提供第三方监督服务的专业机构、施工单位违反本办法规定，弄虚作假的，由市、县（区）住建部门将其违法行为抄送相应主管部门依法处理；给业主造成损害的，应当承担民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五十条 违反本办法其他规定的行为，有关法律法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第六章 附则

第五十一条 本办法对维修资金相关事项未作规定的，执行法律法规和规章的有关规定。

第五十二条 ****住建局、****中心依据各自履行的职责负责解释。

第五十三条 本办法自 年 月 日起施行。

附件2：

**市商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）

（征求意见稿）

第一条 为加强**市商品住宅专项维修资金的使用管理，提高维修资金使用质效，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，依据《中华人民**国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）《**省商品住宅专项维修资金管理规定》（**省住建厅、财政厅〔2015〕10号）等法律、法规、规章和规范性文件，结合我市实际，制定本操作细则。

第二条 我市行政区域内商品住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用管理适用本细则。

第三条 市、县（区）****保障中心,下同）根据《**市住宅专项维修资金管理办法（试行）》的规定，负责各自行政区域维修资金管理的指导和监督工作，办理维修资金使用业务，通过“维修资金信息管理系统”，向****管理中心（****中心）发送维修资金拨付指令，****中心收到指令后，在2个工作日内将所需维修资金拨付至施工单位。

第四条 使用维修资金进行维修、更**改造实行申请人负责制，申请人负责申请、组织实施以及材料的报送，并对报送资料的真实性、合法性、有效性及资金用途的合理性、安全性负责。

第五条 使用住宅小区共用部位、共用设施设备维修资金的申请人可按以下情况确定：

成立了****的，由****申请，或由****授权委托物业服务企业申请；

未成立****或****不正常履职，但聘有物业服务企业的，由物业服务企业或相关业主申请；

既未成立****，也未聘有物业服务企业的，由社区居（村）委会或相关业主提出申请。

第六条 申请使用维修资金，须满足以下条件，否则不得申请使用维修资金：

（一）列支范围的维修资金总余额足以支付本次维修所需费用；

（二）列支范围所涉业主个人账户余额不低于首期交存金额30%；

（三）虽不满足上列两款条件，但能自筹满足支付本次维修所需分摊费用的，或本次维修所涉部分业主自愿承担维修所需分摊费用的。

第七条 使用维修资金进行维修和更新、改造的，遵循方便快捷、公开透明、权利和义务相对等、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则，按下列规定分摊：

（一）属于一个物业管理区域全体业主共有的共用部分、共用设施设备由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；

（二）属于单幢房屋业主共有的共用部分、共用设施设备由该幢房屋的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元内业主共有的共用部分、共用设施设备，由该单元业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于两个****服务区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域按照所涉小区房屋建筑面积比例分摊；

（五）未售出的商品住宅、非住宅，由开发建设单位按照尚未售出的房屋建筑面积的比例分摊；

（六）房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足首期交存金额30%，且未按规定补（续）交的，应由申请人组织分摊范围内业主确定费用分摊方式。

第八条 维修资金的使用鼓励推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与监理、审价、验收等使用管理工作，相关费用在其维修资金中列支。

自主选择施工单位的，应当由****、相关业主、****社区居（村）委会共同确认。

预算资金在20万元（含）以上的，申请人可采取公开招投标方式确定施工单位，并聘请监理单位实行工程全过程监督。

第九条 申请使用维修资金在1万元（含）以上10万元以下的，申请人应当委托造价咨询单位对维修项目造价进行结算审核，并出具审核证明；在10万元（含）以上的，应当对维修项目的预、结算造价进行审核，并出具审核证明。审核证明应在维修项目所在楼栋明显位置公示。

结算金额原则上不得超过本申报项目的预算金额。维修过程中，确因实际情况需增加维修费，未超出预算金额10%的，需经****、受益业主代表、****社区居（村）委会进行签字认定；超出预算金额10％的，需经维修资金列支范围内专有面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主（以下简称“双三分之二”）参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（以下简称“双过半数”）同意。

但经业主表决程序使用维修资金，同一楼栋因新增维修户数导致超出预算金额10%的，无需再经“双三分之二”以上且“双过半数”业主表决，由申请人出具相应的情况说明，并在维修项目所在楼栋明显位置公示5天。

第十条 申请人应与施工单位签订维修协议。维修协议中应载明维修资金结算方式、拨付方式、质保金和质保期限等内容。无特殊情况，不设立预付条款。

申请人应按照维修协议约定，向物业所在地市、县（区）住建部门提交相关材料申请使用维修资金。

第十一条 维修资金划转业主大会管理前，一般使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）申请准备

1.****社区居（村）委会报告，并编制维修资金使用实施方案和维修预算；

2.按照本细则第八条规定，申请使用维修资金在10万元（含）以上的，提供预算造价审价证明；

3.申请人向物业所在地市、县（区）住建部门申报，市、县（区）住建部门接到申报后，在2个工作日内******、相关业主代表、社区居（村）委会、物业服务企业等相关人员对维修项目现场共同进行查验查勘，并按照维修所涉业主维修资金分户余额不得低于首期交存维修资金30%的原则，通过“维修资金信息管理系统”查核维修所涉业主维修资金分户余额情况，符合规定的出具查勘意见。余额不足的，由申请人组织分摊范围内业主确定费用分摊方式后，出具查勘意见。

4.使用方案经维修资金列支范围内“双三分之二”以上业主参与表决，经参与表决“双过半数”业主书面同意后，在维修项目所在楼栋明显位置进行公示5天；

征询业主意见可由申请人组织所涉业主通过“**市住宅专项维修资金服务平台”微信小程序，按指引进行“线上”表决，也可以采取“线下”书面表决方式，或采取“线上+线下”结合的表决方式。同一表决人出现重复表决的情形，以“线上”表决为准。

5.申请人确定施工单位，并与施工单位签订维修协议。

（二）提交申请

6.申请人持下列材料向市、县（区）住建部门申请，或登录市、县（区）住建部门“网上办事大厅”按系统指引填报上传：

（1）《**市住宅专项维修资金使用项目申请表》；

（2）实施方案、预算书或审价证明；

（3）《**市住宅专项维修资金使用现场查勘表》；

（4）《**市住宅专项维修资金使用意见现场征询表》（应急使用无须提供）；

（5）相关专业机构出具的意见认定书或整改通知书（一般使用无须提供）；

（6）一般使用公示资料照片：《申请使用维修资金公示书》、实施方案、预算书或审价证明、《**市住宅专项维修资金使用意见现场征询表》；

应急使用公示资料照片：《申请使用维修资金公示书》、实施方案、预算书或审价证明、相关专业机构出具的意见认定书或整改通知书、《**市住宅专项维修资金应急使用预分摊表》；

（7）维修部位彩照；

（8）《自主选择施工单位确认表》或招投标相关资料；

（9）与施工或监理、造价咨询等单位签订的协议；

（10）各主体方相关要件；

（11）首次申请使用维修资金的，应提供本小区（栋）工程竣工验收备案表；

（12）涉及供水、供气、供电等管线和设施设备的，申请人应提供相关专业经营单位出具的不属其维修、养护范围证明；

（13）其他所需要的材料。

7.符合要求的，市、县（区）住建部门在2个工作日内发出《受理通知书》。

（三）组织施工

8.申请人获得受理通知书后，通知施工单位按照维修协议或合同约定进行施工，施工单位负责施工过程中的质量、安全管理等工作，申请人进行监督。

施工过程中，****、相关业主、施工单位、监理单位、****社区居（村）委会应对工程量进行共同确认；

9.工程竣工后施工单位提出验收申请，由申请人邀请、组织********委员会、相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%；

10.按照本细则第八条规定，申请使用维修资金在1万元（含）以上的，提供结算造价审价证明，并将项目造价审核证明、竣工验收报告等在维修项目所在楼栋明显位置公示5天。

（四）项目结算

11.申请人持下列材料向市、县（区）住建部门申请拨付维修资金，或登录市、县（区）住建部门“网上办事大厅”按系统指引填报上传：

（1）《**市住宅专项维修资金拨付申请书》；

（2）施工方出具的正规发票；

税务发票“购买方名称”:****管理中心

统一社会信用代码：123********932470A

（3）经各主体方确认的工程进度函(申请进度款须提供）；

（4）《**市住宅专项维修资金维修项目竣工验收报告》；

（5）结算书、结算审核证明、使用分摊清册；

（6）公示资料照片：《维修资金结算情况公示书》、结算审核证明、《**市住宅专项维修资金维修项目竣工验收报告》；

（7）维修部位修复前、中、后的彩照；

（8）其他所需要的材料。

12.市、县（区）住建部门审核申请人递交的结算材料，符合条件的在维修项目所在楼栋明显位置公示《维修资金拨付公告书》后，****中心发送维修资金拨付指令，2个工作日内与施工单位结清项目款。

维修协议约定分批拨付工程进度款的，市、县（区）住建部门审核申请人递交的资金拨付申请材料，符合条件的，****中心发送维修资金拨付指令，将维修资金划转至施工单位；

第十二条 影响房屋安全使用，且符合《**市住宅专项维修资金管理办法（试行）》第二十六条规定的情形之一，经物业所在地市、县（区）住建部门核查属实，确需使用维修资金进行应急维修的，可以不经维修资金列支范围内“双三分之二”以上业主书面同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的维修资金。

第十三条 应急使用维修资金的，采用事前、事后公告的原则，按以下程序办理：

（一）申请准备

1.出现影响房屋安全使用的紧急情形，须立即排危排险时，已聘请物业服务企业管理的，物业服务企业应立即组织人员采取措施排危排险；未聘请物业服务企业管理的，业主或****向社区居（村）委会报告，由社区居（村）委会立即组织人员采取措施排危排险，相关费用可在维修资金中列支。

2.申请人聘请相应专业机构对影响房屋安全使用的部位进行鉴定，并出具意见认定书，或由行业管理机构出具整改通知书；

3.申请人和业主代表在24小时内共同制定实施方案和维修预算；

4.按照本细则第八条规定，申请使用维修资金在10万元（含）以上的，提供预算造价审价证明；

5.申请人向物业所在地市、县（区）住建部门申报，市、县（区）住建部门接到申报后，在1个工作日内******、相关业主代表、社区居（村）委会、物业服务企业等相关人员对维修项目现场共同进行查勘、确认；

6.申请人在维修项目所在楼栋明显位置对使用方案进行公告，公告不少于2天；

7.申请人确定施工单位，并与施工单位签订维修协议。

（二）提交申请

8.申请人持相关材料向市、县（区）住建部门申请，或登录市、县（区）住建部门“网上办事大厅”按系统指引填报上传；

9.符合要求的，市、县（区）住建部门在2个工作日内发出受理通知书。

（三）组织施工

10.申请人获得受理通知书后，通知施工单位按照维修协议或合同约定进行施工，施工单位负责施工过程中的质量、安全管理等工作，申请人进行监督。

施工过程中，****、相关业主、施工单位、监理单位、****社区居（村）委会应对工程量进行共同确认；

11.工程竣工后施工单位提出验收申请，由申请人邀请、组织********委员会、相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%；

12.按照本细则第八条规定，申请使用维修资金在1万元（含）以上的，提供结算造价审价证明，并将项目造价审核证明、竣工验收报告等在维修项目所在楼栋明显位置公告15天。

（四）项目结算

13.申请人持相关材料向市、县（区）住建部门申请拨付维修资金，或登录市、县（区）住建部门“网上办事大厅”按系统指引填报上传；

14.市、县（区）住建部门审核申请人递交的结算材料，符合条件的进行公告后，****中心发送维修资金拨付指令，2个工作日内与施工单位结清项目款。

维修协议约定分批拨付工程进度款的，市、县（区）住建部门审核申请人递交的资金拨付申请材料，符合条件的，****中心发送维修资金拨付指令，将维修资金划转至施工单位；

****、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，市、县（区****社区居（村）委会协商，****社区居（村）委会组织代修。

第十四条 市、县（区）住建部门应当以物业项目为单元，对维修资金使用档案立卷存档。

第十五条 划转业主大会管理后的维修资金及非住宅维修资金使用管理参照本细则执行。

第十六条 本细则由****建设局负责解释。

第十七条 本细则自印发之日起施行，此前已申请使用维修资金的项目，仍按原规定办理。