天津银行总行(国鑫)物业服务招标项目-公开招标公告

项目所在地区：**市

一、招标条件

****银行总行(国鑫)物业服务招标项目已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为自筹资金756万元，招标人为****。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。

二、项目概况和招标范围

规模：**银行总行(国鑫)物业服务招标项目。

范围：**银行总行(国鑫)物业服务招标项目，****银行总行(国鑫)位于**区**路10号东塔楼（房屋性质为租赁，产权单位为**渤海国有****公司），建筑面积为12015平米（不含与国鑫大厦西塔楼共用面积），地上13****停车场。配备服务人员57人。项目预算756万元（378万元/年）。具体详见招标文件及项目需求书。

服务期限：自合同签订之日起，为期两年。（以实际签订合同为准）

(001) **银行总行(国鑫)物业服务招标项目；

三、投标人资格要求

1.投标人须具有独立承担民事责任的能力，须提供相关证明材料，其中：

●投标人是企业（包括合伙企业）的，应提供其在工商部门注册的有效“企业营业执照”；

●****事业单位的，应提供其有效的“事业单位法人证书”；

●投标人是非企业专业服务机构的，应提供其有效的“执业许可证”；

●投标人是民办非企业单位的，应提供其有效的登记证书；

●投标人是个体工商户的，应提供其有效的“个体工商户营业执照”；

●投标人是自然人的，应提供其有效的自然人身份证明；

2.投标****事务所审计的2023年度财务审计报告或本项目开标截止时间前1****银行的****银行出具的资信证明（资信证明的接收方为招标人或招标代理机构）；标书代写

3.投标人须提供2024年1月至今任意一个月依法纳税(个人所得税除外) 和缴纳社会保障资金的证明材料； 注：纳税说明：①季度纳税的企业可提供最近一季度纳税证明并提供季度纳税说明。②纳税零申报投标人应当按照以下方式提供相应证明文件：税务大厅****机关出具的无欠税证明；③依法免税应提供相应文件证明****机关出具）。社保说明：不需要缴纳社会保障资金应****管理部门出具的证明文件；新成立的投标人按实际的缴纳情况递交纳税社保相关证明；

4.投标人须提供投标文件递交截止日前三年内在各项经营活动中没有重大违法记录且未发生过环境和劳工违规事件的声明函，成立不足三年的投标人自成立之日起算；标书代写

注：重大违法记录是指投标人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业，吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚，以招标代理机构在开标当日“信用中国”网站（www.****.cn）查询的信用信息报告为准。标书代写

5.参加开标会要求：①法定代表人参加，则须提供法定代表人资格证明书和法定代表人身份证明扫描件；②被授权人参加，则须提供法定代表人资格证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人身份证明扫描件和被授权人身份证明扫描件；标书代写

6.投标人、法定代表人、被授权人截至评审之日未被“信用中国”网站（www.****.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单（重大税收违法失信主体）、政府采购严重违法失信行为记录名单，提供承诺书；

注：招标代理机构在评审当日将查询“信用中国”网站(www.****.cn)，对投标人、法定代表人、被授权人被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单（重大税收违法失信主体）、政府采购严重违法失信行为记录名单的信用信息进行查询，查询记录经招标代理机构查询后打印存档。招标人和招标代理机构保留以其他权**息渠道查询结果作为信用评判依据的权利。

7.本项目不允许联合体投标。

四、招标文件的获取

获取时间：从2024年12月13日09时00分到2024年12月20日16时00分

获取方式：网上获取或线下获取，招标文件每套售价人民币1000 元/本，售后不退。具体详见“七、其他”。

五、投标文件的递交

递交截止时间：2025年01月03日09时30分标书代写

递交方式：**市**区津滨大道万达写字楼A座1209室纸质文件递交标书代写

六、开标时间及地点标书代写

开标时间：2025年01月03日09时30分标书代写

开标地点：**市**区津滨大道万达写字楼A座1209室标书代写

七、其他

范围：**银行总行(国鑫)物业服务招标项目，****银行总行(国鑫)位于**区**路10号东塔楼（房屋性质为租赁，产权单位为**渤海国有****公司），建筑面积为12015平米（不含与国鑫大厦西塔楼共用面积），地上13****停车场。配备服务人员57人。项目预算756万元（378万元/年）。具体详见招标文件及项目需求书。

服务期限：自合同签订之日起，为期两年。（以实际签订合同为准）

1、现场踏勘时间、地点及要求：

（1）时间：2024年12月24日09：30（**时间）

（2）地点：**区**路10号东塔楼。

（3）需携带的资料：现场踏勘授权书（同招标文件一起发放）、踏勘人员身份证明复印件、营业执照复印件加盖投标人公章；

2、文件获取方式，具体要求如下：

（1）通过网络方式获取招标文件：

1）投标人需将①投标人证照复印件加盖公章；②法定代表人授权委托书盖章原件；③公对公汇款凭证；将以上资料的彩色扫描件发送至****@163.com。邮件及文件名称：“项目名称+公司名称”，邮件内容包括“投标人名称、联系人及联系电话”，招标代理机构将招标文件回复至投标人邮箱为报名成功；

2）投标人购买招标文件接受公对公汇款，****公司账户，公司账号信息：

单位名称：********公司

开户银行：****银行**信诚大厦支行

银行帐号：022********004927

注：①请投标人在汇款时注明所投项目的项目名称及项目编号，否则因款项用途不明导致无法获取招标文件的后果由投标人自行承担。本项目不接受个人账户汇款；

②请各投标人在规定的“获取时间”内完成报名工作，代理公司会将收到报名邮件的时间节点作为最终报名时间，即报名截止时间为2024年12月20日16时为收到投标人报名邮件中显示的时间点。标书代写

（2）现场获取招标文件：请携带①投标人证照复印件加盖公章一份；②法定代表人授权委托书原件。至****（**市**区津滨大道万达写字楼A座1209室）现场获取招标文件；

（3）招标文件的售价：招标文件售价为1000元人民币/本，招标文件一经售出，所收费用概不退还。报名后如放弃投标，请将《放弃投标函》送达我司，未及时递交《放弃投标函》所产生的一切后果，由投标人承担。《放弃投标函》格式自拟。

（4）投标人须于递交截止时间前在《**阳光采购平台》（网址：https://cgo.****.cn/）上完成投标人注册申请并成功注册，因投标人注册失败导致的一切后果由投标人自行承担。**阳光采购平台注册如有疑问，请咨询平台。联系方式:176****8852。标书代写

八、监督部门

本招标项目的监督部门为/。

九、联系方式

招 标 人：****

地 址：**市**区**路15号

联 系 人：刘贺岩

电 话：022-****5387

招标代理机构：****

地 址：**市**区津滨大道万达写字楼A座1209

联 系 人：郭婕、吕颖、曹雨薇、郑彤

电 话：152****3085

电子邮件：****@163.com

十、公告期限

招标公告的公告期限为5个工作日。

廉洁从业责任书

甲方：**** （以下统称甲方）

乙方： （以下统称乙方）

为加强业务**中人员廉洁从业的监督，有效维护甲方在业务**中的合法权益，双方构建廉洁自律的**氛围，按照国家法律、法规的各项规定，请甲方配合乙方，监督乙方工作人员落实廉洁从业责任。

一、监督事项

请甲方加强对乙方人员以下事项的监督：

1.乙方工作人员商洽供应产品或服务中，对产品或服务的质量、价格、数量等内容不得夹带不正当条件，不得存在合同协议中未明示的私下条款。

2.乙方工作人员应保持与甲方的正常业务交往，不得为谋取某些不正当利益而向甲方工作人员赠送礼盒、有价证券、烟酒及其他物品。不得以洽谈业务、签订经济协议为借口，邀请甲方工作人员外出旅游和进入营业性高档保健娱乐场所或其他不应当去的场所。

3.乙方工作人员不得借业务关联，托请甲方或甲方关联单位安排其亲属、亲友工作或搭建业务联系。

二、举报方式

甲方发现乙方工作人员存在违反上述规定的情况，可95059或发送相关信息至http://www.****.com/about/follow进行举报。乙方会依据举报内容，组织相关的调查核实工作。对举报情况属实的，会按有关规定进行严肃处理，并将相关处理结果向甲方通报。

甲方：****

法人代表(签字或盖章)：

乙方：

法人代表(签字或盖章)：

日期：
附件5：

（ ）季度物业费核减（增）

确认单

根据合同约定物业费核算原则，结合乙方第 季度物业实际服务内容及楼宇内 区域（面积共计约 平方米）施工情况，乙方当期未提供该区域物业服务，因此需减少对应费用。具体如下：

一、核定服务区域岗位人员费用情况

（一）

（二）

（三）本季度人员费用核减共计：

二、核定物料费用情况

三、 季度物业费为： 元（招、投标文件价格）- 元（核减人员费用）- 元（核减物料费用）= 元。

四、本确认单一式肆分，双方各执两份，具体同等法律效力。

甲方（确认盖章）： 乙方（确认盖章）：

日期： 年 月 日

填写说明

1、本合同适用于本市行政区域内非住宅项目的物业服务及其相关活动。

2、订立本合同前，当事人双方须认真协商各项条款，合同一经签字或者盖章即生效（当事人另有约定的除外），本合同任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或者盖章确认。

3、合同应当用钢笔、毛笔、签字笔或打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“/”划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或者盖章确认。

4、合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，****机关办理相关手续。

5、本合同不得翻印。

第六章 投标文件格式

封面

(正/副本)

**银行总行(国鑫)物业服务招标项目

投标文件

项目编号：

投 标 人： （盖章）

法定代表人或

其授权的代理人： （签字或盖章）

日期： 年 月 日

包括但不限于以下内容：

1、索引目录（自拟）

2、资格审查部分（详见招标公告）

3、资信部分（按照资信部分评审内容投标人自行编写）

4、技术部分（按照技术部分评审内容投标人自行编写内容，格式自拟）

5、报价部分

6、招标文件要求的其他资料和投标人认为必要的其他资料

（注：均须加盖公章）

投标函

致：****

(投标人名称) 法定代表人 （法定代表人姓名） 授权 (公司职务、被授权人)为我方委托代理人，****公司组织的 (项目名称、项目编号) 招标的有关投标活动，并对此项目进行投标。为此：

1、在本次招标项目中，我方做出的各项承诺的有效期到履行完毕终止。

2、我方已经具备投标人应当具备的条件，即：具有独立承担民事责任的能力；参加招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。

3、服务期：自合同签订之日起，为期两年（以实际签订合同为准）。

4、投标有效期： 90 天。

5、提供投标须知规定的全部投标文件。

6、****公司中标，我公司保证按照招标文件规定和招标人签订合同，保证严格履行合同，并承担合同规定的责任和义务，主动接受监督和检查。

7、我方保证遵守招标文件的规定。

8、我方完全理解贵方不一定接受最低价的投标或收到的任何投标。

9、我方愿意向贵方提供任何与本项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方做出的一切承诺的证明材料。

10、我方已详细审核全部投标文件，包括投标文件修改文件、参考资料及有关附件，确认无误。

11、我方承诺并接受招标文件中全部条款且无任何异议。

12、我方将严格遵守规定，保证承诺：

（1）不提供虚假材料谋取中标；

（2）不采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人；

（3）不与其它投标人或者招标代理机构工作人员恶意串通；

（4）不向招标代理机构工作人员行贿或者提供其他不正当利益；

（5）不拒绝监督检查或提供虚假情况。

13、我公司同意在投标有效期内，****公司为中标，****公司原因不能与招标人签订合同的，我公司自愿承担由此给招标人所造成的经济赔偿。

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日 期：

承诺书

致:****

我方根据己收到 （项目名称） 项目招标文件(项目编号: ）研究决定就以下内容分别做出承诺:

1、我方己理解了该招标文件的全部内容，决定参加投标，并保证按招标文件要求完成本次招标范围内的全部工作；

2、我方承诺我们的投标文件中有关资格审查部分、资信部分、技术部分、报价部分及相关陈述全部是真实的准确的，若有违背，我方将承担由此造成的一切后果；

3、我方承诺我们的投标文件在投标有效期内固定不变；

4、如果我方中标，我们将按招标文件规定的内容和投标文件的相关内容与招标人签订合同；

5、如果我方中标，我方保证在招标文件规定的日期内提供服务；并保证我们的服务满足招标

文件要求。

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日 期：

法定代表人资格证明书

投标人名称：

地址：

法定代表人姓名： 性别： 年龄： 职务：

（法定代表人姓名） 系 （投标人名称） 的法定代表人。为签署上述项目的招标文件、签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明。

投标人(公章)

日期： 年 月 日

附件：法定代表人身份证明复印件

法定代表人授权委托书

兹授权 （被授权人姓名） ，身份证号： ，代表 （投标人名称）进行 （项目名称） 项目的投标 （项目编号： ），并以我的名义参加本项目的招标活动及签订合同。被授权人所签署的一切有关文件，我均予以承认。

特此证明

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日 期：

附件：被授权人身份证明复印件

附件1（资格审查部分中要求内容）

承诺书

致：****

我公司承诺，至投标文件递交截止日前三年内在各项经营活动中没有重大违法记录且未发生过环境和劳工违规事件（若成立不足三年的投标人自成立之日起算）。标书代写

我公司承诺，至评审之日在“信用中国”网站（www.****.cn）无重大违法记录（重大违法记录是指投标人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚）。

我公司承诺，我公司及其法定代表人、被授权人截至评审之日未被“信用中国”网站（www.****.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单（重大税收违法失信主体）、政府采购严重违法失信行为记录名单。

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

投标人基本情况表

企业名称
经济类型		成立时间
法定代表人	姓名	职务
工商登记	登记机关 注册资本金
	执照号
经营范围	主营
	兼营
职工情况	员工总数 管理人员数量
企业详细地址
通信联系	企业联系电话 传真 电子邮箱
	业务联系人 电话

投标人(公章)：

日期： 年 月 日

主要项目业绩一览表

序号	用户单位名称	服务内容	联系人及联系方式	合同签订日期	合同金额

注：按照“第四章 评标方法及评标标准”中“综合评分细则”要求提供佐证资料；

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

服务/储备人员名单

序号	拟任本项目角色	姓名	年龄	性别	身份证号	资格证或操作证
1	项目经理
2	行政综合文员
3	会服主管
...	......

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

人员简历表（仅参考，可自拟）

姓名		资格证书		学历
年龄		拟任职		相关服务（或管理）经验（年）
****学校、时间、专业）及取得的专业认证情况：
参加过的主要项目名称					担任职务

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

点对点应答表（项目需求书）

序号	招标文件要求	投标文件响应内容	是否偏离	偏离说明

注：投标人应对照招标文件中“项目需求书”中的要求进行点对点响应。各项需求书中的内容如果投标人全部“满足”可在此表声明：“本投标文件完全满足招标文件所有条款的要求。”

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

点对点应答表（合同主要条款部分）

序号	招标文件要求	投标文件响应内容	是否偏离	偏离说明

注：1.投标人应对照招标文件中“合同主要条款”中的要求进行点对点响应。各项合同条款如果投标人全部“满足”可在此表声明：“针对招标文件的合同条款，本投标文件完全满足，且知悉以实际签订合同为准。”。

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

详细的服务实施方案

由投标人自行编制，须对《招标文件》的评审内容及项目需求书中要求作出详尽响应。

附件2：（项目需求书中要求内容）

承诺书

致：****

我公司承诺，如我单位中标，承诺中标后7日内人员到岗，并完成与原物业服务单位的交接工作。

我公司承诺，为本项目配备充足数量的储备人员，并承诺储备人员可以随招标人使用需求，在合同期内随时替用，如无法满足又无正当理由，我公司自行承担解除合同的风险或资金赔付风险。

我公司承诺，满足本项目“项目需求书”内所有涉及投标人需承担费用的条款要求。

投标人(公章)：

法定代表人(盖章或签字)：

日期： 年 月 日

报价书

致：****

根据贵方 （项目名称） 项目（项目编号： ）的招标公告，签字代表 （被授权人姓名/职务）经正式授权并代表投标人 （投标人名称、地址）提交下述文件正本一份、副本四份及电子版U盘三份。

据此函，签字代表宣布同意如下：

1.投标报价以开标一览表为准。标书代写

2.投标人已经对全部价格进行了认真核对，保证本报价真实、准确无误，并承担本价格所对应本项目的一切责任和义务。

3.投标文件为我方对本项目的所有承诺。

4.投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。

5.投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件以及全部参考资料和所有附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。

6.本项目投标有效期为90日。

7.投标人同意提供按照招标代理机构可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全理解招标代理机构不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。

投标人（公章）：

法定代表人（盖章或签字）：

年 月 日

开标一览表标书代写

项目名称：

项目编号：

单位：人民币元

序号	服务名称	投标总价	每年单价	服务期	备注
1	**银行总行(国鑫)物业服务招标项目	小写： 元 大写：	小写： 元 大写：	自合同签订之日起，为期两年（以实际签订合同为准）。
备注：项目预算为756万元（378万元/年）（投标报价及每年单价均不得超过项目预算，否则投标文件无效）。

投标人（公章）：

法定代表人（盖章或签字）：

年 月 日

开标分项一览表标书代写

项目名称：

项目编号：

（一）人员费用

序号	岗位类别	人数（个）	月薪（元/月）	（人数*月薪）月度费用（元/月）	月数（12个月）	（月度费用*12）年度费用（元/年）
1	项目经理	1
客服、保洁部
2	行政综合文员	1
3	会服主管	1
4	客服主管	1
5	前台接待员兼会议服务	18
6	保洁主管	1
7	保洁员	10
工程、秩序部
8	工程主管	1
9	电梯安全管理员	1
10	强电维修	2
11	弱电维修	1
12	工程-综合维修（消防、弱电、土建等）	2
13	秩序主管	1
14	秩序员	16
年度小计		元
2年合计		元

（二）人员福利（包含57人）

序号	福利类别	月度费用（元）	月数（12个月）	（月度费用*12） 年度费用（元/年）
1
2
3
4
5	...
年度小计		元
2年合计		元

（三）行政办公费

序号	报价项	月度费用（元）	月数（12个月）	（月度费用*12） 年度费用（元/年）
1	办公费
2	法律财务审计费
3	节日装饰费
4	...
年度小计		元
2年合计		元

（四）公共保险费

序号	报价项	月度费用（元）	月数（12个月）	（月度费用*12） 年度费用（元/年）
1	财产险
2	公众责任险
3	机器损坏险
4	停车场责任险
5	...
年度小计		元
2年合计		元

（五）清洁绿化费用

序号	报价项	月度费用（元）	月数（12个月）	（月度费用*12） 年度费用（元/年）
1	日常耗材费
2	物业监管费
3	园艺费（绿化费）
4	化粪池及下水管道清掏费
5	垃圾清运费
6	...
序号	报价项	单价（元/次）	年度（按2次计）	年度费用（元/年）
7	外檐清洗费（委托范围内所有外檐立面）
年度小计		元
2年合计		元

（六）文件规定设施设备维护、保养、更换等

序号	报价项	月度费用（元）	月数（12个月）	（月度费用*12） 年度费用（元/年）
1	设备维护
2	设备保养
3	设备更换
4	...
年度小计		元
2年合计		元

（七）物业利润

序号	报价项	月度利润（元）	月数（12个月）	（月度利润*12） 年度利润（元/年）
1	利润
年度小计		元
2年合计		元

（八）税费

序号	报价项	月度税费基数（元）	费率（%）	月度税费（元）	月数（12个月）	（月度税费*12） 年度费用（元/年）
1	税费
年度小计		元
2年合计		元

（九）其他：投标企业认为需要的费用

序号	报价项	月度费用	月数（12个月）	（月度费用*12） 年度费用（元/年）
1
2
3
4
5
年度小计		元
2年合计		元

注：合同期内，两年费用一致。

一、投标报价：（小写） ￥ 元； （大写） 人民币 元

注：（一）至（九）项总和（投标报价）需与开标一览表中的“投标报价”数额保持一致。标书代写

1.本项目报价为完整报价，招标人无需为获得本项目下的产品/服务支付任何其他费用。

2.所报价产品和/或服务应满足项目要求，如在此价格上发现有缺项，投标人负责承担并免费提供。

3.所报价格无最低单批次采购数量以及供货和/或服务地点等任何限制。

4.特殊说明可另附页，并加盖投标人公章。

投标人（公章）：

法定代表人（盖章或签字）：

年 月 日

招标文件中要求提供的其他材料及投标人认为需要提供的其他材料

第七章 项目需求书

一、项目概况

（一）项目地址、规模

**银行总行(国鑫)位于**区**路10号东塔楼（房屋性质为租赁，产权单位为**渤海国有****公司），建筑面积为12015平米（不含与国鑫大厦西塔楼共用面积），地上13****停车场。

（二）合同期限:自合同签订之日起，为期两年。

（三）物业管理服务收费形式：采用包干制

（四）已有设施设备情况（以下“备注”中简称“共用”的设施设备，均为东西塔楼共用，全部由产权单位负责管理。）

电梯设备
项目名称	数 量（部）	总功率 （kw）	运行层站	备注
奥的斯	5	57.2	15层15站	客梯4部，消防梯1部
供水设备
项目名称	数量	总功率（kw）	规格型号	性能参数		备注
中水泵房高区	2台	15	CR15-08A-F-A-E-HQQE	扬程90m		共用
中水泵房低区	2台	8	CR15-05A-F-A-E-HQQE	扬程55.4m		共用
自来水泵房高区	2台	11	CR10-14A-A-A-A-E-HQQE	扬程114m		共用
自来水泵房低区	2台	6	CR10-08A-A-A-A-E-HQQE	扬程64m		共用
采暖设备
项目名称	数量	单位	规格型号 性能参数			备注
负一换热站	4	Kw	高区循环泵2台 30kw，补水泵2台 4.4kw			共用
负一换热站	4	Kw	低区循环泵2台 30kw,补水泵2台4,4kw			共用
制冷设备
项目名称	数量	单位	规格型号 性能参数			备注
室外机	34	台	大金			/
空调系统末端设备
项目名称	数量	单位	规格型号 性能参数		编号	备注
****工作站	/	/	/		/	/
尚未装修无法确定型号及数量	/	/	/		/	/

设施设备表
项目名称	数量	单位	规格型号性能参数	编号	备注
变电站	1	10Kv	双路供电	165 / 783	共用
送排风机房	12	/	送风机4台 15.6X4kw 排风机8台 20X8kw	/	共用
机械停车	181	个	西子石川岛	1区-22区	共用
集水坑	12	个	共26台泵 **道3台 **道3台 西坡道3台 其余2台 西坡道3台 其余2台	1-12	共用
消防卷帘门	8	个	/	/	自用1个 共用7个
报警阀室	1	2路	ZSFZ湿式报警阀	1区\2区	共用
东楼报警阀室	1	3路	ZSFZ湿式报警阀	高区\中区\低区	东塔楼专用 产权单位管理
预作用报警阀室	1	4路	ZSFU	/	共用
消防泵房	1	面	喷淋泵电源柜	XL-21	共用
	1	面	消防泵电源柜	XL-21	共用
	1	面	消防泵控制柜	KQK/T-3X 2-JY-45	共用
	1	面	喷淋泵控制柜	KQK/T-3X 2-JY-45	共用
	3	台	消防栓泵	45KWX3	共用
	3	台	喷淋泵	45KWX3	共用
东楼屋顶消防送排风机	4	台	/	/	/
消防水系统	1	套	/	/	共用
消防电系统	1	套	/	/	共用
消防应急照明系统	1	套	/	/	共用
负二层消防水池	1	个	/	/	共用
东楼屋顶消防水箱间	1	间	/	喷淋管道泵2台 消防栓管道泵2台 消防管道稳压罐1台 喷淋水箱1个 消防栓水箱1个	共用

其它设备表
项目名称	数量	单位	规格型号性能参数	编号	备注
智能灯控控制系统	1	套	东西楼庭院灯及楼体照明\地面泛光照明\地下室照明	/	共用
监控系统	1	套	东楼广场5路 4个枪机 1个快球	/	共用
			负一负二层
污水提升系统	2	台	3kwX2	/	共用
化粪井	1	个	/	/	/
污水井	14	个	/	/	/
雨水井	2	个	/	/	/
楼宇自控系统	/	/	/	/	/
车辆出入智能管理系统	1	套	2进2出	/	共用
水系统电伴热系统	1	套	/	/	共用

二、项目要求：

1、拟派项目经理需持有《注册物业管理师》或《**物业管理企业经理》岗位证书****协会颁发的《**市物业管理项目经理培训合格证书》证书；

2、拟派项目经理需具备非住宅项目物业服务经验。

3、****银行要求，中标单****银行聘用的任何其他承包商进行**以完成任何其他部分的工作。如投标单位将其中的清洁服务等进行外包，需在投****公司相应管理资质文件，如未明确视为自行服务，包括但不限于营业执照、资质证书、管理业绩、人员配备等，以备招标人进行考察。

4、付款方式：平均按季度支付，每季度首月15日前支付上一季度服务费，开具增值税专用发票（特殊情况以合同为准）。

5、投标单位须附承诺书，承诺本项目中标后7日内人员到岗，并完成与原物业服务单位的交接工。（提供承诺书，格式详见第六章 投标文件格式附件2）。

三、服务内容

（一）物业服务内容

物业管理区域：

租赁范围内所有区域：包括但不限于国鑫大厦东塔楼一至十三层的所有区域、大厦的地下两层的电梯前室与楼梯间、户外院落等、与国鑫大厦西塔楼共用部分等。配置服务人员不低于57人，最终以实际需求为准。

基本物业管理内容：

1.负责提供相关管理服务，包括日常接待、会议服务、****中心服务等。

2.大楼建筑本体维护和管理，包括楼顶、梁、柱、内外墙体等部位、内外檐、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等以及室外附属建筑设施。

3.大楼设施设备的维修、运行、检查和管理：

3.1给、排水设备设施维护与运行

3.1.1给水、地热水供应：市政给水红线内开始点到给水点

3.1.2排水：污水处理站、化粪池、雨水井、排水点

3.2变配电系统管理

3.2.1变配电箱；

3.2.2楼层配电系统：配电箱、柜；

3.2.3一类电源管理：消防设施电源；

3.2.4日常用电、用电器、线路、以及与之相关的所有设备、设施维修、维护、保养

3.3消防设备、设施的维护与检查。

3.4空调通风系统的维护、维修与检查（含新风机组及所有管路等等）

3.5电梯运行、维护和检查。

3.6家具、设施的维护、检查和管理。

3.7暖气系统维护、保养与检查（自换热站出口点以后）。

3.8大楼的楼宇系统的维护、保养和管理。

3.9 强弱电系统（消防控制系统、公共监控巡更系统、门禁系统、楼宇自控系统、中央控制系统、会议系统、停车场管理系统等）

3.10日常所有维修。

4.环境维护与管理：清洁、环保

4.1物业服务单位负责国鑫大厦办公****办公室入户卫生清洁服务。公共区域包括楼梯间、走廊、大厅、电梯间、洗手间、****停车场、物业服务范围内的室外保洁区域等的清洁工作。

4.2绿化、租摆

4.2.1绿化养护，租赁院落范围内绿****公司负责。

4.2.2****公司对租摆鲜花、绿植的养护管理。

4.3垃圾处理

4.3.1生活垃圾收集与集中存放管理。

4.4 地毯每月吸尘一次、半年清洗一次，屋面、外墙面（含玻璃外墙）每年清洗两次，服务时间与进入房间程序按与招标人约定的执行。

5.秩序管理：物业服务范围内进行门卫、巡逻、秩序维护等服务。

5.1.维护项目的正常办公工作秩序、院内车辆引导等巡视工作。每日双人全面巡逻不少于3次，发现情况及时应急处理或汇报。

6.**银行有重大接待活动时，根据需要，中标单位能够提供临时协助接待服务。

7.物业档案管理。

管理与物业相关的工程图纸、设备说明、维修养护记录及竣工验收资料等，建立并及时维护更新各种设备、设施等物业管理内容的基础档案，符合大楼等级评审的要求。

8.做好临时性的应急工作。

9.做好国鑫大厦东西塔楼物业服务界面划分及衔接工作。

10.本招标文件或物业情况介绍没有明确列出的项目，但在法律、法规规定属于物业管理服务内容所发生的费用，不管投标单位是否进行报价，都视为包括在本项目报价中。投标单位应充分考虑各项因素。

（二）最低人员配置岗位、数量参考标准

序号	岗位	名称	人数	资格证书	其他要求
1	管理岗	项目经理	1	具备有效的《注册物业管理师》或《**物业管理企业经理》****协会颁发的《**市物业管理项目经理培训合格证书》证书	年龄50岁以下
客服、保洁部
2	管理岗	行政综合文员	1	/	年龄50岁以下
3	管理岗	会服主管	1	/	年龄50岁以下
4	管理岗	客服主管	1	/	年龄50岁以下
5	客服岗	前台接待员兼会议服务	18	/	女性，年龄35岁以下
6	管理岗	保洁主管	1	/	年龄50岁以下
7	保洁岗	保洁员	10	/	男性年龄55岁以下或女性年龄55岁以下
工程、秩序部
8	管理岗	工程主管	1	具备有效的《特种作业操作证（高压电工作业）》或《特种作业操作证（低压电工作业）》	男性，年龄50岁以下
9	工程岗	电梯安全管理员	1	具备有效的《特种设备安全管理和作业人员证》或《特种设备作业人员证》（种类：电梯作业）	男性，年龄55岁以下
10	工程岗	强电维修	2	具备有效的《特种作业操作证（高压电工作业）》	男性，年龄55岁以下
11	工程岗	弱电维修	1	具备有效的《特种作业操作证（低压电工作业）》	男性，年龄55岁以下
12	工程岗	工程-综合维修 （消防、弱电、土建专业等）	2	/	男性，年龄55岁以下
13	管理岗	秩序主管	1	具备有效的《特种作业操作证（高压电工作业）》或《特种作业操作证（低压电工作业）》	男性，年龄50岁以下
14	客服岗	秩序员	16		年龄50岁以下
人员小计			57	/

人员可按大楼整体服务工作量，在不减少总人数情况下进行调配使用，调配前必须经招标人同意后方可实施。上述配备人员须在投标文件中附：2024年06月至今任意一个月的缴纳社会保障资金相关材料，否则做无效投标处理。

（三）投标人须为本项目配备充足数量的储备人员，并承诺储备人员可以随招标人使用需求，在合同期内随时替用，如无法满足又无正当理由，则投标人需承担解除合同的风险或资金赔付风险。（提供承诺书，格式详见第六章 投标文件格式附件2）

四、服务标准：

招标人有权在招标文件服务范围内建立考评机制，制定考评表，定期对各项服务内容打分，对考评中出现的不合格项，招标人提出限期整改要求，由中标单位进行整改后经双方验证，如验证不合格视为中标单位违约，招标人有权对中标单位进行处罚，处罚标准在考评表中按项目逐一体现。达到3次不合格，招标人有权单方权解除合同，且不承担违约责任。

五、人员素质要求

投标单位应对重要岗位新录用人员条件进行描述，如：接待、会议服务、食堂服务人员身高、性别、年龄等；车库运行、供电、电梯操作人员资质等，并按描述录取新人；承诺重要岗位人员录入和辞退需得到招标人认可后执行。招标人要求部分人员专业素质标准如下：

（1）所有服务人员：须身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强。

（2）强电、弱电维修：身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，具有《高、低压电工作业证》。

（3）保洁员：身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强。

（4）工程-综合维修（消防、弱电、土建专业等）：身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，具有木工、给排水、空调、建（构）筑物消防员中级及以上或国家职业资格四级及以上、工程技术类中级及以上职称、低压电工维护实际经验及相关资质证书。

（5）秩序员：身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，上岗前提供“无犯罪证明”，且无纹身、耳洞、染奇异发型等不良现象。

（6）电梯安全管理员：身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，具有电梯专业《特种设备作业人员证》或《特种设备安全管理和作业人员证》，有实际电梯管理经验。

（7）前台接待员兼会议服务：身高1.65-1.75米。能热爱本职工作，五官端正、形象好，身材匀称，服务态度好，整体素质佳，有一定的沟通能力。身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，具有礼宾接待、会务服务、餐饮服务、音响设备使用经验。

（8）主管：年龄50岁以下，身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，具备3年以上专业管理经验。

（9）项目经理：身体健康，诚实可信，能吃苦耐劳，责任心强，拟派驻项目经理须具备大专及以上学历且具备非住宅项目服务经验累计5年（含）以上，提供毕业证书、项目经理证书；

注：（1）****办公室等人员数量，由投标单位按项目要求配备，但相关信息需在报价和人员架构方案中体现（按岗位和配备人员素质标准报单人价格）。

（2）本项所有要求的人员证书等相关证明材料的复印件加盖公章附在投标文件中。

（3）上述人员均要遵守招标人内部保密制度并在上岗前签订保密承诺书。

六、收费原则

（一）管理服务收费原则：

1. 本项目合同期为2年，物业服务费应按照年度进行测算报价，服务费应充分考虑合同期内包括服务成本、法定税费和管理企业的酬金。由各投标单位根据招标文件所提供的资料自行测算响应谈判报价；一经中标，投标报价的月单价与年总价作为中标人与招标人签订的合同金额，合同期限内不做调整；

2. 本项目包括所有设备、设施的维护保养，****公司进行定期维保，单项单次维修费用在1000元以下小修、碎修由中标单位完成，招标人不再另行支付费用，设施、设备日常中、大修由中标单位上报维修计划方式，请参加投标单位注意此要求。

3.维修、保养费用

A.公共设施维修、所有机电设备维保：本项目大型或重要设施设备由维保单位维保，中标单位负责配合维保单位进行日常维护保养及故障维修，维保费包括定期更换易损件和定期更换部件。设备设施超出维保范围的维修，需要更换配件、辅料等由招标人承担；

B.本项目不设置本体维修基金及专项维修基金，中、大修及更新改造项目由中标****采购办理相关手续后方可实施，费用由招标人支付；

C.日常维护、维修（含楼体建筑外墙、门、窗、锁、灯管等）：公共区域、****办公室等所有区域所有维修所需材料单项单次维修费用在1000元以下小修、碎修，由中标单位负责提供人工维修服务并承担相关费用；

D.生活饮用水二次供水所有设施设备清洗必须由具****公司执行，按照**市有关规定，每半年清洗消毒一次，并进行水质检测合格，保证二次供水水质，费用由中标单位承担；

E.电梯****公司进行日常保养，保养人员持有上岗证。建立严密的安全运行和维修保养制度，各电梯的运行保养情况做好记录。同时按照有关部门规定按时做好电梯年检工作。电梯维保费和年检费用由产权人支付。

F.楼宇智能化系统、会议视听****公司进行日常保养。中标单位需配备专业管理、维护人员，中标单位必须在相应的详细报价清单中列明人员成本。

H.楼内所有自动屏蔽门（玻璃平开门禁）需由物业单位进行日常保养。

I.建筑物本体户内户外墙面维护以及空调管道、机电设备、标识等金属构件的除锈和刷漆须及时，标识门牌号等损坏丢失由中标单位负责及时补齐，户外木结构应定期进行刷漆保养，以上费用由中标单位负责；

G.按照**市有关规定，各项目涉及的年检、检验、验收、抽检等一切费用由产权人或招标人负责，物业单位应建立台账，定期提示招标人，并配合招标人完成上述项目检查；

4.实际物业管理面积允许超过招标文件中所列管理面积的3%，中标单位无权对招标人提出异议。

5.本项目将统一安排进行现场勘查，使各投标单位充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限**申请将不获批准。

6.本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用（不包括开办费）。应包括以下内容：

6.1 人员费用（包括外包人员）：包括员工薪金、福利待遇、员工制服、员工餐费、员工离职补偿金、节日加班等；

6.2行政办公费：包括办公费、法律财务审计费、节日装饰费等：

6.3公共保险费：包括财产险、公众责任险、机器损坏险、停车场责任险等；

6.4清洁绿化费用：日常耗材费、物业监管费、园艺费（绿化费）、化粪池及下水管道清掏费、垃圾清运费、外檐清洗费等；

6.5物业利润；

6.6税费；

6.7其他：投标企业认为需要之费用

7.投标单位应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

8.投标单位的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复。

9.公共水、电、气费用由招标人承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

10.会议室、培训室、礼堂、11-13层办公室（配备独立卫生间）、客房所需茶叶、矿泉水、水果等费用由招标人另行承担；服务区域内卫生用品由中标单位承担。

11. 会议、客服所需的横幅、绿植、桌签、湿巾等由招标人承担。

12．****公司以外的绿化养护、公共区域绿化等相关费用由中标单位承担。

13．公共卫生间厕纸、擦手纸和洗手液，中标单位负责按照招标人要求采购厕纸、擦手纸和洗手液，费用由中标单位承担。

14.中标单位按照招标人要求采购大号垃圾桶，放置于楼宇每层指定位置及楼外指定位置，并配备相应垃圾袋。

15.项目垃圾清运(包括各类工程垃圾)，化粪池、排水管、下水道等疏通清理费用全部由中标单位负责，如发生相关管道损坏、拆除、更换或不可预见等情况，涉及的相关费用另行协商。

16.如国家及地区有相关“最低收入标准”调整，所有费用由中标单位负责。（中标单位所聘任人员工资待遇不得违反国家新《劳动法》规定及**市本地区相关规定）。

17.中标单位负责为本项目人员配备充足的防疫物资（口罩等），配备本项目所需的防疫设备、设施（消毒液、喷雾器等）。

七、相关要求：

1.中标单位所派驻的物业管理服务人员，其工资、福利保险、奖金、加班费、管理费、工服（重要岗位服装需由招标人确认）及洗涤费、设备与工具、交通费、税费等，均由中标单位承担。因提供物业管理服务而发生的任何设备工具投资及折旧、人力**成本、财务成本、技术支持、采购、差旅费等费用亦由中标单位承担。

2.项目主要管理人员（项目经理及主管、部门负责人、项目组长或以上职务）人员配置未经招标人同意不得更改。

3.从事特殊工种的物业管理人员，必须按法规要求持相应资格证书上岗（如电工、制冷工、压力容器、消防培训合格证等），且须保证在合同服务期内保持持证人员的在岗数量符合法规要求。

4.建筑本体、空调系统、电梯、消防系统等设施、设备，合同保修期内由中标单位管理；非因使用者的人为因素出现的问题，要求原建设单位或中标单位承担责任；凡因操作、维护不当而出现的问题，由中标单位承担责任。

5.大楼提供必要的办公用房以支持中标单位开展工作，办公设备，家具及职工宿舍由中标单位自行解决。

6. 从事物业管理和服务必需的工具、用品等，包括但不限于运送工具、清洁工具、清洗剂、消毒液、漂白粉、生活垃圾袋、卫生纸、防水脚垫、除臭剂等工具和耗材，均由中标单位自行购置和及时更换。

7. 本次招标要求以总包形式参与投标。如实施中以总包形式参与投标的单位确有必要需第三方参与服务，必须事先向招标人提供第三方证明及**方式、责任划分等说明材料，并取得招标人同意。否则，均应由中标单位承担。

8. 本项目所指服务期限为2年。在中标通知书发出之后，中标单位与招标人安排相关设施、用具、用房、人员等的交接工作，相关交接工作完成后由双方协商确定物业管理服务起始时间。

八、其他事项

（一）投标单位须承担的费用

投标单位因参与本次招标活动所产生所有费用，包括但不限于因准备、参加投标单位会议、投标答疑会、现场考察、外请评委等所产生的费用，将全部由投标单位自行承担。**银行无须对投标单位在此过程中发生的有关制作或提交反馈文件的任何费用承担任何责任。

声明：投标单位与本招标文件一起提交的所有反馈文件、支持文件、手册****银行所有。双方另有约定的除外。

反馈文件的编写：投标单位应详细参阅并充分理解本招标文件，同意按招标文件要求提供任何相关资料和信息；并保证所提供的资料和信息真实、有效、准确。基于以上，针对本项目进行项目服务方案建议的设计，并提供****银行提供的优惠价格和条款。

声明：**银行保留因业务需求的变更，调整和细化需求、技术规范、售后服务标准、商务条款的权利。

★九、投标人必须实质性承诺满足本需求文件内所有涉及投标人需承担费用的条款要求，无法满足视为无效投标。（提供承诺书，格式详见第六章 投标文件格式附件2）

十、服务标准

****银行物业管理标准，但是以招标人最终要求合同内体现内容为标准。

十一、应急预案

投标单位必须针对本次投标项目编制以下预案（包括但不限于以下内容）：

（一）工作预案（应急处置）

（二）消防应急预案

（三）冬季除雪预案

（四）防汛预案

（五）大风应急预案

（六）高空坠物应急预案

（七）停水应急预案

（八）停电应急处置预案

（九）电梯困人解救应急预案

（十）跑水应急预案

（十一）防震应急预案

附件1：保洁服务标准

（一）环境清洁

1.区域保洁服务标准

1）楼内公共区域清洁标准：

地面：表面无尘土、污迹、烟头、纸屑及垃圾；遇不良天气或有突发污染物应及时清扫和立即清理、消毒。石材地面：日常保洁，每周打蜡保养一次，每年结晶养护不少于4次；橡胶、PVC地面每周养护1次。

墙壁：无尘土、污迹，如有破损应及时上报；

电梯：光亮洁净，无尘土，无任何印迹；

按键面板：无尘土、污迹；

照明灯具：保持洁净，定期擦拭（每月一次）；

各房间及通道门：无尘土、污迹（如有破损应及时上报）；

顶部（包括电梯）：定期清扫，每3月一次；

不锈钢面：随时发现有脏、污立即清抹；

生活垃圾处理：公共区域垃圾桶内垃圾物不得超过容器的2/3；每日三餐后一小时内将垃圾桶清空。

门窗：每日擦拭（限人力能到达处），无印迹、灰尘，开启自如；

垃圾处理：严格按照垃圾的处理规定分类处理，垃圾、污物量不得超过容器的2/3；如遇特殊的垃圾、废弃物应立即清理。

2）会议室、办公室及其他用房清洁标准：

地面：无尘土、污迹、烟头、垃圾；

墙壁：无尘土、污迹；

门窗：每日擦拭（仅限人力可达处），无印迹、灰尘，开启自如；

灯具：无尘土、污迹，每月擦拭；

沙发：无尘土；茶几：明亮，无污迹；

柜、装饰物：洁净；

家用电器、计算机、办公设备：洁净、无污迹； 电线洁净；每天（会议后立即）清理。

3）楼梯及走廊：地面无尘土、烟头、痰迹及垃圾杂物，扶手无尘土；消防设备、设施表面无尘土。

4）其它区域（含设备房、设备箱柜等）制定执行保洁规程和标准，不得有卫生死角，日常作业区域无积尘。

5）所有湿式清洁表面（含地面、立面、 物体表面、玻璃等）清洁后不得留有水迹或印迹。

6）餐厅、厨房等，在租赁期间内部清扫清洁由承租单位负责；物业公司负责提供垃圾清运和必要的保洁支持。

7）以上保洁任务完成时间：早晨8：30以前，中午1：30以前，晚8：30以前；并不得影响正常工作。

8）屋面、外墙面（含玻璃外墙）每年须清洗两次；

9）卫生清洁管理具体要求：

位置	序号	清洁项目	作业要求				清洁标准
			每日	每周	每月	每季
外部	1	道路	清扫多次	全面清洁一次			干净、无杂物、无污迹
	2	公布栏、宣传栏	擦抹二次		清洗一次		明亮光洁、无污迹
	3	灯具	清抹灯罩一次	用不锈钢油擦抹灯柱一次			干净光亮
	4	附：外墙面定期清洗（一年2次，特殊情况另外清洗）
建筑物内部公共部分	1	地面、墙面	清拖两次地面，清抹一次墙面	清洗一次	清洗打蜡一次		光滑明亮、无杂物、无污渍，无水渍
	2	送风口、排烟风口	擦抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无尘
	3	天花灯饰		清扫二次	清抹一次		干净、无蜘蛛网、无灰尘
	4	玻璃门	清抹一次		用清洁剂清抹一次		干净、无污迹
	5	楼梯	清扫二次地面，清抹一次扶手		用清洁剂清抹一次		干净明亮、无污迹
	6	消防设施	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净明亮、无污迹
	7	垃圾桶	清抹二次	用清洁剂清抹一次			干净、无杂物、无污尘
	8	管道井			清扫二次		干净，无蜘蛛网
	9	管道设备			除尘一次		无灰尘
	10	防火门	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无污渍
	11	卫生间	清洗二次，冲洗若干次	用清洁剂清洗二次			干净、无臭、无污水 台面、地面无水渍
地下室	1	地面	清扫二次	清拖一次	用清洁剂清洗一次		干净、无杂物、无污渍、无积水
	2	墙面	擦扫一次		全面清抹一次		干净、无灰尘、无污渍
	3	天花灯饰		清扫一次	全面清抹一次		干净、无蜘蛛网
	4	门、消防栓	清抹一次	用清洁剂清洗一次			干净、无污迹
	5	楼梯通道	清扫二次地面，扶手清抹一次	清拖一次	用清洁剂清抹一次		干净、无杂物、无污渍
	6	设备房	清扫一次		全面清拖一次		干净、无积水、无蜘蛛网
	7	地下室卫生间	清拖二次，冲洗若干次	用清洁剂清洗二次			干净、无臭、无积水
电梯	1	不锈钢表面	用不锈钢油清抹若干次		全面清洁一次		光洁明亮、无污渍
	2	轿厢地面	清洗地毡一次				干净、无杂物
	3	轿厢内地脚线	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无尘
	4	按键、灯装、厢顶	清抹一次		用清洁剂清抹一次		干净、无尘

2.垃圾处理要求

1）生活垃圾按法规要求分类袋装隔离收集，专人定时定点运送管理；

2）垃圾处理达标率、及时率100%，无二次污染；

3）特殊废弃物的收集和集中存放与管理：严格按照有关规定执行。

3.消毒

1）各种物体表面的消毒：

总项	分项	处理原则	标准	消毒周期
地面		使用消毒溶液擦洗。	清洁，杀灭和防止病原菌扩散	1次/日
电梯内面		同上	同上	1次/日
电梯顶面		同上	同上	1次/周
室内物品表面		同上	同上	1-2次/日
人可触及的其他表面	卫生间、洗手池、楼梯扶手、门窗等	同上	同上	1次/日
	室外护栏	同上	同上	1次/周
	门把手、水龙头、便池、电梯按键等频繁接触部位	同上	同上	2次/日
综合要求： 对设施和物品进行消毒，需选择适合的消毒产品和方式，不得刺激人体或造成设施、物品的损坏。制定应急消毒处置预案，对特殊和突发事件进行及时有效消毒处理。

2）污水消毒：处理方法采用排污井氯化消毒法；排放标准应符合GB8978－1996 《污水综合排放标准》及相关要求，余氯控制在4～7mg/L。

3）化粪池、积水井清污消毒：每三个月至少清理一次，污水处理站沉淀污泥消毒采用定量投放液氯，搅拌均匀，总氯达6～8mg/L。

4.消杀蚊、虫、蝇、、鼠、白蚁等方案

1）消杀蚊蝇：日常消杀，不见蚊蝇；

2）消杀蟑螂：日常消杀，不见蟑螂；每月、季、年定期一次专业消杀；

3）消杀白蚁：日常消杀，不见白蚁；定期专业消杀；

4）灭鼠：选择合理方式日常灭鼠，机电等重要房间场所驱灭鼠措施有效。

附件2：物业综合管理服务标准

（一）会议接待及要客的管理与服务

保洁工作同环境管理中清洁标准；

会议室按预约顺序和人员、内容有序安排，做好登记管理，无遗漏或会议冲突。

会议准备阶段、进行阶段、结束阶段，服务人员言谈举止规范，操作程序合理；会议服务满意率达100%。

全年24小时提供会议室服务；对预约使用会议室的，提前做好服务准备； 会议室使用期间全程提供服务。

（1）服务范围：采购人提出需求的各类会议活动、大堂前台及自用部分接待服务。

（2）服务内容：接待服务、会议前准备、会议中服务、会议后整理。

（3）工作内容：

l 会议和各类活动的安排、登记和服务，****管理部门通报情况；

l 卡座牌及欢迎、指示牌的制作和摆放及挂设会议横幅；

l 会前绿化人员需按要求对会场进行花木摆放，清洁人员需对会场进行保洁处理；

l 会前工程人员对各类设施设备进行检测，对多媒体音响设备系统进行调试；

l 会前会务人员对会议室进行布置，对会议室内桌椅进行搬运摆放；

l 会议期间工作人员进行巡查并提供热毛巾、茶水、点心服务，及时处理应急事件，确保会议顺利进行；

l 会议结束后，及时清理、清洁和整理会场环境，恢复桌椅摆放，关闭设备仪器，发现异常情况及时报告。

l 大堂建立询问登记制度，协助门岗对外来访问和办事人员进行登记。

（4）服务标准：

l 要求服务热情周到，做到服务高端化、规范化、标准化、专业化。

l 负责会务的安排和服务，及****办公室通报会务安排情况。

l 负责会议登记和提前确认工作，确保会议如期召开。

l 负责按会议召开的单位、出席人数和召集的领导职务决定会议的大小，采取相应的服务措施。

l 负责安排工作人员对会议室进行布置，保障会议室整洁舒适。

l 负责在会议进行期间巡查，及时处理突发事件，确保会议顺利进行。

（二）其他

1.物业档案建立与管理

1）充分利用物业服务软件管理档案及相关工作。

2）对物业管理资料和文件严格执行收集、整理、归档、利用四环节。

3）建立施工及竣工验收阶段、委托关系阶段信息和日常管理信息档案，建立设施、设备维护档案。

4）委派经专业培训的专职人员进行档案建立与管理、相关委托的固定资产管理。

5）物业档案的建立和管理，应符合大楼等级评审的要求。

6）其他服务（以下服务均不再另外支付费用）

l 独立办公室及客房的室内保洁服务及****办公室地面、墙面、窗户、洗手间、办公家具等清洁卫生服务等）。

l 会议室、培训室的会务服务、配备专职的会务服务员，提供专业的会务服务。

l 报刋、邮件收发。

l 配合行内举办各类大中型活动。

l 大堂设置总服务台，配置工作人员负责提供接待、咨询、指引等服务；

l 各类物品的搬运。

2.服务中心管理

1****服务中心管理；

2****中心房间清洁、保洁；

3****中心物品管理；

4****中心接待工作；

5****中心其他工作。

附件3：工程物业管理服务标准

（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准

1.服务标准：

1）定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。

2）编制详细的、符合所称承包物业和**气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。

3）严格制定维修养护工作时间，在不影响用户办公、接待、活动、交流的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。

4）严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作、确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。

5）严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。

6）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。

房屋本体维修养护要求：

序号	项目		时间	次数	维修养护内容
1	非承重墙		每月	—	1、检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
			每年	—	2、检查墙体结构性能是否完好。
2	屋面	防水涂层 采光玻璃	每周	—	1、 清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。 2、 检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。 3、 检查屋面有无积水。 4、 检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复。 5、 检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。 6、 发现涂料防水层破坏、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。 7、 检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。
			每月	—	1、对避雷网、避雷针上不锈钢油漆。
			每季	一	1、油漆避雷网、避雷针
			每年	—	1、 全面补修隔热层板，重新勾缝。 2、 检修屋面防水层。 3、 检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。 4、 检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
			备注		每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的情况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
3	楼地面		每季	—	1、 检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2、 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3、 更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 4、 对**石进行抛光、晶面、打蜡处理。 5、 对木地板打蜡。
			每年	—	1、检查楼地面结构功能的完好性。
4	楼梯		每半年	—	检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 补换损坏的地砖。 修复空鼓的地砖。
			每年	—	a) 对型钢组合楼梯、扶手、护栏网进行刷漆； b) 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
5	公共通道		每周	—	1、 检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 2、 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 3、 检查中庭、外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理。
			每半年	—	1、 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2、 补换损坏、空鼓的地砖。
			每年	—	1. 油漆扶手、金属支架和护栏网。 2. 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
6	内墙面	涂料石土质块材	每月	—	1、 修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。 2、 处理内墙面变色现象。 3、 处理内墙面局部渗漏。 4、 更换破损的石土质块材。
			每季	—	1、处理内墙面大面积渗漏。
			每年	—	1、雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
7	外墙面	喷涂饰面玻璃	每周	—	1、 修补涂料饰面破损、脱落部分。 2、 更换破损的外墙饰面玻璃。 3、 清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
			每半年	—	1、 结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。 2、 处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
			每年	—	1、 雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2、 对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
			根据需要		（1）有恶劣的自然天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 （2）外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。 （3）更换外墙饰面应按原设计要求进行。
8	吊顶		每周	—	1、检查有无擦、划、刮、踏坏、发现损坏及时修补。
			每月	—	加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
9	门窗		每月	—	检查木门门扇、门框有无松动、下垂、翘起变形、霉变和腐朽。 门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 （塑）钢门窗、铝合**窗有无变形、生锈。 自动门的日常维护。
			每半年	—	1、更换门窗的易磨损部件。
10	地下室		每周	—	检查地下室天花板、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

2.室外场地、道路等公用设施养护维修服务标准：

确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

3.设施设备管理服务内容及标准

服务标准：

机电设备管理总要求：

1）日常管理对维修速度、维修质量、服务意识等，要高标准、严要求。

2）办公室内设备较多，都是高发热源，消防安全管理是工作的重中之重。

3）注重节能降耗，降低运行成本。在使用时间上的差异，要求对空调的负荷、供电、供水等系统及时做出调整，达到节能降耗的标准，提高机电设备的运行寿命。

4）加强与相关部门的沟通，遇重要会议、重大活动以及其他特殊安排时，应提前与相关部门协调，充分做好准备工作。

5）操作人员上岗前，要进行对有关设备的结构、性能、操作、维护及安全技术等方面的学习和培训，合格者方准持证上岗。

6）建立完善机电设备档案管理，制订严格的机电设备交接班制度及点检、维护、保养规定，制订机电设备操作规程，并严格按规程进行操作。

7）备品备件管理要求品种齐全、数量合理、质量合格。

8）制订各系统发生突发事件的处理程序并及时进行突发事件记录。

9）通过经常性的养护与及时的维修，使设备设施时刻处于最佳的运行状态，**设备设施使用寿命，提高物业的使用效率。

9.1）配备专职、熟练、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对管辖物业的各种设备设施进行日常运行、维修、保养，确保所有设备设施随时都保持良好的技术状态。

9.2）所有运行、维修、维保项目要设记录簿（运行、维修、保养记录）。

9.3）相关档案材料（图纸资料、设备台账、保修卡、验收报告、施工方案）要设档留存。

其中：机电设备各系统的管理

A、供配电系统

服务标准：

1.对供电范围内的电气设备定期点检、维护和重点检测，建立各项设备档案（包括设备清单、设备说明书、电气平面图、设备原理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；

2.建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

3.建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；

4.加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；

5.加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，小修不过夜。

6.设备完好率100％，因设备维护保养停电全年不得超过二次，维修合格率100%。

管理要求：

项目	时间	次数	内容
高压环网柜	每周	—	检查外观是否完好、运行有无噪声。 检查指示灯是否完好。 备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。 清理外部灰尘。
	每年	—	检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。 检测接地电阻（应符合规定要求）。 检查电源接地线装置，并紧固螺丝。 自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变压器	每周	—	检查外观是否完好，有无异常响声。 检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。 变压器电压、电流是否在额定范围内。
	每年	—	检测接地电阻，各接线装置紧固。 检测变压器线圈绝缘电阻。 紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。 清理灰尘。
配电柜、动力柜、控制柜	每天	—	清洁卫生。 检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。 检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载发热现象。 检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。 检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。 检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
	每半年	—	紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。 若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
	每年	—	重复上述检查。 检测接地电阻。 测试过流保护装置、连锁装置是否可靠。
照明器具	每天	—	清洁卫生。 检查外观、使用状态是否完好，如有异常及时维修、更换。 检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
	每月	—	重复上述内容。 调整亮度，节约能源。 更换过热配件，避免短路现象。 根据季节的变化合理调整灯光工程的开机时间。
供电线路	每周	—	1、清洁卫生。 2、检查敷设环境有无积水、杂物。 3、供电电缆标示是否清晰、脱落
	每月	—	重复上述内容。 检查线路有无过热现象。 检查进出线路接线装置是否完好。
	每年	—	重复上述内容。 检测线路绝缘电阻。 金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
防雷系统	——	——	1、对防雷系统定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案； 2、配合市防雷所检测及办理相关检测报告手续，并取得检测报告； 3、每季度检查1次设备接地、各级防雷器。

B、给排水系统

服务标准：

1.保证给排水系统正常运行使用。

2.防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常点检、维护和定期检修，并按**市二次供水要求对生活水箱及消防水池进行定期清洗和消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

3.定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障。

4.设备完好率≥98％，维修合格率100%，因设备维护保养故障停水全年不得超过二次。非市政停水时，十分钟内到场处理供水系统故障。

管理要求：

项目	时间	次数	内容
生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵	每天	—	机房卫生：对机体擦拭去灰，保持干净无尘。 每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。 检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。 检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。 检查水位深度指示是否清晰。 发现故障及故障隐患及时处理。
生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵	每月	—	重复上述检查。 生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。 消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。 注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
	每年	—	电机、泵体轴承清洁加润滑油，如有异常声响，则更换同型号规格轴承。 泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。 检测电机接地电阻； 检查电机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有损坏则更换。 更换磨损的水泵轴承套。 性能测试。
水箱、水池	每周	—	检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。 打开排污阀排污。 检查进水浮球阀并作手动进水试验。 观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。 水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
	每月	—	重复上述内容。 按规定比例按时投放消毒药品。
	每半年	—	清洁水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。 ****防疫站进行水质化验。 各类金属构件及管道做防锈处理。
给水井、雨水井、污水井	每周	—	检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。 检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
	半年	—	重复上述检查。 清理污泥，疏通下水管道。 各类井盖及金属构件刷漆。
供水、排污管网	每周	—	检查外观是否完好，应无滴、漏现象。 检查闸阀，观察供水压力表是否正常。 阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
	每季	—	重复上述内容。 清理管道内的杂物，疏通排污管道。 检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
	每年	—	重复上述内容。 检查修整全部管架。 管道及支架除锈刷漆。 检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。 管道内清洗、作防腐处理。 更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。 各类阀门丝杆上油、做防锈处理。

C、消防系统

服务标准：

1.加强日常检查巡视，督促并配合专业维保单位及相关消防安全主管部门，****中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用；督促并配合专业维保单位及相关消防安全主管部门，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

2. 制定突发性火灾等应急方案，督促并配合专业维保单位及相关消防安全主管部门，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好。

3.督促并配合专业维保单位及相关消防安全主管部门，及时发现并排除故障，零修合格率100%；设备完好率≥98％，设备故障率≤1%，维修合格率100%

管理要求(包括不限于督促并配合专业维保单位及相关消防安全主管部门开展工作）：

项目	时间	次数	内 容
烟雾、温度等探测器	每日	—	检测外观是否完好，观察其是否处于工作状态。 检测是否有误报、查出故障，及时处理。
	每半年	—	重复上述检查。 每个消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
	每年	—	整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。 进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。 利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。 对所有的探测器分批清洗、烘干、检测。
报警装置	每周	—	清洁卫生。 检查外观是否完好，运行是否正常。
	每年	—	更换损坏的报警装置。 手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。 检查接线是否松动、脱落。
消防控制主机	每日	—	对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。 对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。 遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。
	每周	—	1、内部洗尘、清洁，并做好记录。
	每月	—	对消防联动柜按钮进行检查测试，****维修处理，并做好记录。
	每季	—	对主机、联动柜内各接线端子进行检测、清扫、紧固，并做好记录。
	每半年	—	消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。 检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。 对存在的故障予以处理。 测试系统接口信号是否正常。 软件数据备份。 测试系统接口模块、各种按钮的性能。 测试系统接地电阻。 测试各回路的对地电阻。
消防广播和背景音乐系统	每季	—	清洁设备。 检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。 在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。
消火栓	每月	—	清洁卫生。 检查外观是否完好。 检查配件是否齐全。 检查水带是否发霉、破损、水枪、消防栓接口是否正常。
	每半年	—	消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。 对消防水带作防霉处理。
喷淋等管网	每周	—	1、检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
	每半年	—	更换失灵压力表。 排放管网污水，并试验。 室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。 阀门丝杆加注黄油并加装保护套。 检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。
防排烟系统	每月	—	清洁卫生。 检查外观是否良好，风叶有无碰擦外壳现象。 外观标示是否清晰。
	每半年	—	手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。 观察消防演习时是否联动。 检查防排烟阀动作情况。 防排烟阀传动机构加润滑油脂。
	每年	—	清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。 风机外壳清锈刷漆。 更换各类标示。
气体灭火系统	每月	—	清洁卫生。 检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。 检查气压表的完好情况。
	每半年	—	检查气瓶压力。 气瓶外壳除锈、刷保护漆。 模拟测试气体消除灭火系统的动作情况。

D、空调系统

楼内空调系统服务标准：

1.建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标（国家相关标准）噪音和严重滴漏水现象；

2.制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；

3.定期检修养护空调设备，如：供电柜、新风机、风管、过虑网（过滤网每月清洗一次）等包括空调设备的故障排除，保证空调设备、设施处于良好状态；

4.空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。

5. 定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。

6. 冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：冷却水PH值6.5～8.5,浊度≤600PPM(以caco3计),总碱度≤5me/1,总铁≤1PPM,总铜≤0.2PPM,细菌数≤100000～－****000个/M 1。冷冻水PH值8.5～10，钢腐蚀率≤±0.6mg/cm2,细菌数≤100000-****000个/ml。

7、设备完好率≥98％、设备故障率≤1%、维修合格率100%

楼内空调系统管理要求：

项目	时间	次数	内容
新风机组	每天	—	机组外部清洁。 检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
	每季	—	重复上述检查。 清洗风机过滤网。 风机轴承加注黄油。
	每年	—	清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出口。 更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油。 风机外壳清锈刷漆。 测试控制部分工作性能。
风机盘管	每周	—	观察风机是否正常运行，有无异常声响。 空调开关及电磁阀工作是否正常。
	每季	—	检查冷凝水接水盘是否畅通排水。 保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
	每年	—	检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。 清洁接水盘。 清洗回风口、出风口、过滤网。 盘管风机轴承加注黄油。
自控箱控制器	每天	—	清洁卫生。 观察电流、电压是否正常。
	每季	—	检查线路有无过热现象。 检查进出线路接线装置是否完好。
	每年	—	检测箱体的接地电阻。 更换接触不良的部件。

E、电梯系统

服务标准：

1.建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

2.严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养，定人定时对导轨进行清洁、润滑；轿厢、井道保持清洁；

3. 电梯现场配备两人二十四小时值班，以备随时可能发生的一切事务。保证电梯故障时，维修人员在接到通知后10分钟内到达现场处理；困人或紧急事件在接到通知后5分钟内到达现场；

4．****政府主管部门要求对电梯进行年检，保证电梯年检一次合格率100%；

5．电梯维修时间一般故障不超过30分钟解决，严重故障不超过8小时解决；

管理要求：

项目	时间	次数	内容
电梯设备	每天	—	清洁卫生。 轿厢照明是否正常。 控制盘指示层、指示灯是否正常。 检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是否符合要求，运行是否有异常和震动。 检查曳引机减速箱油位是否符合要求。 检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。
	每周	—	检查并拧紧各接线端。 检查安全装置，并做好记录。 轿厢上不锈钢油。 检查轿厢照明及风扇。
	每半年	—	对各安全装置清洁检查，并进行调整。 检查井道、轿厢照明，清洁井底卫生。
电梯设备	每月	—	测试各装置安全回路的电器操作。 检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。 检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。
	每季	—	检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。 检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。 检查各层标记是否清晰。 检查安全装置工作是否正常。
	每年	—	对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。 对各活动部件换油润滑。 做好维修保养记录。 ****监督局按国家有关标准对电梯进行年度检查，并取得年审合格证书。

管理要求：

项目	时间	次数	内容
计算机	每季	—	主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测UPS工作情况是否正常，配载作放电维护。 检测系统接口性能。 内部数据整理和备份。
集中 控制箱	每周	—	检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。 检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。
传感器	每年	—	测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。 更换性能不好的元器件，校对性能，保证质量及准确。

F、设备运行维护管理

服务标准：

确保供气管道及设施完好无损，按照供气部门规范要求定期更换易损部件；管理和维护好避雷设施；确保抄集分列的燃气表数据准确。建筑物及附属设施设备保修清单及说明

项 目		物业合同保修要求
建建筑本体	地基基础工程、主体结构工程	竣工验收后，施工单位在保修期内定期回访。 当接到建设和采购人单位的反馈，或工程回访中发现缺陷后，应在接到通知后两天内就发现的缺陷进一步确认，与采购人商议返修内容。物业工程部门将工程维修记录发给指派维修单位，尽快进行维修，并备份保存，并监督和报告维修结果。
	屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏
	中央供暖及供冷系统
	电器管线、给排水管道，设备安装和装修工程
	土建工程
	室外上下水、院内道路
供配电系统	高压开关柜	物业服务单位负责指定专业人员，对设施设备进行日常检查和维护保养，保证采购人正常业务的开展。发现隐患或发生故障时，****后勤部门通报，保修期内的协助配合相关单位进行维修，保修期外或临时故障的随时修复。
	干式变压器
	低压配电柜
	应急电源设备
电梯		协助配合设备供货方或工程服务单位对电梯设备进行维护和维修。
消防系统	火灾自动报警系统	保修期内，负责免费提供所需的技术服务和定期维修保养；定期检查保养或更换易损件，包括提供材料、清理物料及劳务等。在收到采购人紧急事故报警时，施工单位要在2小时内作出有效回应，并在8小时内到现场进行抢修。
	消防监控系统
	消防广播系统
弱电系统	智能化集成系统	保修期内，负责免费提供所需的技术服务和定期维修保养；定期检查保养或更换易损件，包括提供材料、清理物料及劳务等。在收到采购人紧急事故报警时，保修单位要在2小时内作出有效回应，并在8小时内到现场进行抢修。 及时升级软件版本。
	楼宇自控系统
	巡检系统
	门禁控制系统
	停车场管理系统
	程控交换机	在质保期内出现设备故障，维护人员应在交通工具允许的最短时间内到达现场。所更换的有损零件费用由供货方承担。
供水与排水系统		在质保期内出现设备故障，保修单位要在2小时内作出有效回应，并在8小时内到现场进行抢修，24小时内修复。****管理部门协调，确保正常运行
污水处理设备
供暖与空调系统设备

说明：

工程合同保修期详见“工程合同保修表”，物业服务中标单位应代表采购人与工程保修单位联系沟通，以完成保修业务；

工程保修期内的保修费用由承建单位负责支付，凡保修期不足物业合同（两年）者，按物业合同期由物业服务单位承担保修责任，其费用由采购人承担（不含1000元以下碎修小修项目）

附件4：秩序维护服务标准

一、公共秩序维护

（一）形象岗执勤要求

1、按时交接班，着装整洁，站立军姿端正，仪态严谨，军容风纪；

2、疏导指挥进出车辆，并对外来车辆及人员进行盘查；

3、熟记各部门的车辆及牌照号码，做到运用自如，报岗准确；

4、服从领导安排，****管理中心工作；

5、注意形象礼貌，举止文明；

6、与各岗位保持密切联系，相辅相成；

（二）固定岗（院落出入口处、楼宇入口处）管理

1．指定固定岗：院落出入口处、楼宇出入口处，实施24小时执勤双人双岗制度。

2. 工程、秩序主管每日至少对固定岗值班情况及值班记录检查一次，每**少对固定岗出入管理执行能力进行测试1次；

3．固定岗执勤人员实时对人员出入情况进行监控管理，对进入的来访人员实施询问、确认、登记、放行，并记录；

4．在固定岗进出高峰期时段，可视情况予以快速登记放行。

5.每天检查固定岗区域设置的用于人员出入或车辆出入的道闸系统、电动门系统运行状况是否良好。

（三）物品搬迁管理

1．秩序主管每月至少对物品放行记录统计1次，查对当月物品放行记录编号是否连续，有无丢失；

2．秩序主管每日至少对每班次物品放行情况值班记录检查1次；

3．当执秩序维护员每次对物品放行条进行确认和监控；

（四）巡逻

1.主管每季度/半年度对巡逻路线更新一次，每月抽查巡逻签到点不少于30％，每**少对巡逻岗值班情况巡查1次，每**少对巡逻岗报警反应速度进行1次测试；

2.巡逻岗每2小时巡逻1次，每日夜间至少对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡逻，每次巡逻人数为2人，做到有计划、有记录。

（五）消防管理

1.坚持“预防为主、防消结合”的方针。

2.建立符合《消防法》的消防制度和规定，其中应包括：

中心值班制度

防火档案制度

防火岗位制度

设备管理及其他

特点制定消防应急处理预案。

3.协助采购人与消防主管部门进行业务沟通，接待一般消防检查、消防设备维护业务。

（六）配合采购人相关信访工作并制定相关制度。

（七）突发事件处置

建立各种公共突发性事件（如：消防、交通、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。

二、秩序维护员基本要求

（一）仪容仪表

1．秩序维护人员上岗须着统一样式服装；

2．着装干净整洁；

3．交接班前，秩序维护队队长（班长）应对上岗执勤人员仪容仪表进行检查，做到“班前有检查、班后有点评”

（二）言谈举止

秩序维护人员在执勤时应讲普通话，自觉遵守公共秩序和社会公德。

三、制度建设

（一）制度建设

1．健全的消防管理制度，建立消防责任制；

2．安全组织健全，职责明确，****消防队；

3．健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案；

4．建立重点要害部位安全管理制度。

四、秩序维护员内务

1．秩序维护人员必须保持个人物品摆放整齐有序，按规定摆放个人的各种物品,做到整齐划一。

2．值勤岗亭内不得有闲杂人员滞留，岗亭卫生保持清洁，桌面物品摆放整齐，岗亭内须配备灭火器等消防应急器材。

五、秩序维护员训练、培训

（一）训练培训标准

1．有计划的开展相关法律、法规、公司规章制度及作业文件的学习培训；

2．有计划的开展服务礼仪的培训，培训有记录、有考核；

3．每天安排不少于45分钟的早操训练和1小时的专业训练，训练有计划、有评比、有考核；

4．制定一日生活制度，做到“班前有检查”、“班后有点评”、“夜间有点名”、“接班有制度”。

附件5：卫生间服务标准

1.本服务标准适用于本大楼全部公共卫生间的物业管理。

2.卫生标准：

地面：无尘土、碎纸、垃圾、积水、污渍，凡含酸性的清洁剂不允许洒落在地面上；日常消毒、保洁，每周用65℃以上热水清洗一次。

洗手池：池壁无污垢、痰迹、毛发等不洁物。

水龙头：光亮洁净，无任何污垢。

洗手池台面：光亮洁净，无水渍、尘土、污物。

镜面：光亮洁净，无水渍、尘土、污物。

空间：无异味。

大便器：内外洁净，无大便遗迹，无污垢黄渍（每天酸洗一次）。

手纸架：无明显的污渍光亮洁净，无手印；保证提供和及时补充卷纸。

纸篓：外表干净，每日清倒，污物量不得超过容器的2/3。

顶板：无尘土、污迹，手印、定期清抹每2月一次。

隔板：无尘土、污迹，手印、涂写痕迹，每天清抹。

3.局部消毒要求参见本文件中保洁服务标准。

4.清洁剂、清扫工具等按指定位置分类放置，不得混置。

5.其他要求可在服务期内调整，制定考评表。