【意见征集】关于对共青城市农村村民自建房管理暂行办法（送审稿）的意见征集公示

根据市委、****工作部署,我局牵头草拟了《**市农村村民自建房管理暂行办法 (送审稿)》,现面向社会征求意见建议,请于3月12日下午下班前通过联系电话进行意见建议反馈。

联系人:孙翼婷

联系电话:0792-****021

附件:**市农村村民自建房管理暂行办法 (送审稿)

****水利局

2025年2月10日

**市农村村民自建房管理暂行办法

(送审稿)

第一章 总 则

第一条为深入贯彻落实党的二十**于全面推进乡村**决策部署,加快建设宜居宜业和美乡村,改善农村村民居住环境和条件,规范村民建房秩序,保护农民合法权益,实现加快城乡一体化推进共同**的目标,根据《中华人民**国土地管理法》《中华人民**国城乡规划法》《中华人民**国土地管理法实施条例》《农业农村部自然******基地审批管理的通知》等有关法律法规,参照《**省农村村民自建房管理办法》《**省城乡规划条例》《****农业农村厅****基地(自建房)审批监管操作指引(试行)》《**市农村住房建设管理办法》,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本市行政区域内农村村民(以下简称村民)在农村集体土地上**、改建、扩建、翻建住房(以下统称村民自建房)及其监督管理,适用本办法。

第三条 建立村民自建房管理工作联席会议制度,联席会议成****水利局、自然**局、****建设局、城市管理局、**局、财政局、交通运输局、文广旅局、行政审批局、生态环境局、****中心****中心、供电公司和通信等部门单位,联****水利局牵头,报市政府分管领导同意后组织召开。适时开展联合检查,并指导和支持乡(镇****政府****政府开展村民自建房管理和服务工作。属地政府负责本行政区域内村民自建房管理服务工作,明确村民自建房具体管理机构和审批、规划管理、质量安全、巡查执法等具体责任人员,根据法律法规授权和依法赋权、委托,实施村民自建房有关行政审批和综合执法。

第四条村民自建房按照市级指导、乡镇主责、村级主体进行分级管理。

****水利局****基地规范管理有关工作,****基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,****基地用地标准,****基地合理布局、****基地和闲置农房利用;****政府****基地违法行为;****政府****基地现状和需求情况统计调查,及时将村民建房新增建设用******局;参与编制乡镇国土空间规划和村庄规划。

******局****政府编制乡镇国土空间规划、村庄规划。在国土空间规划和村庄****基地用地规模和布局,****基地需求,依法依申请办理农用地转用审批相关手续。****基地建房使用林地的备案管理,****政府****基地建房使用林地手续,****基地建房使用林地的监管。****基地选址、地质灾害安全隐患的审查把关。参与规划验收工作,依法办理农村房地一体不动产登记。

****建设局****政府开展村民自建房建设质量安全管理的技术指导,规范农村房屋安全鉴定管理,组织编制、推广使用农村住房设计通用图集,组织乡村建设工匠培训和管理。

****管理局负责对城市规划区内建房违法违规建设行为依法依规进行处置。

****监管局负责生产、销售环节建筑材料产品质量的监督管理,依法发布不合格建材信息。

**局、财政局、交通运输局、文广旅局、行政审批局、生态环境局、****中心、供电公司和通信等部门单位负责按照各自职能,开展农村住房建设管理相关工作,明确农村村民建房禁止区域和范围,做好相关政策和法规的宣传工作。

****政府按照“乡镇主责”的原则,负责本辖区****基地审批、规划和建设管理工作,****基地现状和需求情况统计调查,及时将****基地需求通报同级自然**部门;参与编制国土空间规划和组织编制村庄规划。****基地分配、使用、****基地违法用地查处等管理制度。****基地合理布局、****基地和闲置农房利用。负责查处本辖区内村民自建房违法违规行为,每月将把村民自建房情况报送农业农村、自然**、住房城乡建设等主管部门备案。

属地政府应当建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的村民自建房联审联办制度,方便村民办理自建房手续。

****委员会和农村集体经****政府****基地和村民自建房的资格审查、批准和监管等相关工作,通过制定村规民约、开展村民评****基地和村民自建房行为进行规范管理,及时发现、报告、制止、协助处理违法违规建房行为。组织村级协管员承担对本辖区村民自建房巡查、发现、上报的责任。****党支部书记、村(居)委会主任为第一责任人,负责村民自建房管理的村(居)“两委”班子成员为直接责任人。

第二章 规划选址及管控要求

第七条 村民自建房选址应符合乡镇国土空间规划和村庄规划,禁止在如下范围选址建房:

(一)禁止占用永久基本农田、生态保护红线范围建房。

(二)禁止在有开采价值的地下**、地面塌陷区和地下采空区建房。

(三)禁止在崩塌、滑坡、泥石流等山洪地质灾害危险区削坡建房,确实无法避让的,应治理达到安全标准后方可批准建房。

(四)禁止在饮用水源地一级、二级保护区、水**保护地、****水库管理范围内及河道行洪区等危险区域建房,****基地位于饮用水源地一级保护区、****水库管理范围内的应逐步退出,另行选址。

(五)禁止在县级及以上文物保护单位保护范围内建房。

(六)禁止在古树名木树冠垂直投影外五米范围内进行建房,禁止在上述范围内进行挖坑取土、采石取砂等建设行为。

(七)禁止在依法划定的电力、通信设施保护区内建房,如有特殊情况必须履行报批手续。

(八)禁止占用现状及规划确定的高速公路、铁路、国省道及退界范围内建房,引导退界范围内的建房逐步退出。

(九)法律法规及综合交通、文化旅游等其他专项规划、村庄规划等规划和我市相关政策文件规定禁止建房的其他情形。

第八条 为消除危旧房屋安全隐患,保障人民群众生命财产安全,对国土空间总体规划确定的城镇开发边界内的农村危险房屋,排险重建必须符合**市危险房屋处置相关规定和国土空间总体规划及村庄规划等要求,并按危房处置相关要求按程序批准后办理相关审批手续。

第九条 城镇开发边界内集体土地上的村民建房按乡、村庄规划区集体土地管理相关规定办理手续。无法进行拆****基地的村民建房,可通过申领安置房和设立异地集中建设点等方式保障居住权益。

根据**市实际情况和城乡一体化程度,在政府已建成的安置小区用于符合条件农户购买。属地乡镇按照“实事求是”原则,严格审批申购对象人员资格,按照“村民申请→村委会初审排序→公示→镇政府再审→公示”流程完成审核。申购对****小组集体经济组织成员,人均住房面积不足40㎡,未享受过住房安置,****基地及住房行为。申购程序严格按照村民申请→村委会初审排序→公示→镇政府再审→公示→****政府常务会议联审→镇联席会分配→按序号摇号分房等流程进行操作。申购面积计算按人均 40 ㎡面积计算申购面积。年满(含)22 周岁未婚男青年、已婚未育夫妇按 3 个人口计算,纯女户中一个女儿 20 年满(含)周岁以上可比照婚龄男孩对待。原则上申购面积就近选择面积较小的户型。原则上一户只能申购一套。 申购优惠价格 按照 1050 元/㎡(框架)计算,

由住建局提供房源并确定售卖价格,由各乡镇牵头确定符合置换条件、有置换意愿的对象,根据村民实际情况确定置换面积和置换方式。

异地集中建设点由自然**部门根据城市规划建设情况,确定位置,明确土地基本情况、核查地址情况,采取统规自建、统规统建方式保障村民住房权益。由住建局提供农房建设样式图集供建房户参考,统一户型、外观。属地政府按照统一规划、限定标准、强化监管的要求,负责建设试点三通一平工作,审核符合条件的农户建房申请,实行带图审批,审核合格后发放乡村建设规划许可证,对建房从审批到发证全流程监管。

第十条 ******局应按照“规划引领、合理布局;保护耕地、保护环境;一户一宅、节约集约;注重风貌、彰显特色”的原则,组织编制乡(镇)国土空间规划和村庄规划。对已有村庄规划且符合当地实际的,要引导村民依照规划进行建设。对不符合村庄发展实际的村庄规划要抓紧修编。对暂未编制村庄规划的村庄,应当完善农房建设管理要求,合理布局,满足农村住房建设需求,并应当符合乡镇国土空间规划管理规定。

****政府要加强对村民自建房规划选址的管控,村民自建房坚持生态**、环境**与邻里**。鼓励**农房向基础设施完善、自然环境优越、公共服务设施齐全、景观环境优美的村庄聚集。要以第三次**国土调查数据为基础规划管控要求,保护历史文化、风景名胜**、自然生态和乡村环境风貌。

第十二条村民自建房选址应****基地、村内空闲地和未利用地,充分利用农村原有的地形地貌和自然植被,不占或者少占耕地。适当避开生态敏感区、交通沿线选址建房,重要交通廊道沿线应加强景观环境控制,加大建筑退让。

第十三条 村民自建房不得擅自拆除、损毁历史文化遗存,对各级文物保护单位、已登记尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物、零散分布在农村的具有传统建筑风貌、历史文化价值的建筑物、构筑物、古树名木等历史文化遗存要进行重点保护和修缮。

第十四条 严格执行乡村****基地批准制度。村民自建房必须依法办理《乡村建设规划许可证》和《****基地批准书》,并严格按批准的内容进行建设。《乡村建设规划许可证》和《****基地批准书》应当明确建房的地点、四至范围、用地面积、建筑占地面积、建筑面积、层数等要求。

****基地退出制度。原有房屋因规划、古建筑保护等原因无法拆建的,经相关部门认定,****村委会签订协议,****基地退回农村集体经济组织。

第十六条村民自建房用地实行计划管理。******局、****水利局要建立用地保障制度,严格执行村民建房年度新增建设用地计划安排、使用和农用地转用报批审核制度,保障村民自建房用地合理需求。宅基地管理与户籍管理应当互相衔接,不得设立互为前置的申请条件。

****基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度,严格控制耕地建房需求,严格坚持“一户一宅、符合乡(镇)国土空间规划或村庄规划”的原则,****基地用地标准(封闭性区域含住房、附属用房、庭院和围墙等用地纳入占地面积计算),宅基地面积不得超过以下规定的标准:

****基地和村内空闲地建房的,每户占地面积不得超过180㎡(主房占地面积不得超过120㎡,附属房占地面积不得超过30㎡);

(二)占用耕地建房的,每户占地面积不超过120㎡;

(三)因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的,每户占地面积不得超过240㎡。

严格执行村民建房建设标准,严格控制农房建筑体量,每户建筑总面积不得超过350㎡(包含附属房),建筑层数不得超过三层,原则上地面上建筑总高度不高于10米(不含坡屋顶)。

第三章 申请审批

****政府应当公示村庄规划、宅基地审批和村民建房相关规划许可的申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等事项,接受群众监督。

第十九条农村集体经济组织成****基地资格权,符合一户一宅条件可申请建房的村民适用本办法,详情可参见《****基地资格权和“一户一宅”认定标准指导意见》。

第二十条 有下列情形之一的,村民自建房申请不予批准:

(一)不符合乡(镇)国土空间规划和村庄规划的;

(二)出租、出卖或者以其****基地及其地上建筑物,或者将住房改作他用,****基地建房的;

(三)以现有家庭成员作为一户申请建房用地,不具备分户立户条件的;

(四)非本村集体经济组织成员申请建房的;

****基地存在权属争议的;

(六)有违法用地、违法建筑未处理结案的;

(七)已列入规划改造、征地拆迁范围,给予安置的;

(八)已享受整体搬迁、异地安置、“双安”项目及其他相关住房优惠政策的;

(九)户籍从外村迁入本村,但在本村未承包土地且未履行村民义务的;

(十)其他法律法规规定不符合申请建房条件的。

第二十一条村民****政府审核批准,其中涉及占用农用地的,应当依法先行办理农用地转用审批手续,****政府为单位,依法落实耕地占补平衡。村民自建房审批按以下程序办理:

(一)村民申请。****基地申请条件的农村村民,以“户”为单位向所在农村集体****小组、****基地和建房(规划许可)书面申请,同时可选择通****基地智慧管理平台申请端口申请。

申请材料主要包括:

①****基地和建房(规划许可)申请表;

②****基地使用承诺书;

③****基地位置的多角度照片(照片需有参照物、如拆 旧建新需增****基地位置图片);

④户籍资料,包括身份证复印件(正反面)和家庭户口簿复印件(户口簿首页及所****机关出具的户籍证明等;

⑤如需委托他人代办的,出具委托书和代办人身份证件;

⑥其他材料(如:建房设计图纸或农房设计通用图集选型、 矢量坐标宗地图、施工单位或建筑工匠证明材料等,各地结合实 际增删)。

(二)村组审核。村民小组收到申请后,提交小组会议讨论,将申请理由、“一户一宅”情况、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示,公示期不少于5日。公示无异议或异议不成立的,在《****基地和建房(规划许可)申请表》签署意见、****小组会议记录等材料交村集****委员会审查。村集****委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集****委员会在5个工作日内完成对建房申请的审查,审查通过后在《****基地和建房(规划许可)申请表》签署意见,连同《****基地使用承诺书》****小组讨论会议记录、公示资料等通过线****人民政府。村级审查未通过的,应及时告知说明理由。

****小组的宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的,则由村民直接向村集****委员会提出申请,经村集体经济组织成员(代表)会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示,公示无异议或异议不成立的,由****村委会签署意见,通过****人民政府。

(三)乡镇审批。属地政府受理窗口收到村集体经济组织提交的申请资料后,****政府组织审核审查。负责审查申请人申请条件、****基地合理布局要求和面积标准、****基地和建房(规划许可)申请程序等情况,鼓励村民自建房屋根据规划要求设计户型或农房建设标准图集户型。实地审查村民建房在乡镇国土空间规划、村庄规划及用途管制要求的符合情况,核查上报农用地转用审批手续情况。并按照下列程序在线上平台分别作出处理:

1.****基地范围内建房,不涉及农用地转用的,****政府根据本级各部门联审结果,在《****基地和建房(规划许可)审批表》签署审批意见。申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田的,****政府汇总****水利局、******局办理农用地转用审批手续后,****基地审批程序,村民方可建房。

2.符合条件、资料齐全的村民建房情况在行政决定之日起 7 个工作日内,在政府网站上进行乡村建设规划许可公示,****政府核发《****基地批准书》《乡村建设规划许可证》。材料不齐全的,书面通知申请人,限期补正,逾期不补正的,视为撤回申请。

(四)市级备案。属地政府要每月将《****基地和建房(规划许可)申请表》(复印件)、核发的《乡村建设规划许可证》(复印件)和《****基地批准书》(存根****水利局、******局备案。农村村民建房以上全部流程及资料按****基地智慧管理平台要求上传系统,相关备案材料如下:

1.户籍资料;

2.****基地和建房(规划许可) 申请表(见附2);

3.****基地使用承诺书(见附3);

4.****基地和建房(规划许可)审批表(见附4);

5.****委员会)会议记录;

6.****委员会)公示资料(包括公示现场图片、公示内容等);

7.符合“一户一宅”证明材料;

8.农用地转用批准文件、林地(湿地)备案文件;

9.农村建房地质环境条件现场勘查表(见附表5);

10.乡村建设规划许可证(见附表6);

11.****基地批准书(见附表7);

12.宗地图;

13.其他材料(如:建房设计图纸或农房设计通用图集选 型、施工单位或建筑工匠证明材料等)。

第二十二条对申请使用农用地、未利用地进行**住房的,****政府进行资格审查,并将建房信息及相关材料及****水利局审核。经审查符合新增建设用地需求的,****水利局******局审核,****政府审批。****政府下达的用地批复办理《****基地批准书》。

第二十三条涉及历史文化名村、传统村落、风景名胜区等历史文化**保护的村民建房,应由自然**、住建、文广旅主管部门严格执行部门联审联批制度,审核同意后,方可按规定办理村民自建房规划许可。

第二十四条涉及占用林、草、湿地建房的需经自然**主管部门审批;涉及河道、湖泊和水利工程管理范围线内的村民自建房,需征得水利主管部门同意;涉及供电、铁路、公路控制线范围内的村民自建房,需征得供电、交通运输主管部门同意。审核同意后,方可按规定办理村民自建房规划许可。

****政府应对已核发的《乡村建设规划许可证》和《****基地批准书》等审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告,公告期不少于7日。属地政府要建立建房审批管理台账,有关资料归档留存。严禁在办理村民自建房审批时收取任何费用。

第四章 建设管理

****政府应加强村民自建房管理,全面实行村民自建房挂牌公示制度,落实“五到场一公示”制度,做到选址到场、放线到场、砌基到场、巡查到场、竣工验收到场并****基地智慧管理平台进行巡查记录上传,健全市、乡(镇)、村三级巡查防控机制和对违法违规建房的查处联动机制以及责任追究制度。

第二十七条 村民建房取得《乡村建设规划许可证》《****基地批准书》后,****政府申请放线服务。属地政府应当自受理申请之日起7个工作日内,组织相关工作人员按批准用地和规划许可进****基地,确定具体建房位置,对村民建房现场钉桩、放线。

****政府要依法组织开展农村村民建房动态巡查,建立巡察制度,组织开展村民自建房施工现场日常检查,悬挂建房公示牌,核查是否按照批准面积、规划许可、设计图纸等要求进行施工,是否采取安全生产防护措施,及时发现、制止和查处违法违规行为,相关行为人和单位应当支持配合,指****基地民主管理程序,****基地协管员机制。村民委员会可以组织开展村民自建房施工现场检查,发现违法违规行为的,予以劝阻;劝阻无效的,****政府。

施工中发生事故的,建房村民和施工方应当立即开展救援,属地政府应当及时组织救援并依法上报。

第二十九条村民建房完工后,****政府提出验收申请,属地政府在收到申请之日起5个工作日应组织相关工作人员,实地检查村民是否按照批准面积、****基地,是否按照批准面积和规划要求建设农房,并出具《****基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的村民建房材料可通****基地智慧管理平台推送至共****管理中心审核,审核完成后不动产登记部门将指导乡镇一事通办窗口进行颁证。

第三十条村民符合条件经批准异地建房的,****基地退回农村集体经济组织。农村集体经****基地和闲置农房应优先用于村民居住和公益事业。

第三十一条村民应当在取得乡村建设规划许可证后一年内开工建设,期满需要延续的,应当在期限届满三十日前向乡村建****机关提出申请,经批准可以延续一次,期限不得超过一年。在规定的期****基地批准书或者未获得延续批准的,乡村建设规划许可证自动失效。****基地批准书后两年内未动工的,****基地批准书自动失效。

第五章 监督管理

第三十二条 村民委员会、村民小组应当加强日常巡查,并动员群众参与村民建房监管,确保村域范围全覆盖。要定人、定时、定区域巡查,做到谁巡查、谁报告,做好巡查记录,并****政府。发现有违法建设行为的,应当立即劝阻,对不听劝阻的,****政府和有关部门报告。

第三十三条 属地政府应当加强对本****基地和村民建房日常巡查,及时处置违法建设行为,做好巡查记录,对于违法案件规范档案管理。

第三十四条 市级动****水利局、自然**局、****建设局共同牵头,组织联席会议成员单位,采取定期和不定期相结合的方式,****基地和村民建房违法建设行为进****政府依法查处,对查处结果进行跟踪管理。

****政府应当监督村民严格按规划进行建设,建立管理档案,加强建筑风貌管控,建立违规建房投诉和举报奖励制度,****委员会通过村规民约、合同协议等,开展村民自建房自治管理。

第三十六条 市相关职能部门按照各自职责分****政府进行技术上的指导和监督。****政府应当加强对农村建筑工匠的培训,对泥瓦工、木工、钢筋工等工种采取持证上岗管理制度,对未取得培训合格证书的一律不得上岗,引导村民选择经过培训的建筑工匠施工。

****政府应当以村为单位建立农房登记台账,准确反映属地范围内现有人口和房屋现状,包括现有房屋座落、占地面积、建房时间、房型风格及建筑面积等,为强化农民建房管理提供依据。

第六章 相关责任

第三十八条 在乡、村庄规划区内和乡镇集镇范围内集体土地上未依法取得乡村规划许可或者未按照乡村规划许可的规定建设的,****政府依照《中华人民**国城乡规划法》规定责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,属地政府依法可以拆除。

第三十九条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建房的,或者超过规定标准多占土地建房的,由已承****人民政府按照《中华人民**国土地管理法》的规定进行查处,责令停止违法建房,限期自行拆除在非法占用的土地上**的房屋,退还非法占用的土地;逾期不拆除的,依法可以拆除。

第四十条 村民未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由城乡规划主管部门责令停止建设,并依照《中华人民**国城乡规划法》进行罚款处罚。

第四十一条 村民自建房管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,或者乱收费的、受理不及时、应批不批的,依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。因管理不到位,造成农村住房建设秩序混乱,违法建房多发的,依法依规,追究乡(镇)主要负责人的责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十二条 根据《**市国土空间总体规划(2021-2035)》确定城镇开发边界如图,******厅下发确认的三线保护图。

第四十三条 本办法自2025年3月15日起施行,暂定一年,法律法规调整对村民建房管理另有规定的,从其规定。本办法实施之前关于**市农民建房的政策性文件作废。

《**市农村村民自建房管理暂行办法》(送审稿)编制说明

根据会议安排,现就《**市农村村民自建房管理暂行办法》(送审稿)编制情况,作如下简要说明。

一、编制背景

为深入贯彻落实党的二十**于全面推进乡村**决策部署,加快建设宜居宜业和美乡村,改善农村村民居住环境和条件,规范村民建房秩序,进一步强化农民建房工作制度化和规范化,解决我市农民建房的堵点、痛点、难点所以需要编制农民建房管理办法。

二、编制过程

由市政府副市长卫龙炎及时召开调度会,****水利局牵头,**市有关部门开展了《**市农村村民自建房管理暂行办法》起草工作,按照省、**市农民建房安排部署以及规范管理要求,****水利局、******局、市住建局经多轮反复修改后形成修订初稿。经征求相关部门意见,修改完善后,最终形成此稿。

三、总体原则

在修订过程中,重点把握了以下三个方面:一是村民自建房按照市级指导、乡镇主责、村级主体进行分级管理;二是坚持“一户一宅”,保障农民居住权益的原则;三是执行“规划引领、合理布局;保护耕地、保护环境、节约集约;注重风貌、彰显特色”的要求。

四、编制目的

(一)解决农民建房城乡结合地区矛盾。

城乡结合部3个乡镇受城市规划区影响,宅基地审批受限制,且安置房申请渠道不通畅,导致农村村民“一户一宅、户有所居”难以保障,截止目前甘露、江益、**农民建房刚性需求1166户(甘露镇270户、江益镇532户,**乡364户)。

(二)解决农民建房违规乱建新增图斑问题。

苏家垱乡、泽泉乡部分村民群众受传统观念影响,存在批小建大现象,特别是异址**户乱占耕地建房问题突出。受“风水”习俗影响,导致批东建西,出现违法用地问题。乡镇监管不到位、执法力量、执法手段薄弱,导致近年来我市农民建房违法违规图斑日益增多。

(三)解决农民建房信息化规范化水平低问题。

****基地智慧****基地数****基地申请、审批、流转、退出、监管等业务信息化管理,现该平台正在与省级平台对接,根据省级要求我省农民建房规范管理工作执行线上管理,但是我市各乡镇对于平台使用率较低。