ZC2025(NH02)0022佛山市南海区九江镇北村工业园B区改造项目公开引入市场改造主体项目交易公告

一、交易标的情况

（一）地块权属人：**市****社区******社、**市****社区******社、**市****社区******社、**市****社区******社、**市****社区******社、**市****社区******社、**市****社区******社、****。

（二）集体资产交易方案明细表：

（三）项目地块概况：

项目地块****工业园地段的地块，**工业大道，南至河涌，西至鱼塘，北至**路。土****社区向一、向二、向三、向四、五约、中兴、永乐、青龙8******社共同所有，不动产权证号：粤（2024）佛南不动产权第****313号，项目涉及面积46695.30平方米（折合约70.04亩）。项目地块分为集转国补偿地块和保留集体地块，分类情况如下：

1.集转国补偿地块约40514.61平方米（折合约60.77亩），分为拟出让国有地块和公益性地块。其中拟出让国有地块的土地约39552.80平方米（折合约59.33亩），规划用途为工业用地；公益性地块约961.81平方米（折合约1.44亩），规划用途为公园绿地。上述面积均纳入补偿范围内，日后均办理注销所有权证手续。

2.保留集体地块约6180.69平方米（折合约9.27亩），规划用途为工业用地，现状为农用地，须落实建设用地指标及办理用地手续后作为集体物业建设所需地块。

3.项目地块现状为工业厂房和农用地（鱼塘）。项目地块主要涉及租赁合同6份（详见附件3《土地租赁情况表》），租赁土地合同面积约64.45亩，现有地上建（构）筑物主要为低矮落后的单层厂房，安全生产隐患大，土地收益低下，面积约26167.88平方米（实际面积以测绘结果为准），租赁期最长至2033年9月30日。2025年土地租金收益约38万元。

4.项目地块位于《**市**区NH-F-04-03-02、03****工业园A****规划局部调整》内，项目地块范围的规划用地性质主导为一类工业用地兼容物流仓储，工业用地的地块控制指标均为容积率（FAR）：1≤FAR≤5.5，建筑密度（D）：35%≤D≤65%，绿地率（GR）：10%≤GR，建筑限高（H）：H≤80米。（详见附件4《地块规划示意图》）

5.项目地块范围出让国有地块面积约59.33亩均未完善用地手续，均符合纳入“三旧”改造标图建库条件，可通过“三旧”确权方式完善用地手续。

（四）土地整理期限

土地整理期限从市场改造主体与土地所有权人签署《土地改造和开发协议》之日起至项目土地达到出让交付使用条件时止，期限为三年。若因政府政策、拆迁诉讼等客观原因致使整理工作无法在三年内完成的，市场改造主体可向土地所有权人申请**整理期限，经土地所有权人成员代表会议表决通过，****政府相关部门审批同意后可以**整理期限，**的期限不得超过一年。

（五）土地整理具体实施

自签订《土地改造和开发协议》之日起六个月内，市场改造主体须与项目地块范围内租期未届满的租赁权人签订《拆迁补偿协议》，土地所有权人协助与租赁权人签订《终止租赁关系协议》。土地所有权人配合市场改造主体办理未到期的原租赁协议的终止手续，土地所有权人无须就上述拆迁事宜向租赁权人支付补偿款。如市场改造主体未在上述期限完成上述工作的，土地所有权人有权单方面解除《土地改造和开发协议》且没收履约保证金，并收回项目地块及已终止租赁协议地块并重新对外公开出租，亦有权重新公开选取新的市场改造主体，因此造成的损失全部由市场改造主体承担。

（六）租金保障

为确保土地所有权人不因本次改造导致其租金收入中断或减少，自签订《土地改造和开发协议》后次月1日起算，市场改造主体按照项目范围内的原有租金标准和总额向土地所有权人支付租金保障款，以确保土地所有权人土地整理期租金收益不下降，租金保障期三年。

市场改造主体根据土地所有权人在项目范围内的当年度租金收入（不含税）确定每年应支付给土地所有权人的租金保障款，具体由土地所有权人和市场改造主体依据项目范围内已签订、未到期的租赁合同核定（如某份租赁合同在期间内需递增的，按照递增后的金额计算）。租金保障期内土地现承租方所需缴纳的租金由市场改造主体收取，若土地所有权人已向土地现承租方收取租金保障期起算后的租金等款项，则市场改造主体在应付的租金保障款中等额扣减。上述租金保障款不含税，因开具租金保障款发票所产生的税费由市场改造主体自行承担。

（七）集体物业承租保障

为确保集体收益长期性和稳定性，顺利衔接集体物业建设后的租赁收益，自签订《土地改造和开发协议》届满三年后的次月1日起，由市场改造主体或由市场改造****公司****公司以集体物业面积32158.19平方米为计付面积，按起始租金10元/月/平方米（该租金为净收益不含税价，租赁过程中涉及的所有税费包括土地税、房产税、租赁税等均由市场改造主体承担）的物业租金标准向土地所有权人承租配建和代建的所有集体物业，租金增幅按每五年递增10%，租期20年。承租期自签订《土地改造和开发协议》之日起满三年后起算（即土地整理期结束后），租金支付时间按半年支付，其中6月30日前支付上半年的租金，12月31日前支付下半年的租金。如市场改造主体需开具租金发票的，土地所有权人予以配合，由市场改造主体自行承担相关税费。

市场改造主体或由市场改造****公司****公司应自承租期开始后及时支付租金，并向土地所有权人支付租金履约保证金200万元。承租期满且不存在违约的情形下，土地所有权人无息退还该履约保证金。

市场改造主体应自签订《土地改造和开发协议》之日起三年内完成配建、代建集体物业建设工程并通过竣工验收，竣工验收面积和日后办理房地产权证所确认的面积不少于32158.19平方米。如竣工验收面积少于上述约定面积的，土地所有权人可拒绝验收并追究市场改造主体限期整改或直接追究其违约责任。如竣工验收面积大于上述约定面积的，土地所有权人不另行向市场改造主体支付任何补偿费用，承租期届满后超出的面积连同集体物业一并无偿移交给土地所有权人占有、使用、收益和处分。

（八）完成土地开发投资强度和税收要求

根据《****促进局****招商局******局**分局关于规范产业项目用地投资强度和产出强度指标若干意见（试行）的通知》文件规定，明确拟出让国有地块的投资强度和税收要求条件：

1.市场改造主体自签订《国有建设用地出让合同》之日起四年内完成全部建设工程并通过竣工验收，市场改造主体在拟出让国有地块合计固定资产投资总金额不低于20766万元（折合固定资产投资强度不低于350万元/亩），固定资产投资总额包括但不限于建筑物、构筑物及其附属设施等的基建投资，购置生产设备等投入。以市场改造主体委托的有资****事务所****事务所出具的报告等审核文件为准，产生的费用由市场改造主体承担。若在规定时间内，固定资产投资未达到以上约定要求的，则视为市场改造主体违约。市场改****人民政府书面通知违约之日起30日内，向佛****人民政府支付上述约定固定投资总金额与实际固定投资总金额差额的违约金。

2.市场改造主体自签订《国有建设用地出让合同》之日起四年内完成全部建设工程并通过竣工验收，竣工验收之日次年起5年内任意3年内在拟出让国有地块累计纳税总额不低于4983.72万元（折合年纳税额不低于28万元/亩）。以市场改造主体委托的有资****事务所****事务所出具的报告等审核文件为准，产生的费用由市场改造主体承担。若在规定时间内，纳税总额未达到以上约定要求的，则视为市场改造主体违约。市场改****人民政府书面通知违约之日起30日内，向佛****人民政府支付上述约定纳税总额与实际纳税总额差额的违约金。纳税额以在本宗地范围内所有注册登记的、依照法律及行政法规规定具有独立核算的企业作为纳税人。纳税总额为项目正常经营所缴纳增值税（含免抵）、企业所得税（包含出口免抵税额等），不包含滞纳金、罚金、罚款、税务稽查及滞纳金等处罚性纳税。税收数据均按所属税期进行统计，以**区税务部门开具的完税证明作为依据。

3.本方案所列上述固定资产投资、税收要求系参照**区现行相关文件执行，如市场改造主体在开发建设过程中发生经济情况的重大变化，或因政策调整、其他客观原因造成情势变更的，****政府一事一议或相关批复文件精神进行调整。

（九）集体物业建设标准和要求

市场改造主体可根据集体物业设计方案实际情况实施分期报建，分期建设，分期验收，但最后一期验收时间不得迟于签订《土地改造及开发协议》之日起三年内。市场改造主体应当自签订《土地改造及开发协议》之日起一年半内完成设计、报建等相关手续并正式动工建设。市场改造主体应当自集体物业竣工验收后一年内办理不动产权证登记至土地所有权人名下。

建设要求：规划用途为一类工业用地，其中工业用地容积率为1≤FAR≤5.5，土地所有权人的集体物业建筑形态为工业用途标准厂房，建筑层高、荷载参照工业用途标准厂房建筑规范要求，市场改造主体应当在建设前向土地所有权人提交施工设计方案，****居委会、佛****人民政府****办公室（城市更新）审核同意后方可实施报建。保留集体地块的规划功能、面积、用途、建设指标等数据******局****政府相关职能部门的批准文件为准。

（十）竞投公告未详细明确的相关事宜，以本交易方案后附的《**市****工业园B区改造项目公开引入市场改造主体方案》及其全部附件内容为准，请务必认真通读整份交易方案。

二、竞投注意事项

出现下列情形之一，竞投保证金全额不予退还且地块权属人有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额：

1、竞价人相互串通竞价的；

2、竞价人采用不正当手段竞得该项目地块的；

3、竞价人提供虚假材料或虚假情况的；

4、竞得人竞得该项目地块后反悔的（包括拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地改造和开发协议》、无缴交履约保证金）；

5、其他法律、法规规定的情形。

三、报名方式及报名时间、地点

1、有意参加竞投人必须提交以下资料(以下所有资料复印件均需加盖公章，原件核对无误后退回):

①企业法人须提供有效营业执照副本原件及复印件各1份；

②法定代表人证明书1份；

③法定代表人有效身份证原件及复印件1份；

④法人授权委托书原件1份、受托人有效身份证原件及复印件各1份(如需办理委托手续需提供该项资料，授权委托书上必须详细记载授权事项，包括代为提交报名材料、代为参与竞投、代为签收相关文书等);

⑤其他符合上述竞投资格的证明材料原件和加盖公章的复印件各1份(包括但不限于竞****银行****银行出具的《基本存款账户信息》、竞投保证金缴款凭证)。

⑥若竞投人为**市**区**镇以外注册企业，须在竞得本项目地块市场改造主体资格之日起30日内取得**市**区**镇内的企业法人营业执照并以企业法人的名义与项目地块的土地权属人签订《土地改造和开发协议》。(提供承诺函，格式自拟)

2、报名地点：**市**区桂城街道夏南路58号方舟一****交易中心****中心二楼215交易多功能厅。

3、报名时间及资格确认时间：2025年4月18日上午10:00-10:30

四、开标时间、地点标书代写

1、竞投开始时间：2025年4月18日上午10:30

2、竞投地点：**市**区桂城街道夏南路58号方舟一****交易中心****中心二楼215交易多功能厅。

五、联系方式

****交易中心****中心联系人：苏先生 联系电话：****9923

地块权属人联系人：何镜维 联系电话：139****1197

地块权属人：**市****社区******社

**市****社区******社

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**市****社区******社

**市****社区******社

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2025年3月17日