横龙镇石溪村江布园组集体土地上房屋拆迁与补偿安置实施方案

为改善横龙镇石溪村江布园组村民居住环境，推动当地经济发展，****政府决定实施**玉匣湾微度假文旅综合体项目。根据《中华人民**国土地管理法》《**省实施〈土地管理法〉办法》《**省征收土地管理办法》等法律法规**策的有关规定，结合该项目实际情况，制定本实施方案。

一、拆迁范围

按照工程规划，拆迁位于横龙镇石溪村江布园组等区域集体土地上的部分村民房屋和集体（单位）房屋，具体以拆迁红线图为准。

二、拆迁期限

签订拆迁补偿安置协议期限为公告之日起90天内。

三、拆迁部门及实施单位

根据《**省征收土地管理办法》第七条的规定，****政府指定本项目的拆迁******局，委托实施单****人民政府。

四、补偿安置

房屋拆迁补偿安置以土地使用权证（以下简称土地证）、房屋所有权证（以下简称房产证）或不****政府及相关行政主管部门批准具有合法用地建房手续为合法依据。对权证不全的建筑，由项目工作专班组织有关部门按照尊重历史、遵循政策、结合实际的原则进行调查认定。对调查认定为合法建筑的，依法给予补偿；对调查认定为违法建筑的，原则上不予补偿。

根据《**省征收土地管理办法》的规定，该项目集体土地上房屋拆迁补偿实行土地置换补****基地建房）、房屋置换补偿或货币补偿三种方式，被拆迁人可自主选择一种或者几种组合补偿安置方式。房屋拆迁补偿协议签订后，被拆迁的房屋收回归国家所有，其土地所有权、******局依法予以征收。

（一）土地置换补偿

1.土地置换的条件

被拆迁人户口在本村本组的满足下列条件之一的方可进行土地置换：

（1）****政府部门批准具有合法用地手续的居住用房，且房屋批准用地面积在60平方米以上（含60平方米）（唯一住房除外，下同）。

（2）具有合法用地手续，但未建房或倒塌留有原基脚，合法用地手续面积在60平方米以上的。

（3）被拆迁的房屋权证不全，但经调查认定为合法，且房屋用地面积在60平方米以上的。

房屋用地面积不足60平方米的，不予土地置换，被拆迁人按照本方案的规定自主选择货币补偿或房屋置换补偿方式。其它地上构筑物（含非居住用附属房、棚、晒坪及院落等）按评估价拆迁。

2.土地置换的原则

（1）严格按照“一户一宅”原则，并严格执行《****基地集体所有权行使办法（试行）等三个文件》（安府办字〔2024〕79号）的要求进行置换。被拆迁人在拆迁范围内有下列情形之一的，均只能合并计算为一户置换一宗安置地：

①同一栋房屋（包括院落、附属建筑物和构筑物等，下同）有多本房产证或土地证的；

②同一栋房屋为多人共有的；

③同一宗土地有多栋房屋且只有一个户口的；

④同一宗土地有多本房产证的；

⑤同一宗土地为多人共有的；

⑥同一户口名下在拆迁范围内有多栋房屋、****基地的；

⑦具体工程项目涉及的其他情形并经项目工作专班认定的；

⑧违反规定分户的或符合分户条件可分户但未分户的，由项目工作专班认定后另行规定。

（2）土地置换实行等面积置换。****基地面积置换一宗安置地（以规划的每宗安置地面积为准）后多出的土地，****基地土地市场评估价作货币补偿，被拆迁人置换一宗安置地不足面积的部分，由被拆迁人按****政府购买。

3.安置地选择

****政府提供的安置地块中选择安置地。安置地为横龙镇汤家桥北侧地块，安置地建筑占地为120.07平方米、层数三层、建筑面积为338.36平方米。建房须和安置地块的规划设计保持一致。安置地的选择由被拆迁人按照房屋拆迁补偿协议签订的先后顺序确定。拆迁户签订协议后，按签订时间顺序确定不同的时间段，在同一时间段的签约户（精确到分）采取抓阄方式决定选地顺序，安置地选定后不得调换，其土地（含购买土地）使用权性质与被拆迁房屋的土地使用权性质一致。

4.地面建筑物补偿

被拆迁人土地置换后，房屋及附属建筑补偿按照房屋重置建造成新率折算后进行货币补偿。

房屋重置建造补偿的方式和标准：

（1）计算方式：现时补偿价格＝重置建造成本价格×（耐用年限－实际使用年限）/耐用年限×100%。

（2）房屋结构、耐用年限和重置建造成本如下：

房屋结构

耐用年限

重置建造成本价格

（3）假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数，层高0.8～1.5米（含1.5米）补偿不超过50%；层高1.5～2.2米（不含2.2米）补偿不超过80%。

5.被拆迁人土地置换后，被征收正房总建筑面积超过安置地建房规划总建筑面积，其正房建筑面积超出部分可按1:1换算**置房的面积（换算安置房最多为1套，根据被拆迁的房屋建筑新旧程度不同的，采用年限法确定成新率，由被拆迁人按规定价格补差，计算方式和补差标准按照房屋置换章节中的规定执行）。正房建筑面积超出部分达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，或与同一拆迁范围内应当合并的其他房屋面积之和（下同）达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，可以选择换购安置房。换购安置房不足面积****政府购买。如不足可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，或者全部不选择换购安置房，则其多出的面积按被拆迁正房房地产市场评估价（不含房内外装修、附属物和附着物等，下同）作货币补偿。

6.安置区内建房应符合相关规划，****政府组织被拆迁人办理报建手续。拆**置户建房放线、审批、监管和验收等参照安府办抄字〔2024〕296号抄告单的规定执行。

7.被拆迁****规划所涉及的税费予以全免，相关部门只收工本费。

（二）房屋置换补偿

1.政府提供位于****河大道林韵祥庭小区不同面积和户型的成套商品房用于被拆迁人的房屋置换补偿。被拆迁人按照签订房屋拆迁补偿安置协议的先后顺序，在当时可供选择的房源中自主确**置房的具体楼层、户型、面积和套数，安置房选定后不得调换。

2.安置房土地性质为国有土地，符合国家质量安全标准，装修程度为：水泥砂浆地面，内墙、顶板水泥砂浆粉刷，水电燃气等按设计接至预留接管位置，排气烟管及排污主管安装到位，每户安装防盗门一扇，外窗安装铝合金窗。

3.被拆迁人选择房屋置换补偿，按被拆迁正房总建筑面积（含与同一拆迁范围内应当合并的其他正房面积，下同）1︰1比例置换，置换政府安置房最多为3套，面积不超过350平方米。根据被拆迁的房屋建筑新旧程度，采用年限法确定成新率，由被拆迁人按规定价格补差。

（1）计算方式：成新率＝（耐用年限－实际使用年限）/耐用年限×100%。

（2）补差标准：成新率在80%以上的不补差；成新率在70%～79.99%间的，由被拆迁人按30元/平方米的价格补差；成新率在60%～69.99%间的，由被拆迁人按50元/平方米的价格补差；成新率在50%～59.99%间的，由被拆迁人按100元/平方米的价格补差；成新率在40%～49.99%间的，由被拆迁人按150元/平方米的价格补差；成新率在30%～39.99%间的，由被拆迁人按200元/平方米的价格补差；成新率在20%～29.99%间的，由被拆迁人按250元/平方米的价格补差；成新率在20%以下的，由被拆迁人按300元/平方米的价格补差。

4.被拆迁人正房总建筑面积1:1置换后的面积，如达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，可以选择换购安置房，不足面积部****政府购买。如不足可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，则其多出的面积按被拆迁正房房地产市场评估价作货币补偿。

5.被拆迁人办理不动产权证时，按规定置换的面积税费全免，只需缴纳工本费，向政府购买部分面积按规定缴纳税费。

6.安置房原则上不得入市交易，如需入市交易须在三年之后进行。三年后如入市交易，应当按照相关规定缴交税费。

（三）货币补偿

1.对被拆迁房屋价值（含主体房、主体房内外装修、附属房、地上附着物等），由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2.房地产价格评估机构由被拆迁人协商选定。协商不成的，采取江****超市电脑随机摇号的方式公开选取。

3.房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋评估工作，任何单位和个人不得干预。

4.房地产价格评估机构对被拆迁房屋价值的评估结果应当进行公示。被拆迁人对评估确定的被拆迁房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房****委员会申请鉴定。

5.被拆迁人货币补偿款按相关税收法律法规免征个人所得税。

（四）其他规定

1.关于房屋装饰、装修补偿的规定

被拆迁房屋的装饰装修由房地产估价人员根据装修材料的市场行情以及结合相关装饰装修定额标准评估确定。

（1）住宅房屋装饰装修2年内（不含2年）按装饰装修费的100%给予补偿。

（2）住宅房屋装饰装修2～4年内（不含4年）按装饰装修费的90%给予补偿。

（3）住宅房屋装饰装修4～6年内（不含6年）按装饰装修费的80%给予补偿。

（4）住宅房屋装饰装修6～8年内（不含8年）按装饰装修费的70%给予补偿。

（5）住宅房屋装饰装修8～10年按装饰装修费的50%给予补偿，10年以上给予40%补偿。

（6）房屋装饰装修材料价格表（材料费的综合价格中包含制作安装费）如下：

类别

单位

综合价

未包含在内的品种可参照标准中相近情况进行补偿，对特殊情况不能参照的或补偿标准争议较大的，具体补偿实施时可委托第三方机构进行评估。

2.关于附属物、配套设施补偿的规定

（1）附属物、配套设施补偿。

（2）空调、太阳能或电热水器迁移：350元/台。

（3）固定电话、有线电视、独户水、电表、管道燃气等的拆、装和迁移等，由拆迁部门按规定标准直接支付给相关单位，由其在规定期限内拆除或者迁移重装。

3.关于搬迁和临时过渡补偿的规定

被拆迁人实行自行搬迁和自找过渡房，给予被拆迁人一次性搬迁和临时过渡补偿10000元/户。

4.因房屋拆迁导致停产、停业造成损失的，以营业执照和税务登记证为准，按同类地段市场租金标准给予被拆迁人（房屋所有权人）一年的停产、停业损失补偿。

5.拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照房屋重置价格结合剩余使用期限结算给予补偿，超过批准期限的临时建筑不予补偿。

拆迁生产、经营性用房的可移动设备、设施，按评估价的20%予以补偿，无法恢复使用的设备、设施、构筑物按重置价结合成新予以货币补偿。

6.关于对被拆迁人签约奖励的规定

对被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的，实行分段、分片等奖励。

（1）分段奖励

为鼓励被拆迁人尽早签订补偿协议，对被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的进行奖励，奖励标准为：从签约首日起10日内签订补偿协议的，给予奖励3万元；从签约首日起30日内签订补偿协议的，给予奖励2万元；从签约首日起60日内签订补偿协议的，给予奖励1万元。

（2）分片奖励

将被拆迁房屋划定5个片区，片区内所有被拆迁人在签约首日起60日内完成补偿协议签订的，每户可再获10000元的奖励。

（3）房屋置换补偿奖励

鼓励被拆迁人选择房屋置换补偿。对在规定的签约期限内自动放弃土地置换而选择房屋置换补偿并完成搬迁的，一次性奖励120000元。

（4）货币补偿奖励

鼓励被拆迁人选择纯货币补偿。对在规定的签约期限内签约选择货币补偿并完成搬迁的，给予被征收房屋市场评估价20%的奖励。

拆迁除了正房外的附属建筑、临时建筑、空坪等不予奖励。

7.关于土地、房屋价格的规定

据具有资质的土地房屋评估机构的评估，****政府安置房市场均价为4600元/平方米（不区分楼层）。横龙镇汤家桥北侧地块土地市场价为1600元/平方米。****基地评估价为521元/平方米。

五、其他事项

1.土地征收预公告之后，任何单位和个人不得在拆迁范围内实施**、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。

2.拆迁公告之日起，被拆迁房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人自行解决（在规定的拆迁期限内无法解决产权纠纷的，由当事人先行协商确定补偿安置方式，拆迁部门予以留存保全）。拆迁部门不承担因房屋租赁、抵押以及产权纠纷等所产生的任何经济和法律责任。

3.房屋拆迁公告后，被拆迁人应在规定期限内与拆迁部门签订补偿安置协议。拆迁部门与被拆迁人在规定的期限内达不成补偿安置协议的，****人民政府作出拆迁补偿安置决定并予以公告，被拆迁人应在拆迁补偿安置决定确定的搬迁期限内完成搬迁，腾退房屋。被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在拆迁补偿安置决定规定的期限内又不搬迁的，****政府作出责令交出土地的决定，拒不交出土地的，****法院申请强制执行。

4.被拆迁人应当配合拆迁部门及其工作人员依法履行工作职责。对采取暴力、威胁等手段阻碍依法进行拆迁工作的，以及故意扰乱、煽动闹事、严重影响正常拆迁工作的，依法追究责任。

5.被拆迁人子女义务教育阶段上学，尊重被拆迁人的意愿，既可在被拆迁人选择的安置****学区就学，也可以在被拆迁人原学籍地就学。

6.被拆迁房屋应由具有相应资质的建筑施工企业统一实施拆除，拆除工程费计入拆迁补偿费用。

7.房屋拆迁工作经费按照**县相关政策规定执行。

本******局负责解释。本方案未尽事宜，按照《**省征收土地管理办法》执行。特殊情况、个案情况由项目工作专班根据实际情况研究决定。