揭阳市揭东区曙光科技园工改工、工改商项目“三旧”改造方案（草案）

****科技园工改工、工改商项目“三旧”改造方案批前公示

依据《中华人民**国土地管理法》(2019年修订)、《****政府关于印发**市加强旧城镇旧厂房旧村庄改造管理促进高质量发展实施意见的通知》(揭府规〔2024〕5号)和《****政府关于印发推进“工改工”促进产业高质量发展实施意见的通知》(揭府规〔2023〕6号)等文件的规定，现将我局组织编制的《****科技园工改工、工改商项目“三旧”改造方案》(草案)(下称《方案》)进行批前公示，广泛征求公众意见。

公示时间：2025年8月28日至2025年9月11日

有关上述项目的详细信息，可到****查询。凡与以上申请事项之间有重大利益关系的，可在公示期限内向本局提出申述（申述采用书面形式，个人申述材料应亲笔签名并附身份证复印件，单位申述材料应由法人代表及单位签章）。逾期未提出的，视为放弃上述权利。

联系电话：0663-****799 监督电话：0663-****343

联系地址：**区曲溪街道**路3号规划管理股

附件:****科技园工改工、工改商项目“三旧”改造方案（草案）

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2025年8月28日

为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划和**区2024年度三旧改造实施计划，******公司拟将位于**市**大道与龙翔路交汇口南侧的旧厂房用地进行升级改造。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况。改造项目位于**区**大道与龙翔路交汇口南侧，北临**大道，西至龙翔路，南至**路，区位条件良好，总改造面积96924.24平方米（折145.39亩）。改造项目南临**北河，生态环境优越。现状以塑料制品、金属制品、服装、汽车4S店销售服务等经营产品为主，用地效率低下。

实施改造的必要性和合理性评价。改造项目地块由******公司自2001年11月开始使用，主要以金属制品等产业为主，现状多为一层铁棚厂房，利用较为粗放，整体风貌较差。改造项目距**潮汕国际机场8公里，附近有3个高速出入口，对外交通十分便利。改造项目周边是**发展成熟的工业片区，借助**区大力推进“工改工”的契机，对片区进行升级改造，将该地块打造成为产业优化升级的重要载体，助力**经济社会高质量发展。

（二）土地现状情况。改造项目地块面积9.6924公顷（折145.39亩），现状均为建设用地，包括工业用地、商业服务业用地和城镇村道路用地，不涉及“三地”、征地留用地、置换用地、复垦产生的规模或指标的非建设用地及其他存量建设用地。

改造地块现状为建设用地，权属为国有建设用地，涉及******公司属下国有工业用地8.7227公顷，已取得不动产权证，证书号列：粤（2020）**区不动产权第004772号、粤（2020）**区不动产权第004773号、粤（2020）**区不动产权第004774号、粤（2020）**区不动产权第004775号、粤（2020）**区不动产权第004776号、粤（2020）**区不动产权第004777号、粤（2020）**区不动产权第004778号、粤（2020）**区不动产权第004779号、粤（2020）**区不动产权第004780号、粤（2020）**区不动产权第004781号。涉及到其他国有用地0.9697公顷。

改造项目地块现用途为厂房及配套，为******公司自2001年11月开始使用，已按规定办理用地报批和施工报建等手续，现有建筑面积96924.24平方米，容积率约为1.0。现状年产值约为6千万，产出效率不高，该地块拟进行全面改造，改造范围内的建筑全部拆除重建。

（三）标图入库情况。该改造项目9.4213公顷土地已列入标图入库，图斑号445****1115，0.2711公顷土地在本次改造中申请标图入库。

（四）规划情况。改造项目面积9.6924公顷（约145.39亩）符合《**市国土空间总体规划（2021-2035年）》的控制要求，项目用地在城镇开发边界内，不涉及永久基本农田和生态保护红线。项目用地符合《**市区“三旧”改造专项规划（2021-2025年）》，9.6924公顷土地不符合《****园区**片区控制性详细规划(修编)》，需一并办理详细规划调整审批手续，目前详细规划正在调整中，调整后的规划用途为工业和商业，开发用途与规划用途一致。

（五）项目内历史文化遗产情况。改造项目内不涉及历史文化**、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、传统村落、文物古迹、古树名木、历史建筑等历史文化遗产。

二、改造意愿及补偿安置情况

（一）改造意愿情况。******公司已按照法律法规及**市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等标准事项于2025年04月召开股东会议，充分征求各股东意见，并经全部股东同意进行“三旧”改造。

（二）补偿安置情况。因土地权利人拟进行自行改造，不涉及补偿安置。

（三）开展社会稳定风险评估情况。改造项目不涉及土地征收，按规定不需开展社会稳定风险评估。

三、改造主体及拟改造情况

（一）改造主体。改造项目由******公司作为改造主体，2025年5月，**曙****公司的名称变更为******公司，并通过工商备案。公司名称变更并不产生法律主体变更，以原公司名发生的所有业务和文件（包括但不限于合同、含、证明、承诺书等）均继续有效。

（二）拟改造情况。该项目用地拟由******公司实施全面改造，改造模式为企业自改模式，其中拆除重建用地面积9.6924公顷，拆除建筑面积约9.69万平方米。项目为全面改造，包括工改工和工改商两部分，其中

1、工改工部分，改造后二类工业用地面积7.0888公顷，计容建筑面积141776-283552平方米，规划用途为工业厂房，容积率2.0-4.0，建筑密度≥30%，绿地率≤20%，建筑高度≤60米。

2、工改商部分，改造后商业用地面积1.5039公顷，计容建筑面积≤60156平方米，****酒店公寓，容积率≤4.0，绿地率≥15%，建筑密度≤60%，建筑高度≤80米。改造后将由******公司作为管理及运营主体，基于现有产业基础，以新能源、新材料产业为基础，****酒店公寓，打造引****园区标杆。

另外，规划预留道路用地0.9834公顷，防护绿地0.1163公顷。

改造后预计年产值将由6千万元提升至6亿元，税收将增加至3000万元/年。工改商部分需将15%的用地0.2256****政府，用于城市基础设施建设，贡献用地部分可在出让用地（含道路）中抵扣。

四、需办理的规划及用地手续

改造项目范围内9.6924公顷土地不符合预期改造规划用途，已按规定编制详细规划调整方案，拟与改造方案一****人民政府审批。

需办理的用地手续。该项目涉及的8.7227公顷用地均为******公司出让取得的国有建设用地（改造范围其他用地未市政道路），用途为工业用地和商业用地，无需办理土地征收手续。工改工部分改造后提高工业用地容积率等规划技术指标，项目需要**土地使用年限，需要根据要求补缴相应土地价款；工改商部分需要与土地使用权人重新签订土地出让合同，补缴地价，按规定办理相关证照。

五、资金筹措

改造项目拟投入改造资金为5.7436亿元，资金来源为企业自有资金。

六、开发时序

本项目开发周期约3年，拟分两期开发。第一期为龙翔路与**路交叉口北侧工改工地块，计划于2026年1月开工，2028年1月竣工，改造后拟建设高标准、现代化厂房及配套设施。第二期为靠近**大道工改商地块，计划于2027年1月开工，2029年1月竣工，****酒店、公寓等设施。

七、实施监管

****人民政府在改造方案批准之日起3个月内，与改造主体签订项目监管协议，明确具体监管措施及项目改造主体的建设责任、保证项目按照相关规定和规划进行改造。

该项目按照“三旧”改造政策要求，不得擅自改变土地用途。