绥宁县县城规划区居民自建房暂行管理办法公示

关于《绥**县城规划区居民自建房暂行管理办法》制定情况的说明

一、制定背景与必要性

为系统解决县城规划区自建房领域存在的 层高超限、风貌杂乱、审批滞后、安全监管缺位 等突出问题，依据《中华人民**国城乡规划法》《**省居民自建房安全管理若干规定》等法律法规，结合绥**建设“**民族特色文旅县城”的发展目标，制定本《办法》。其必要性体现在：一是安全底线管控。防范因违规加层、施工不规范导致的房屋结构安全隐患。二是风貌协调统一。根治建筑外立面杂乱问题，强化苗侗民族特色风貌传承。三是审批效能提升。破解审批环节多、耗时长等民生痛点，优化营商环境。

二、制定过程与程序合法性

1.调研论证阶段（2024年8月-12月）。县政府组织自然**、住建、属地乡镇赴**市等地考察，学习层高控制、联合审批经验；梳**域内12****社区）自建房现状问题，形成专项调研报告。

2.意见征询与草案修订（2025年1月-5月）。向9个职能部门书面征求意见，采纳城管局、长铺镇等提出的监管职责细化建议23条；经4轮集中审议，形成《办法（草案）》报县政府初审。

3.县政府常务会议审议（2025年5月28日）。县政府第十二次常务会议原则通过草案，要求优化层数分区标准、强化民意回应机制。6月11日，第16次县委会议要求对房屋质量与安全、层数分区标准、优化审批流程等问题深入开展分析论证，切实加强合法合规性审查。

4.补充完善阶段（2025年6月-9月）。一是民意再调研。发放群众问卷311份（有效回收295份），据此将“建成区统一限高6层”调整为 “临主干道/次干道限高6层” ，支持率由39%提升至78%。二是部门再协同。召开3次跨部门协调会，细化施工安全验收标准、误差处置裁量基准；三是文本再优化。重构审批流程章节，明确全流程时限≤23个工作日（**均耗时45日）。

三、重点条款说明

1.严格层高控制（第七条）。首层建筑高度不得超过 5.2米，超过部分按两层计算建筑面积。防止以“高架空层”变相增加居住空间，规避层数监管；确保消防疏散、结构安全符合规范要求；与周边建筑尺度协调，避免空间压迫感。

2.分层数分区管控（第八条）。明确四个区域类型、允许层数上限、覆盖范围：一是现状连片建成区，6层，第三次国土调查城镇地类图斑（"202"范围）。二是临快速路/主干道区域，6层，西环路、兴工路、绿洲大道、高速连接线等；三是临次干道区域，6层，东正路、林海路等11条道路沿线；四是其他规划区范围，3层，上述范围外的区域（如生态敏感区、低密度发展区）。目的在于首次按道路等级和城市功能区细化层数标准，实现精准管控；控制非核心区层数（≤3层），防止无序蔓延，预留城市发展弹性空间。

3.风貌与安全强制要求（第十、十二条）。一是风貌协调。外立面须体现苗侗民族风格，与县城整体风貌统一；二是禁止超用地范围修建围墙、门楼，避免侵占公共空间。三是施工安全。禁用竹木脚手架，临街工程须全封闭防护；物料提升设备需符合国家安全标准，严禁使用“一柱两篮”等淘汰设备。

4.配套机制创新。一是联合审批时限压缩。全流程审批时限 ≤23个工作日（村初审3日+联合勘查5日+会审5日+发证10日）；二是推行“一次办、就近办”，简化低收入家庭收费优惠政策。三是违建分类处置（第二十二条）。合理误差（≤3%）免予处罚；超面积3%以上一律立案查处，杜绝“以罚代管”。

四、执行安排

本《办法》已履行法定调研、听证、****政府常务会议审议程序，内容符合上位法规定且具备可操作性，现按程序行文并自公布之日起施行，试行期两年。

****

2025年10月10日

绥**县城规划区居民自建房暂行管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范绥**城规划区范围内居民**、重建、改（扩）建的自建房建设管理，根据《中华人民**国城乡规划法》（2019年修正）、《中华人民**国土地管理法》（2021年修订）、《中华人民**国建筑法》（2019年修正）和《**省实施〈中华人民**国城乡规划法〉办法》、《**省土地管理法实施办法》、《**省居民自建房安全管理若干规定》等有关法律、法规的规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称县城规划区的具体范围是指：北至大寨村及袁家团村北部，南至武靖高速，**袁家团村、川石村及溶岩村东部，西至大寨村、****社区（长铺村）及枫香村西部。总面积约2286.91公顷(具****中心**范围附图）。若今后范围调整，另行公示。

第三条 凡在县城规划区范围内进行**、重建、改（扩）建的居民自建房的，均适用本办法。**是指合法土地上从无到有建设；重建是指原址拆除后重**设；改建是指原房基础上改造；扩建是指原房规模扩大。

第二章 审批流程

第四条 县城规划区内居民自建房实行许可制度。居民自建房，应******局核发的《建设工程规划许可证》。

三层及以上、工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上（以下简称限额以上）的居民自建房，还应当委托有资质单位勘察设计，提交审查合格的施工图，****建设局核发的《建筑工程施工许可证》，由相应资质的建筑施工单位施工。

第五条 申请**、重建、改（扩）建居民自建房的，履行以下审批程序：

（一）申请：****社区）提交书面申请，附身份、土地权属证明。村（社区）3日内****人民政府。

（二）联合审查：县自然**5日内**属地乡镇、住建、城管等部门现场勘查。符合条件的，由县自建******局）5日内联合会审。

（三）发证：通过后，******局10日内发《建设工程规划许可证》；限额以上项目，县住建局同步发《建筑工程施工许可证》。建设工程许可情况需在现场显著位置设立公示牌予以公示。

（四）放线验线：开工前，自然**局牵头现场放线；

地基完工及每层封顶后，申请验线（5个工作日内完成）。

各职能部门应践行“一次办、就近办、马上办”的服务承诺，最大限度整合与简化审批资料，优化审批流程，缩短办理时限。政策性收费可就低不就高，低收入家庭可依法享受有关收费优惠政策。

第三章 建设规范

第六条 居民自建房建设实行限期许可。批准期限内未建设的，可依法申请延期；超过批准期限且未依法申请延期或延期未获批准的，原许可自行失效。失效后未取得新的行政许可进行建设的，一律视为违法建设，依法按违法建设查处。

第七条 严格控制批准居民自建房的建筑高度。建筑高度应与周边建筑高度相协调，首层不得超过5.2m，超过5.2m的按两层计算建筑面积，具体高度以审批为准。

第八条 严格控制批准居民自建房的建筑层数。结合周边已有建筑层数、****基地建房条件等综合因素，符合下列情形的，居民自建房建筑层数原则上按不超过六层（含六层）控制：

（一）县城规划区的现状连片建成区范围内（第三次国土变更调查城镇范围内标注为“202”的地类图斑范围）；

（二）县城规划区现状连片建成区范围外，临规划快速路（西环路）两侧；

（三）临主干道两侧（兴工路、绿洲大道、包茂高速连接南环线、武靖高速连接线）；

（四）临次干道两侧（东正路、林海路、工业路、大公坪路、长枫路、中心路、长征路、长坪路、枫香大道、大寨路、民族路）。

前款规定范围外的县城规划区的自建房建筑层数，原则上不得超过三层（含三层）。

第九条 县城规划区所有单独建设的房屋不得超过批准的用地范围修建门楼、围墙、栏杆等建/构筑物，不得超过批****花园、停车场等。批准用地范围内修建门楼、围墙、栏杆等建/构筑物不得影响城市风貌、通行安全等。

第十条 严格控制建筑外立面风貌。县城规划区内的建房须与县城及周边建筑整体风貌、色彩相协调，体现苗侗民族建筑风格。

第十一条 申请房屋重建、改建时，因规划需要对现有房屋用地进行调整的，且周边确有可供利用的空闲土地且权属无争议的，可以申请置换，置换的土地不再确权给原使用权人，属集体建设用地的退还给集体经济组织，退让土地上的建筑物、构筑物须建房户自行拆除。

第十二条 县城规划区内的自建房建设，施工现场应当封闭围档，严禁使用竹木脚手架；临街建设工程外脚手架应实行全封闭防护；脚手架的搭设、施工用电、临边防护、支模系统、深基坑开挖和物料提升等必须符合规范要求；严禁使用一柱两篮、独臂吊等不符合安全生产要求的物料提升设备。

第四章 土地管理

第一节 集体土地

第十三条 农村居民申请在集体土地上建房，严格实行“一户一宅”、建新拆旧的政策规定。

第十四条 县城建成区或预留扩展区域已确定为成片整体开发的，一般不再单独审批零散集体土地**房，****社区）原则上应选址1处或多处土地作为村（居）民集中联建点。

村（居）民集中联建点实行统一规划、统一建设。村（居****社区）确定的集****基地建房，宅基地面积原则上不超过90平方米/户。

确实无法确定成片整体开发和落实****社区），村（居****社区****基地，但不得****基地面积标准（占用耕地不超过130平方米；使用耕地以外其他土地不超过180平方米；全部使用村****基地不超过210平方米）。

第十五条 农村居民申请在集体土地上建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）一户多宅的；

（二）非本集体经****基地的；

（三）不符合县城总体规划、控制性详细规划的；

****基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

（五）将原住宅非法出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

（六）原有住宅被征收，已实行非安置地安置的；

（七）有非法占地建房行为，尚未依法处理到位的；

（八）法律法规规定的其他情形。

第十六条 禁止在下列区域建房：

（一）“三区三线”划定的永久基本农田区域;

（二）饮用水水源一级保护区;

（三）地质灾害隐患区；

（四）河道湖泊、水利工程设施管理范围;

（五）国、省、市、县、乡道公路两侧建筑控制区;

（六）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第二节 国有土地

第十七条 县城规划区范围内严格实行土地有偿使用，鼓励已按划拨方式取得建设用地使用权的个人以协议出让方式受让土地。县城规划区已取得国有建设用地使用权的个人需要使用本宗地相邻的边角地（面积一般不超过合法面积的30%），无权属争议且土地调查地类为城镇建设用地的，经审查确认无法单体建设，经依法批准，可以置换合并成整宗地以协议出让方式受让该土地。

第十八条 原划拨住宅用地改(扩）建、重建的建设指标，一般参照原审批规划条件或原房屋建筑层数核定，超出原审批规划条件或原有建筑层数、规模的，经依法批准，宗地实行整体出让。

依法取得的出让土地，建筑高度、面积、容积率、建筑密度等根据出让合同约定的建设规划条件进行核定。出让土地因历史原因未设定规划条件的，******局****中心**控制性详细规划重新核定。

第五章 竣工验收

第十九条 居民依法取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并房屋建成后，******局、****建设局等部门申请竣工验收。******局****建设局受理申请后应当在10个工作日内进行现场核实验收，并出具验收核实意见书。

第二十条 居民自建房申请竣工核实需达到如下条件：

（一）主体及配套工程建设巳按审批要求完成。

（二）建筑物外墙装修完毕，地面达到硬化要求。

（三）用地范围内和因规划调整退让土地上应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施拆除完毕。

第二十一条 竣工验收应提交以下资料：

（一）《建设工程规划许可证》；

（二）《不动产权证书》等合法土地权属来源资料；

（三）《建筑工程施工许可证》（限额以上）、工程质量技术资料；

（四）施工设计图、建筑规划红线图、宗地图；

（五）法律法规规定的其他资料。

第二十二条 占地面积按房屋外围墙体的正投影面积认定、竣工核实超过批准占地面积或竣工核实超过批准建筑规模的，按以下方式处理：

（一）居民自建房建筑面积和土地面积分别不超过各自合法审批面积的3%，非主观故意、无权属争议、不影响城乡规划实施及市政设施、消防安全等情形的，认定为合理误差。县城管局不予立案处罚；******局纳入合理误差范围进行规划核实，并按我县有关规定办理相关手续。

（二）居民自建房建筑面积和土地面积分别不超过各自合法审批面积的3%，但存在主观恶意、权属争议、严重影响规划实施及市政设施、消防安全等情形的，不适用“合理误差”政策，应认定为违法建设，按照违法建设进行立案处罚并责令整改，整改到位后按我县拆违控违有关规定处理。

（三）居民自建房建筑面积和土地面积超过合法审批面积的3%以上，应认定为违法建设，******局依法进行规划技术认定，****城管局依法立案予以行政处罚，处罚到位后按我县拆违控违有关规定处理。

第六章 监督管理

第二十三条 ****政府应当加强对本行政区域内居民自建房安全管理工作的领导，建立健全安全管理协调联动机制，督促落实安全管理责任，保障安全管理工作经费，****人民政府及相关职能****管理队伍建设。

第二十四条 各相关职****人民政府，应当根据相关法律法规，共同加强居民自建房的监督检查及竣工验收工作，履行以下具体职责：

******局职责

1.负责县城规划区内国有建设用地上居民自建房的规划审批和核实。

2.****基地建设的用地规划意见和房屋权属登记等监督管理服务工作。

3.牵头组织各部门进行现场定位放线、验线等工作。

（****建设局

1.负责依法办理限额以上居民自建房的施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。

2.负责对居民自建房的指导监管，定期组织对居民自建房情况进行抽查，检查按图施工、质量安全等情况，督促****委员会严格落实农村住房改（扩）建管理规定。

3.负责对房屋安全鉴定报告的真实性、准确性进行监督检查。

（三）****执法局

1.负责规范居民自建房建筑施工场地封闭作业管理、渣土处置和临时占用公共市政设施管理等工作。

2.负责**长铺镇、长铺子乡开展日常巡查工作，******局规划意见，对县城规划区内的自建房违建行为决定是否采取依法立案、查处、制止、拆除、处罚等措施。

****水利局

1.****社区、村（居）民做好集体土****基地批准书核发与监督管理服务工作。

2.负责提供居民自建房涉及河道、水利设施保护范围、建设控制地带内建设项目的选址意见。

（五）属地乡镇

1.负责办理本乡****基地审批手续。

2.负责本辖区内居民自建房安全监督管理日常工作，建立健全用地、规划、建设管理机制，明确适应工作需要的居民自建房专职管理人员，落实日常巡查，质量安全检查记录备查，有效实施批后监管。

3.负责居民自建房建设的管理、监督和服务工作，实施居民自建房建设有关行政审批和综合执法，加强对建设工匠从业行为进行日常监督和管理，处理个人之间、个人与单位之间的争议。

****社区、****委员会

1.****社区、村（居）范围内村（居）民规范住房用地、规划、建设行为，****社区、村（居）民住房建设和使用安全监督管理工作，发现违法、违规建设行为及时劝阻，并及时上报乡镇。

2.****社区、村（居）民之间的争议。

发改、教育、**、商务、应急管理、民政、交通运输、生态环境、林业、电力等部门按照各自职能职责，做好居民自建房安全监督管理工作，负责居民自建房建设的相关管理服务工作。

第七章 责任追究

第二十五条 ******局、****建设局、****执法局****政府要严格审查把关，不得违规办理个人建房相关手续；****公司、供水公司、燃气公司、****公司不得为未取得《建设工程规划许可证》》的违法建设供电、供水、供气、供混凝土。

第二十六条 建房申请人故意隐瞒情况或弄虚作假骗取批准建房的，依法撤销批准文件，已经建设的，按违法用地、违法建设从严查处。

第二十七条 党员、国家公职人员、“两代表一委员”、****事业单位****社区)工作人员不认真履行法定职责，疏于管理，违反程序和规定办理手续，弄虚作假、徇私舞弊的, 责令改正，并视情节轻重，给予相应处分；涉嫌违法犯罪的，****机关处理。

第八章 附则

第二十八条 本办法自公布之日起施行，试行两年。本办法实施以前出台的相关规定与本办法不一致的，按本办法执行，国家、省、市另有新规定的，从其规定。

第二十九条 本办法施行前已开工但未竣工的项目，按原审批要求执行；无审批手续的，依照本办法处理。

第三十条 本******局负责解释。

附件一

附件二

附件三