南京市江宁区水韵别墅公开选聘物业服务企业公告

依照《中华人民**国民法典》、《物业管理条例》、《**省物业管理条例》和《**市住宅物业管理条例》等法律法规的规定以及水韵别墅业主大会的决议，结合小区实际情况，现就水韵别墅小区业主大会公开选聘物业服务企业的相关事宜公告如下：

一、项目概况

项目名称：水韵别墅

坐落位置：佛**路88号

交付时间：2004年起分批交付

房屋类型：叠加和独栋别墅共94栋，193户。其中叠加别墅：位于月光居、四季居共33栋，每栋4户；独栋别墅：位于大海居、梦幻居、田园居共61栋，每栋1户。封闭式小区，设有车行、人行出入口附带门卫岗亭2处（西门门岗设有监控室）。

建筑规模：总建筑面积约40904.05平方米；其中叠加别墅专有部分面积约24331.75平方米，独栋别墅约专有部分面积16572.3平方米。

配套用房：东侧区域，约100平方米房屋，西侧区域约150平方米房屋。（注：以上用房可用于物业服务、居民活动及其他公共属性使用）

停车**：车位共约145个，均为地面自走车位。

其他方面：小区总体绿化基础较好，小区内有一条东西走向贯穿的内河。

二、本小区服务标准以及收费标准等物业合同要点

（一）物业服务模式：物业服务企业可根据自身运营经验与服务理念，结合小区实际自主选择包干制、酬金制或信托制等服务模式，提供与之对应的详细实施方案。

根据《**市推进“阳光物业”建设工作方案》及近期广大居民反馈的希望在小区施行“阳光物业”的期待，因此无论采用何种模式，竞聘企业可对照《**市推进“阳光物业”建设工作方案》的相关要求，拟定收支透明、定期公示的服务方案，保障全体业主的知情权和监督权。

（二）物业服务标准：鉴于本小区属于早期别墅标准建设的小区，目前已约20年，结合小区现状，本次选聘的物业服务标准，物业企业可以将《**市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》为基础参照，或结合其他同类型项目的标准情况，由各参与竞聘的物业服务企业依据自身服务资质与能力结合小区实际自主确定服务标准等级，并提供相应的人员配备情况及物业服务方案。鼓励物业服务企业针对本小区特点，制定个性化的“物业+”的服务优化方案，包括但不限于物业加“社群服务”、“养老服务”、“家政服务”、“助餐服务”等市场化的融合型物业服务方案，以提升综合服务品质，更好满足全体业主的多元居住需求。

其中，报名企业应详细列出物业服务包含的基础服务包括但不限于：小区安保及秩序维护、公共区域日常清洁、垃圾及时清运；共用区域、设施设备的日常维护；小区绿化、河道的日常养护等。

（三）拟设物业服务收费标准

结合本小区实际情况及现状收费标准，参考目前我市同类型小区物业收费标准，结合近期民意调查结果，初步拟定如下价格区间，具体由各参聘企业自主报价：

1、物业费（参考前期民意调查结果）：

叠加别墅物业费区间范围：1.0元-1.7元/平方米/月，独栋别墅物业费区间范围：2.0元-2.7元/平方米/月。

备注：结合“**市物业公共服务等级和收费标准”的规定，以上参考价格区间，参聘企业如有低于或超出服务等级内的服务项目和具体内容时，可在对应的价格标准基础上，下浮不超过20%或上浮不超过20%。具体由各参聘企业酌情拟定相对应的报价方案并明确服务等级。

报名物业服务企业需根据上述价格区间，针对小区叠加别墅和独栋别墅的现状：

报价方式一区分报价：需提供独栋别墅与叠加别墅不同费用的人员配置及服务内容支撑方案。

报价方式二统一报价：若独栋别墅和叠加别墅在人员配置及服务内容上没有区分，则按照一个价格统一报价，报价不应超出以上物业费区间范围。

2、汽车停放管理费：参聘企业可结合本小区实际车位数量、车位使用及管理方案，参考现行汽车停放管理费方案及标准，在物价部门规定的价格区间内自主拟定汽车停放管理的方案及报价。备注：若报名物业服务企业拟收取汽车停放管理费则需根据报价提供相应配置及服务内容支撑方案。

3、公摊水电费：参聘企业可以选择合理定价一次性收取，也可以选择代收代缴方式，先预收一部分，年末“多退少补”的方式，具体由参聘企业自主选定方案并报价。

（四）公共收益经营与分配

据现状核实，本小区可产生的公共收益项目及可用于对外经营的载体相对有限，参聘企业可结合自身项目管理经验与**优势，结合小区**禀赋，自主拟定公共收益经营与分配方案。积极鼓励，有运营经验，思路广，创意多、**丰富的企业提供贴合小区实际的个性化方案，增加小区“造血”功能，具体运营和分配的方案应尽量详实和具备操作性，同时坚持公开透明、业主共享的基本原则。

（五）物业服务合同期限

合同期限：3年，采取“1+2”的模式，合同第一年期满前两个月，由社区协助开展物业服务满意度调查，调查样本量不低于总户数的三分之二(优先覆盖产权业主及长期稳定居住的业主)。满意率≥70%的，自动续约两年；如60%≤满意率＜70%，扣除履约保证金总额的50%，同时针对居民不满意方面的合理诉求，反馈物业在三个月内限期整改，完成整改的，续签合同，仍未达标的，不予续签合同；满意率＜60%的，物业服务合同1年到期后自行终止。

备注：满意度调查会在物业服务三个月后，根据物业服务企业合同内容，在广泛征求广大业主的意见和建议的基础上拟定满意度调查评价标准及体系。

物业服务合同不予续签或到期终止的，物业服务企业应严格按照合同约定撤场，选聘物业服务企业未能及时进场的，可延续至多六个月过渡期，由小区业委会与现物业服务企业签订过渡期的短期合同。

（六）履约保证金

竞聘成功的物业服务企业，在签订物业服务合同后，5个工作日内，须缴纳履约保证金人民币叁万元整(￥30，000)。履约保证金优先交入业委会开设的公共账户，暂不具备条件的，****公证处设立的账户，待条件具备及时转入业委会公共账户。

该保证金用于:(1****公司严格履行合同义务，防止违约或服务质量下降;(2****公司服务未达标或违约时的扣款，旨在督促物业按合同履约的兜底性保障。具体扣款情形及标准如下：

1.若存在下列情形之一的，每次扣除履约保证金5000元：

（1）物业员工无故殴打业主，除承担相关法律责任外，扣除上述保证金；

（2）物业员工盗窃小区公共财物及小区业主私有财产的，除承担相关法律责任外，扣除上述保证金；

（3）因管理原因，造成小区发生火灾等事故的；

（4）因乙方原因导致道闸等相关设施维修不及时，影响居民正常生活的。

2.若存在下列情形之一的，每次扣除履约保证金2000元：

（1）小区发生因物业管理不到位，而导致盗窃事件发生的;

（2）火灾发生物业未能及时有效发现或处理的；

（3）未按照合同约定公示小区收支情况、公共收益收支情况的；

（4）签订涉及小区公共收益的合同前未征得业委会或业主同意的；

3.若物业企业存在下列情形之一的，每次扣除保证金500元：

（1）物业服务人员配备不足（人员离职应在7日内补齐）；

（2）消防通道堵塞的，业主投诉后未做处理的；

（3）未按照合同要求提交设施设备维修保养记录的；

（4）公摊水电费未能及时缴纳影响居民生活的。

（5）小区车辆乱停乱放，物业应当履职而未履职的。

4.若物业企业存在下列情形之一的，每次扣除保证金200元：

（1）保安保洁人员无故缺岗没人顶替的；

（2）值班人员擅离岗位的；

（3）保安人员守卫、巡逻不到位的。

5.第一年的服务满意率调查，在60%—70%之间的，扣除履约保证金总额的50%。

（七）特色增项

该部分要点为结合小区实际及居民呼声较高的部分事项或参聘企业现场勘察后自拟的事项，属于非强制性的特色增项，参选企业可根据实际情况，选择是否响应或部分响应，综合提升竞聘优势。

明确通过带资或垫资，以及引入相关**，等多种形式响应以下一项或多项提升内容（包括但不限于下表所列项目，也可根据实地勘察后自主提出其他创新性提升建议）：

所有改造提升方案须符合相关法规要求，确保合法、安全、可行，预估投入费用、明确资金来源和成功竞聘后的实施时间节点等。

三、竞聘物业服务企业资格及相关要求

1、具有独立法人资格，依法年报且本年度没有被**市物管行业征信惩戒的物业服务企业。

2、在本市范围内至少有一个在管项目，可实地前往在管项目参观查看，目前服务情况业主反映良好。（应聘企业须提供相应在管项目证明材料）

3、承诺拟派任的项目负责人须满足以下任职要求:有项目管理的相关经历和经验。此外，项目负责人须全程参与本项目的现场勘查、竞聘文件编制及答疑说明等关键环节，确保对项目需求有全面深入地了解。

4、参聘企业一旦通过资格审查无正当理由不得随意退出竞聘，否则将向其追究竞聘违约金壹万元整（￥10，000），同时反馈上级行业主管部门予以征信处理或行政处罚。

5、本次选聘仅接受独立法人单位参与，不接受联合体应聘，严禁任何形式的挂靠、借用资质或企业代投行为，若中选，签署合同的单位必须与竞聘单位完全一致。如违反上述规定，一经查实，将取消竞聘资格，同时保留追究相关责任的权利。

6、竞聘企业应有良好的社会信誉，选聘过程中，如使用不正当手段参与竞聘，包括但不限于贿选、利益输送等行为，一经发现将取消竞聘资格。

7、竞聘企业必须承诺本合同期内不得上涨物业费、停车费等各项费用，特殊情况下以业主大会决议为准。

8、中选后，除专业分包项目，本小区物业服务不允许整体分包、转包。若整体分包或转包，则视为违约，可以随时解除合同并追究违约责任，扣除相应的履约保证金。

四、 竞聘企业报名时间、地点及报名须提交的资料

1、报名时间：2025年10月27日9:00时起至2025年11月2日17：00时止 ；

2、报名地点：****居委会（利源中路166号）；

报名联系人及联系电话：高湖社区翁振鲲 181****1032；

3、提交报名材料：

①针对水韵别墅小区拟定竞聘文件（含具体服务方案和承诺）；

②物业管理项目竞聘报名表（按照附件1提供的表格形式制表填写）；

③物业服务企业营业执照（三证合一）复印件；法定代表人身份证复印件，代理人身份证复印件及授权委托书原件，代理人联系电话、邮箱；

④企业简介及本市范围内至少一个物业服务合同复印件；

⑤提供本企业统一社会信用证书或近两年**市物业服务行业信用信息手册；

⑥书面承诺“为本项目按本市法规规定及合同约定独立规范建账”；

⑦书面承诺“不联合体竞聘，不挂靠竟聘，中选后不分包、转包”；

⑧拟任项目经理提供:简历、身份证复印件、无失信及犯罪记录证明或承诺书、相关经验证明材料；

以上资料均一式二份，并按上述顺序装订，所有复印件须带原件核对并加盖物业服务企业公章，上述资料有任何一项缺漏，均无法通过资格预审。

五、 选聘流程

本小区物业选聘采取“多进二”方式，所有报名企业应针对本小区的选聘要求做出符合企业精神及能力的初步服务方案，其中须明确对特色增项是否响应，若响应则需要提出具体的方案和实施办法，若对小区后续资产运营有建设性意见须提供具体的实施方案并明确公共收益分配方案；可重点突出本企业的优势或特点（后续方案宣传包括但不限于线上视频、彩页宣传及线下展板、易拉宝宣传等方式）。

若报名后通过资格预审的物业服务企业超过两家，将于2025年11月8日9时至12时（如受天气等因素制约，实时调整时间并提前告知业主）在小区组织参加竞聘的企业现场展示，接受业主提问答疑。在企业现场展示后，小区全体业主对竞聘企业进行实名签字推选（分为线下纸质投票及线上“投票存证”小程序推选两种方式），现场进行唱票计票，推选得票最多的两家企业晋级为候选企业，提请业主大会会议进行表决。如出现得票相同，排名并列情况，导致无法有效产生2家候选企业时，则先现场询问同票的参聘企业有无主动退出的，如没有，则可通过抓阄方式确定。若报名后通过资格预审的物业服务企业不超过两家，则直接晋级为业主大会候选企业。

六、 资格预审及公示

提交报名材料后，****社区**行业主管部门对报名材料进行预审，并将审核通过后的报名企业情况及相对应的方案公示给全体业主。

七、履约保证金

竞聘成功的物业服务企业，在签订物业服务合同后，5个工作日内，须缴纳履约保证金人民币叁万元整(￥30，000)。履约保证金优先交入业委会开设的公共账户，暂不具备条件的，****公证处设立的账户，待条件具备及时转入业委会公共账户。

八、其他应说明的事项

1、各潜在应聘人及其承诺拟任项目经理本人，须在相关时间前自行到水韵别墅小区勘察项目现场。未现场勘察和未提出疑议的应聘人，将被视为已经勘察，并认同选聘项目要求的内容。

2、参选报名及公告相关事项问询请联系:高湖社区翁振鲲181****1032。

3、上述所列时间节点，如遇特殊情况，将作相应调整，届时将

另行通知。

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2025年10月27日