徐州山水汇邻湾商业管理有限公司商业运营管理托管机构预招募公告

****法院（以下简称“**中院”）于2022年9月23日裁定受理**山水汇****公司（以****公司）破产清算一案（下称“本案”），并于2022年9月30日指定破产管理人。

为盘活颐和汇邻湾商业项目、实现社会效益最大化、最大限度维护债权人合法权益之目的，现依据《中华人民**国企业破产法》等相关法律、法规的规定，结合本案的实际情况，管理人拟通过公开选任的方式，择优选聘商业运营管理托管机构。为使意向申报机构更好****公司的实际情况，明确本次招募原则、条件、规则和流程，管理人特制定本招募公告，现将有关选任的情况公告如下：

一、招募须知

1.秉持“公开、公平、公正”原则，****公司后续破产进程，本次招募商业运营管理托管机构以公开选任方式进行，接受各方监督。

2.拟参与选任的商业运营管理机构应审慎、仔细阅读本招募公告，严格按照本招募公告规定的原则、条件、规则和流程等履行各项手续。

3.商业运营管理托管机构向管理人提交的运营管理托管方案、签署**协议的，视****公司现状进行管理、运营，相关运管风险自行承担。

4.本招募****公司现有材料所做的综合性陈述，不代表管理人的确认或承诺，其中所列信息仅供参考，具体情况以招募报名后开展的尽职调查及管理人最终确认为准，管理人对本项目具体指标、****公司资产及负债情况等不作精确性保证。

5.本****公司管理人编制，最****公司管理人。

二、债务人概况

本次招募所涉及的主体****公司，基本信息如下所示：

****公司成立于2014年12月29日，注册资本为5000万元人民币，统一社会信用代码为913********554411K，企业注册地址为**市**区三****广场5楼502室，法定代表人为董波，经营范围：商业管理咨询服务；物业管理服务；市场管理服务；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

三、项目概况

项目标的为徐****广场，位于**区三环南路39号，项目为5层商业综合体。本项目为周边****中心，辐射周边超20个小区，人口密度较大，客户群体较多，距离**东站仅30分钟车程，近南三环快速路和地铁3号线，地铁4号线在建当中，地下一层及地下二层均设有停车位。

根据对项目的业态规划及布局，项****中心，主要服务地方居民。地下2层为框架结构：设停车库、超市及设备用房，战时为人防核6B6级甲类二等兼顾人员掩蔽部，甲类兼顾人防物资库。具体可到项目现场了解详情。

四、运营管理范围及要求

（一）运营管理范围

1.整体范围：运营管理机构进场后，****商铺及公共设施进行统一运营管理。

2.工作范围：

（1****商场规划优化，包括但不限于明确本项目商业定位、提升本项目整体商业业态布局、****商场动线布局、商铺物业工程条件梳理等；

（2****商场招商工作，包括但不限于：通过市场调研选择符合未来市场定位和趋势的目标零售商业品牌；****商铺分隔优化与目标品牌落位；招商策略及计划制订；租赁决策文件制订；项目招商手册拟订；****商铺租赁合同签署；商铺设计、审图、进场、施工、直至开业。

（3****商场营运管理与顾客服务工作，包括但不限于：商户进退场管理、品牌分级管理、商户经营异常预警机制；租赁合同台账管理、租费收缴；建立巡场制度，对商铺店面、陈列、安全、人员服务、推广活动、商户投诉处理等进行全时现场管理；商户证照与员工信息等档案管理；商场广告位、活动场地、仓库出租管理；营业报表编制与营运绩效分析，提出市场推广、业态组合、品牌调整优化建议；顾客服务台及对客服务设施管理；追求卓越顾客服务，及时、妥善处理顾客投诉；提供周到会员服务。

（4****商场市场推广工作，包括但不限于：定期分析市场与消费者动态，制订市场推广计划及预决算；基于市场推广计划，策划并执行推广活动方案；制订并执行媒体组合宣传计划，包括微信公众号等线上线下各种媒体；开展会员营销;基于项目定位策划设计、制作安装商业空间环艺及导视系统。

（5****商场信息化管理工作，包括但不限于商业管理信息系统应用、维护、升级。

（6****商场人事行政工作，包括但不限于：组织、编制、招聘、培训、绩效考核、薪酬、福利、劳动合同、员工关系等人力**管理；建立标准化管理体系；考勤、会议、工作计划、发文、证照、外联、访客接待等行政事务管理。

（7****商场物业管理工作，包括但不限于：物业设施设备管理；消防、安保、保洁、绿化管理，保障商场环境舒适、运营安全；商铺进退场交接、设计与施工管理；商铺有偿维修服务；城管、**、消防等物业管理外联协调；建立应急预案，有效管控突发事件。

（二）运营管理要求

1.稳健运营，经济效益稳步增长

本项目要求意向申报机构通过深入市场调研、精准有效定位、系统规划，以及专业化运营管理，引进优质品牌、并扶助本项目现有品牌走出当前运营困局、产生良好效益，****商铺经营收入持续增长、项目总租金收益稳步增长、恢复自身造血机能等目标。

2.打造标杆品牌，提升社会效益

本项目要求意向申报机构为本项目组建高水平专业管理团队,运营管理流程规范、执行高效、结果透明，形成良性的商业生态系统，将项目打造成为当地具有标杆示范作用的优良商业品牌，赢得商户品牌、消费者、政府、管理人及社会各界的信赖。

（三）运营管理期限

运营管理托管期限具体以签订的《商业运营管理托管协议》为准。期限届满后，由管理人根据托管协议与托管机构进行结算。变更后的主体、重整计划执行过程中，如继续聘用托管机构为运营管理机构的，届时由双方另行签订相关法律文件。

五、申报机构条件

1.申报机构需具有有效的营业执照及行政主管部门颁发的相关执业资质证明。

2.申报机****集团化运营的知名商业地产运营管理机构，具有城市综合体、购物中心、百货商场等大型零售商业项目运营管理经验。有服务于上述类型商业地产项目破产清算或重整案件（负责招商及运营管理）经验者优先考虑（须在服务方案中注明）。

3.申报机构应具有广泛的零售商业品牌****、专业的招商能力。能提供知名零售商业品牌入驻本项目书面意向者为优先考虑。

4.申报机构应当提供合理、可行、公平共赢的托管方案，可以采用包括但不限于承包经营、**分成等模式。

5. 申报机构应具有充足的资金实力，公司注册资本不低于2000万人民币，且有意愿和实力参与项目定位优化、优质零售商业品牌引入、整体改造升级；如申报机构在项目前期经营收益不足时对物业能耗、员工薪资等日常运营管理成本作出垫付等保障性承诺，以及对项目净收益以及增长率作出保障性承诺的，优先考虑。

6.申报机构应提出与项目运营管理相匹配的项目团队组织架构及人员派驻方案；项目负责人须有8年以上大型零售商业项目运营管理经验，具有破产案件工作经验优先；派驻团队能在接受委托之日（即双方合同签订之日）起5个工作日内进场开展工作。

7.申报机构及从业人员近五年内没有重大违法违纪等不良记录。

8.申报机构与债权人、债务人不存在利害关系，或者其他可能影响作出公正判断的关系。

六、申报机构需提交的材料

（一）申报机构应当提交完整的服务方案，服务方案中应当至少包括：

1. 单位简介；

2. 资质及证明文件；

3. 相关业绩，需证明申报机构符合参选条件；

4. 委派本项目的进驻人员名单、介绍及主要业绩，需证明申报机构委派的人员符合参选条件；

5. 服务报价；

6. 针对本项目的商业运营管理服务方案，其应当包括以下核心内容：

（1）项目改造方案

基于本项目市场调研现状，如意向申报机构认为需要进行改造、修缮的，应在向管理人提交的商管运营方案中明确改造、修缮的必要性，并详细列明改造方案、是否愿意垫付该部分改造费用、垫付的金额等事项。

（2）项目商业定位、规划及运营管理模式

意向申报机构应结合**颐和汇邻湾商业项目现状及经改造后预期能达到的效果进行具体分析，详细阐述后续所采用的运营及招商模式，内容包括但不限于市场环境与竞争分析、目标客群分析、商业定位、业态组合与落位规划、目标品牌及申报机构可确定意向引入的品牌、综合运营管理方案等，具体要求如下：

①需对项目周边的竞争项目进行充分的市场调研，对竞争项目的经营情况进行充分摸排，提供竞品项目的实际经营分析情况，以确定本项目未来的运营思路和方向。

②****商场规划，明确项目整体商业定位，确定其适合整体打造的主题、不同业态主题区域规划；提升本项目整体商业业态布局，****商场动线布局，商铺物业工程条件梳理等，并考虑如何与**区周边****广场、****广场等形成良性竞争。

③应明****中心，地下2层为框架结构：设停车库、超市及设备用房，战时为人防核6B6级甲类二等兼顾人员掩蔽部，甲类兼顾人防物资库。按照前述对项目业态规划及布局，提供具体到项目负一层、一至五层楼层的商业业态规划图，清晰明了地对项目具体的商业业态设想和落位规划进行说明。

④****商场招商工作，包括但不限于：通过市场调研选择符合未来市场定位和趋势的目标零售商业品牌；****商铺分隔优化与目标品牌落位；招商策略及计划制订；租赁决策文件制订；项目招商手册拟订；****商铺租赁合同签署；商铺设计、审图、进场、施工、直至开业。

⑤针对招商策略，应具体阐述将采用的招商策略与方法、自有招商**及类似商业项目实际盘活案例（如有），具体列明可引入的商家品牌，并细化品牌定位、预期销售额、租金及物业管理费标准，以及对项目产生的招商、消费促进效应。

⑥应明确拟采取的项目整体运营管理方案与顾客服务工作，包括但不限于商户进退场管理、品牌分级管理、商户经营异常预警机制；租赁合同台账管理、租费收缴；建立巡场制度，对商铺店面、陈列、安全、人员服务、推广活动、商户投诉处理等进行全时现场管理；商户证照与员工信息等档案管理；商场广告位、活动场地、仓库出租管理；营业报表编制与营运绩效分析，提出市场推广、业态组合、品牌调整优化建议；顾客服务台及对客服务设施管理；追求卓越顾客服务，及时、妥善处理顾客投诉；提供周到会员服务。

⑦****商场市场推广工作，包括但不限于：定期分析市场与消费者动态，制订市场推广计划及预决算；基于市场推广计划，策划并执行推广活动方案；制订并执行媒体组合宣传计划，包括微信公众号等线上线下各种媒体；开展会员营销;基于项目定位策划设计、制作安装商业空间环艺及导视系统。

⑧****商场信息化管理工作，包括但不限于商业管理信息系统应用、维护、升级。

⑨****商场人事行政工作，包括但不限于：组织、编制、招聘、培训、绩效考核、薪酬、福利、劳动合同、员工关系等人力**管理；建立标准化管理体系；考勤、会议、工作计划、发文、证照、外联、访客接待等行政事务管理。

⑩****商场物业管理工作，包括但不限于：物业设施设备管理；消防、安保、保洁、绿化管理，保障商场环境舒适、运营安全；商铺进退场交接、设计与施工管理；商铺有偿维修服务；城管、**、消防等物业管理外联协调；建立应急预案，有效管控突发事件。

（3）预期收益测算

意向申报机构应对接管后预期收益（项目总零售额、租金、物业管理费、毛利额、息税折旧摊销前利润EBITDA）进行测算，并按保守、合理、乐观原则分别预期。对租金定价的逻辑和客观性需进行单独论证，以确保收益测算的合理和可执行。

（4）项目招商运营核心节点铺排

意向申报机构应提供接手本项目后的整体招商调整计划，并形成具体的时间节点，明确具体的阶段性招商率和开业率，如集中开业，需明确具体的开业指标。

（5）服务周期

申报机构应明确其提供的服务周期，包括合同期限、续约条件以及在合同到期后是否有优先续约的权利等。同时，应说明在服务周期内，如果遇到特殊情况（如重大政策调整等）导致无法正常运营时，双方的责任和权益如何保障。

（6）商管服务费用计取模式

意向申报机构应向管理人明确报价，包括但不限于商管运营报酬收取金额、收取节点、收取方式等。

（7）风险防范

结合本项目现状，针对运营管理中可能出现的矛盾，申报机构需作出预判，提出应对预案，保障项目运营安全。

7. 承诺函 （包括但不限于对经营管理成本作出的保障性承诺，以及对本项目的净收益以及增长率作出保障性承诺等优先适用条件，如需要，需提供保证金或保函作为未来经营承诺的保障。）

8. 其他申报机构认为应当提交的材料。

（二）申报机构在递交服务方案时还应向管理人出具以下附件：

1.承诺书，载明意向申报机构近三年没有重大违法、违规行为，未被限制高消费或者列入失信被执行人名单，资金来源合法合规；

2.保密承诺；

3.项目对接人及其联系方式。

（三）提供服务信托、相关产权方与商管机构就本项目运营拟签订的合同文本

（四）申报机构认为其他应当提交的材料。

七、招募流程

（一）报名

请申报机构在2025年12月9日（18:00前），以纸质件寄送的方式（以邮件签收时间为准，晚于该时间的，将丧失参选资格）向管理人联系人递交报名相关材料，主要包含机构名称及简介、过往业绩等，相关材料一式五份均应加盖申报机构公章，A4规格，需加盖骑缝章，并由其法定代表人或者负责人签章，以电子件方式发送至管理人联系人邮箱，邮件命名标题为“颐和汇邻湾运营管理托管机构报名材料-申报机构名称”。

（二）尽职调查并提交方案

管理人在收到全部申报机构报名文件后展开资格审查，意向申报机构应在接到管理人通知后与管理人签订保密协议，开展项目尽职调查工作，需****公司配合的可以提出相关合理要求，意向申报机构应当自尽职调查结束后及时制作投标文件，并于2025年12月9日前向管理人提交投标文件，须包含明确的服务方案、服务报价、承诺等必要内容。标书代写

八、选定方式及程序

（一）对于符合条件的参选机构，管理人自收到全部投标****委员会综合各机构的专业能力、过往业绩、工作方案和报价等因素进行遴选，择优选定一家商业运营管理托管机构，同时确定一家备选机构。

（二）比选完毕后，管理人将初步确定的商业运营管理托管****法院。待法院批复后，与确定的商业运营管理托管机构签订服务合同，对于已报名但未被选中的申报机构，管理人将不再另行通知。

（三）各候选机构应对本次公开招募中获取到的本案有关的材料保密，未经管理人许可，不得向任何第三方披露。

九、管理人联系方式

1.管理人联系方式：**市**区元和路6号绿地商务城翡翠公馆LOFT-C座1207室，陈律师152****5807，张律师151****9585，邮箱：****@163.com。

2.如有任何疑问的，请于工作日的工作时间联系管理人，或可邮件询问。

十、其他说明

1.****公司项目的相关情况不作为对意向申报机构的任何承诺和保证，意向申报机构应独立判断、理解以进行决策。

2.上述各项事宜的实施时间和内容，如有变动，以管理人公告或书面通知为准，管理人有权决定继续、中止或终止商业运营管理托管机构的招募程序。

3.意向申报机构报名后，****公司相关资料，****公司的资产、负债和经营情况等详细资料或进行尽职调查。意向申报机构报名成功后，可向管理人提出尽职调查申请，管理人给予相应配合，意向申报机构对尽职调查的分析和判断应自行承担责任。

4.意向申报机构应遵循保密义务，对管****公司项目信息、数据、资料等，除进行内部投资分析和制定运管服务方案等，不得另作他用，更不得泄露给任何第三方，否则管理人有权取消其参与商业运营管理托管机构的遴选资格，并要求其赔偿损失。

5.本招募公告披露的相关信息及数据均为截至目前的调查结果，具体情况可能随本项目案件进展而变化并予以调整，以最终调查及处理结果为准，请意向申报机构予以关注并审慎投资。

6.本次招募为预招募性质，****公司及其管理人对商管机构作出的任何承诺。****法院裁定批准重整计划后，于重整计划执行期间，由服务信托、相关产权方与商管机构共同签署三方协议，以明确界定服务内容、服务报酬、考核标准等具体条款。

7.意向申报机构参与本次招募所产生的一切费用应自行承担。

特此公告。

****

2025年11月26日