北京拟修订商品房销售合同并面向社会征求意见不得拒绝买房人使用住房公积金贷款

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网签后纸质合同迟迟拿不到，不交代办费拿不到房产证，购房使用住房公积金贷款受到限制……为进一步规范此类与商品房有关的交易行为、减少交易纠纷、维护交易双方合法权益，**市住房城乡建设****管理局对《**市商品房预售合同》《**市商品房现房买卖合同》示范文本进行了修订（以下简称《征求意见稿》）。记者获悉，《征求意见稿》将从11月21日到11月28日面向社会征求意见。

修订内容

预售和现房买卖合同都有调整

记者注意到，修订后的《**市商品房预售合同》示范文本共计9章29条主合同条款和11个附件，涵盖交易商品房的基本状况、成交价款、交付条件等内容。修订后的《**市商品房现房买卖合同》示范文本共计7章26条12个附件。以《**市商品房预售合同》为例，与上一版商品房销售合同示范文本相比，新版示范文本的合同条款既有更新、增加，也有细化。

为保护购房者权益，预防“一房多卖”“先卖后押”情况，新版示范文本阐明预告登记重要性，在条款部分进一步明确预告登记办理流程。

有购房者反映，“买房一年且已网签，但开发商将****公司盖章后迟迟不返还给我，维权时手里没有纸质合同。”针对此类问题，新版示范文本新增“买卖双方可约定纸质盖章合同送达买受人的最长时限，逾期不送达的，出卖人应向买受人支付违约金”内容。

同时，针对产权转移代办收费争议问题，《征求意见稿》增设“买受人是否选择通过出卖人指定的第三方产权代办单位办理产权转移手续”选项，让购房者有了选择权，购房者选择产权代办服务后，双方再具体约定费用标准及承担主体。

为何修订

回应诉求与法规更新

“本次修订侧重从适应法律法规更新、回应群众诉求、保护购房者权益三方面完善合同条款。”****住建委****管理处处长张虹波介绍，上一版商品房销售合同示范文本2017年正式推行，距今已有8年，两版合同示范文本修订间隔较长，其间多项政策法规及地方标准发生变化，因此新版示范文本出台一方面是适应新法规政策，另一方面是呼应商品房交易中投诉集中问题，从源头上减少交易纠纷。

记者注意到，《征求意见稿》还根据新法规政策要求对示范文本做了条款更新。具体来看，根据2020年发布的《**市物业管理条例》第19条关于前期物业服务合同期限最长不超过两年的规定，更新示范文本。对于开发商提供的前期物业服务合同期限，示范文本规范为：“前期物业服务合同期限为x年（最长不超过二年）”。

根据《**市建筑绿色发展条例》，示范文本增加是否采用装配式建筑及超低能耗建筑的内容。

此外，为让购房者在合同签约前集中了解相关部门管理要求，更有利于保护自身权益，《征求意见稿》列出22条特别提示内容。如强调出卖人不得拒绝购房者使用住房公积金贷款，不得代收代缴购房者应缴税费，不得以缴纳代办费作为房屋查验和交付的前提条件。

有何意义

规范交易与权益保障

****管理科****学院教授易成栋认为，新版合同示范文本有一创新点，即“特别提示”部分将有关部门管理要求集中展示：有约束开发企业的，有告知购房人的，有共同提示合同双方的。“我认为这种形式有助于购房人在签约前对商品房交易有关知识进行了解，降低因不了解法律法规造成合同事项无法实现、自身权益受损的风险，是有益尝试。”

****大学****研究院院长、****法学会副会长赵秀池表示，出现交易纠纷时，合同是解决纠纷的重要依据，因此规范合同文本非常重要。新版合同示范文本明确细化部分条款，减少不必要纠纷，保护购房人权益，提升购房人获得感，有利于商品房交易顺利进行、维护房地产市场秩序乃至社会稳定。例如，“出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款”条款有利于购房人获得低息政策贷款，降低购房成本，既呼应购房人投诉、保护购房人权益，又从源头上减少纠纷，促成市场交易。

****事务所高级合伙人孟丽娜表示，合同示范文本是交易双方签订合同时的重要参考，虽不具有强制性，但建议使用合同示范文本签约。

孟丽娜介绍，合同签约过程中，开发企业和购房人可在协商一致基础上对商品房销售合同示范文本内容进行修改、增补或删减。针对合同示范文本未约定或约定不详的内容，根据具体情况可在相关条款后的空白行中补充约定，或另行签订补充协议。但补充协议不得有违反法律法规、规范性文件要求的条款。一旦出现争议，有效解决合同纠纷的方式主要有三种：一是双方当事人自行协商解决，二是提交合同签约****委员会仲裁，三是****人民法院起诉。

（**青年报2025年11月24日）附录：**市商品房买卖合同示范文本（2025年修灯公开征求意见稿） 附件
附件

说 明

1.本合同文本为示范文本，由******委员会、****管理局共同制定，供出卖人与买受人签订商品房现房买卖合同时参照使用。

2.签订本合同文本前，出卖人应当向买受人出示国有土地使用权、不动产所有权、工程竣工验收备案等有关证书和证明文件。

3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，并在签订本合同前仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场交易风险。

4.双方当事人可以在协商一致的基础上对本合同文本的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。

5.本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。双方当事人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售房屋及所在项目的具体情况，在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。补充协议中不得有违反法律法规、规范性文件要求的条款。

6.本合同文本中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。中选择内容，以划√ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打 × ，以示删除。

7.根据《中华人民**国民法典》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，****人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，****人民法院或仲裁机构予以适当减少。

8.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。

特别提示

一、出卖人须知

（一）关于规划建设

1.出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设、交付商品房，并按照规划性质销售，非住宅房屋不得擅自改变性质和内部结构作为住宅出售。

2.出卖人应当按照规划用途办理不动产登记；不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。

3.商品房为住宅的，出卖人在工程开工前，应当按照**市有关规定投保建设工程质量潜在缺陷保险，****公司签订书面保险合同，并在销售区域给予公示。买受人在办理房屋交付手续时，出卖人应当将《工程质量潜在缺陷保险告知书》交付买受人。保险范围、保险期限按照现行有关规定执行。

4.商品房为住宅的，出卖人在房屋销售前，应当按照**市有关规定办理住宅工程质量保修担保。保修担保范围包括保温、管线、电梯、供暖系统等影响房屋建筑主要使用功能的分项和分部工程。已经投保工程质量潜在缺陷保险，且符合规定的保修范围和保修期限的，可以不再办理保修担保。该商品房为非住宅的，出卖人参照执行。

（二）关于房屋销售

5.出卖人不得采取分割拆零销售、返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

6.出卖人对商品房的销售，不得涉及依法或依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。

7.出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求买受人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

8.出卖人与买受人在签订商品住房现房买卖合同时，应同时标注建筑面积、套内建筑面积及相应单价等有关信息。

（三）关于绿化管理

9.根据《**市绿化条例》第二十条，**居住区、居住小区绿化用地面积比例不得低于30%，并按照居住区人均不低于2平方米、居住小区人均不低于1平方米的标准建设集中绿地。

10.根据《**市绿化条例》第二十五条，居住区、居住小区附属绿化工程竣工后，建设单位应当制作绿地平面图标牌，在居住区、居住小区的显著位置进行永久公示。

二、买受人须知

（一）关于多次处分违约条款

11.出卖人将房屋另行出售或者抵押等处分给第三人导致本合同无法履行的，买受人有权请求出卖人将另行出售或者抵押房屋等再次处分房屋所获得溢价作为损失赔偿金，并按照不高于合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍支付已付房款利息。

（二）关于非住宅

12.非住宅在配套服务设施、土地出让年限、贷款期限、税费等方面均不同于住宅，同时，其水、电等费用标准一般高于住宅，并且非住宅一般不能办理户籍手续。请勿购买出卖人擅自改变规划性质和结构的房屋。

13.买受人使用期间，不得擅自改变该商品房的性质、建筑主体结构和承重结构。

（三）关于预告登记

14.预告登记是保护购房者权益并预防‘一房多卖’‘先卖后押’的重要措施。为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（四）关于住房贷款

15.买受人采取贷款方式支付房价款的，****银行、****管理部门申请贷款时，应按照国家及本市金融信贷管理相关规定，依法履行相关程序、提交相关材料。

（五）关于燃气使用

16.在房屋交付时，买受人应与燃气供应企业签订《供用气合同》，确保入住后能够安全、稳定地使用燃气。

三、买卖双方须知

（一）关于车位车库租售管理

17.根据《**市物业管理条例》第八十条，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

（二）关于专项维修资金

18.根据《**市物业管理条例》第八十一条，买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度，按照规定足额交纳专项维修资金。尚未出售的房屋由出卖人交纳，房屋出售时与买受人就已交纳的住宅专项维修资金进行结算划转。在办理该商品房入住手续前，买受人应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户或已完成结算划转。未交纳专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。

（三）关于其他税费

19.双方当事人应当按照国家和本市有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费，出卖人不得代收、代缴应由买受人缴纳的税费，不得以缴纳代办费作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

20.**商品房产权转移等代收、代办服务应由买受人自愿选择，不得混合标价和捆绑收费。

21.根据《**市前期物业服务合同》示范文本第十六条，在前期物业服务期间，买受人转让或出租其物业专有部分时，应当将**市前期物业服务合同、临时管理规约以及物业费、住宅专项维修资金等费用交纳情况等事项告知新的买受人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知物业服务人。买受人转让物业前，应当与物业服务人结清相关费用。

（四）关于行业规范、标准适用

22.本合同文本中涉及的国家、地方及相关行业规范、标准为本商品房规划设计节点时需符合的规范、标准。

术语解释

1.商品房现房：是指由房地产开发企业（出卖人）建设，已完成不动产所有权初始登记或不动产首次登记，取得房屋所有权证或取得不动产权证书，或已取得工程竣工验收备案，尚未进行销售的商品房。

2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。

3.层高：是指上下两层楼板结构面之间或楼板结构面与地板结构面之间的垂直距离。

4.净高：是指楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

5.套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，及套内阳台建筑面积三部分组成。非成套房屋的套内建筑面积参考成套房屋的套内建筑面积定义计算。

6.房屋的建筑面积：是指层高在2.20m以上（含2.20m），有上盖的永久性建筑的外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

7.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

8.民用建筑节能：是指在居住建筑和公共建筑的规划、设计、建造、使用、改造等活动中，按照有关标准和规定，采用符合节能要求的建筑材料、设备、技术、工艺和管理措施，在保证建筑物使用功能和室内环境质量的前提下，合理、有效地利用能源，降低能源消耗。

9.绿色建筑：在全寿命期内，节约**、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。

10.不动产登记：是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

11.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。

12.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。

13.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

14.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

15.装配式建筑：是由预制部品部件在工地装配而成的建筑，一般由结构系统、外围护系统、内装系统和设备与管线系统组成，按照结构体系划分包括装配式混凝土建筑、装配式钢结构建筑、装配式木结构建筑及装配式混合结构建筑等。

16.全装修：建筑功能空间的固定面装修和设备设施安装全部完成，达到建筑使用功能和性能的基本要求。

17.超低能耗居住建筑：适应气候特征和场地条件，通过被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒适室内环境，且其室内环境参数和能效指标符合相关标准规定的居住建筑。

附件

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