南昌市青山湖区高新大道快速化改造工程集体土地上房屋征收与补偿安置方案征求意见稿

为加快旧城（棚户区）改造步伐，改善群众居住环境，保障被拆迁农房所有人的合法权益，根据《中华人民**国土地管理法》《**省实施〈中华人民**国土地管理法〉办法》和《**省征收土地管理办法》等法律、法规的有关规定，本着“坚持以人为本、依法阳光操作”的原则，结合村级实际情况，制定本方案。

一、征收范围

**区高新大道快速化改造工程红线范围内集体土地上房屋及其他建筑物、构筑物。

二、征收部门和征收实施单位

（一）征收部门：****

（二）征收实施单位：**市******中心

三、被征收人

征收范围内集体土地上农村村民住宅、村集体（村集体企业）房屋的所有权人。

四、征收补偿签约期限和搬迁期限

（一）征收补偿签约期限：自下发征收通知书之日起至

2026年2月4日止。

（二）搬迁期限：自签订征收补偿协议之日起15天内。

（三）征收期限：自2026年1月5日起至2026年2月4日，共30日内聘请第三方进行拆除。

五、安置房地点：**区罗家**片区综合安置房住房小区板溪安置房。

六、安置补偿依据

（一）安置补偿房屋及户籍依据

1、房屋现状调查摸底。****政府负责组织自然**规划、住房和城乡****人民政府、村对规划红线范围内集体土地上所有房屋及其他建筑物、构筑物建筑面积(需通过有资质测绘机构测量)、结构等现状进行调查摸底，并以户（栋）为单位登记造册，调查摸底结果由各参与方签字确认，相关材料由区房屋征收部门负责存档。调查摸底后，由区政府按程序将房屋及其他建筑物、构筑****重点办组织复核。

2、户籍人口调查摸底。****政府负责组织农****人民政府、****机关登记的户籍信息，对被征收房屋规划红线范围内户籍人口进行摸底，以户为单位登记造册。

（1）被征收人及其直系亲属，户籍在2014年4月1日前（如成建制改为非农业人口的，按实际成建制改为非农业人口时间为准，下同）是被征收房屋所在行政村的农业户籍，在发布征收土地预公告时户籍仍在被征收房屋所在行政村的，方可核定为户籍在册人口。

（2）发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员子女和达到法定婚龄登记结婚的配偶户口暂未迁入本村，在签订征收补偿协议前迁入户口的才可计算为被征收人口数，未在规定时限内迁入户口的视为放弃补偿安置资格。

（3）发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员与非本村村民登记结婚、但户口未迁出，未在配偶户籍地集体土地上房屋征收补偿安置时计算被征收人口的，经区政府认定后方可计算为被征收人口数。

（4）发布征收土地预公告后，为集体经济组织成员的同一户内直系亲属依法依规办理分户登记的，可按分户后补偿安置。被征收户家庭成员达到法定婚龄登记结婚分户并依法依规办理分户登记的，按分户后计算。发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员因离婚分户的，按分户后计算；发布征收土地预公告后，被征收户家庭成员因离婚分户的，仍按原户数计算。

（5）原为被征收房屋规划红线范围内户籍人口的现役军人、大中专院校在校学生，****监狱服刑和劳动教养人员，可计算为户籍人口。未成年独生子女按2人计算。

（6）**区、**区、**区、**区范围内涉及集体土地征收的户籍人口不得重复计算。

（二）制**置补偿方案：****政府指定房屋征收部门根据调查摸底统计的房屋现状情况（权属、性质、结构等），以****机关核实的户籍人口情况，对照安置补偿标准制定相应的安置补偿方案。

（三）公示相关情况：****政府负责组织农****人民政府、村分别将已核实的户籍人口情况、分户情况、房屋及其他建筑物、构筑物情况、补偿安置方案进行公示，公告时间不少于三十日。公示期间，应当公开区、市级监督电话，主动接受群众监督，畅通投诉举报渠道。公示期满后，区房屋征收部门应保留音像资料存档。

七、实物安置补偿标准

（一）每户安置建筑面积不超过 350 平方米，且每户（含分户后）总安置建筑面积不得超过被征收房屋总建筑面积。临时安置补偿、搬迁补助按分户前计算，不与分户挂钩。

（二）房屋建筑面积小于或等于 350 平方米的，原则上实物安置面积按就近靠档不调档的原则进行安置。因房屋户型设计等原因，造**置房屋建筑面积超过（或不足）被征收房屋建筑面积的，按以下规定进行结算：

1、被征收房屋户建筑面积 350 平方米（含）以内部分选择实物安置的，按如下方式计算结构、面积差价：

（1）等面积部分计算结构差价，被征收房屋与安置房屋的结构差价按框架、砖混、砖木每级 50 元/平方米计算。

（2）安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分，5平方米（含）以内部分按安置房**成本价结算，5 平方米以上部分按建设成本价结算。

（3）安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积部分，按洪旧改指【2023】6号有关规定进行货币补偿。

2、被征收人是本村户籍、未分户、且在**范围内（不含**县、**县、**县、**区，下同）只有一套住房，被征收房屋人均建筑面积不足 30 平方米的,可以按安置房**成 本价购足至人均安置建筑面积 30 平方米，就近靠档后人均安置建筑面积超出 30 平方米部分按安置房建设成本价结算。

3、安置房出资单位应在安置房小区竣工验收备案前，委托评估机构按要求进行安置房建设成本及**成本价格评估。属地政府农房征收部门在办理回迁入住手续时，应同步做好安置房结算工作，结算款项收齐后上缴至安置房出资单位指定的账户。

（三）居住在征收范围内的被征收人之前因征地、招工等原因户口迁出的，在本次补偿安置**则上不得分户，被征收人及其同一户籍下直系亲属在**范围内无住房的，可在不超过被征收房屋面积的前提下进行分户。

（四）此次征收中涉及因征地、招工等原因户口迁出，如已享受房改政策分房、或他处另有农房，按以下原则分类对待：

1、原房屋面积加上房改面积大于350平方米的，按 350平方米扣减房改面积计安置面积，原房屋超出安置面积部分按**成本价给予货币补偿。

2、原房屋面积加上房改面积小于 350 平方米的，按原房屋 面积计安置面积；

3、他处农房需征收时先按标准核算应安置面积并扣减已安置面积后再进行安置，超过部分按**成本价给予货币补偿。

（五）农户分户后，按政策标准分别进行安置，分户情况必须记入安置补偿档案，区房屋征收部门应进行存档，以后的安置补偿中不能再次享受分户政策。

（六）被征收房屋原为住宅已私自改为其它用途的，仍视为住宅按标准进行补偿安置。

（七）实物安置房楼层选择规定：对烈属、60 岁以上孤寡老人、三级以上(含)残疾家庭，在低楼层安置上给予适当照顾。

八、货币补偿标准

（一）货币补偿价格

1、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分，被征收人可以按货币补偿基准价（**成本价“2110元/平方米”加土地价）进行货币补偿。

2、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，按**成本价（2110元/平方米）进行货币补偿。

（二）货币补偿面积

1、每户（含分户后）补偿建筑面积不超过350平方米，且每户（含分户后）总补偿建筑面积不得超过被征收房屋总建筑面积。

2、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分，全部进行货币补偿，不予实物安置。

3、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，全部进行货币补偿，不予实物安置。

（三）补助和奖励

1、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含）以内部分，被征收人选择货币补偿部分并按时完成搬迁交房的，可以给予相应的补助和奖励。

（1）被征收人按时完成搬迁交房的，可以给予相应的补助，补助标准最高不得超过货币补偿款部分的10%（1%-10%，结合近期村民私房交易价格，调整补助和奖励比例）。

（2）被征收人按时完成搬迁交房的，可以给予相应的奖励，补助标准最高不得超过货币补偿款部分的10%（1%-10%，结合近期村民私房交易价格，调整补助和奖励比例）。

（3）被征收人按时完成搬迁交房的，再给予6个月临时安置补偿奖励，临时安置补偿奖励标准按被征收人选择货币补偿建筑面积每月每平方米8元计发。

2、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，被征收人按时完成搬迁交房的，可以给予相应的奖励，补助标准最高不得超过货币补偿款部分的5%（提前搬迁奖）。

九、被征收房屋认定为祖屋的补偿安置

祖屋是指本村村民已故后遗留的房屋。****政府制定的祖屋认定细则及补偿安置标准，一般不得高于以下指导标准：

（一）继承人（或受遗赠人）户籍不是本村户籍在册人口的，不论人数多少，均按1户计算。所有继承人（或受遗赠人）所继承（或受遗赠）份额部分的被征收房屋应合并计算后，按如下原则进行安置补偿：

1、被征收房屋（砖木以上结构可实物安置）户建筑面积350平方米（含）以内部分，按货币补偿基准价（**成本价“2110元/平方米”加土地价）进行货币补偿（市里指导补偿方案：可以选择一套房屋进行实物安置、或按货币补偿基准价（**本价“2110 元/平米”加土地价） 进行货币补偿；如选择一套房屋进行实物安置，实物安置以外的其他部分，按基准价进行货币补偿）。

2、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以上部分，按被征收房屋**成本价（2110元/平方米）进行货币补偿。

（二）继承人（或遗受赠人）户籍是本村户籍在册人口的，继承人（或受遗赠人）所继承（或受遗赠）份额部分的被征收房屋，应与本人的被征收房屋合并计算后进行补偿安置。

十、其他补偿及奖励

(一)搬迁补助费：搬迁补助只进行一次性发放。被征收房屋（砖木以上结构可实物安置）总建筑面积100平方米以内的按1000元进行补助；总建筑面积超过100平方米的，在1000元的基础上另加超出建筑面积部分每平方米5元。

(二)临时安置补偿

1、期房实物安置临时安置补偿费标准：****政府按人口核定有关规定组织认定后（下同），按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发（每户每月不足1000元的按1000元计算），以完成搬迁交房之日起计发。

2、部分货币补偿（含部分现房实物安置）、部分期房实物安置临时安置补偿费标准：前六个月按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发（每户每月不足1000元的按1000元计算），第七个月开始按照期房实物安置总面积占征迁可安置总面积的比例发放（每户每月不足1000元的，以1000元为基数按比例计算）。以完成搬迁交房之日起计发。

3、期房实物安置临时安置过渡期限的规定：对选择实物安

置的临时安置过渡期限，多层建筑安置小区不超过 24 个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过 36 个月，起始时间以征收补偿协议约定时间为准，逾期未安置的，临时安置补偿费在原标准的基础上增加 50%。

4、货币补偿或现房实物安置（含部分货币补偿、部分现房

实物安置）临时安置补偿费标准：按照户籍在册人口每人每月

300 元的标准（每户每月不足 1000 元的按 1000 元计算），一次性发放6个月的临时安置补助费。

(三)水井、坟墓迁移、围墙、室外水泥地面、简易棚、厕所、牛栏、猪栏等，****政府制定的标准进行补偿，一般不得高于以下指导标准：

1、水井补偿标准：压水井300元/口、机井500元/口。

2、坟墓迁移费：坛葬800元/坛、棺葬1000元/棺。

3、围墙高度必须在1.2米（含本数）以上，每米补偿50元；室外水泥地面65元/平方米；简易棚80元/平方米;厕所60元/平方米;牛栏、猪栏80元/平方米。

4、有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；

5、宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；

6、分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元；

7、电、燃热水器迁移费每套100元，太阳能热水器迁移费每套400元。

8、全部选择货币补偿的，管道煤气按每户3200元补偿（凭管道煤气证件及征收时仍在使用的缴费单办理）。

(四)未建成房屋的基础以地基结构性质，均按已建结构重置价的60%给予补偿。

(五)装修补偿：由房屋征收当事人协商确定补偿标准，对协商结果签字并承担相应责任；协商不成的按规定委托有资质的房地产估价机构评估，并保留音像资料及评估清单。

(六)简易结构、棚架结构（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿。发布征收土地预公告后，**、改建、扩建房屋或其他建筑物，不予补偿。经区政府认定为违法建筑的，不予补偿。无法认定相应结构等新型材料****政府委托有资质的评估机构进行评估并确定补偿价格。

十一、村集体房屋补偿安置标准

(一）村集体房屋补偿安置

村集体产业用房（砖木以上结构），按**成本价进行货币补偿；简易、棚架（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿；经区政府认定为违法建筑的，不予补偿。

(二）村集体企业房屋补偿

1、村集体企业房屋按房屋重置价格给予补偿，高度超过4米（含）的以高度系数结合重置价格给予补偿。高度4米（含）以上、5米以下计高度系数1.25，房屋高度每增加1米、增加系数0.25，以此类推，高度系数最大为2。

2、村集体企业用地范围内“三通一平”及设备基础等投入和实际工程量由项目责任单位、镇、村等共同确认，由征地部门委托有资质的评估机构按相关规定确定造价后进行补偿。

3、停产停业的补偿，按照工商营业执照登记的实际从业人数，给予每人6个月一次性最低工资标准补偿。最低工资标准以**市相关规定为准。

4、小型设备和其它货物的搬迁，按照被征收房屋建筑面积每平方米5元的标准给予搬迁补助。企业库存货物、大型设备、原材料搬迁补偿费用可由征收单位和被征收单位协商或由征地部门委托有资质的房地产（资产）价格评估机构进行评估确定。

十二、房票安置

（一）房票概念及实施范围

1、房票概念。房票是被征收房屋货币补偿金额量化后，房屋征收部门出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。房票样式统一制定。

2、房票安置。房票安置是房屋征收部门按照房屋征收补偿政策，秉承被征收人自愿选择为前提,将被征收房屋（砖木以上、结构农房、村集体房屋，下同）按货币补偿金额量化后，以房票形式核发给被征收人，由被征收人自行购买**商品房（含住宅、非住宅，下同）的市场化安置方式。

3、房票金额。房票票面金额为被征收房屋的货币补偿款（含货币补偿奖励和补助），但搬迁补助、临时安置补偿及停产停业损失补偿等不计入房票票面金额，由被征收人领取货币。每张房票票面金额原则上不小于 30 万元，房票票面金额超过 30万元的，根据被征收人意愿可出具一张或多张房票；房票票面金额不足30万元的，按实际金额出具一张房票。

4、实名持有。房票实行实名制，房票持有人为被征收人，

房票使用人限定为被征收人或其配偶、父母和子女。

5、实施范围。中心**范围内，集体土地上房屋征收与补

偿全面推行房票安置。

6、实施单位。****政府为房票安置主体，应严格按照本实施意见负责本区域内的房票安置工作。****政府确定的房屋征收部门负责房票安置具体组织实施工作。

（二）购房补助及优惠政策

1、购房补助。在本市**（不含**县、**县、**县、**区）购买**商品房的，由**区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具房票之日起 3 个月内使用的，给予 10%的购房补助；第 4 个月至6个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予 5%的购房补助。12 个月内未使用的，不予补助。

2、税收优惠。被征收人使用房票购买**商品房的，按照国家和省有关规定享受税收优惠。

3、金融支持。房票票面金额不足以支付购房款部分，房票使****银行贷款；房票使用人为住房公积金缴存人并符合公积金提取和贷款条件的，可以办理公积金提取和贷款购房（公积金贷款或组合贷款）手续。

（三）房票使用及核发结算

1、领取房票。被征收人选择房票安置的，应在房屋征收补偿协议中予以约定，**区房屋征收部门应及时将房屋征收、房票安置等信息录入房屋征收系统和房票核发结算系统。被征收房屋腾空并由**区房屋征收部门验收确认之后 5 个工作日内通过房票核发结算系统生成房票，并通知被征收人领取房票。

2、房票使用。房票使用期限自出票之日起至商品房买卖合同签订之日止，最长不超过 12 个月。房票使用人购买**商品房时，单张房票不能拆分使用，被征收人应将房票交房地产开发企业收取，房地产开发企业依据有关规定与房票使用人签订《商品房买卖合同》。

3、退房处理。使用房票购房且已领取购房补助的，如确需退房，已领取的购房补助必须足额退回**区房屋征收部门指定账户后，再予以办理退房手续。

4、房款结算。办理商品房买卖合同备案登记手续后，房地产开发企业应通过房票核发结算系统，凭房票、已备案登记的《商品房买卖合同》、购房首付款发票等申请购房款结算。**区房屋征收部门应自收到资金结算申请后7个工作日内审核通过，****银行兑付资金。

5、房票结算

（1）已购房结算。单张房票实行一次性兑付。**区房屋征收部门应自收到房地产开发企业的购房资金结算申请后同步审核应兑付给被征收人的购房补贴、房票余额资金及利息，****银行兑付资金。****银行收到资金兑付通知后，应在 5 个工作日内将购房补贴、房票余额资金及利****银行账号。

（2）未购房结算。所有房票实行一次性兑付。房票使用期限截止之日起 6 个月内，被征收人凭房票、房屋征收补偿协议及本人身份证明等材料，向**区房屋征收部门申请兑付房票票面资金及利息。**区房屋征收部门自收到申请后 5 个工作日内 审核通过，****银行兑付资金。****银行收到资金兑付通知后，应在 3 个工作日内将房票票面资金及利****银行账号。房票使用人在房票使用期限内无购房意愿的，被征收人也可按未购房结算方式，提前申请兑付房票票面资金及利息。

（3）利息计算。****银行挂牌人民币活期存款利率计算，利息计算开始日期为房票核发当日，已使用房票购房部分资金利息计算截止日期为《商品房买卖合同》签订当日，未使用房票购房部分资金利息计****银行兑付当日，利息计算起止日期最长为 12个月。

（四）其他事项。房票不得转让、买卖、抵押、质押、非法套现，一经发现，取消其房票购房资格，追缴已取得利益，由相关部门依法查处。

十三、被征收房屋（砖木以上结构）货币补偿标准

土地 级别	住宅楼面地价（按住宅用地基准地价2.3容积率计算）	土地价（按国有住宅用地基准楼面地价70%标准计算）	**成本价	货币补偿 基准价	350㎡以内（各加10%的奖励补助）	350㎡以上部分（加5%的奖励）
三级	3025	2118	2110	4228	5074	2216
四级	2591	1814	2110	3924	4709	2216

土地补偿价是指被征收集体土地上住宅测算楼面地价，按国有住宅用地基准楼面地价的70%标准计算，基准地****规划局适时更新调整。

十四、房屋重置价格表

****政府

2025年12月2日