某单位物业管理社会化保障项目需求公示(2025-JWAHBB-F1002)(第1包)

项目名称：某单位物业管理社会化保障项目（2025-JWAHBB-F1002）

需求概况：拟确定1家服务供应商负责区域内所有绿化养护与管理、环境卫生管理、公共场所保洁、公寓房公共部位保洁、房间共用部位的日常维修、共用设施设备的日常零星维修及养护和管理

项目预算金额：35.52万元

商务要求

一、交付（服务）时间、地点

1.（服务）时间：1至3年（期限一般不超过1年，如果内容相对固定、连续性强、价格变化幅度小，可以订立履行期限不超过3年的服务采购合同，采取一年一签的形式实施）。

2.（服务）地点：**市。

二、售后服务

1.服务保障人数：供应商服务保障响应人数不得低于8人。具体人员要求详见采购需求。

2.其他服务要求：详见采购需求。

三、要求

中标通知书发出后，采购单位将与中标供应商签订协议。

四、付款及结算方式

本项目不支付预付款，每季度支付合同价款的25%、直至完成100%。服务完成后，合同乙方收集发票、验收报告等资料，提交采购单位办理结算手续，采购单位在30天内向乙方支付全部合同款。

1.结算时间：每季度。

2.付款方式：由采购单位对中标供应商按每季度进行结算。每次结算比例为中标金额25%。直至完成100%。合同期限内，服务费用全部按照中标供应商投标价格保持不变。

五、履约保证金和质量保证金

中标供应商签订采购合同前，应按合同金额的5%向采购单位提交履约保证金，合同履行完毕后 30个工作日内，财务部门依据采购单位出具相关证明材料退还。

技术要求

一、单位环境卫生管理

（一）服务范围

覆盖单位全部公共区域，包括但不限于：单位主次道路、露天停车场、操场、公共活动场、垃圾房及周边5米范围、围墙根绿化带边缘、室外公共设施（如路灯杆、监控立杆、宣传栏、指示牌）表面、下水道井口及周边1米范围。

（二）作业标准与频次

1.日常清扫

道路清扫：每日早6:00-7:30、午13:00-14:30各进行1次全面清扫，采用“一扫二清三收”流程（先扫路面浮尘、再清杂物碎屑、最后收至垃圾袋），确保路面无直径＞2cm的杂物、无明显浮土，每100㎡内烟头数量≤2个、纸屑数量≤1个。

公共设施清洁：每日上午9:00前、下午15:00前各擦拭1次室外公共设施表面，使用中性清洁剂（避免腐蚀材质），确保无灰尘、无污渍、无蛛网，宣传栏玻璃透光率≥90%。

停车场保洁：每日早7:00前完成车位线、地面污渍清理，每2小时巡检1次，及时清理车辆遗留垃圾（如纸屑、瓶罐），地面无油渍、无积水，排水沟无堵塞。

2.垃圾处理

垃圾桶管理：每日早中晚各擦拭垃圾桶内外壁，确保无残留污渍、无异味，桶身标识清晰无破损。

垃圾房：每日对垃圾房地面、墙面进行冲洗，使用高压水枪清除残留垃圾，再用消毒剂喷洒消毒，垃圾房内外无垃圾堆积、无蚊蝇滋生，异味浓度符合《恶臭污染物排放标准》（GB 14554-1993）二级标准。

3.特殊场景处理

雨天作业：降雨期间每1小时巡检1次低洼路段，及时清理雨水口杂物（如落叶、塑料袋），避免积水；雨后1小时内对道路、广场进行清扫，清除积水残留泥沙，确保无泥泞。

雪天作业：降雪停止后，1小时内启动清雪工作，优先清理单位出入口、主干道、应急通道，4小时内确保上述区域无积雪、无结冰；使用融雪剂时，需选用环保型（氯离子含量≤5%），均匀撒布，避免堆积腐蚀路面，清雪后24小时内清理积雪堆放点，不得占用绿化区域或堵塞排水口。

重大活动保障：如遇单位大型会议等活动，提前24小时对活动区域进行全面清扫，活动期间每30分钟巡检1次，及时清理垃圾，活动结束后1小时内完成场地恢复清洁。

（三）质量要求

每月随机抽取3个区域进行卫生检测（如地面灰尘量、垃圾桶细菌总数），地面灰尘量≤5g/㎡，垃圾桶表面细菌总数≤100CFU/㎡，检测不合格需在24小时内整改。

二、公共场所保洁

（一）服务范围

办公楼内所有公共场所，包括但不限于：一层大厅（含门岗区域）、各楼层走廊（含电梯前室）、公共卫生间、会议室、楼梯间（含扶手、台阶）、电梯轿厢。

（二）作业标准与频次

1.大厅及走廊保洁

地面清洁：工作日早6:30前完成大厅地面拖擦，走廊地面每日拖擦2次（早8:00前、午14:00前）；地面有污渍（如茶水渍、鞋印）时，15分钟内使用专用除渍剂清理，确保无明显污渍、无反光死角。

墙面与吊顶：每周一、周四各擦拭1次走廊墙面（高度2米以下区域），无灰尘、无污渍；每月1次对大厅、走廊吊顶进行除尘（使用鸡毛掸或吸尘器），无蛛网、无浮尘，灯具、通风口周边无灰尘堆积。

公共设施：大厅前台、走廊消防栓、开关面板、插座等设施，每日擦拭2次（早9:00前、午15:00前），无指纹、无灰尘，保持表面整洁。

2.公共卫生间保洁

日常清洁：工作日每1小时巡检1次，每2小时进行1次全面清洁（早7:00-晚18:00）；清洁流程为“先清垃圾→再擦台面→后拖地面”，具体包括：清空垃圾桶（垃圾不超过桶容积2/3）、更换垃圾袋，擦拭洗手台（无积水、无牙膏渍）、镜面（无水印、透光清晰）、水龙头（无水垢），蹲便器（内外壁无污渍、无尿碱，使用专用马桶清洁剂，清洁后用**冲洗干净），拖擦地面（无积水、无污渍，重点清理蹲位周边）。

3.会议室保洁

会议前1小时完成清洁，包括：拖擦地面（无灰尘、无污渍）、擦拭会议桌（无指纹、无水渍）、摆放座椅（整齐，间距一致）、清洁投影仪镜头（无灰尘）、检查空调出风口（无异味）。

4.电梯及楼梯间保洁

电梯轿厢：每日早7:00前、午14:00前，各清洁1次，包括：擦拭轿厢内壁（无指纹、无污渍）、清洁地板（无灰尘、无杂物）、消毒按钮（使用75%酒精棉片，每小时巡检1次并补消）、检查通风风扇（无异味、无噪音）；电梯门槽每周清理1次，避免杂物卡阻，确保开关顺畅；轿厢内广告画每月更换时同步清洁，无胶痕、无灰尘。

楼梯间：每日早8:00前、晚17:00前各清扫1次台阶（无灰尘、无杂物），擦拭扶手（每2小时1次，使用消毒湿巾），清理墙角蛛网（每周1次）；楼梯间窗户每月清洁1次，玻璃透光率≥90%，窗台无灰尘堆积。

（三）质量要求

保洁人员需统一着装（佩戴工牌），作业时避免干扰正常办公（如早8:30-11:30、午14:30-17:30期间，走廊、会议室保洁需轻声操作，避免使用大功率清洁设备）。

三、公寓楼公共部位保洁

（一）服务范围

公寓楼内所有公共区域，包括但不限于：各楼层楼道（含公共走廊）、楼梯间（含扶手、台阶、踢脚线）、一层大厅（含门禁区域）、楼道窗户及窗台。

（二）作业标准与频次

1.楼道及楼梯间保洁

地面清洁：工作日早7:00-8:30、午14:30-17:00各拖扫1次楼道地面（使用中性地板清洁剂，避免打滑），确保无灰尘、无杂物、无积水；楼梯台阶每日清扫1次，每2天拖擦1次，台阶边缘无积灰，踢脚线每周擦拭1次（无污渍、无蛛网）；楼道内公共垃圾桶每日早8:00前、晚19:00前各清运1次，清运后擦拭桶身，无异味、无残留垃圾，桶盖需及时闭合（避免异味扩散）。

2.公共设施：楼道内消防栓、应急灯、声控开关、电表箱等设施，每周擦拭2次（早9:00前），无灰尘、无污渍；楼道墙面（高度2米以下）每月清洁1次，去除脚印、污渍（使用专用墙面清洁剂，避免损伤墙面涂料）；楼梯扶手每日早7:30前、午12:30前、晚18:00前各擦拭1次（使用消毒湿巾），确保无指纹、无细菌残留。

（三）质量要求

保洁作业时间需避开住户主要休息时段（如午12:00-14:30、晚22:00-次日6:00期间，不得进行噪音较大的清洁作业，如地面打蜡、使用吸尘器）。

四、绿化养护维护

（一）服务范围

单位内所有绿化区域及相关设施，包括但不限于：乔木种植区（行道树、景观乔木如香樟、银杏）、灌木种植区（绿篱、球类灌木如冬青、红叶石楠球）、草坪区域（公共活动草坪、景观草坪如狗牙根、高羊茅）、花卉种植区（花坛、花境如月季、鸢尾、万寿菊）、垂直绿化（墙面爬藤植物如紫藤、凌霄）、绿化配套设施（灌溉系统、假山、花架、围栏、警示牌）。

（二）作业标准与频次

1. 灌溉养护

乔木灌溉：按季节调整频次，春季（3-5月）每10天1次，夏季（6-8月）每5天1次（高温时段选早6:00前或晚18:00后，避免正午灼伤根系），秋季（9-11月）每15天1次，冬季（12-2月）每30天1次（选中午10:00-14:00，防止结冰）；采用根部漫灌方式，确保水分渗透深度≥50cm，高大乔木（树高≥5米）可在根部周围挖3-4个深30cm的渗水孔，提升灌溉效果；新移栽乔木（1年内）需增加至每3天1次，配合树干缠草绳保湿，成活率需≥98%。

灌木与草坪灌溉：灌木春季每7天1次、夏季每3天1次、秋季每10天1次、冬季每20天1次，采用滴灌或低压喷灌（避免水流冲击导致土壤板结），确保叶片无长时间积水（预防病害）；草坪暖季型（如狗牙根）生长季（4-10月）每5天1次，冷季型（如高羊茅）生长季（3-5月、9-11月）每3天1次，喷灌需均匀覆盖（每平方米出水量误差≤10%），灌溉后土壤渗透深度≥30cm，无积水（积水滞留时间≤1小时）；新铺草坪（3个月内）每日早晚各1次，保持表层土壤湿润，直至草坪根系扎稳（约20天）。

花卉灌溉：草本花卉（如矮牵牛、波斯菊）每2天1次，保持土壤湿润不泥泞；木本花卉（如**、山茶）每5天1次，避免根部积水（可在花盆或花坛底部铺10cm陶粒疏水）；花期内灌溉需避开花朵（如月季开花时，水流直接冲花会缩短花期），采用根部浇灌；灌溉系统每周检查1次，喷头堵塞需用**冲洗，管道漏水24小时内更换密封圈，冬季（11月）排空管道积水，防止冻裂。

2.修剪整形

乔木修剪：落叶乔木每年2次，冬季（12-1月落叶后）疏剪病弱枝、交叉枝、徒长枝（修剪后树冠通风透光，主干高度≥2.5米，分枝点均匀），春季（3月萌芽前）调整树形（如行道树保持树冠整齐，冠幅误差≤50cm）；常绿乔木每年1次（4-5月），剪去内膛过密枝，保留外层健壮枝，避免过度修剪（修剪量不超过总枝叶量的1/3）；修剪切口需平滑（直径＞5cm的切口涂抹伤口愈合剂，如树木专用防腐膏），剪下的枝条、落叶24小时内清理完毕，不得堆放在绿化区域。

灌木修剪：绿篱类（如冬青、黄杨）生长季（3-10月）每月1次，修剪后高度一致（误差≤5cm）、边缘平直（用卷尺校准），顶部呈微弧形（避免积水）；球类灌木（如红叶石楠球、海桐球）每2个月1次（3-11月），保持球体圆润（无缺角、无徒长枝），直径误差≤10cm；花灌木（如月季、紫薇）按花期修剪，月季花期后1周内剪至花下2-3个饱满芽（促进下次开花），紫薇花后剪去残花及花穗下方10cm枝条（减少养分消耗）；修剪工具需提前消毒（用75%酒精擦拭刀刃），避免交叉传播病害。

草坪修剪：暖季型草坪生长季每2周1次，留茬高度5-8cm；冷季型草坪生长季每10天1次，留茬高度8-10cm；修剪遵循“1/3原则”（每次修剪不超过草高的1/3，避免过度修剪导致草坪枯黄）；修剪后草屑需及时清理（用吸草机收集，不得堆积在草坪表面），草坪边缘需与道路、花坛界限清晰（用切边机修整，宽度5-10cm）；每年春季（3月）对草坪进行1次梳草（去除枯草层，厚度≤1cm），提升透气性。

花卉修剪：草本花卉花后24小时内剪去残花（如万寿菊、矮牵牛剪至花茎基部2节处），防止结籽消耗养分；宿根花卉（如鸢尾、萱草）花后剪去花葶，保留叶片（促进地下根茎生长）；藤本花卉（如紫藤、凌霄）冬季（12-1月）剪去枯萎枝、交叉枝，调整藤蔓走向（固定在花架上，避免缠绕设施），生长期（4-9月）每2周整理1次藤蔓，疏除过密枝，确保通风透光。

3.施肥管理

乔木施肥：每年2次，3月（萌芽前）施有机肥（腐熟饼肥，胸径＜10cm每株0.5kg、10-20cm每株1kg、＞20cm每株1.5kg），10月（落叶前）施复**（氮磷钾1:1:1，用量同有机肥）；采用“环状沟施”（在树冠投影外围挖宽20cm、深30cm的环形沟，肥料与土壤混合后填入，浇水压实），避免肥料直接接触根系（防止烧根）。

灌木施肥：春季（3-4月）施复**（氮磷钾1:1:1，每平方米0.2kg），花灌木花期前1个月（如月季4月、**3月）增施磷钾肥（磷酸二氢钾，每平方米0.1kg，兑水稀释后浇灌）；绿篱类灌木每2个月施1次速效氮肥（尿素，每平方米0.05kg），促进枝叶茂密；施肥后及时浇水，确保肥料溶解吸收。

草坪施肥：暖季型草坪生长季（4-10月）每2个月施1次草坪专用肥（氮磷钾3:1:2，每平方米0.05kg），冷季型草坪春秋季（3-5月、9-11月）各施1次（用量相同）；施肥需均匀撒布（用施肥机，避免手撒不均），撒后立即浇水（防止肥料灼烧草叶）；每年秋季（10月）施1次有机肥（腐熟羊粪，每平方米0.5kg），改善土壤肥力。

花卉施肥：草本花卉生长期（3-9月）每2周施1次液肥（腐熟淘米水稀释10倍，或花卉专用营养液），花期前增施磷钾肥；木本花卉每年3月、9月各施1次有机肥（腐熟鸡粪，每株0.5-1kg），配合少量复**；施肥时避免肥料溅到叶片（尤其是肉质叶片花卉如多肉，会导致叶片腐烂），施后用**轻浇叶片。

4.病虫害防治

巡查机制：每日9:00前对绿化区域巡查1次，重点检查叶片（是否有斑点、卷曲、虫洞）、枝干（是否有蛀孔、流胶、虫粪）、根部（是否有腐烂、异味），发现病虫害立即记录《绿化病虫害台账》（注明品种、症状、位置、数量），并拍照留存。

防治措施：优先生物防治，如释放瓢虫防治蚜虫、用白僵菌防治天牛、用诱虫灯诱杀蛾类害虫；需化学防治时，选用低毒低残留药剂（蚜虫用吡虫啉1500倍液、红蜘蛛用阿维菌素2000倍液、白粉病用三唑酮1000倍液），用药前24小时书面通知采购方，避开人员活动高峰（周末或午休时间），施药时佩戴防护服、口罩，施药后在区域周边设置“已施药，请勿靠近”警示牌（保留48小时），并记录用药时间、剂量、操作人员。

防治效果：叶片病虫害防治率≥95%（受害叶片占比≤5%），枝干病虫害防治率≥90%（无大面积蛀干、流胶），根部病害（如根腐病）防治率≥98%，确保绿化植物无成片枯萎，长势良好。

5.补苗与扶正

补苗：每年春季（3-4月）、秋季（9-10月）各进行1次绿化普查，发现死亡、枯萎植株，7日内完成补苗（补苗品种、规格与原植株一致，乔木胸径误差≤1cm、灌木高度误差≤10cm、草坪草种相同）；补苗前需清理死株根系，改良土壤（添加腐熟有机肥，每穴0.5kg），种植后压实土壤、浇透定根水，前2周每日浇水1次，补苗成活率需≥95%，未成活植株15日内重新补植。

扶正：大风、暴雨后24小时内，对倾斜植株（倾斜角度＞15°）进行扶正，乔木需用三角支架固定（支架高度为植株高度的1/3，接触枝干处垫软布或橡胶垫，避免损伤树皮），支架底部用混凝土固定（防止倒伏）；扶正后夯实土壤，浇透定根水，乔木支架保留3个月、灌木保留1个月，定期检查支架松紧度（避免过紧勒伤树干）。

（三）质量要求

1.绿化养护人员作业时统一着装，工具摆放整齐（不得随意丢弃在绿化区域）。

2.验收指标包括：乔木成活率≥98%、灌木长势整齐度≥95%、草坪覆盖率≥98%、病虫害发生率≤5%，不合格项需3日内整改，整改仍不合格的，按合同约定扣减当月服务费用。

五、房屋共用部位日常维护、养护和管理

（一）服务范围

单位所有房屋建筑的共用部位，包括但不限于：房屋主体结构（承重墙、梁、柱、屋顶、地面、墙面）、公共门窗（单元门、楼道窗）、公共通道（楼梯间、走廊）、公共装饰（墙面涂料、地面瓷砖、吊顶）、消防共用部位（消防通道、防火门、消防栓箱体）、公共照明（楼道灯、走廊灯）、屋面及排水系统（屋顶防水层、雨水管、地漏）。

（二）作业标准与频次

1.日常巡查维护

每日巡查：每日9:00前对房屋共用部位进行1次全面巡查，重点检查：墙面是否有裂缝、脱落（尤其是窗边、墙角），地面瓷砖是否空鼓、破损，公共门窗是否开关顺畅、五金件是否松动，消防通道是否畅通、防火门是否闭合严密，公共照明是否正常亮灭；轻微问题（如小面积墙皮脱落）24小时内处理，重大问题（如承重墙裂缝）立即上报采购方并采取临时防护措施（如设置警示标识）。

每周巡查：每周五16:00前对屋面及排水系统进行1次巡查，检查屋顶防水层是否有破损、积水（重点检查天沟、地漏），雨水管是否堵塞，**门是否锁闭完好；发现防水层小面积破损，3日内使用专用防水材料修补（如SBS卷材），雨水管堵塞24小时内疏通（使用疏通器或人工清理）。

2.定期养护

公共门窗养护：每季度对公共门窗进行1次养护，包括：清洁门窗轨道（去除灰尘、杂物），更换老化密封条（尤其是单元门、楼道窗，确保隔音、防尘），给门窗合页、锁芯加注润滑油（确保开关顺畅），检查玻璃是否有破损（发现破损48小时内更换，玻璃规格与原玻璃一致，如5mm单层钢化玻璃）。

墙面与地面养护：每半年对房屋公共区域墙面（走廊、楼梯间）进行1次检查，小面积墙皮脱落（≤0.1㎡）7日内补刷涂料（颜色与原墙面一致，采用环保乳胶漆）；地面瓷砖空鼓、破损，发现后3日内更换（瓷砖规格、颜色与原瓷砖匹配，粘贴牢固，缝隙均匀）；吊顶扣板松动、破损，5日内修复或更换，确保平整无下垂。

公共照明养护：每月对公共照明灯具进行1次检查，发现灯泡、灯管损坏，24小时内更换（功率、型号与原灯具一致，如18W LED灯管）；检查开关、插座是否松动、漏电（使用测电笔测试），发现问题立即断电处理，48小时内修复；每季度对灯具防尘罩进行1次清洁（去除灰尘，确保照明亮度）。

3.维护（季节性）

雨季前（每年5月）：对屋面防水层进行1次全面检查，重点修补女儿墙、管道根部等易渗漏部位；清理所有雨水管、地漏，确保排水通畅，预防返潮。

冬季前（每年11月）：对公共门窗密封条进行1次全面检查，更换老化密封条；对裸露水管（如**、楼道内）包裹保温棉（厚度≥20mm），防止冻裂；检查屋面排水口是否有结冰隐患，提前清理杂物，确保融雪排水顺畅。

（三）质量要求

1.所有维护作业需符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015）、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB 50210-2018）。

2.维修合格率需≥98%，不合格项需3日内整改，整改仍不合格的，按合同约定扣减当月服务费用。

3.因维护不及时导致共用部位损坏扩大（如小裂缝未处理导致墙面大面积脱落），供应商需承担全部维修费用，并按合同约定支付违约金。

六、共用设施设备日常零星维修、养护和管理

（一）服务范围

单位内所有共用设施设备，包括但不限于：供水系统（市政管网接入点至住户入户前管道、水箱、水泵、水表）、供电系统（变压器低压侧至住户入户线路、配电箱、配电柜、电表）、排水系统（住户入户前排水管、雨水井）、电梯设备（公寓楼、办公楼电梯）。

（二）作业标准与频次

1.日常巡查

每日巡查：每日8:30前对关键设施设备进行1次巡查，包括：供水水泵（运行声音、水压，水压稳定在0.3-0.5MPa）、供电配电箱（有无异响、异味、跳闸）、电梯（运行平稳度、楼层停靠精度，停靠误差≤5mm）。

每周巡查：每周三对非关键设施设备进行1次巡查，包括：排水检查井（有无堵塞、积水），检查井堵塞24小时内疏通。

2.定期养护

供电系统养护：每月对配电箱、配电柜进行1次清洁（去除灰尘，使用干燥抹布），检查接线端子是否松动（用螺丝刀紧固），有无电线裸露（发现后立即用绝缘胶带包裹）；每季度对电表进行1次检查（确保计量准确，无损坏），发现电表异常立即上报采购方及电力部门；每年配合专业单位对供电系统进行1次防雷检测（雨季前完成），确保接地电阻≤4Ω。

电梯设备养护：每日对电梯轿厢、层门进行1次检查（如轿厢内照明、通风，层门门锁是否灵活）；每月配合电梯维保单位进行1次定期养护（如润滑导轨、检查安全钳），每年度协助电梯维保单位完成电梯年检，确保年检合格率100%，取得《电梯使用标志》并张贴在轿厢内。

3. 零星维修

响应时限：接到维修需求（电话、书面通知）后，1小时内到达现场（紧急维修如水管爆裂、停电，30分钟内到达）；维修前需向用户说明维修方案、预计时间及是否产生费用（若有，需提前征得采购方同意）。

供水维修：水龙头损坏，更换同型号陶瓷阀芯或整体龙头（确保无漏水，出水顺畅）；管道漏水，采用焊接（金属管）或热熔（PPR管）修复，修复后打压测试（压力≥0.8MPa，30分钟无压降）。

供电维修：灯具损坏，更换同功率、同型号灯具（确保安装牢固，接线正确）；开关、插座损坏，更换符合国家标准的产品（如86型暗装插座，额定电流≥10A），安装后测试通电正常。

排水维修：地漏堵塞，使用疏通器清理（确保排水速度≥0.5L/s）；排水管破损，更换同规格管道（如DN50 PVC管），接口密封严密（无渗水）。

维修后：清理维修现场（无垃圾、杂物），告知用户使用注意事项，24小时后进行回访（确认维修效果，无复发）。

（三）质量要求

1.维修人员作业时佩戴安全帽、绝缘手套等防护用品，严格遵守安全操作规程（如供电维修需断电、挂牌）。

2.维修材料需符合国家质量标准，严禁使用假冒伪劣产品；因材料质量导致维修后30日内复发，免费重新维修并更换材料。

联系方式：周先生0552-****033 、152****3310