【案例分享2】童家溪镇天成社区恒大翡翠湾小区选聘物业服务企业方案

****公司于2025年11月18日向全体业主公告，将于2026年2月28日撤出恒大翡翠湾小区物业服务。确保选出物业服务企业工作合法有序，实现本小区物业服务平稳过渡和稳定管理，最大限度维护广大业主合法权益，根据《中华人民**国民法典》《**市物业管理条例》等相关法律法规的规定，将对恒大翡翠湾小区的物业服务企业进行自主公开邀请招标，制定本方案（草案）。

一、选聘工作的主体

开展选聘物业服务企业工作的主体资格归属于业主大会。****住建委、街道、****居委会的指导、监督下，由恒大翡翠湾选聘物业工作组组织实施。

二、标的：恒大翡翠湾小区物业管理服务

本次选聘物业服务企业的目的是，通过业主大会向社会公开选聘一家物业服务企业，为本小区提供物业管理服务。

三、邀标基本原则

公开、公平、公正和诚实信用的原则。

四、项目概况与招标范围

1、 服务地点：****恒大翡翠湾。

2、 项目规模：总建筑面积：44.2万平方米，门市：135户（面积：8530.85平方），停车位共3409个（面积：144307.96平方），电梯：169台，消防监控室：2个，大门：3个，会所：2个。

3、 招标范围：包括但不限于以下内容，双方另有约定的从其约定：

（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和使用管理，包括不限于：楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等。

（2）公共、共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括不限于：共用的给排水系统、供配电及照明系统、空调系统、安防弱电系统、消防系统、监控设备、建筑物防雷设施等。

（3）共有部位和公共区域的清洁卫生，化粪池清理，引导业主进行生活垃圾分类投放，对业主分类投放的生活垃圾进行分类收集清理。

（4）共有绿地、景观、花草树木、建筑小品的养护管理。同时对非法破坏、占用配套绿地（公共绿地区域）的行为及时劝阻、制止并报告有关部门。

（5）物业管理区域内交通秩序维护以及车辆停放管理。

（6）采取合理措施做好物业管理区域内安全防范工作，协助**部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括不限于执行各项安全制度措施、巡逻检查、门岗执勤、安全监控。

（7）负责编制物业共有部位、共有设施设备、共有绿地的年度维修养护方案。

（8）制定本物业区域内服务应急事件预案，定期组织应急演练。

（9）物业档案资料的保管。

（10******部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括不限于执行各项安全制度措施、巡逻检查、门岗执勤、安全监控。对公共区域的消防器材、易燃、易爆物品进行管理，确保消防及安防监控设备正常运转，保证消防器材和设施齐全有效，消防通道畅通，并承担义务消防工作。

（11）依法使用物业专项维修资金，对物业管理区域共有部位、共有设施的维修、更**改造。

（12****公司根据国家《住宅室内装饰装修管理办法》对小区的装修行为实施管理。

（13）本项目实行垃圾分类投放和收集，招标人、中标人应当遵守国家和本市生活垃圾分类管理的规定，履行生活垃圾分类、减量义务，分类投放生活垃圾，不得随意倾倒、抛撒和堆放，并有权对违反生活垃圾分类管理的行为进行劝阻和举报。

（14）做好业委会、社区及街道主管部门交办的政策性工作任务。

（15）负责对物业使用人、非业主人员进出小区的日常管理。

（16）法律政策、合同规定及业委会交办的小区公共管理其他事项等。

提供特约服务，具体服务标准、服务内容和服务价格应当在物业管理区域显著位置进行公示。相关法律法规规定由供水、供电、供暖、供气、有线、宽带等由专业经营单位维护的除外。

五、投标人资格要求

1、本次招标要求投标人在中华人民**国境内注册的国内独立法人注册，具有有效的营业执照，且注册资金100万以上。

2、 投标人的成立时间不少于5年。

3、 投标企业应具备良好的商业信誉和健全的财务会计制度，且近三年财务状况不亏损，纳税等级为A级；

4、 2021年1月1日至投标截止日止，投标人具有2个总建筑面积在25万方及以上的住宅小区物业服务业绩，且至少1个为**主**内的项目。标书代写

5、 投标企业还应在人员、设备、资金、制度管理、应急处理等方面具有相应的物业管理能力。

6、近三年不得存在下列情形之一：①****法院列入失信被执行人名单；②被国家、**市（含市或任意区县）有关行政部门处以暂停投标资格行政处罚，且在处罚期限内。③被列入重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。④投标人无拖欠工资、拒缴社保费用等情形，现阶段没有处于被责令停业，或者投标资格被暂停、取消，或者财务被接管、冻结、破产等状态

7、 本次招标不接受联合体投标。

8、 本次招标对投标企业的资格审查采用资格预审的方式进行。

六、物业服务标准

参考《**市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号文件）和《****物价局 ******管理局关于贯彻有关问题的通知》（渝价〔2015〕68号）四级及超四级标准执行。

七、物业服务价格

本次招标服务价格收费标准按照以下为最高限价，且未入住的业主收费标准减半（未入住标准为：电表总读数不超100度或水表总读数不超30方）。

洋房：投标报价≤2.50元/平方米/月；

叠拼：投标报价≤2.50元/平方米/月；

别墅：投标报价≤3.00元/平方米/月；

商业门面：投标报价≤3.50元/㎡/月；

未接房、未入驻按投标报价的50%进行收费；

小区室内规划停车位的物业服务费：含税单价最高限价40.00元/位/月；

公共收益属全体业主共有，应独立核算、专户存储，定期公示。中标人按所得收入提取管理服务费，提取比例不得超过25%（含税）。

投标人应结合本项目特征、招标范围、合同条款与自身经营情况,对本项目的物业服务以包干制方式进行报价，须为人民币报价，物业费用包括但不限于：物业服务成本、服务费、电梯维护费、保险、物业服务用房装修装饰费、法定税费、物业管理企业利润及协调费等所有费用。因中标人自身原因造成漏报、少报皆由其自行承担责任，选聘人不再补偿。

八、选聘方式

1、选聘物业工作组通过线下考察，线上核查的方式，在满足我们招标资格、服务合同、人员、业绩、价格、服务标准等条件下，****公司报名；

2、选聘物业工作组广泛征求各组团业主和开发商意见,甄选出至少2家家候选入围企业，入围企业布展宣传,工作组组织业主参观入围企业服务项目并公示物业服务企业入围名单；

3、选聘物业工作组采取邀请招标方式，线下招标

4、根据《民法典》第278条和《**市物业管理条例》等相关规定选聘物业服务企业，需由业主共同决定事项，当达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且户数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且表决户数过半数的业主同意的物业服务企业（在投票期同表决若不能达到票数过半的，按得票的多少为序确定物业服务企业。最后得票最高的企业为中标企业。

5、公示选聘物业工作组评分结果。

6、发布选聘物业工作组评分结果公告。

7、本项目投标保证金、履约保证金为20万元（中标单位投标保证金签订合同后转为履约保证金），保证金转入指定账户上。考核办法和违约责任在物业服务合同中约定。如在管理过程中履约保证金被扣除，应当当月补足扣除部分，保证账上履约保证金金额为20万元。

九、投票方式

可以分为：智慧物业一件事（愉悦**）、现场设点制作投票箱、业主委托投票、微信截图、短信、电话等可提供印证资料均可投票。

八、物业服务合同期限

服务期：本次招标服务年限为3年，具体内容以签署的合同内容为准。

本方案公示时间从2025年12月9日至2025年12月15日，如对本方案有异议的业主，请在公示期内书面向****居委会反映。

联系人：曾玉 ****9219（工作时间）

恒大翡翠湾小区选聘物业工作组

****社区（代章）

2025年12月9日

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