某单位物业服务社会化保障项目采购需求公示

****服务社会化保障项目,现将该项目需求公示如下,欢迎广大供应商提出意见建议。如对该项目存有意见建议的，请于公示截止前提交加盖公章的相关材料。

（一）项目预算：3,200,000

（二）采购方式：公开招标

（三）供应商资格条件：

1.符合《****政府采购法》第二十二条资格条件：

（1）具有独立承担民事责任的能力；

（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（5****政府采购活动前3年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（6）法律、行政法规规定的其他条件。

（四）需求明细：

采购包1:

序号 标的名称 采购数量 计量单位 预算金额 备注

1	物业服务社会化保障项目	1	项	3,200,000	无

（五）技术要求：

一、服务内容

（一）共用设施、设备的基本维护、养护、运行和管理及小型维修，包括：共用照明系统、中央空调系统、配电设备系统、泵房、办公楼水泵房内的消防设施设备、电梯、监控系统、门禁、水电暖等设施维护服务；

（二）公共环境卫生，包括共用场所、房屋共用部位、绿地草坪内的清洁卫生、垃圾的收集、清运等日常保洁服务；

（三）门卫值班、院内车辆停放秩序的管理，院区车辆、人员出入管理，院区内安全巡查等安保秩序维护服务；

（四）草坪修剪、绿植花卉养护等绿化管理服务；

（五）服装、器材配备：物业人员按工种统一着装。保洁人员器材由供应商按照实际需求配置，包含拖把、扫帚、抹布、清洁剂、手套等工具劳保；保安人员按需配备带强光手电的警棍、对讲电台等器材；工程人员按需配备各种工具、配件、耗材等物品；

二、质量目标

（一） 综合管理服务

1.物业管理办公场所设置

（1****公司办公场所设置在院区内。

（2****公司各业务部门设置完善，管理正规。

（3）办公场所整洁有序。

（4）办公家具、电话、电脑、打印机等办公设备及办公用品配置齐全。

（5）24小时报修服务热线畅通，各项维修登统记完善。

2.人员要求

（1） ****公司项目经理需持证上岗，项目经理有一年以上小区经理任职经历。

（2）管理及服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3） 特业员工必须做到文明服务，热情周到。

（4） 物业员工严格遵守国家法律和军队规章制度，以及甲方管理规定。

3. 服务时间

周一至周日全天运行，提供合同约定服务。

（1）日常管理与服务

（2）服务规范符合物业管理行业规范要求。

（3）24小时受理使用单位（人）保修，急修15分钟内到现场处理，一般修理半天内完成（预约除外）。

（4）对使用单位（人）的投诉24小时内答复处理。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的开支进行财务管理，做到操作规范，账目清晰。

（6）建立档案管理制度，建立齐全的院区物业管理档案（设备管理档案、基础设施档案、物业人员档案、物业费开支档案、物业报修档案、日常管理档案等）。

（7）制定院区物业管理与物业服务工作计划，并积极实施。

（8）制定物业项目内部管理制度和考核制度。

（9）运用计算机进行管理（含用户档案、费用开支管理、设备管理等）。

（10）配合甲方每半年进行一次满意度测评，依据测评结果结算物业费，并对测评结果进行分析，安排整改。满意率在80%-84%,罚款2000元；满意率在80%以下，罚款3000元；连续两次测评满意率低于85%,责成承包方法人代表撤换项目经理；连续两次测评满意率低于75%,甲方有权单方终止承包合同。

（11）综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

（二）保洁服务

1.楼内公共区域

（1） 每日清扫地面一次，其中门厅每日清扫二次，每日拖洗一次，保持地面清洁。

（2）每日擦拭楼梯扶手、栏杆，窗台两次，保持基本无灰尘。

（3）每周擦抹消防栓、指示牌等公共设施一次，保持外表无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具每季度除尘一次，目视基本无灰尘，无蜘蛛网。

（5）每月擦拭门、窗等玻璃一次，其中门厅玻璃每月擦拭两次。

（6）保持**、屋顶清洁、无垃圾。

（7）按需要设置垃圾点，每日清理二次，保证收集点周围地面无散落垃圾，无污渍、无明显异味。

2.楼外公共区域

（1）每日清扫道路地面、绿地二次，保持目视地面、绿地清洁无杂物；每周清扫明沟二次，保持明沟无杂物、畅通无积水。

（2）每周擦抹公共灯具、宣传栏、小品一次，保持表面无污迹。

（3）垃圾箱有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱每日冲洗两次，保持垃圾箱及周围基本整洁、无污渍、无积水，无明显异味，灭害措施完善。

（4）合理设置垃圾桶、果皮箱。每日清理一次，擦拭一次，保持垃圾箱无满溢、无异味、无污渍。

（5）严格做好消毒灭害工作，每季对窖井、明沟、垃圾池喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒两次），每半年灭鼠、灭蟑螂一次。

（三）绿化养护管理

1. 草坪

（1）修剪。每年普修四遍以上，保持草面基本平整。

（2）清除杂草。每年普除杂草五次以上，杂草面积不大于6%。

（3）灌、排水。及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。

（4）施肥。每年普施有机肥一次。

（5）病虫害防治。发现病虫害及时杀灭。

2. 树木

（1）修剪。**，灌木每年修剪二次以上，无二级枯枝；高、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于4次，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于2次。

（2）除草、松土。每年除草5次以上，土壤基本疏松。

（3）施肥。按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年施普基肥一次，部分花灌木增追肥一次。

（4）病虫害防治。有针对性及时灭治病虫害，每年不低于三次对院区内绿化植被进行防病虫害喷药作业，被啃咬树叶最严重每株10%以下；无蛀干害虫的活虫，介壳虫危害不明显；树木缺株2%以下；主要病虫害发生低于10%。

（5）扶正加固。有倒伏倾向的树木要及时扶正，加固。

（6）其他。保证乔木灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常，缺枝，空挡不明显。树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

（四）公用部分、共用设备设施日常运行、保养和维修。

1.公用部位

（1） 房屋结构。每年对房屋结构检查二次以上，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用单位（人）。

（2）门窗。每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃，门窗配件完好。门、窗开闭灭活无异常响声。

（3）楼内墙面、顶面、地面。墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖，地转平整不起壳、无缺损。

（4）管道、排水沟、屋顶。每月对屋面泄水沟、落水管、楼内排水管道进行清扫、疏通一次，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有起鼓、碎裂，隔热板断裂，缺损的，应及时修理。

（5）围墙。每半月巡查一次围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持外墙完好。

（6）道路场地。每月巡查一次道路，路面、路牙石、井盖等，发现损坏及时修复。保持路面平整、无破损、无积水、路牙石平直无缺损。

（7）休息椅、凉亭。每日对其巡查一次，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

（8）室外健身设施。每日巡查一次，发现损坏立即上报。保证器械、设施安全使用。

（9）安全标志。对危险隐患部位及时上报甲方设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，毎月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

（10）每天对电梯进行一次巡检，做好巡检记录，发现问题及时通知使用单位****，并设置安全提示标志。

2.供水系统

（1）每周对供水设备检查三次以上，夏季用水高峰期每天检查二次，及时关注市政供水流量情况。每季对水泵润滑点加油，每季对水泵、管道等进行一次除锈油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常。

（2）每年定期清洗水箱、蓄水池两次，二次供水水质符合国家生活用水标准。

（3）水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并保持完好，每年秋，冬季对暴露水管进行防冻保养。

3.排水系统

（1）每天对污水泵，排水泵进行两次检查，每季加一次润滑油；

（2）每年对污水处理系统进行两次全面维护保养。

（3）保证污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，果铝格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

4.公共照明

（1）公共照明灯具。及时修复损坏的灯具灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，保证楼道灯、街坊灯亮灯率99%以上。

（2）景观灯、草坪地灯。各类灯具完好，亮灯率在99%以上。

（3）公共电气柜。每日巡查一次室内、外公共电气柜，每月保养一次室内、外公共电气柜，每年进行一次电气安全检查，保证电气设备运行正常。

5.供电系统

（1）配电室安排专人24小时值班，****研究所供电设施设备运行情况，做好时段运行记录及交接班记录。

（2）有完善的供电设备维护计划，做好变压器、高、低配电柜等供电设施设备的管护，定期检查各配件（母线头有无变形、有无放电痕迹、紧固衔接螺栓是否街接紧密、各开关是否有效、电流互感器及各接头是否正常等），发现问题，及时安排专项修理，并告知甲方。

6.消防系统

（1）每月启动一次消防泵并做记录，每年保养一次，保证其正常运行。

（2）每月巡查一次消防栓，保证消防栓各种配件完好。

（3）每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

（4）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

（5）发生治安、消防、车辆等事故，迅速赶到现场，采取果断措施，发现案情及时保护现场，并立即向有关部门汇报。

7.供暖系统

保证每年供暖期间换热设备、管网的正常使用，用户管暖问题的及时处理。

8.避雷系统

每年检查一次避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

（五）秩序维护

1.门岗

（1）院门进出人员、车辆验证通行。

（2）外来人员检查登记。

2.院区秩序

（1）院区内机动车、自行车及其他物品的存放、停放秩序。

（2）院区安全警卫。

3.各类突发事件应急处置。

（1）各类突发事件应急处置。

（2）大型活动时，院区秩序维护。

（3）特殊、****研究所应急分队任务。

三、人员配置

★（一）物业服务人员配置结构合理，人员总数不低于54人，具体如下：

部门	岗 位	人数	备 注
综 合 部	项目经理	1	项目负责人、行政管理、资料
	综合部门主管	1	协助对接、协调落实甲方工作要求
	文员	1	协助项目经理开展工作
	财务人员	1	协助经费处理财务业务
	临时宿舍楼服务主管	1	宿舍全面服务管理
	临时宿舍楼房务服务员	3	房务、保洁、服务
	临时宿舍楼公共服务员	3	公共区域保洁、服务
	院区物资看护	2	派驻**
保 安 部	保安（含1名主管）	16	主院区10人，3人8小时全岗，24小时轮岗； 三桥院区6人，2人8小时全岗，24小时轮岗
	消防安全员	1	消防安全管理、技术指导、设施操作等
工 程 部	维**工	3	主院区水工3人、配合空调、热力值班轮岗
	热力站值班员（临时短工）	4	冬季供暖时4个月短工、24小时轮岗
	配电室值班员	3	高低压配电室等24小时轮岗
	电工	2	电工维修、配合配电室值班轮岗
	空调工	3	空调房24小时轮岗
	综合维修	1	三桥院区综合维修、配合保洁
保 洁 部	室内保洁员（含1名主管）	12	8小时全岗，室内室外保洁工作
合计		54人 （其中热力站值班员为短工，不计入总数中）

为确保服务质量，投标企业各工种人员编配人数不得低于以上标准，降低标准视为不满足采购要求。甲方可根据院区具体情况增加或删减个别工作岗位。

（二）人员要求

1.保安部所有人员要求年龄45岁以内，遵纪守法无个人犯罪记录、不是失信被执行人。退伍军人优先考虑，以满足处理突发事件的能力要求。遇突发事件要求不少于五人于十分钟内到达现场。

2.工程部人员须持证上岗，年龄55岁以内，具备专业技术工作经验，有处理各项设施设备突发事件的能力。

3.保洁部人员具备同岗位工作经历，年龄55岁以内，端庄稳重吃苦耐劳。

4.物业管理人员应接受过物业管理相关专业知识的培训，专业岗位操作人员应具有相应职业、执业资格（包括安全管理、电梯维修、变配电运行、消防设施操作、有限空间管理作业等），直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。

5.服务人员应统一着装，在显著位置佩戴人员标识，仪容仪表整洁，口齿清楚。

6.服务人员应具有良好的职业道德，遵纪守法，服务主动热情、态度端正、保障到位。入职前应进行背景调查和保密教育，重点岗位作业人员每年应进行一次背景调查。

7.项目负责人应具有3年以上项目管理经历。

8.消防安全员应持有中级（含）以上消防设施操作员证书，具有1年以上消防岗位工作经验，年龄45岁以内，

9.物业公司必须按照合同约定及承诺选配项目负责人及服务保障人员,确保服务保障质量和标准不降低。

10.以上所有岗位人员无重大疾病传染病，诚实守信责任心强。物业公司必须保证上岗人员的各项薪资待遇及社保。以国家相关法律法规、物业公司的各项规章制度为员工的行为规范和考核标准。建立长期有效的业绩考评体系和激励机制，竞争上岗优胜劣汰。

四、响应要求

（一）基本要求

1.影响保障对象、住户工作、生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、办公区域、住宅楼宇单元门等张贴通知。

2.水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知；报修回访率应不少于80%。

★3.物业管理区域内的公用住房的共用部位、共用设施设备日常维修，配件单品价格500元以下由乙方承担，500元以上由甲方据实结算。

4.物业服务企业应在收到住户提出意见、建议、投诉的24小时内给予回复，处理及时率100%，投诉处理过程中需与住户保持沟通，及时反馈处理进度、情况。投诉意见、建议处理后24小时内应回访，回访覆盖率100%，按月统计分析投诉内容、处理措施、回访情况。

5.投诉至物业服务企业、委托方或管理单位的问题，由物业服务企业负责跟踪、回复，每年物业服务企业应对投诉处理抽样回访，抽样率≥30%，升级投诉、群诉、媒体曝光事件、重**全事件或其他危机事件处理完毕后，应形成专项报告上报委托方。

6.物业服务企业每季度进行不少于1次的物业服务质量监督检查，形成服务质量分析报告。

7.对违反治安、消防、环保、房屋及设施设备使用等方面法规规定的行为，及时劝阻，拒不改正的，向委托方或管理单位和有关行政部门报告。

8.重要节假日和重大活动前应组织有针对性的安全检查，落实整改，形成报告。

9.****政府部门的管理，如需提供相关资料应先上报委托方，再根据情况执行。

（二）客户满意度

（1）每年开展不少于1次征询保障单位意见建议，形成年度意见调查分析报告。

（2）每半年开展不少于1次居住物业住户满意度调查，有效问卷回收率≥80%，满意率≥85%。

（3）乙方服务质量未达到甲方要求标准时，甲方有权对其进行经济处罚。满意率低于85%，一次给予承包方以下处罚：

①满意率在80%-84%， 罚款2000元；

②满意率在80%以下，罚款3000元；

③连续两次测评满意率低于85%,责成承包方法人代表撤换项目经理；

④连续两次测评满意率低于75%,甲方有权单方终止承包合同。

（4）物业服务企业应对调查结果中的不满意事项进行分析、整改、回访，涉及服务内容的不满意事项回访率100%、处理率100%。

（六）商务要求：

一、交付实施要求

1.服务期限和地点。服务期1年，投标报价为一年的全部服务费用。服务地点为**市。

★2.付款方式。甲方按自然月支付乙方服务费，双方核实无误后。乙方次月10日前(节假日顺延)按照甲方财务要求，递交上月含税业务外包服务费全额增值税普通发票，甲方在收到发票的15个工作日内完成转账支付。

如乙方在服务期间出现监管不当或满意度测评未达到甲方要求标准，甲方可直接在当月的物业服务费中扣除罚金。

3.专利权和保密要求

乙方应保证甲方在享受全部服务或其任何一部分时，不受第三方侵权指控。同时，乙方不得向第三方泄露甲方提供的技术文件等资料。

4.安全要求

（1）乙方应负责现场的安全及清洁工作，并确保不造成任何污染。

（2）因乙方原因在工作中造成消防安全事故，人身伤亡、财产损失，乙方应承担全部责任。

（3）乙方必需遵守甲方的相关管理规定，接受甲方的检查和监督，配合甲方做好安全生产的有关工作。

★二、履约保证金

中标供应商签订采购合同前，应当按合同金额的5%向采购单位提交履约保证金，未发生违反约定情形的，采购单位在任务结束后将履约保证金全额无息退回。

三、违约责任

1.乙方未按照合同约定提供服务的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用0.05%的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

2.除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电、停气、停热、停通讯、停有线电视信号及停止其他共用设施设备使用的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

3.乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能或造成重大卒故的，由乙方承担相应责任。

4.乙方在合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按的标准向甲方支付违约金;前述行为给甲方造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按的标准向甲方支付违约金;前述行为给甲方造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

5.乙方擅自将甲方信息等需保密的信息用于物业管理活动之外的，甲方有权解除本合同，且追究乙方由此带来一切责任。

6.因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

7.为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管、水管破裂等突发事件，乙方应采取紧急避险专业处置措施，因处置不当造成损失的，应当按有关规定处理。

8.乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任:

（1）由于甲方自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的;

（2）因维修养护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知甲方，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

（3）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

（4）出现上述情况时，乙方应全力配合有关方做好服务项目正常秩序和设施设备的维护管理工作，最大限度减少损失。

9.争议解决。合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决;协商不成的，可向甲方所在地中****法院提起诉讼。

联系人：陈先生

固定电话：029-****5034

监督人：李先生

固定电话：029-****5022