宁乡市玉潭街道中建﹒亮月湖小区物业管理服务项目

第一部分 招标公告

一、项目名称：**市玉潭街道中建﹒亮**小区物业管理服务项目

二、项目说明

1、****服务区域物业服务收费标准经本次招投标确认后，本合同期内不得上涨，如因政策原因或不可抗力因素需要调整的，经小区全体业主大会表决同意并按流程报相关部门审批通过后方可按新的收费标准执行。

2、物业服务收费标准由各投标人自行报价，但不得高于现有收费标准，现有收费标准为：

（1）物业费收费标准：

高层住宅：1.8元/月/平方米，洋房住宅：2.3元/月/平方米，商铺：3.5元/月/平方米。

（2）停车收费标准：

未在本小区购买停车位的车辆进入小区收费停车区域的，****政府有关规定执行。

3、物业公司按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，****公司所有，****公司自行承担。

4、物****政府和主管部门规定，向小****委员会提供保证其正常运转所需的物质条件。

三、合同期限

1、本招标项目合同期限为五年，****委员会与中标单位的合同一年一签，业主委员会根据每年对中标单位物业服务的考核情况，决定是否续签下一年度合同；考核分为优秀（90分及以上）、良好（80分及以上）、达标（75分及以上）及不达标（75分以下）四个等次，中标单位物业服务任一年度考核不达标的，或者连续两年考核良好以下的，****公司不予续签下一年度合同，由第二、第三中标人依次递补提供物业服务；第二、第三中标人的物业服务均因年度考核发生上述情形而不予续签的，业主委员会重新组织招标。

2、五年服务期内，中标单位提供的物业服务考核结果均为优秀的，经业主大会授权，业主委员会可直接续聘。

四、供应商资格

（一）供应商须具备以下条件：

1、具有独立承担民事责任的能力；

2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4、参加投标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

5、按规定完成了报名登记手续并购买了招标文件；

6、法律、行政法规和主管部门规定的其他条件。

（二）供应商须提供以下证明资料：

1、提交企业法人营业执照副本；

2、★本项目需由拟任物业服务直接负责人（经理）的人员亲自参加投标。法定代表人自行担任本小区物业服务经理的，提交法定代表人身份证明原件；法定代表人以外的人担任经理的，提交法定代表人授权委托书原件、被授权代表人（即拟任物业经理）身份证复印件以及在投标单位近三个月购买社保的证明，并附法定代表人身份证明原件；

3、提交拟任物业经理的资格证书和从事物业管理服务工作的简历，简历中需体现拟任物业经理有 4 年以上的物业服务工作经验，并有 2年以上物业项目经理任职经历。

4、2024年度财务审计报告【需包含现金流量表、资产负债表、利润表】，或银行出具的资信证明；

5、投标承诺书原件。

以上材料不齐全，****委员会认定弄虚作假的，取消投标资格。

（三）对投标人的特别要求

1、未被列入严重失信企业名单（黑名单），企业及法定代表人、实际控制人及占股25%以****人民法院失信被执行人名单。

2、物业服务诚信记录良好，无侵占小区维修资金或小区物业公共收益、擅自退出小区管理服务、拒不移交物业资料等历史记录，无退出小区管理****委员会****公司发生法律纠纷的记录，无被多次列入物业服务企业黑榜的记录。

3、能够独立自主开展物业服务和管理，有独立的人权、财权和事权，在物业服务过程中作出决定、使用资金、聘用/解聘人员等事项无需获得其可能存在的上级单位或个人批准。

4、严禁个人或单位采用挂靠等方式参加本采购活动。

5、严禁项目转包，或将项目主要内容分包，或将项目拆散全部分包。

★投标人需在投标承诺书中对上述事项作出承诺。任何单位中标后，如发现并查实其存在以上任一情形的，取消其中标资格，已经签订合同的，自发现之日起解除合同，给其他招标人、中标人或第三方造成的损失的，均由该中标人全部承担。

五、获取招标文件的时间、地点及方式

1、获取时间： 2025年12 月 10日至2025年 12 月 20 日，每日上午9：00～12:00，下午2:00～5:00(**时间)，节假日不休息。

2、获取方式：持单位介绍信、法定代表人身份证明或授权委托书(附法定代表人身份证明)、个人身份证到**市玉潭街****委员会办公室购买招标文件。

3、招标文件每套售价400元，售后不退。

六、投标文件递交的截止时间：2026年 1月 11 日9 时00分。逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。标书代写

七、提交投标文件地点：**市玉潭街****委员会办公室。

八、开标时间：2026年 1月 11日 9 时30分。标书代写

九、开标地点：宁****社区会议室。标书代写

十、联系事项

招标人：****

联系人：廖国仁

联系电话：153****1862

第二部分 招标项目内容

一、项目概况

本物业管理区域内包含高层住宅、****商铺，物业管理区域四至为：**二环路，南至玉康路，西至仁福大道，****开发区。物业管理区域内有建筑物38栋（幢），其中高层住宅17栋（幢），洋房住宅13栋（幢），商铺8栋（幢）共170个；专有部分（不含无产权的车位、摊位、杂物间等） 1882个，专有部分总建筑面积248619.27平方米，其中商铺10102.32平方米，洋房40646.78平方米，高层195387.9平方米。物业服务用房位于21 栋负一层，共429.04 平方米；社区配套用房位于32栋负一、二层，共513平方米，****党支部****委员会办公场所。

物业共用设施设备明细：绿地44250平方米，主出入口5个；道路1800平方米；共用设施设备用房1672平方米；总占地面积125344平方米。

二、服务要求

在物业管理区域内，中标单位提供的物业管理服务包括但不限于以下内容:

物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；安全防范管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；业主委员会制订的规章制度的落实执行；其他依照法律法规、****政府政策、主管部门要求和市场惯例应当提供的管理和服务。

****商铺的服务事项及要求分别参考《**省住宅类物业项目物业服务导则》、《**省商业类物业项目物业服务导则》四星级标准执行，业主委员会制订物业服务考核细则（见附件），对物业服务情况进行考核。

服务具体要求如下：

1 内部管理

1.1 基础资料

1.1.1 物业服务企业应保存全面、详细的管理规约、业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等。

1.2 承接查验

1.2.1 承接项目时，****委员会签订承接查验协议,对物业共用部位、共用设施设备进行确认核验，验收或交接手续记录完整。

1.3服务场所

1.3.1 ****中心为业主服务， ****中心工作时间应保证8点至20点， 12 小时。

1.3.2 物业项目设置并公示 24 小时服务电话,受理业主诉求，相关记录完整。

1.4 人员及企业要求

1.4.1 员工统一着装，工牌标识明显、佩带统一，仪表整洁、行为规范。

1.4.2 物业项目经理应取得物业项目经理上岗证。有 4 年以上的物业服务工作经验，并有 2年以上物业项目经理任职经历。

1.4.3 实行管家式服务，高层住宅每 400 户至少配备 1 名管家，洋房、商铺至少各配备 1 名管家。

1.5 档案管理

1.5.1 ****档案室并配专人管理，制定档案室保密制度、档案借阅制度、档案销毁制度等并上墙。制定常住老年人综合档案，文件、资料的归档按相关要求进行分类归档，并建立归档目录以便查阅；档案室配备规定数量的灭火器、防虫网等安全防护器材；采取有效防鼠措施（如设置挡鼠板、捕鼠器、粘鼠板等）。

1.6报事报修

1.6.1 急修服务 10 分钟内到达现场，及时处理；一般维修服务 6 小时内完成（预约除外）。

1.7 业主投诉与意见

1.7.1 对业主的求助、咨询、建议及时处理，2 小时内答复。

1.7.2 对业主的投诉有专人跟进处理并在 2 小时内答复，无法处理或处理后业主不满意的，****委员会报告。

1.7.3 对相关事项进行分析、整改、回访，回访率达 100%。

1.8 物业服务公示

1.8.1 建筑区划内显著位置或主出入口设立“业主服务公告栏”。

1.8.2 ****中心显著位置公示张贴营业执照（复印件）、收费项目及标准。

1.8.3 ****中心醒目位置公示物业服务企业组织架构、服务团队人员信息（姓名、职务、联系电话）和物业服务投诉电话、装修办理流程图、处理业主投诉流程图、交房流程图等。

1.7.4 每半年公示 1 次物业服务费用及公共收益收支情况。

1.9 便民服务

1.9.1 能提供三种以上便民服务，如雨伞、急救箱、工具借用、配置服务手推车、护送、旧物回收、短时间内存放物品、代办、代买、代送等。

1.9.2 提供业主可以定制的体检提醒、入学提醒、汽车保养提醒等定期提醒服务。

1.10 仓库管理

1.10.1 设置专用的物资仓库并配专人管理，各类物资依据材料的属性和类型安排固定位置进行规范化摆放，并贴上物品识标以便拿取。库房环境整洁，照明良好。

1.11 物业服务费收取

1.11.1 业主依约交纳物业服务费，收费率达 85%以上。

2. 公共关系维护

2.1 社区文化

2.1.1 开展社区文化活动，其中针对老年人等特定人群的、有意义、健康向上的活动每月不少于 1 次，有计划、有记录、有总结，相关资料齐全。

2.1.2 建立健全定期走访独居、空巢、留守老年人工作机制，每季度走访 1 次，并有相关档案和记录。

2.1.3 定期举办科学、文化、教育等方面的知识讲座和活动，每半年不少于 1 次。

2.2 满意度调查

2.2.1 每半年开展 1 次满意度调查；业主满意率达 80%以上，并有资料、分析报告及整改措施。

2.3 协调管理

2.3.1 物业服务企业应当与当地物业管理相关行政职能部门建立联系，并在物业管理区域内显著位置公布相应职责及联系方式。

2.3.2 物业服务企业应当按照相关要求在全省统一的物业服务行业信用信息平台报送数据信息。

2.3.3 物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施，将安全****委员会、业主委员会。

2.3.4 物业****委员会的监督，****委员会联合召开研讨会，汇报落实业委会工作安排情况，研究解决物业管理活动中的有关问题。

3. 公共设施设备管理

3.1 房屋管理与维修养护

3.1.1 制度建设

3.1.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护、巡检、房屋装饰装修服务管理等规章制度。

3.1.1.2 每年 1 次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定。

3.1.2 指引标识

3.1.2.1 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显，各类指示、提示、告示、警示标识设置合理、易识别，地下车库指引牌设置醒目、合理，客人能快速找到指定楼栋、单元。

3.1.3 公用部位管理

3.1.3.1 房屋外观（包括屋面、露台等）完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

3.1.3.2 单元大厅及公共楼梯间墙面、地面、扶手、公共门窗、等共有部分无脱落、无破损、无明显污渍，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，使用安全。

3.1.3.3 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患、无破损。

3.1.3.4 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

3.1.3.5 空调安装位置合理，冷凝水集中收集，外机支架无安全隐患。

3.1.3.6公共门窗每半月检查 1 次，确保无安全隐患，有相关记录。

3.1.3.7 雨檐台、连廊每月检查 1 次，确保无积水、无渗漏、无垃圾、异物堵塞等。

3.1.3.8 在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理，属小修范围的应在 24 小时内组织修复。

3.1.3.9 **扶栏、公共防盗网、顶棚、墙体、墙面、楼梯、扶手、屋面保温隔热层、防水层、楼板、地面砖、通风口等每季度检查 1 次。

3.1.4 装饰装修管理

3.1.4.1 严格按照装饰装修管理制度和流程审批手续受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议及消防安全责任书，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

3.1.4.2 装饰装修期间每日应巡查 2 次现场，发现业主或物业使用人影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应立即制止；制止无效的，****委员会及相关行政主管部门。

3.1.4.3 装饰装修结束后物业服务企业进行验收，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理。

3.1.4.4 装修垃圾应采用袋装运输或密闭运输的方式，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，并及时清运。

3.2 设备设施管理

3.2.1 基础管理

3.2.1.1 制定完善的各类设备管理制度、设备运行操作规程、维修保养作业规程、设备突发事故应急处理流程等文件。

3.2.1.2 各类设备房内标识清晰、醒目，安全防护用品齐全；有设备运行记录表、保养记录表、外来人员进出登记表。

3.2.1.3 机房配备温湿度计和应急灯以及足够、有效的专用灭火器，无存放与管理无关的物品，环境整洁。

3.2.2 供配电

3.2.2.1 配电室安排专人管理，每 2 小时检查 1 次,设备运行正常，对主要运行参数进行查抄。供配电系统图、设备突发事故应急处理流程、设备管理人员证件复印件等内容上墙。

3.2.2.2 按要求对供配电设备、绝缘工具等进行打压检测、检修除尘，并出具合格报告。

3.2.2.3 配电室电缆沟内应无杂物、无积水，盖板齐全牢固；安装防止蛇鼠等小动物进入的防虫网、挡鼠板等。

3.2.2.4 公共照明每日巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率 95%。

3.2.2.5 公共照明系统控制箱/柜、线路、灯具综合检修每季度 1 次，控制箱/柜无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀；各类标识清晰、醒目。

3.2.3 电梯

3.2.3.1 电梯正常运行，应急对讲通畅，在轿厢内张贴有效《年检合格证》；配备电梯安全管理员，持证上岗。

3.2.3.2 电梯突发事故应急处理流程、设备管理人员证件复印件等内容上墙；平层标识清晰，救援工具齐全。

3.2.3.3 电梯设备运行情况每日巡查 1 次，记录完整。

3.2.3.4 轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁；张贴乘梯须知、禁烟标识、应急电话号码；五方对讲通畅。

3.2.3.5 电梯发生困人事件，监控中心人员应通过对讲设备安抚乘客，物业服务人员在 10分钟之内到达现场，电梯维保单位人员 30 分钟内到达现场，开展应急处理。

3.2.4 给排水

3.2.4.1 生活供水

3.2.4.1.1 生活泵房突发事故应急处理流程、卫生许可证、水质检测报告、设备管理人员健康证复印件等内容上墙。

3.2.4.1.2 生活泵房设备运行情况每日检查 1 次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周 1 次，无“跑、冒、滴、漏”现象；电机、水泵、管道、阀门全面检查、检测、保养每半年 1 次；水泵润滑点注油每月 1 次；每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

3.2.4.1.3 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加双锁，钥匙专人管理；溢流管口安装防护网并完好。

3.2.4.1.4 水箱、水池每半年清洗、消毒 1 次，对水质进行化验，取得水质检验报告，二次供水水质符合国家饮用水标准。

3.2.4.2 雨污水排放

3.2.4.2.1 排水沟、雨水管道、集水坑，每季度、雨季前检查 1 次；每年解冻后或者雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行检查清理，无堵塞、无垃圾，发现问题及时处理。每年对明装雨污水管道进行保养 1 次。

3.2.4.2.2 公共污水管道、污水窨井、污水提升泵等每月检查 1 次，小区窨井不漫溢，排水畅通，化粪池每季度检查 1 次，无结块、排放畅通，每年对化粪池进行清掏、清抽 1 次。

3.2.5 弱电系统

3.2.5.1 监控系统

3.2.5.1.1 小区监控系统运行正常，录像资料应保存 30 日以上，图像清晰。

3.2.5.1.2 监控中心应有视频监控点位图（含重点监控点标注）、弱电系统保养记录、弱电系统巡查表。

3.2.5.1.3 监控设备出现故障时，需及时修复，有监控镜头分布清单表，设备完好率 95%。各类标识清晰、醒目。

3.2.5.2 门禁系统

3.2.5.2.1 门禁系统每周巡视 1 次，门禁开启、关闭正常，各类标识清晰、醒目。

3.2.5.2.2 每季度对门禁保养 1 次，门框、门页与门锁等紧固，无破损、无锈蚀、闭门器力度适当、扭簧性能正常。出现故障及时修复。

3.2.5.2.3 居家对讲、报警系统每月巡视 1 次，保证对讲、报警工作正常；各类标识清晰、醒目。单元门口对讲主机检查保养每月 1 次，一般性故障 4 小时内修复，较为复杂的故障48 小时内修复。

3.2.5.3 停车场管理系统

3.2.5.3.1 车辆管理系统每日巡视 1 次，设备运行正常；各类标识清晰、醒目。一般性故障2 小时内修复；较为复杂的故障 24 小时内修复。

3.2.5.3.2 ****停车场地，每日巡查 1 次，场地干净整洁，停放有序，无安全隐患；充电设备安装牢固，使用说明及标识清晰、醒目；配置监控设备及灭火器，照明良好；发现问题及时处理。

3.2.6 消防系统

3.2.6.1 消防报警主机火警报警及时处理，系统运行正常；每周检测 1 次消防对讲电话,双方能够通话，音质良好。

3.2.6.2 消防报警点位地址与编码表一致，报警反馈点位与现场一致，报警及故障出现时打印机正常打印，报警喇叭正常工作；联动主机运行正常，各联动设备信号反馈正常，测试记录完整。消防广播、麦克风，功放功能正常，测试手报按钮，报警信息正常，现场警铃正常，出现故障立即维修。

3.2.6.3 消防泵房每周检查 1 次；消防水箱、水池及地下室、管道井等部位明装管线、阀门检查每周 1 次，无“跑、冒、滴、漏”现象；水泵每季度测试运行 1 次；电机、水泵、管道、阀门全面检查、检测、保养每半年 1 次；测试记录完整。

3.2.6.4 设备房气体灭火控制系统每日检查 1 次，显示盘、疏散指示灯、报警器无故障损坏，气****监控中心主机通讯正常，记录完整。

3.2.6.5 消防排烟设备每月检查 1 次，风管完好，风阀开闭正常，风口百叶完整紧固；风机控制箱整洁无灰尘，设备处于自动状态；风机房无杂物堆放，干净整洁；电机试运行正常，测试记录完整；各类标识清晰、醒目。

3.2.6.6 消防卷帘门每月检查 1 次，卷帘下无杂物堆放并有明显的“卷帘门下严禁停车堆放物品”标识，开关盒锁闭，轨道完好，外观完好无锈蚀，卷帘门每季度测试运行 1 次，升降正常；测试记录完善。

3.2.7 防雷接地系统

3.2.7.1 小区防雷测试点有重要点位台账，每年检查 1 次避雷装置，基本无锈蚀、变形、断裂等现象。每年雷雨季前对建筑防雷系统、机房弱电系统、配电系统防雷接地进行测试，出具检测报告，符合相关标准规定。

3.2.8 公共设施管理

3.2.8.1 设有的公共休闲设施、儿童娱乐设施应每日巡查 1 次，所有设施完好无损，无脱落、倾斜等安全风险隐患，使用说明及标识清晰、醒目；发现问题及时处理。

3.2.8.2 护栏、围墙设施每半月巡查 1 次，护栏无腐蚀、脱落、倾斜等现象，围墙无开裂、塌陷等安全风险隐患；各类标识清晰、醒目；发现问题及时处理。

3.2.8.3 沟渠、池、井、盖设施每周巡查 1 次，设施完好无损无开裂、塌陷等安全风险隐患；对危险隐患部位设置安全防范警示标识及围挡设施，及时处理；重要位置的井内需安装防坠网。

3.2.8.4 道路、路障设施每半月巡查 1 次，单处路面破损小于 0.5m2，无影响通行的大件物品和安全风险隐患，发现问题及时处理；各类标识清晰、醒目。

3.2.8.5 合理设置广角镜、车场停车附属设施，每周巡查 1 次，设施完好无损，无刮车、砸车等安全风险隐患，广角镜观察无死角，表面干净明亮；发现问题及时处理。

4. 安全管理

4.1 制度建设

4.1.1 建立健全外来人员进出管理、交接班、物品放行管理等门岗制度，记录规范、详实。

4.1.2 有禁止对居住区老人推销的相关措施。

4.2 人员要求

4.2.1 秩序维护人员以中青年为主，人员形象气质佳，服务意识强，并定期接受专业培训，入职 3 个月内秩序维护员持证率为 100%；配备对讲装置和必要的安全护卫器械。

4.2.2 秩序维护人员能处理和应对秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

4.2.3 消防控室24小时有人值守，持证上岗。

4.3 门岗

4.3.1 小区主出入口 24 小时有人值守。

4.4 消防管理

4.4.1 定期巡查消防通道，保持消防通道畅通。

4.4.2 每月检查 1 次小区配置的灭火器，功能有效能正常使用；灭火器设置摆放区域，定点摆放有序。

4.4.3 消控中心出现报警信号，****中心值班记录，详实记录事件内容及处理结果。

4.4.4 每月检查 1 次小区内消火栓，使用说明和检验签到表齐全有效；箱内消防水带、枪头等设施齐全、完好、放置规范，箱门灵活开启，管道没有渗漏点。发现问题及时处理。

4.5 紧急事故防范

4.5.1 制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、电梯故障、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，每年组织演练或培训，相关记录齐全。

4.5.2 针对应急处理预案内容每年组织演练或培训 3 次以上，邀请业主或物业使用人代表参与，有相关记录。

4.6 安全生产

4.6.1 全年“零”安全生产责任事故。

4.6.2 全年未发生有关安全生产的有效投诉。

4.6.3 危及人身安全处有明显标识。

4.6.4 施工作业时应设置隔离围挡及安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标识。

5. 公共空间秩序管理

5.1 巡查

5.1.1 制定 2 套详细的小区安全巡查方案。秩序维护员每 2 小时巡逻 1 次，并做好巡逻记录。

5.1.2 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为应立即制止；制止无效的，****委员会及相关行政主管部门。

5.2 车辆管理

5.2.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线；划定车辆行驶路线，指定车辆停放区域；警示、禁令、指引等标识规范、清晰、醒目。

5.2.2 物业区域内固定停车位车主和租赁停车位车主档案信息齐全（含纸质版和电子版），发现车辆停放异常情况应及时联系车主，确保车辆有序停放，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正，不听劝阻、拒不纠正或无法联系的，的按业委会制订的流程采取锁车移车等措施。

5.2.3 进行车辆巡逻时，巡逻人员须穿戴反光衣。

5.2.4 ****委员会制订的有关规则和流程，科学有效处置乱停乱放车辆。

5.3 宠物管理

5.3.1 将宠物管理内容纳入物业管理公约，并建议业主、物业使用人携犬只出户的，应当为犬只挂犬牌、束犬链、戴嘴套，由有管控能力的人牵引，主动避让他人。

5.4 公共环境管理

5.4.1 对破坏绿化、私自占用绿地等行为及时制止。

5.4.2 小区公共区域内无饲养家禽、家畜等现象。

6. 清洁服务

6.1 制度建设

6.1.1 制定清洁管理制度、卫生设施维护保养办法、消杀管理制度及防疫应急预案、废水、废气、固态废弃物及危险物品管理制度，环保及垃圾处理专项管理制度等。

6.1.2 制定保洁作业计划，按要求签到，现场检查资料齐全，无涂改现象。

6.2 楼内保洁

6.2.1 楼栋地面每日循环清扫、无垃圾杂物、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅**石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有**。

6.2.2 门、窗、楼梯扶手、栏杆、消火栓箱、灭火器箱、指示牌等保持干净、无灰尘。

6.2.3 电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒 1 次；电梯门表面光亮、无污迹；电梯轿不锈钢表面光亮、无污迹。

6.2.4 公共灯具、宣传栏等每周清洁 1 次，目视无灰尘、明亮清洁（2 米以上部分每半月清洁、除尘 1 次）。

6.3 高位清洁

6.3.1 高位清洁（天花板、公共灯具、消防管道、雨棚等）每月除尘 1 次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

6.4 外围保洁

6.4.1 外围道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每半月冲洗 1 次；目视地面干净；明沟每日清扫 1 次，无杂物，无积水。

6.4.2 公共休闲设施每日循环清洁，每半月刷洗消毒 1 次，设施表面干净整洁。

6.4.3 公共卫生间每日保洁 2 次，消毒 1 次，保持干净、整洁。

6.5 垃圾收集与处理

6.5.1 垃圾桶合理设置，分类收集，随时清理擦拭，实行袋装化，桶内垃圾不得超过容量 2/3，箱（桶）无异味、无污迹。

6.5.2 垃圾站有专人管理，垃圾站周围循环保洁，整洁、无异味，灭害措施完善。

6.5.3 垃圾箱处提供宠物粪便清理工具。

6.6 卫生消杀

6.6.1 使用药剂，必须严格执行国家现行有关规定，每次消杀应提前 3 日在小区醒目位置张贴消杀通知或消杀温馨提示。

6.6.2 每季对窨井、明沟喷洒药水 1 次（6-10 月每月喷洒 1 次）；垃圾站每半月喷洒药水 1次，夏季每周 3 次；每年灭鼠 2 次。

7. 绿化养护服务

7.1 制定绿化养护管理制、消杀管理制度及防疫应急预案及绿化垃圾处理专项管理制度等。

7.2 有专业人员进行绿化养护管理，建立绿植台账。

7.3 严格控制病虫害，无明显病虫害发生。

7.4 及时清除杂草，无明显杂草。

7.5 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 8cm；切边边缘线明显，宽度不大于 15cm；单块斑秃黄萎面积控制在 0.5 ㎡内。

7.6 对乔木进行挂牌标识，注明其名称、科属、生长习性等；对古树名木，保护措施到位，使其生长正常。

7.7 对树木及时扶正、加固，树木无倾斜、倒伏现象。

7.8 对花卉、绿篱、乔灌木等适时修剪、补植更新，无枯枝萌蘖枝，缺株率小于 5%，存活率大于 90%，行道树无缺株现象，土地裸露面积小于 5%。

7.9 篱、球造型及时修剪，枝叶茂密、圆整、无脱节。

8. 智能信息化管理

8.1 居住区人行出入口管理系统具备以下任意 2 种以上开门方式：刷卡、密码、身份证、二 维码、人脸识别、指纹、蓝牙、远程、访客授权等。

8.2 引入 2 种以上智能自助生活设施，如智能快递、自助洗车装置、电动车充电桩、无人售38货机、无人超市等。

8.3 ****社区停车管理系统，提供社区车辆管理以及车辆、行人引导信息和相关服务；实行分类管控放行，区分本居住区车辆和外来车辆。

8.4 居住区公共部位配置具有人体红外感应、声音传感功能的智能照明系统。

9. 业主委员会交办问题的处理

9.1 ****委员会制订的议事规则、小区规约、规章制度、处置流程中，****公司配合或实施的，物业公司需无条件配合和实施。

9.2 对工作效率低、责任心不强、侵害小区业主利益、违反劳动纪律等不符合工作要求的工作人员，业主委员会要求调换的，物业公司在接到更换通知后需在一周内做出换人处理。

9.3 ****公司反映的问题，物业公司认为不属于其职责范围内的，****委员会报告，业主委员****公司应当处理的，物业公司需及时处理。

三、人员配置要求

以《**省住宅类物业项目物业服务导则》四星级标准为参考，根据小区实际情况，根据质量优先、节约高效、统筹兼顾、科学合理的原则配置相关物业服务管理工作人员。

四、★其他说明

（一）招标人与中标人派驻服务人员不发生任何劳动和劳务关系，派驻服务人员由中标人自行管理，因派驻服务人员所发生的综合治理、刑事、民事、工伤、社保、员工劳保福利和劳动纠纷等一切责任，均由中标人自行承担，与招标人无关。

（二）本项目招标时，投标人需派拟任物业服务直接负责人（经理）亲自参加投标，且中标人需保证其稳定性，原则上在本合同期限内不得更换，确需更换的，新的经****委员**意。

（三)招标人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权，对工作效率低、责任心不强、侵害小区业主利益、违反劳动纪律等不符合工作要求的工作人员，招标人有权要求更换，中标人在接到更换通知后需在一周内做出换人处理。

（四）招标人对中标人服务质量的监督管理主要包括两个方面，一是根据考核细则进行考核，并根据考核结果决定是否续签合同、是否部分或全部扣除履约保证金；二是对招标人集体研究已经确认中标人应当提供服务的事项，中标人在合理时间内拒不提供或者事实上未按要求及时提供的，招标人有权在告知中标人后，直接将该服务事项交予第三方，所产生的费用从履约保证金中扣除并支付给第三方；剩余履约保证金不足以完成支付的，招标人有权向中标人追偿。

附：**市主潭街道中建﹒亮**物业管理服务考核细则

序号	考核内容	分值	评分方法	备注	得分
一、基础管理14分
1	物业服务企业应保存全面、详细的管理规约、业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等	0.5	每缺一项扣0.1分
2	承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行确认核验，验收或交接手续记录完整	1	未及时完成承接查验的扣1分，承接查验过程中工作不细、记录不全的，每处扣0.2分
3	客服上班时间为8点至20点	0.5	上班期间发现不在位的每次扣0.1分
4	物业工作人员统一着工作装	0.5	发现没按规定统一着装的每人每次扣0.1分
5	物业项目经理应为参加投标者，更换需经业委**意	2	擅自更换经理的，扣2分
6	****档案室并配专人管理	0.5	没有的扣0.5分
7	急修服务 10 分钟内到达现场，及时处理；一般维修服务 6 小时内完成（预约除外）	3	未按时到达的每次扣0.2分，未按时处理好的每次扣0.5分
8	对业主的求助、咨询、建议及时处理，2 小时内答复。对业主的投诉有专人跟进处理并在 2 小时内答复，业主不满意的，向业委会报告。	3	没有按时处理的，每次扣0.2分，业主不满意未向业委会报告的，每次扣0.5分
9	对相关事项进行分析、整改、回访，回访率达 100%	1	没有回访的每发现一次扣0.2分
10	每半年公示 1 次物业服务费用及公共收益收支情况	2	没有按时公示的每次扣2分
二、公共关系维护5分
1	开展社区文化活动，包括特定群体活动、走访、举办科学讲座等	0.5	每少开展一次扣0.1分
2	每季度开展 1 次满意度调查；客户满意率达 80%以上，并有资料、分析报告及整改措施	2	满意度每少一个百分点扣0.1分，未开展的每次扣1分
3	物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施，将安全****委员会、业主委员会	0.5	每发现一处没有按照规定落实的扣0.1分，安全台账没有按时报送的每次扣0.5分
4	物业****委员会的监督，****委员会联合召开研讨会，汇报落实业委会工作安排情况，研究解决物业管理活动中的有关问题，	3	每缺少一次扣1分，每次计算时间截止到月底
三、公共设施设备管理 43分
1	制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护、巡检、房屋装饰装修服务管理等规章制度	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
2	小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显，各类指示、提示、告示、警示标识设置合理、易识别，地下车库指引牌设置醒目、合理，客人能快速找到指定楼栋、单元	1.5	每发现一处没有做好的扣0.1分，因指示指引牌等问题发生有效投诉的，每次扣0.5分
3	房屋外观（包括屋面、露台等）完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
4	单元大厅及公共楼梯间墙面、地面、扶手、公共门窗、等共有部分无脱落、无破损、无明显污渍，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，使用安全	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
5	公共门窗每半月检查 1 次，确保无安全隐患，有相关记录	0.5	缺少记录的每次扣0.1分，因安全隐患引发事故或投诉的，扣0.5分
6	雨檐台、连廊每月检查 1 次，确保无积水、无渗漏、无垃圾、异物堵塞，有相关记录	0.5	缺少记录的每次扣0.1分，因相关问题引发投诉的，扣0.5分
7	在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理，属小修范围的应在 24 小时内组织修复	1	未及时发现或修理的，每例扣0.5分
8	装饰装修期间每日应巡查 2 次现场，发现业主或物业使用人影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应立即制止，有相关记录	4	查阅记录未落实巡查的，每次扣0.2分，发生相关情况未及时制止的，每次扣2分
9	制定完善的各类设备管理制度、设备运行操作规程、维修保养作业规程、设备突发事故应急处理流程等文件	0.5	各种制度和流程不完善的每项扣0.1分
10	各类设备房内标识清晰、醒目，安全防护用品齐全；有设备运行记录表、保养记录表、外来人员进出登记表	0.5	各类标识不清晰、记录不完整的每发现一次扣0.1分
11	配电室安排专人管理，每 2 小时检查 1 次,设备运行正常，对主要运行参数进行查抄	0.5	以记录为准，每发现一次记录不完整扣0.1分
12	按要求对供配电设备、绝缘工具等进行打压检测、检修除尘，并出具合格报告	0.5	以记录为准，每发现一次记录不完整扣0.1分
13	公共照明每日巡查 1 次，及时修复损坏的开关、灯具、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率 95%	2	以记录为准，每发现一次未巡查的扣0.1分，亮灯率不足95%扣0.5分
14	公共照明系统控制箱/柜、线路、灯具综合检修每季度 1 次，控制箱/柜无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀；各类标识清晰、醒目	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
15	电梯正常运行，应急对讲通畅，在轿厢内张贴有效《年检合格证》；配备电梯安全管理员，持证上岗	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
16	电梯设备运行情况每日巡查 1 次，记录完整	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
17	轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁；张贴乘梯须知、禁烟标识、应急电话号码；五方对讲通畅	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
18	电梯发生困人事件，监控中心人员应通过对讲设备安抚乘客，物业服务人员在 10分钟之内到达现场，电梯维保单位人员 30 分钟内到达现场，开展应急处理	2	每发生一例未及时到达现场或未应急处理的，扣1分
19	生活泵房设备运行情况每日检查 1 次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周 1 次，无“跑、冒、滴、漏”现象；电机、水泵、管道、阀门全面检查、检测、保养每半年 1 次；水泵润滑点注油每月 1 次；每年冷冻天气前对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
20	排水沟、雨水管道、集水坑，每季度、雨季前检查 1 次；每年解冻后或者雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行检查清理，无堵塞、无垃圾，发现问题及时处理。每年对明装雨污水管道进行保养 1 次	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
21	公共污水管道、污水窨井、污水提升泵等每月检查 1 次，小区窨井不漫溢，排水畅通，化粪池每季度检查 1 次，无结块、排放畅通，每年对化粪池进行清掏、清抽 1 次	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
22	小区监控系统运行正常，录像资料应保存 30 日以上，图像清晰	2	每次需要调取录像资料时不能正常调取的扣0.5分
23	监控设备出现故障时，需及时修复，有监控镜头分布清单表，设备完好率 95%。各类标识清晰、醒目	4	有完整录像率的摄像头低于95%的，每低一个百分点扣0.5分
24	每季度对门禁保养 1 次，门框、门页与门锁等紧固，无破损、无锈蚀、闭门器力度适当、扭簧性能正常，出现故障及时修复	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
25	****停车场地，每日巡查 1 次，场地干净整洁，停放有序，无安全隐患；充电设备安装牢固，使用说明及标识清晰、醒目；配置监控设备及灭火器，照明良好；发现问题及时处理	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
26	消防报警主机火警报警及时处理，系统运行正常；每周检测 1 次消防对讲电话,双方能够通话，音质良好	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
27	消防报警点位地址与编码表一致，报警反馈点位与现场一致，报警及故障出现时打印机正常打印，报警喇叭正常工作；联动主机运行正常，各联动设备信号反馈正常，测试记录完整。消防广播、麦克风，功放功能正常，测试手报按钮，报警信息正常，现场警铃正常，出现故障立即维修	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分，出现故障未及时维修的，扣0.5分
28	消防泵房每周检查 1 次；消防水箱、水池及地下室、管道井等部位明装管线、阀门检查每周 1 次，无“跑、冒、滴、漏”现象；水泵每季度测试运行 1 次；电机、水泵、管道、阀门全面检查、检测、保养每半年 1 次；测试记录完整	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
29	设备房气体灭火控制系统每日检查 1 次，显示盘、疏散指示灯、报警器无故障损坏，气****监控中心主机通讯正常，记录完整	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
30	消防排烟设备每月检查 1 次，风管完好，风阀开闭正常，风口百叶完整紧固；风机控制箱整洁无灰尘，设备处于自动状态；风机房无杂物堆放，干净整洁；电机试运行正常，测试记录完整；各类标识清晰、醒目	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
31	消防卷帘门每月检查 1 次，卷帘下无杂物堆放并有明显的“卷帘门下严禁停车堆放物品”标识，开关盒锁闭，轨道完好，外观完好无锈蚀，卷帘门每季度测试运行 1 次，升降正常；测试记录完善	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
32	设有的公共休闲设施、儿童娱乐设施应每日巡查 1 次，所有设施完好无损，无脱落、倾斜等安全风险隐患，使用说明及标识清晰、醒目；发现问题及时处理	2	每发现一处不符合要求的扣0.1分，发现问题未及时处理的每次扣0.2分，导致发生安全事件的每次扣2分
33	护栏、围墙设施每半月巡查 1 次，护栏无腐蚀、脱落、倾斜等现象，围墙无开裂、塌陷等安全风险隐患；各类标识清晰、醒目；发现问题及时处理	2	每发现一处不符合要求的扣0.1分，发现问题未及时处理的每次扣0.2分，导致发生安全事件的每次扣2分
34	沟渠、池、井、盖设施每周巡查 1 次，设施完好无损无开裂、塌陷等安全风险隐患；对危险隐患部位设置安全防范警示标识及围挡设施，及时处理；重要位置的井内需安装防坠网	2	每发现一处不符合要求的扣0.1分，发现问题未及时处理的每次扣0.2分，导致发生安全事件的每次扣2分
35	道路、路障设施每半月巡查 1 次，单处路面破损小于 0.5m2，无影响通行的大件物品和安全风险隐患，发现问题及时处理；各类标识清晰、醒目	2	每发现一处不符合要求的扣0.1分，发现问题未及时处理的每次扣0.2分，导致发生安全事件的每次扣2分
36	合理设置广角镜、车场停车附属设施，每周巡查 1 次，设施完好无损，无刮车、砸车等安全风险隐患，广角镜观察无死角，表面干净明亮；发现问题及时处理	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分，发现问题未及时处理的每次扣0.2分，导致发生安全事件的每次扣2分
四、安全管理7分
1	建立健全外来人员进出管理、交接班、物品放行管理等门岗制度，记录规范、详实	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
2	消防控制室24小时有人值守，持证上岗	1	发现无人值守的每次扣0.5分，无证的每人次扣1分
3	小区主出入口 24 小时值守	2	每发现一处一次不在岗的扣0.5分
4	每月检查 1 次小区配置的灭火器，功能有效能正常使用；灭火器设置摆放区域，定点摆放有序。	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
5	消控中心出现报警信号，****中心值班记录，详实记录事件内容及处理结果	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
6	每月检查 1 次小区内消火栓，使用说明和检验签到表齐全有效；箱内消防水带、枪头等设施齐全、完好、放置规范，箱门灵活开启，管道没有渗漏点。发现问题及时处理	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
7	制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、电梯故障、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，每年组织演练或培训，相关记录齐全	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
8	针对应急处理预案内容每年组织演练或培训 3 次以上，邀请业主或物业使用人代表参与，有相关记录	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
五、公共空间秩序管理7分
1	制定2套详细的小区安全巡查方案，秩序维护员每 2 小时巡逻 1 次，并做好巡逻记录	2	每发现一处不符合要求的扣0.1分，查实未落实2小时巡逻1 次的，每次扣1分
2	对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为应立即制止；制止无效的，****委员会及相关行政主管部门	0.5	没有及时制止和报告的每次扣0.1分
3	物业区域内固定停车位车主和租赁停车位车主档案信息齐全（含纸质版和电子版），发现车辆停放异常情况应及时联系车主，确保车辆有序停放，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正，不听劝阻、拒不纠正或无法联系的，的按业委会制订的流程采取锁车移车等措施	4.5	档案资料不齐的扣0.1分，车辆乱停未及时劝阻纠正、未采取措施的，每次扣1.5分
六、清洁服务7分
1	制定清洁管理制度、卫生设施维护保养办法、消杀管理制度及防疫应急预案、废水、废气、固态废弃物及危险物品管理制度，环保及垃圾处理专项管理制度等	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
2	制定保洁作业计划，按要求签到，现场检查资料齐全，无涂改现象	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
3	楼栋地面每日循环清扫、无垃圾杂物、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅**石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有**	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
4	门、窗、楼梯扶手、栏杆、消火栓箱、灭火器箱、指示牌等保持干净、无灰尘	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
5	电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒 1 次；电梯门表面光亮、无污迹；电梯轿厢不锈钢表面光亮、无污迹	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
6	公共灯具、宣传栏等每周清洁 1 次，目视无灰尘、明亮清洁（2 米以上部分每半月清洁、除尘 1 次）	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
7	高位清洁（天花板、公共灯具、消防管道、雨棚等）每月除尘 1 次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
8	外围道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每半月冲洗 1 次；目视地面干净；明沟每日清扫 1 次，无杂物，无积水	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
9	公共休闲设施每日循环清洁，每半月刷洗消毒 1 次，设施表面干净整洁	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
10	公共卫生间每日保洁 2 次，消毒 1 次，保持干净、整洁	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
11	垃圾桶合理设置，分类收集，随时清理擦拭，实行袋装化，桶内垃圾不得超过容量 2/3，箱（桶）无异味、无污迹	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
12	垃圾站有专人管理，垃圾站周围循环保洁，整洁、无异味，灭害措施完善	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
13	每季对窨井、明沟喷洒药水 1 次（6-10 月每月喷洒 1 次）；垃圾站每半月喷洒药水 1次，夏季每周 3 次；每年灭鼠 2 次	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
七、绿化养护服务5分
1	制定绿化养护管理制、消杀管理制度及防疫应急预案及绿化垃圾处理专项管理制度等	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
2	有专业人员进行绿化养护管理，建立绿植台账	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
3	严格控制病虫害，无明显病虫害发生	0.5	每爆发一次虫害扣0.25分
4	草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 8cm；切边边缘线明显，宽度不大于 15cm；单块斑秃黄萎面积控制在 0.5 ㎡内	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
5	对乔木进行挂牌标识，注明其名称、科属、生长习性等；对古树名木，保护措施到位，使其生长正常	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
6	对树木及时扶正、加固，树木无倾斜、倒伏现象	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
7	对花卉、绿篱、乔灌木等适时修剪、补植更新，无枯枝萌蘖枝，缺株率小于 5%，存活率大于 90%，行道树无缺株现象，土地裸露面积小于 5%。	1	每发现一处不符合要求的扣0.1分
8	篱、球造型及时修剪，枝叶茂密、圆整、无脱节	0.5	每发现一处不符合要求的扣0.1分
八、智能信息化管理2分
1	居住区人行出入口管理系统具备以下任意 4 种以上开门方式：刷卡、密码、身份证、二 维码、人脸识别、指纹、蓝牙、远程、访客授权等	0.5	以现场检查为准，不符合要求每次扣0.1分
2	****社区停车管理系统，提供社区车辆管理以及车辆、行人引导信息和相关服务；实行分类管控放行，区分本居住区车辆和外来车辆	0.5	以现场检查为准，没有做到本服务的扣0.5分
3	居住区公共部位配置具有人体红外感应、声音传感功能的智能照明系	0.5	以现场检查为准，没有做到本服务的扣0.5分
4	引入 2 种以上智能自助生活设施，如智能快递、自助洗车装置、电动车充电桩、无人售货机、无人超市等。	0.5	以现场检查为准，没有引入的扣0.5分，引入种类不足的扣0.25分
九、业主委员会交办问题的处理5分
1	业主委员会制定的规章制度	2	****委员会制度的规章制度没有落实的扣1分
2	业主委员会提出的调换人员要求	1	提出调换意见一周内没有落实的每次扣0.5分。
3	****公司有争议的问题处理	2	业主委****公司应当处理，物业公司不及时处理的每次扣1分
十、物业公司在投标时承诺的升级改造资金投入5分
1	物业公司招标文件承诺的升级改造资金	5	没有按承诺足额使用资金的，每少10%扣1分，投入资金低于百分之五十的本项计0分，不予续签下一年度物业服务合同

说明：

1、业主委员会对物业服务的考核每季度一次，年度考核成绩为四个季度考核成绩的平均值。

2、考核总分为100分，根据考核成绩，物业服务水平分为优秀（90分及以上）、良好（80分及以上）、达标（75分及以上）及不达标（75分以下）四个等次。

3、中标人物业服务任一年度考核不达标的，或者连续两年考核良好以下的，或者年度实际投入升级改造资金不足承诺金额50%的，业主委员会与中标人不予续签下一年度合同，由第二、第三中标人依次递补提供物业服务；第二、第三中标人的物业服务均因年度考核发生上述情形而不予续签的，业主委员会重新组织招标。

4、中标人物业服务虽未达不予续签标准，但考核成绩为优秀以下的，按以下方法扣除履约保证金：

考核等次为良好的，扣除25%履约保证金；考核等次为达标的，扣除50%履约保证金，考核等次为不达标的，扣除100%履约保证金。下一年度续签物业合同的，中标人需首先向招标人补足履约保证金40万元。

5、五年服务期内，中标单位提供的物业服务考核结果均为优秀的，经业主大会授权，业主委员会可直接续聘。

二、评分细则

序号	评审因素	分值	评分标准	说明
1	物业收费标准	50分	1.在现有物业收费标准基础上，投标人报价必须下调或持平，任一分项报价高于现有收费标准的，视为无效投标。 2.住宅高层、****商铺分别报价，计算所有投标人各分项报价的平均值，再按偏离平均值的偏离度加分减分，计算公式为： 偏离度=（报价-平均报价）/平均报价，取正值或零； 分项得分=分项分值*（1-偏离度）； 高层、洋房、商铺分项分值分别为25、15、10，本项得分值为高层、洋房、商铺三个分项得分之和。	鉴于价格因素的特殊重要性，在各投标人得分相同的情况下，价格得分高者排名靠前；价格得分仍然相同的，报价低者排名靠前
2	拟派项目直接负责人现场演讲	25分	现场演讲时间5分钟，主要围绕如何抓好物业管理和服务、落实四星物业服务标准展开。****委员会在每一投标人演讲结束后，对各投标人演讲情况计分，****委员会计分占比60%，现场业主评委计分占比40%。	演讲不得超时，应使用普通话或**话，否则酌情扣分；可以携带演讲稿，但现场不提供PPT演示条件
3	地下车库及其他公共场所改造升级	20分	每一个物业服务年度投资不少于20****公司自有资金，不涉及物业维修基金和小区公共收益）用于小区地下车库和其他公共场所升级改造的，计10分，高于20万元的，每增加5万元加2.5分，总分最高不超过20分。	提供投资承诺函（模板详见第五部分投标文件格式）；在综合得分相同的情况下，对比价格得分后如综合得分仍然相同，以此项得分高者排名靠前
4	满意度 调查	5分	投标人在近五年物业服务中，每具备一个项目业主满意率达到90%以****机关认可的，计1分，最多计5分。	提供证明材料复印件并加盖投标人公章

一 说明

1、适用范围

1.1 本招标文件适用于本投标邀请中所述项目的招标。

2、定义

2.1 “招标人”是指：依****机关、事业单位、团体组织。

2.2 合格的投标人是指：符合招标文件规定的资格要求及特殊条件要求的投标人。

2.3 “中标人”是指经法定程序确定并授予合同的投标人。

3、合格的服务

3.1 “服务”是指除货物和工程以外的其他招标对象,包括：投标人须承担的运输、安装、技术支持、培训以及招标文件规定的其它服务。

3.2 如本项目招标文件对分包事项有特别说明的或经招标人书面同意的，中标人可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给其他承包商完成。承包商应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。合同分包履行的，中标人就招标项目和分包项目向招标人负责，承包商就分包项目承担连带责任。

4、投标费用

4.1 投标人应承担所有与准备和参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，招标人均无义务和责任承担这些费用。

4.2 本项目向中标人收取招标服务费。中标人须于收到中标结果通知之日起七个工作日内向招标人交纳招标服务费15000 元，未及时交纳的，招标人有权从中标人事先交纳的投标保证金中直接扣除。

二 招标文件

5．招标文件的构成

5.1 招标文件由下列文件以及在招标过程中发出的修正和补充文件组成：

1)招标公告

2)招标项目内容

3)投标人须知

4)合同书格式

5)投标文件格式

6)在招标过程中由招标人发出的修正和补充文件等

5.2 投标人应认真阅读、并充分理解招标文件的全部内容，包括所有的补充、修改内容、重要事项、格式、条款和技术规范、参数及要求等。投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标没有对招标文件在各方面都做出实质性响应的，其投标文件将被评定为无效投标文件。

6．招标文件的澄清

6.1 投标人认为招标文件的内容存在疑义的，可以在公示期内向招标人提出疑问。

6.2 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应以书面形式在规定的时间内通知招标人，招标人对投标人所要求澄清的内容均以书面形式予以答复。

6.3 投标人在规定的时间内未对招标文件提出疑问的，招标人视其为无异议。对招标文件中描述有歧义或前后不一致的地方，评标委员会有权进行评判，但对同一条款的评判应适用于每个投标人。

7．招标文件的修改

7.l 无论出于何种原因，招标人可主动或在解答投标人提出的疑问时对招标文件进行修改。

7.2 修改后的内容是招标文件的组成部分，招标人将以书面形式通知所有购买招标文件的潜在投标人，并对潜在投标人具有约束力。

三 投标文件的编制和数量

8．投标的语言

8.1 投标人提交的投标文件以及投标人与招标人就有关投标的所有来往函电均应使用中文。

9．投标文件的构成

9.1 投标文件的构成应符合法律法规及招标文件的要求。

10．投标文件编制

10.1 投标人应当对投标文件进行装订，对未经装订的投标文件可能发生的文件散落或缺损，由此产生的后果由投标人承担。

10.2 投标人应完整、真实、准确地填写招标文件中规定的所有内容。

10.3 投标人必须对投标文件所提供的全部资料的真实性合法性承担法律责任，并无条件接受招标人对其中任何资料进行核实的要求。

10.4 投标人投标文件填报的内容不详，或没有提供招标文件中所要求的全部资料及数据，由此造成的后果及责任由投标人自行承担。

11．投标报价

11.1 投标人所提供的货物、工程和服务均应以人民币报价。

11.2 投标人应按照招标文件采购项目需求规定的内容、责任范围以及合同条款进行报价，并按《开标一览表》和《投标报价明细表》确定的格式报出总价和分项价格。投标总价中不得包含招标文件要求以外的内容，否则，在评标时不予核减。投标总价中也不得缺漏招标文件所要求的内容，否则，其投标文件将被评定为无效投标文件。标书代写

11.3 《投标报价明细表》填写时应响应下列要求：

1)对于报价免费的项目必须标明“免费”；

2)所有根据合同或其它原因应由投标人支付的税款和其它应交纳的费用都要包括在投标人提交的投标价格中。

11.4 每一种规格的货物或服务只允许有一个报价，否则，其投标文件将被评定为无效投标文件。

12．只允许投标人有一个投标方案，否则，其投标文件将被评定为无效投标文件。

13．本项目不接受联合体投标。

14．投标人资格证明文件

14.1 投标人应按招标文件的要求，提交证明其有资格参加投标和中标后有履行合同能力的文件，并作为其投标文件的组成部分。

14.2 资格证明文件必须真实有效，复印件必须加盖单位公章。

15．产品合格性

15.1 投标人应递交能证明其所投产品合格性和符合招标文件规定的证明材料。

16．投标保证金

★投标保证金的金额为人民币壹拾万元整（100000.00元）；投标人应当在投标截止时间前（含）缴纳到位，以银行到账回单为准。标书代写

保证金汇至以下账户：

账户名称：****

开 户 行：****银行****公司****支行

银行帐号：180********009490

投标单位应当在进帐单用途栏或备注栏中注明“**中建亮**小区物业管理服务项目”。查询已经到账，视为已缴纳。投标人未按照招标文件要求提交投标保证金的，在资格审查时视为无效投标。

17．投标的截止期和有效期

17.1 招标人有权拒绝接收投标人在投标截止时间后递交****委员会在评审时要求澄清的文件除外）。标书代写

17.2 招标人可以根据实际情况需要，通过修改招标文件自行决定酌情**投标截止期。在此情况下，招标人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务均顺延至新的截止期。标书代写

17.3 投标文件应在开标之日起90天内保持有效。投标有效期比规定时间短的，将被作为非实质性响应招标文件要求而予以拒绝。标书代写

18．投标文件的数量和签署

18.1 投标人应编制投标文件一式五份（正本一份和副本四份），另附电子投标文件一份（采用U盘载体）。

18.2 投标文件的副本可采用正本的复印件。每套投标文件须清楚地标明“正本”、“副本”。若副本与正本不符，以正本为准。

18.3 投标文件的正本需打印或用不褪色墨水书写，并由法定代表人（负责人）或经其正式授权的代表签字。授权代表须出具书面授权证明，其《法定代表人（负责人）授权书》应附在投标文件中。

18.4 投标文件中的任何重要的插字、涂改和增删，必须由法定代表人（负责人）或经其正式授权的代表在旁边签章或签字方才有效。

18.5 投标文件格式内注明要求签字或签署的位置必须为亲笔签字，否则，其投标文件将被评定为无效投标文件。

18.6 投标文件格式内注明要求加盖公章的位置必须加盖公章（不得使用合同专用章、财务专用章、公司部门章或分支机构章、授权（投标）专用章等代替公章），否则，其投标文件将被评定为无效投标文件。

四 投标文件的递交

19．投标文件的密封和标记

19.1 投标文件（资格证明文件和商务技术文件）按正本和副本分别密封包装(电子文件装入商务技术文件正本密封袋中)，注明“资格证明文件”、 “商务技术文件”、 “电子文件”,“正本”或“副本”，在封套两端折叠封口处加贴封条，并同时加盖投标人单位行政公章。

19.2 信封或外包装上应注明采购项目名称和“在（招标文件中规定的开标日期和时点）之前不得启封”的字样，封口处应加盖投标人公章。标书代写

19.3 如果未按上述规定密封和标记，招标人可以拒绝接收。

20．投标文件的修改和撤回

20.1 投标人在投标截止时间前，可以对所递交的投标文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知招标人。补充、修改的内容应当按招标文件要求签署、盖章，并作为投标文件的组成部分。在投标截止时点之后，投标人不得对其投标文件做任何修改和补充。标书代写

20.2 投标人在递交投标文件后，可以撤回其投标，但投标人必须在规定的投标截止时点前以书面形式告知招标人。标书代写

20.3 投标人所提交的投标文件在评标结束后，无论中标与否都不予退还。

五 开标、评标和定标标书代写

21．开标标书代写

21.1 招标人在《招标公告》中规定的日期、时间和地点组织公开开标。开标时投标人代表须携带有效身份证明文件参加并进行签到以证明其出席，否则作废标处理。标书代写

21.2 开标时，由投标人代表或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后由招标人的工作人员当众拆封。标书代写

21.3 招标人应做好开标记录。标书代写

21.4 开标时首先审核正本中《价格承诺函》是否符合投标文件要求，不按要求进行报价的，视为无效投标。标书代写

22．评标委员会的组成

22.1 评标委员会由5人组成，由小区业主代表、业主委员会共同从**市范围内物业管理服务评标专家库（4名）和财会专家库（1名）中抽签产生。

22.2 对拟派项目负责人现场演讲的评分，评标委员会占比60%，现场业主代表占比40%。业主代表共20名，在全体业主中随机抽签产生，其中高层12人，洋房5人，商铺3人。业主委员会在开标前组织抽签，被抽中的业主确认能够参加现场评标的，确认为现场评标业主代表。标书代写

22.3 评标委员会成员或业主代表有下列情形之一的，应当回避：

(1)投标人或投标人的主要负责人的近亲属；

(2)与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

(3)曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政或刑事处罚的。

22.4、评标原则：评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。

23．投标文件的初审

23.1 评标委员会将依法审查投标文件是否完整、总体编排是否有序、文件签署是否合格、投标人是否按招标文件的规定编制、密封和标记等。

23.2 评标委员会对投标报价大小写金额不一致、单价汇总与总价不一致的，按以下方法更正：投标文件正本中的投标报价与《开标一览表》中的投标报价不一致时，以《开标一览表》的报价为准；投标报价的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价。如果投标人不接受对其错误的更正，其投标文件将被评定为无效投标文件。标书代写

23.3 在详细评标之前，评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标文件应该是与招标文件载明的关键条款、条件和规格相符没有实质偏离的投标文件。评标委员会决定投标文件的响应程度只依据投标文件本身的真实无误的内容，而不依据外部的证据。但投标文件有不真实、不正确内容的除外。

23.4 在资格性和符合性检查时，如发现下列情形之一的，其投标文件将被评定为无效投标文件：

1）投标报价高于本项目现行物业收费标准；

2）投标人的投标书或资格证明文件未提供或不符合招标文件实质性要求的；

3）未按照招标文件规定要求签署、盖章的；

4）投标文件无法定代表人签字或签字人无法定代表人有效授权的；

5）参加采购活动前三年内，在经营活动中有重大违法记录的；

6）投标时，****公司同一法定****公司****公司单一最大股东，且同时参与同一采购项目的投标活动的；

7）投标文件对招标文件实质性技术与商务条款（即标注“★”号条款）负偏离响应或未响应的；

8）存在招标文件规定的其他被评定为无效投标情形的；

9）不符合法律、法规规定的其他实质性要求的。

23.5 ****委员会对各投标人进行资格性和符合性审查过程中，对初步被认定为初审不合格或无效投标者应实行及时告知，****委员会主任或招标人将集体意见现场及时告知投标当事人，以让其核证、澄清事实。没有实质性响应招标文件要求的投标文件将被评定为无效投标文件，投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离从而使其投标文件成为实质上响应的投标文件。

24．投标文件的澄清

24.1 评标期间，对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面****委员会专家签字）要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正，但不得允许投标人对投标报价等实质性内容做任何更改。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。有关澄清的答复均应由投标人的法定代表人或授权代表签字的书面形式作出。

24.2 投标人的澄清文件是其投标文件的组成部分。

25．投标的评价

25.1 评标委员会只对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行比较与评价。

26．中标信息公布

26.1 评标委员会按照招标文件确定的评标方法、步骤、标准，对投标文件进行评审，提出书面评标报告，按照综合得分由高到低的顺序排名推荐中标候选人名单。

26.2 若投标人综合得分相同，按以下顺序推荐中标人：价格得分较高者排名靠前；得分仍然相同的，价格较低者排名靠前；得分仍然相同的，承诺投资额较高者排名靠名；得分仍然相同的，****委员会商议决定排名顺序。

26.3 评标委员会根据得分高低，分别得出第一、第二、第三中标人的评标结果，****一中标人中标。

26.4 中标人确定后，****一中标人发出中标通知书，并与其签订物业服务合同。

27．替补中标人的设定与使用

27.1 第二、第三中标人为替补中标人，若第一中标人无正当理由不与招标人签订物业服务合同、或由于自身原因不能履行物业服务合同义务的，或在履行合同义务过程中经招标人考核达到本招标文件规定的不予续聘条件的，招标人与第二中标人签订后续物业服务合同；同样，第二中标人存在上述情形的，招标人与第三中标人签订后续合同。

六 踏勘与调研

28．踏勘

本项目不统一组织现场踏勘，投标人可自行前往小区踏勘。

29．调研

投标人在投标前需对本项目前期调研的，由投标人自行组织，招标人不响应亦不反对任何投标人的前期调研。

七 合同的订立和履行

30．合同的订立

30.1 招标人与中标人自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件要求和中标人投标文件承诺签订物业服务合同，但不得超出招标文件和中标人投标文件的范围、也不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标人无正当理由拒签合同的，招标人取消其中标资格，其投标保证金不予退还；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。

30.2 已经确定中标人后，中标人不得以未及时签订物业服务合同为由，拒绝提供小区物业管理和服务。

30.3 ★为保证服务质量、保证招标人对投标人的考核得到落实，合同签订前，中标人需向招标人交纳履约保证金40万元。合同期满，招标人按物业服务考核办法扣除中标人的履行保证金不予返还，剩余部分在10个工作日内返还。

31．合同的履行

31.1、物业服务合同订立后，合同各方不得擅自变更、中止或者终止合同。

八 适用法律

32．适用法律

32.1 招标人或投标人的一切采购活动均参考《中华人民**国招标投标法》及其配套的法规、规章、政策。

32.2 本项目招标文件的最终解释权归招标人所有。

九 评标方法、步骤及标准

33. 评标方法

33.1 本次评标采用综合评分法进行评审。评标委员会将按照招标文件确定的评标方法进行评标。

34. 评标步骤

34.1 宣布开标纪律及相关事项标书代写

34.2 初审

1）资格性检查；

2）符合性检查。

34.3 比较与评价

1）商务评价；

2）技术评价。

34.4 推荐中标候选人名单。

34.5 按照顺序当众开标，公布投标人名称、投标保证金的递交情况及其他内容，并记录在案。标书代写

34.6 投标人代表、招标人代表、监督人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认。标书代写

34.7 开标结束。标书代写

十 开标异议标书代写

35.投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人当场作出答复，并制作记录。标书代写

十一 投标和评标纪律

36.1 投标人不得相互串通投标，不得****委员会成员行贿谋取中标，不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标；投标人不得以任何方式干扰、影响评标工作。

36.2 评标委员会成员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透漏对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，不得擅离职守，影响评标程序正常进行。

第四部分 合同书格式

甲方［业主委员会］：****

法定代表人（负责人）： 孙建勇

乙方［物业服务企业］：

统一社会信用代码：

住所地：

法定代表人（负责人）：

拟派本项目物业经理：

根据《中华人民**国民法典》、《物业管理条例》、 《**省物业服务收费管理办法》等有关法律、法规的规定，双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方委托乙方实施物业服务的有关事宜，订立本合同。

本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、实际使用人）（以下简称“业主”）具有约束力。

第一章 物业基本情况

第一条 物业项目基本情况：

本物业名称： **市玉潭街道中建﹒亮**物业项目

物业类型：［住宅、商业、幼儿园］

坐落位置： **市玉潭街道二环南****医院旁）

本物业管理区域内包含高层住宅、****商铺，物业管理区域四至为：**二环路，南至玉康路，西至仁福大道，****开发区。物业管理区域内有建筑物38栋（幢），其中高层住宅17栋（幢），洋房住宅13栋（幢），商铺8栋（幢）共170个；专有部分（不含无产权的车位、摊位、杂物间等） 1882个，专有部分总建筑面积248619.27平方米，其中商铺10102.32平方米，洋房40646.78平方米，高层195387.9平方米。物业服务用房位于21 栋负一层，共429.04 平方米；社区配套用房位于32栋负一、二层，共513平方米，****党支部****委员会办公场所。物业共用设施设备明细：绿地44250平方米，主出入口5个；道路1800平方米；共用设施设备用房1672平方米；总占地面积125344平方米。

第二章 物业服务合同期限

第二条 本合同物业服务与管理的期限为壹年，自 年 月 日起至 年 月 日终止。根据甲方物业服务招标文件和乙方投标文件，壹年服务期满后，根据物业服务考核情况决定是否续签一下年度合同，累计服务期限不超过伍年，之后根据伍年物业服务考核情况决定是否可以直接续聘。

第三章 物业管理服务内容及标准

第三条 乙方提供物业服务的主要内容

在物业管理区域内的物业管理服务包括但不限于以下内容（详见招标文件）:

物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；安全防范管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；业主委员会制订的规章制度的落实执行；其他依照法律法规、****政府政策、主管部门要求和市场惯例应当提供的管理和服务。

第四条 物业服务质量和标准

****商铺的服务事项及要求分别参考《**省住宅类物业项目物业服务导则》、《**省商业类物业项目物业服务导则》四星级标准执行，业主委员会制订物业服务考核细则（见附件），对物业服务情况进行考核。

第四章 双方的权利和义务

第五条 甲方权利义务

1. 依法选聘、解聘物业服务企业，审定物业服务合同内容；

2. 有权要求乙方按照本合同约定的标准提供物业服务，对乙方提供的物业服务有建议、监督权利，有权对乙方服务管理情况进行考核，有权对乙方提出调换工作人员的建议，发现乙方服务管理中存在的问题，有权要求乙方及时整改，乙方未及时整改的，有权委托其他单位或个人实施整改，所需费用从乙方交纳的履约保证金中扣除；

3. 按国家相关法律法规的规定，专项存管和审批使用小区公共收益；

4. 依法制订或审核改建、扩建、**筑物及其附属设施方案。

5. 及时答复乙方提出的需决策、确认、协调的物业服务有关事项；

6. 依法合理使用房屋建筑共用部位、共用设施设备和本物业内共用设施设备和公共场所（地），不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

7. 业主存在下列影响房屋建筑使用安全的行为时，甲方应协助乙方予以禁止：

1) 擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

2) 违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；

3) 损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

4) 占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为；

5) 占用水/电井房堆放杂物，窃取强电；

6) 损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备；

7) 占用楼梯间、大堂、电梯前室停放非机动车辆；

8) 其他违反法律、法规、规章的行为；

8. 法律、法规规定的其他权利和义务。

第六条 乙方权利义务

1. 按本合同约定的服务事项和标准向甲方及该物业使用人提供物业服务；

2. 根据法律、法规和《管理规约》制订物业服务方案和管理制度，编制物业服务年度计划；

3. 加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交甲方，并在本物业的醒目位置公告；

4. ****党支部****委员会的领导，配合执****委员会制订的有关规章制度；对业主、****委员会提出的问题，应当及时解决、及时反馈，因客观情况确实无法解决或者不属于物业服务范围的，应当做好解释说明；

5. ****委员会和业主、使用人的监督；接受社区、街道及物业行政主管部门的监督指导；

6. 按照投标时作出的承诺，及时交纳和补足履约保证金，每年度投入足额的自有资金用于小区地下车库和公共部分的升级改造；

7. 乙方可以选聘具****公司承担符合本合同规定的服务标准的专项服务并报备给甲方，但不得将本小区的整体管理责任转让给第三方，或将全部管理和服务全部分包给多个第三方；

8. 对损坏共用部位或共用设施设备的，乙方可责成当事人对损坏的共用部位或共用设施设备恢复原状或折价赔偿；

9. 建立、健全本小区的物业管理档案资料，妥善保管和使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；

10. 根据有关法律、法规规定和本合同约定，向业主收取物业服务费，特约服务费等；

11. 及时向全体业主通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主的投诉，接受业主的监督；

12. 对业主违反本合同或者《管理规约》的行为，采取告知、劝导和向有****委员会报告等方式督促业主改正；

13. 不得擅自占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途，不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动；不得擅自占用、挖掘本物业的道路、场地，确需在本物业临时占用、挖掘道路，场地或者完善配套设施设备的，应当按照有关规定办理相关手续，制定施工方案，经甲方和有利害关系的业主同意并在开工前通告业主后方可实施；

14. 每半年度公示本小区服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、特约服务、履约情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营及收益情况等；

15. 将房屋装饰装修、乱搭乱建禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主，对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，对违反《管理规约》或国家有关规定的行为，应当报告甲方，****社区街道等有关部门；

16. 物业服务合同终止时，按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备；

17. 向甲方提供公共收益年度收支报表，报表提供时间为年度后的第一个月内，如甲方要求提供对应明细（包含合同、发票等复印件）的，应当七个工作日内提供；

18. 法律、法规规定的其他权利和义务。

第五章 物业管理服务费用

第七条 物业服务费

1. 计费方式：经双方协商，本物业的物业服务费采取包干制方式。

1) 物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。

2) 未办理所有权证己出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。

2. 物业服务费标准如下（缴费面积以房产证或不动产权证或房管部门的最终测绘面积为准）：

1) 高层住宅： 元／月﹒平方米

2) 商铺： 元／月﹒平方米

3) 洋房： 元／月﹒平方米

乙方应当制订物业收费优惠政策，对已收空置房按 折收取物业费，对一次性预交全年物业费的给予以下优惠：

业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。

3. 物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月五日前向乙方支付当月物业服务费，无故逾期三个月则按违反《物业服务合同》约定处理；属于开发商遗留的房屋质量问题，由物业、业主委员会协调开发商处理后收取（包括商讨收取方案）；物业服务未达到本合同标准，业主拒缴物业费的，由业主和物业双方协调处理（****法院提起诉讼）；

4. 未出售的空置房屋物业服务费由开发建设单位支付；业主已收房（含按商品房买卖合同约定的视为收房），或按法律法规应当收房但未入住的空置房屋物业服务费由业主支付；

5. 业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，无故逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当及时督促其限期交纳；无故逾期仍不交纳的，乙方可以依法追缴。

6. 业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。

7. 物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日止。

8. 物业管理区域内，供水，供电、供气、通讯，有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用：业主自用的由业主承担；公共使用和乙方使用的由乙方承担，公共使用的范围包含为了给全体业务提供公共服务的机构、设备、设施。委托乙方代收上述费用的，不得收取手续费等附属费用。

****商铺电费，到户电费=商业电费月度总额/商业用电总量。

9. 业主或物业使用人对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向乙方申报并同时报备甲方。业主、装修人或者装饰装修企业，应与乙方签订《装饰装修管理服务协议》，《装饰装修管理服务协议》应包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、装修押金、废弃物的清运和处置及相关费用等。

10. 业主室内装修相关收费暂按《****物价局******委员会关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》长价房〔2022〕84号文件要求标准执行，当政府规定价格调整时须调整。具体收费标准及依据如下：

1）装修垃圾清运费：按建筑面积每平方米不超过 2 元。

2）装修拆墙垃圾清运费：按拆墙面积计收，每平方米不超过30元。

3）装修工人出入证件工本费：每证20 元。

4）装修押金：住宅不超过 2000 元/户；商业门面5000元/户。

11. 乙方应当在本物业的醒目位置做好各项收费公示，公示内容主要包括物业服务企业名称、收费项目、收费标准、计收方式、收费依据等。

第八条 业主、物业使用人交纳的物业服务费有用途以物业管理条例物业费组成部分为准。国家、地方法规政策规定直接向业主、物业使用人征收的其他费用，不计入物业服务费支出，包括但不限于水、****公司、部门按规定标准向业主或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费。业主或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。

第六章 其他费用约定

第九条 车位使用费及停放服务费

1. 未购买车位的，乙方严格按《**省机动车停放服务收费管理办法》湘发价改费规（2020)801号、《****住建委关于进一步规范住宅小区机动车停放服务收费的通知》长发改价费〔2021〕69号等文件相关规定，由甲乙双方拟定合理的小区停车收费标准并公示。

2. 已经购买车位的，根据业主购买地下停车位的合同收取停车管理服务费：标准车位30元/月，子母车位40元/月。

3. 业主对机动车辆有保管要求的，须另行与乙方签订机动车辆保管合同。

第十条 代办服务费和特约服务费

1.代办服务费

乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门委托，提供代办服务，并向委托方收取代办服务费。

2.特约服务费

乙方可以接受业主委托，为其提供本合同约定之外的特约服务，其费用由****委员会备案。

第七章、物业专项维修资金的管理与使用

第十一条 专项维修资金

专项维修资金的归集和使用按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部，财政部令第165号）、《**市物业专项维修资金管理办法》、****管理局《关于调整我市物业维修资金交存标准的通知》（长房政发（2010)029号文件）等有关法律法规及政策规定执行。

第八章 业主共有部分的经营以及所得收益的分配与使用

第十二条 小区经营性管理及小区公共收益金

属于小区全体业主的公共区域和业主公共部分中已经用于或可用于场地出租经营的，以及本合同履行期间属于全体业主的公共收益，均为****委员会代为行使占有权、使用权、收益权和处分权的范围。业主委员会就有关公共区域或公共设施设备的使用、收益对外签订经营性合同的，如需乙方共同经营，双方就具体项目协商收益分配方案；如无需乙方共同经营，乙方除无条件支持配合。

第九章 违约责任

第十三条 违约责任

1. 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方按照双倍返还；

2. 乙方的物业管理服务达不到质量标准，甲方有权根据考核结果和合同约定采取措施，包括：从乙方交纳的履约保证金中直接扣除相应款项、不予续签下一年度物业服务合同、从履约保证金中直接代扣第三方代为完成有关工作的服务费等。

3. 业主违反本合同约定，无特殊原因未及时交纳物业费，经乙方书面催缴仍未交纳的，****法院起诉；

4. 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方客观上无法完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在三十日内解决，逾期未解决的，乙方可依法解除本合同；

5. 业主违反本合同的约定，拒绝、阻碍乙方对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护，实施妨害物业服务行为的，相关业主应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

6. 甲方按照本合同附件对乙方进行考核，可按考核办法从乙方交纳的履约保证金中直接扣除相应款项。

第十章 其他

第十四条 不可抗力的约定

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同部分或全部无法履行的，双方应当按照有关法律、法规规定及时协商处理。

第十五条 免责条款

以下情况乙方不承担责任：

1. 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先采用合理方式告知业主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

2. 因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

3. 因业主或使用人对物业设施设备使用不当或人为破坏造成损失的；

4. 因非乙方责任而需要维修，但相关业主或使用人不配合而造成额外损失的。

第十六条 争议处理

本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决；协商不成的，采****人民法院提起诉讼的方式解决，守约方因主张权利所产生的费用，包含但不限于差旅费、诉讼费、交通费、食宿费、律师费等，由违约方承担。

第十七条 合同附件

1. 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；

2. 本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

3. 本合同及其附件未规定的事宜，均遵照国家和本省有关法律、法规和规章执行。

第十八条 合同组成及备案

1. 本合同正本及附件共二十页，一式三份，甲乙各执一份，向**市物业管理行政主管部门备案一份，每份具有同等法律效力。

2. 本物业服务项目招标文件、乙方投标文件及乙方在投标过程中作出的书面承诺等均为本合同的组成部分。

3. 本合同签订之日起三十日内，乙方持本合同到**市物业管理行政主管部门办理备案。

第十九条 合同的终止

甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在二个月前告知对方，并按照相关条例及文件在约定的时效内完成移交事项。对解除合同有异议的一方，****人民法院提起诉讼。

第二十条 合同续签、终止及生效

1. 本合同期限届满，根据招标文件和本合同约定，双方拟续签下一年度合同的，在新合同正式签署前，乙方应当继续按约定提供物业服务，双方应及时续签下一年度合同。

2. 本合同期限届满，根据招标文件及本合同约定，双方不再续签下一年度合同的，在新合同正式签署前，乙方应当继续提供物****公司进驻为止，期间产生的物业费仍按原标准执行、由乙方收取。

3. 本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。

甲方： 乙方：

（盖章） （盖章）

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

电话： 电话：

年 月 日 年 月 日

第五部分、 投标文件格式

投标人的投标文件应包含以下五个部分：

一、投标函

二、投标人的资格证明资料

三、技术/商务响应与偏离表

四、报价一览表及分项价格表

五、投标人认为需提供的其它资料

致 (招标人或采购代理机构)：

我方已仔细研究了 (项目名称)的招标文件（采购代理编号： ）的全部内容，知悉参加投标的风险，我方承诺接受招标文件的全部条款且无任何异议。

一、我方同意在招标文件中规定的提交首次投标文件截止时间起 日内(投标文件有效期)遵守本投标文件中的承诺且在此期限期满之前均具有法律约束力。标书代写

二、我方提交投标文件正本一份和副本一式 份，并保证投标文件提供的数据和资料全部内容真实、合法、准确和完整，我们对此负责，并愿承担由此引起的法律责任。

三、我方愿意向贵方提供任何与本项采购有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明资料。

四、我方承诺遵守有关规定，保证在获得中标资格后，按照招标文件确定的事项签订采购合同，履行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。

五、我方在此声明：

（一）我方与招标人或采购代理机构不存在隶属关系或者其他利害关系。

（二）我方与参加本项目的其他投标人不存在直接控股、管理关系，或者与其他投标人法定代表人（或者负责人）为同一人。

（三）我方未为本项目前期准备提供设计或咨询服务。

（四）我方承诺（承诺期：成立三年以上的，为提交首次投标文件截止时间前三年内；成立不足三年的，为实际时间）：标书代写

1、我方依法缴纳了各项税费及各项社会保障资金，没有偷税、漏税及欠缴行为。

2、我方在经营活动中没有存在下列重大违法记录：

(1)受到刑事处罚；

(2)受到三万元以上的罚款、责令停产停业、在一至三年内禁止参加采购活动、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照的行政处罚。

附件1：法定代表人身份证明

附件2：法定代表人授权书

投标人名称(盖单位章)：

法定代表人或其委托代理人 (签字)：

日 期： 年 月 日

附件1

法定代表人身份证明

投标人名称：

注册号：

注册地址：

成立时间： 年 月 日

经营期限：

经营范围：主营： ；兼营：

姓名： 性别： 年龄： 系 （投标人名称）的法定代表人。

特此证明。

附：法定代表人身份证复印件

投标人名称（盖单位章）：

日期： 年 月 日

附件2

法定代表人授权委托书

（委托代理人作为签字代表的提供并附法定代表人身份证明）

本人 （姓名、职务）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权 （姓名、职务）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改 （项目名称）（采购代理编号： ）投标文件、签订合同和询问、质疑、投诉等有关事宜，其法律后果由我方承担。

委托期限： 。

代理人无转委托权。

本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。

委托代理人身份证复印件

附：法定代表人身份证明

投标人名称（盖单位章）：

法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

注：法定代表人授权书（附法定代表人身份证明）应单独准备一份，以便开标现场进行身份验证。标书代写

二 投标人的资格证明资料

附件3 投标人基本情况表

盖投标人单位章

投标人名称								法定代表人
委托代理人								邮政编码
								电子邮箱
上年营业收入								员工总人数
营业执照	注册号码					注册地址
	发证机关					发证日期
	营业范围（主营）
	营业范围（兼营）
基本账户开户行及账号
****机关
资质名称					等级		发证机关	有效期
备注		附《营业执照》（副本）复印件

附件4 招标文件规定的基本资格条件证明资料

1、提交企业法人营业执照副本；

2、本项目需由拟任物业服务直接负责人（经理）的人亲自参加投标，法定代表人自行担任本小区物业服务经理的，提交法定代表人身份证明原件；法定代表人以外的人担任经理的，提交法定代表人授权委托书原件、被授权代表人身份证复印件以及在投标单位近三个月购买社保的证明，并附法定代表人身份证明原件；

3、2024年度财务审计报告【需包含现金流量表、资产负债表、利润表】，或银行出具的资信证明；

4、近三年获得主管部门认定四星以上服务标准的证明文件。

5、证明本小区物业服务经理具备物业服务管理有关能力的证明文件（如有关行政主管部门颁发的职称证书、资格证书、奖励证书等）

6、投标承诺书原件。

4-1投标承诺书

（招标人）：

在（项目名称）招标活动中，我单位在此庄严承诺:

1．具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。

2．自愿参加本项目的投标，就本项目所提交的资质文件和证明材料都是真实有效的。

3. 未被列入严重失信企业名单（黑名单），企业及法定代表人、实际控制人及占股25%以****人民法院失信被执行人名单。

4. 物业服务诚信记录良好，无侵占小区维修资金或小区物业公共收益、擅自退出小区管理服务、拒不移交物业资料等历史记录，退出小区管理****委员会****公司无法律纠纷败诉的记录，无被列入物业服务企业黑榜的纪录。

5. 拟任物业经理有 4 年以上的物业服务工作经验，并有 2年以上物业项目经理任职经历。

6. 能够独立自主开展物业服务和管理，有独立的人权、财权和事权，在物业服务过程中作出决定、使用资金、聘用/解聘人员等事项无需获得上级单位或个人批准。

7. 未通过挂靠等方式参加本采购活动。

8. 如中标本项目，不将项目转包，或将项目主要内容分包，或将项目拆散全部分包。

若违反上述承诺，我单位自愿承担由此引起的相应法律责任。

投标人（加盖公章）：

投标人代表签字：

日期： 年 月 日

4-2 无重大违法记录声明

（招标人）：

我单位郑重声明：参加本投标项目活动前3年内，我单位没有以下重大违法记录：因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚。

特此声明！

投标人：________（盖公章）

投标人代表签字：_________ 日期：

注：投标供应商对其所声明内容的真实性负责。在评审过程中乃至确定中标结果后，如发现投标供应商所声明内容不真实，在投标文件中有弄虚作假的行为，则其投标将作无效投标处理，已被列为中标候选人的，取消其中标候选人资格，已中标的，依据有关法律法规规章的规定处理；供应商除承担相应的法律责任和经济赔偿责任外，****管理部门有权没收其投标保证金。

4-3 拟任物业经理简历

姓名			性别		年龄
职务			职称		学历
参加工作 时间				从事物业管理 服务年限
资格证书 名称				资格证书编号
在管和已完成物业管理工作情况
物业管理负责时间	物业项目名称				项目规模	完成情况

t

附件5 其他证明资料或说明

提供招标文件或评分标准需要提供的相关证明文件复印件

四 商务技术响应与偏离表

序号	招标文件条目号	采购规格/商务条款	投标文件的规格/商务条款	响应与偏离	说明

说明：1、“响应与偏离”应注明“响应”或“偏离”。

2、属招标文件规定可能变动的内容在“说明”栏中注明。

投标人名称：

法定代表人或其委托代理人(签字)：

日 期： 年 月 日

五 报价一览表及报价文件

附件8

项目名称: 项目编号：

投标报价	物业收费标准为： ①住宅高层按建筑面积收取物业费： 元/月/平方米。 ②住宅洋房按建筑面积收取物业费： 元/月/平方米。 ③商铺按建筑面积收取物业费： 元/月/平方米。
服务期限	服务期限为五年，合同一年一签，根据考核情况和招标文件要求确定下一年度合同是否续签。
备注

注：此表内投标报价为最终价，投标文件内不得含有任何对本报价进行修改的其他说明或资料，否则为无效投标。

投标人（加盖公章）：

投标人代表签字：

日期： 年 月 日

六 投资承诺函

（招标人）：

在（项目名称）招标活动中，我单位在此承诺:

如我公司中标，我公司承诺在本小区地下车库及其他公共场所的投资额为每年服务年度 万元。

投标人（加盖公章）：

投标人代表签字：

日期： 年 月 日

七、投标人认为需要提供的其它资料

包括不限于采购需求及评分办法中涉及到的材料

一 招标项目需求