物业服务项目采购需求公示

采购需求公示

一、商务要求

★（一）服务时间、地点和方式

1.服务时间：合同生效后，中标供应商在30天内完成合同签订及人员进场。服务期限暂定3年，项目合同一年一签（每年度合同期内采购单位组织考核，考核合格后续签合同，考核不合格采购单位有权不进行续签）。

2.服务地点：****，采购单位指定地点。

★（二）知识产权和保密要求

1.对采购单位提供的人员、地址、采购情况等信息要保守秘密，不得向外界透露。中标通知书发出后，采购单位将与中标供应商签订保密协议。

2.基于项目合同履行形成的知识产权和其他权益，其权属归采购单位所有，法律另有规定的除外。

（三）报价要求

报价为人民币（含税）。价格不因实施期间市场变化及政策调整因素而变化。

★（四）付款及结算方式

根据服务质量考核结果进行结算。供应商需在每月结束后的7个工作日内，向学校提交当月服务报告及费用结算申请。学校在收到申请后的7个工作日内完成审核，审核通过后，在7个工作日内支付上月服务费用。

（五）考核要求

服务过程中采购单位进行定期考核，具体考核要求详见下表。

附件：物业管理服务质量考评表

填报单位： 填报人： 日期： 月 日 扣分情况请注明扣分事实依据，没有扣分的可不填。

二、技术要求

（一）采购内容

附属小学物业服务，具体包括保安、保洁、消控室管理、维修人员、校园绿化管理以及临时性的服务工作。包括但不仅限于校园日常安全保卫、巡逻工作；教学楼、办公楼、操场等校内公共区域及各功能室的清洁卫生服务；消控室24小时值班监控、消防设备维护管理；校内各类设施设备（如水电设施、电梯、空调、门窗、桌椅等）的日常维修与紧急抢修服务；校园内各类绿植（包括花草、树木等）的养护、修剪、病虫害防治、灌溉及绿化区域卫生清理等工作。含服务期内人员的管理、培训、调度工作，以及服务过程中产生的垃圾清运、现场清洁工作等。

★（二）技术要求（提供承诺函并加盖投标供应商公章）

本项目须配备至少12人（含项目经理）。同时设置项目经理1人，年龄小于50周岁，身体健康，无违法犯罪记录，具备大专及以上学历。

保安人员：年龄在18-55周岁之间，身体健康，无违法犯罪记录，具备高中及以上学历，持有保安证，熟悉校园安全保卫工作流程，具备基本的应急处置能力。每班至少配备7名保安人员（其中要求一名消控室管理人员），保证校园24小时不间断安全巡逻，上下学时间保证有两名交通岗保安。以及日常搬运工作。

消控室管理人员（满足相关法律法规的规定）： 年龄在20 - 50周岁之间，身体健康，品行端正，听从指挥，责任心强，服从管理。具备高中及以上学历，持有消防设施操作员证书（中级及以上），熟悉消防设施设备的操作与维护，能够熟练应对各类消防突发事件。

保洁人员：年龄在18-55周岁之间，身体健康，具备初中及以上学历，熟悉各类清洁工具和清洁剂的使用方法，能够按照卫生标准完成校园清洁任务。****园区域面积合理配置保洁人员，确保各区域每日定时清扫，垃圾及时清理。

维修人员：年龄在18-55周岁之间，身体健康，具备相关专业技能证书（如电工证、水暖工证等），熟悉水电暖等设施设备的维修技术，能在接到维修通知后马上响应处理。

物业监管工作内容：绿化管理。要求具备园林、园艺相关专业知识或一年以上绿化养护工作经验，熟悉本地常见绿植生长习性，掌握绿化修剪、病虫害防治、灌溉等技术。根据季节和绿植生长情况，定期进行养护作业，确保绿植存活率不低于80%，绿化区域整洁美观。另外还需兼顾校园内搬运等临时性的服务工作。一、商务要求

★（一）服务时间、地点和方式
1.服务时间：合同生效后，中标供应商在30天内完成合同签订及人员进场。服务期限暂定3年，项目合同一年一签（每年度合同期内采购单位组织考核，考核合格后续签合同，考核不合格采购单位有权不进行续签）。
2.服务地点：****，采购单位指定地点。
★（二）知识产权和保密要求
1.对采购单位提供的人员、地址、采购情况等信息要保守秘密，不得向外界透露。中标通知书发出后，采购单位将与中标供应商签订保密协议。
2.基于项目合同履行形成的知识产权和其他权益，其权属归采购单位所有，法律另有规定的除外。
（三）报价要求
报价为人民币（含税）。价格不因实施期间市场变化及政策调整因素而变化。
★（四）付款及结算方式
根据服务质量考核结果进行结算。供应商需在每月结束后的7个工作日内，向学校提交当月服务报告及费用结算申请。学校在收到申请后的7个工作日内完成审核，审核通过后，在7个工作日内支付上月服务费用。
（五）考核要求
服务过程中采购单位进行定期考核，具体考核要求详见下表。

附件：物业管理服务质量考评表

填报单位： 填报人： 日期： 月 日 扣分情况请注明扣分事实依据，没有扣分的可不填。
考核项目
考核内容
扣分标准
扣分情况








安全保卫工作


















安全保卫工作
保安人员应按规定统一穿着制服、佩戴工作牌，携带装备，服务态度良好，不与同事、各类工作人员发生争吵，****学校教职员工提出的正确意见并积极改正。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



保安人员应认真履行职责，确保物业管理区域内无因管理责任引发的治安、刑事和消防事故，确保物业管理区域内无设施设备偷盗、遗失及人为损坏情况发生，对管理区域内存在的安全隐患、事故苗头要及时发现、排查、妥善处理，杜绝由此引发的各类安全事故。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



保安人员上班时间严禁饮酒、擅自离岗、脱岗、串岗、睡岗、聚众闲聊，严禁在工作岗位抽烟、玩手机，不做与本职工作无关的事情。
饮酒后上岗扣10分/人/次，上班时擅自离岗、脱岗扣5分/人/次，串岗、睡岗扣2分/人/次，聚众闲聊扣2分/人/次，做与本职工作无关的事扣1-3分/人/次，



保安人员必须能够熟练正确使用消防器材，定期检查各种消防器材和设施，确保责任区域内无消防安全隐患和事故。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



消控室、门岗、必须保证全天24小时有保安值班。学生班车等候区、交通护学岗、****学校要求值守。保安每天白天巡逻频率为所有课间休息所有户外区域有保安巡逻，晚上巡逻频次为1~2次，节假日期间应重点加强巡防和控制力度，确保安全。巡逻安全巡视记录详细、清楚。
巡视记录不清楚、记录造假扣2分/项/人



消控室值班人员熟悉相关单位的报警电话号码，定期进行岗位技能培训及抽查，提高员工实际工作能力。消控室值班保安必须熟悉监控系统和火灾报警系统、自动灭火系统的操作。
违反该项扣2分/次，技能抽查不合格的扣2-5分/次



大楼门岗应做好人员出入证件查验和物品进出登记。外来人员必须经过校内人员确认许可才能进入。持办公设备离开大楼必须有所在单位领导签发的出门条。
进入人员不登记扣3分/次，临时进出物品不检查扣3分/次



各办公楼门禁、设备的钥匙、遥控器、对讲机等管理有序，不得丢失。
丢失钥匙、遥控器等扣3分/次，



定期排查各种消防、安全隐患,确保责任范围内无消防安全事故。
因巡查不到位、玩忽职守等原因造成责任范围内消防发生安全事故视情节严重给予惩罚或当事人员给予辞退处理，并扣10-15分



定期检查辖区消防设施设备,发现问题及时上报，各消防设施设备检查记录清晰、书写规范并存档。
记录造假、隐情不报，导致事故发生视情节严重给予惩罚或当事人员给予辞退处理，并扣10-15分



临时性的东西搬运。
不响应扣1—2分/次



每天静校后，大楼门岗值班保安应对整个校园进行巡楼，提醒加班人员立即关灯关电关闭门窗离开，待全部人员离开后，关闭公共区域照明和窗户，锁闭大门，关闭空调总闸。
不符合该项要求根据情况扣1-2分/项/次



严格车辆管理，禁止在消防通道、主要入口及路段停放车辆，所有车辆必须按要求停放在指定位置，保障车辆合理通行，严禁****停车场，严禁电动车室内充电。上学时段原则上不允许机动车进入校园，****学校相关主管同意，并由保安到现场管控车辆不会碰到学生，不会行驶到运动地面。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项


卫生保洁
工作

统一着保洁员制服上岗，仪容、仪表端庄、**得体，服务态度端正，在岗期间讲普通话，能够积极接受教职员工或同事的意见，不得与教职员工或同事发生争吵，不得有失敬、失礼行为。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



保洁员必须由乙方组织岗前业务培训，按工作程序对负责范围内的场所进行日常定期保洁，按确定标准全天侯、全方位保洁，对重点区域定点、定时巡回保洁、检查。
不符合该项要求根据情况扣1-2分/项



保洁员在岗期间不聚众闲聊，不做与本职工作无关的事情,不大声喧哗，作业动作安静，手机设置为静音状态，避免影响教职员工的正常工作。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



保洁员必须配备专用保洁工具车，工作时车随人走，下班后统一放置在工具间或楼梯间，不得影响人员通行，严禁乱丢乱放。工具间内必须保持清洁、摆放整齐。****办公室的清洁工具要区分使用，拖把、抹布要区分干湿用途，每周要进行晾晒，每季度要进行更新。
不符合该项要求根据情况扣1-2分/项



公共区域挂钟每周核实一次时间，进行统计上报。
因时间误差引起投诉的扣1分/次



大厅、走廊、楼梯无胡乱张贴，无杂物堆放，楼层内消防通道畅通
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



天花板、墙壁、灯具、开关、护栏、扶手、标识标牌无陈旧性灰尘，无蛛网污渍
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



门窗、桌面、台面、镜面、办公家具、办公设备等表面清洁明亮，无水渍污渍，无陈旧性灰尘
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



地面无纸屑杂物，无积水污迹
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



室内无蚊蝇，蜘蛛网空气**无异味
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



大小便池干净、无便渍，厕所隔断清洁
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



垃圾桶无明显污迹、无明显异味、无过夜垃圾，垃圾每日及时清理收集，密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，****学校垃圾站
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



校内屋顶、**、露台、道路、广场无垃圾和杂物，无大面积积水、污渍等
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



校内绿化带、草坪、屋顶花园整洁无垃圾，枯枝落叶杂草每周定期清理
违反该项要求根据情况扣1-2分/项


卫生保洁
工作
校内下水管沟、明沟、流泥井内杂草、枯枝树叶、垃圾及时清理，无堵塞外溢现象，无异味，无蚊虫，污水排放通畅
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



校内室外垃圾桶垃圾不过半，无明显污迹、无明显异味
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



学校学校三楼多媒体教室、四楼会议室每**少打扫一次（如遇会议或活动适当增加打扫频次）。。保洁员负责每天检查会议室灯光、空调、时钟等设施能否正常使用，****工程部维修。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



大厅、走廊、楼梯、电梯轿厢等公共区域每天上午、下午上班前各打扫1次。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



每季度定期对玻璃窗、不锈钢门板清洁抛光打蜡。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



每季度定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源，并对卫生死角重点清洁;建筑物自来水水池等定期清洁符合卫生标准，无二次污染及隐患。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项


卫生保洁
工作
每年至少对地下排污管井、化粪池清掏清运1次，发现堵塞外溢现象随时进行清掏。每年对范围内的建筑物玻璃幕墙清洗1次。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



保洁员不得私自处理贩卖校内物资，****学校规定统一收集、专门处理。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



如学校有重大活动，物业公****学校做好保洁工作。
因****学校造成重大损失或恶劣影响的，扣10分/次









营房维修服务
雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通；电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏；公共场所、楼道照明灯完好，各门窗配件完好无损。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



每学期开学之前都要对全校水电等设施设备进行检修，排除安全隐患。
未完成该项工作扣1—2分/次



对办公桌椅及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



厕所无阻塞，确保排污通畅，厕所门、隔断无损坏。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养，供水阀门、管道无渗漏。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。
处理设备维护维修工作到位及时，服务周到热情得满分。
不能在维修规定时限内到达现场处理修复事项，一次扣1分，无维修验收记录一处扣1分。由于维修工作延误或不到位，造成相关损失扩大，每次扣5分，并追究相关赔偿责任



公共照明完好。按维修服务承诺的时限到达现场修复，维修及时率达100%，并有维修验收记录。




绿化带无杂草、枯黄植被。施肥、清整。
每发现一处坏损根据情况扣1-2分，不及时每次扣1分。



维修配件等领用手续符合要求。
发现弄虚作假现象扣2分/次


办公空调系统运行管理
保障合同范围内所有多联机空调的正常运转，如发生故障，确保1小时内有专业维保人员赶到故障现场，并以最便捷的方式、最快的速度予以高效解决与处理，保证事故损失控制在最低限度。
非用户方原因引起维修时间超时，扣1分/天



冷暖两季开机前一次性对空调室内机过滤网进行清洗，保证空调设备设施处于良好状态。通风系统各出风口、回风口、新风口清扫干净；各滤尘网清洗干净、杀菌并消毒，保证运行时无灰尘异味。查看有无堵塞、腐烂、破损，并应安装牢固；每月对送回风口进出温度、风量和房间温度进行测量；每月巡视室内机组运行时电子膨胀阀开启度是否正常。
不符合该项要求根据情况扣1-2分/项



冷暖两季开机前对空调室外机设备进行清洗保养，检查主机运行压力（高压，低压）是否正常，并根据当时的环境温度对压、力进行适当的调节，检查是否有无漏点，启动设备检测是否加注制冷济；检查压缩机的三相绕组是否平衡，绕组的绝缘是否可靠；进行过热度的测试，判断系统的运行效率是否能够达到指定的性能指标；压缩机工作时的声音是否有异常，以判定系统的润滑程度；检查主机操控屏是否正常，各设置参数是否正确，查看历史报警记录对报警内容进行分析消除隐患；检查蒸发器是否清洁，如有污垢用药剂清洗，保证足够的热交换量；检查散热风机运行平衡状态，清扫电器室通风道，确定散热良好；查看电路板、电容、接线柱是否有老化、烧坏区域，及时给予更换；定期对主机基础支架、机外壳进行防腐、除锈处理，保证其设备的牢固稳定性。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



当接到使用单位关于空调故障的报告信息（电话或微信）时，先登记记录，1小时内派维修人员去看现场分析判断故障性质，根据故障性质判断是否需要更换配件如需要更换配件，让报修单位填写报修单，让专业维修工程师4小时内赶到，来查勘并写出点检报告。五日内必须维修好使空调恢复正常。
违反该项要求根据情况扣2分/项



维修更换下来的配件要及时清理并入库，始终保持室外机周围的整洁。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



换季时及时对空调模式进行切换，平时禁止空调模式的切换。
违反该项要求根据情况扣1分/项




电梯系统管理
所有电梯每年按时报****研究院年检。
如发生年检延迟，扣1分/天，年检未通过扣10分/台



维修、保养人员，必须配戴《特种设备作业人员证》或《特种设备安全管理和作业人员证 》胸卡，并应遵守需求单位有关规章制度。每15日派遣技术人员进行一次规范性维护保养并登记。主要保养内容包括：清扫（包括但不限于曳引机整体、电动机、抱闸、控制盘、限速器、导轨、轿厢框（导轮、急停开关等）、轿厢上下部、底坑、底坑内诸装置、牵引轮及其它轮、前项轮的轴、机方地坪、乘场门导轨、配重装置）；加油（包括但不限于曳引机、电动机、抱闸、限速器轴、导靴、牵引轮及其它轮、轿厢急停装置、平衡链装置、门机诸装置）；调试（包含但不限于抱闸、控制盘、限速器、门钩装置及门开关、门安全触板、着床开关及相关部品、导滑轮、底坑内装置）。每次维护保养完毕，维保人员应请需求单位管理人员在《电梯(扶梯)维护保养报告书》上签字确认。

不符合该项要求根据情况扣1-2分/项/次



提供24小时电梯紧急故障处理服务。区分故障紧急程度，存在重**全隐患的，投标人应在接到故障通知后安排就近值班人员5分钟内到现场，安排专业维护人员30分钟内到现场处理，确保人员、财物安全；普通故障应在6小时内完成维修。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



每天对各楼栋电梯运行情况进行检查，发现异常****公司处理，发现重**全隐患必须立即关停电梯。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



每****公司进行电梯定期检修、保养，并组织保洁员对电梯轿厢内壁进行防锈保养，对电梯机房进行保洁。
违反该项要求根据情况扣1-2分/项



每月测试电梯应急通话和消防迫降功能。
不符合该项要求根据情况扣1-2分/项/次


扣分总和


综合得分（满分100分）


说明
考核等级评定：
优秀 90 分以上（包含 90 分）
良好 85-90 之间（包含 85 分）
合格 70-85 之间（包含 70 分）
不合格 70 分以下
2、考核结果的使用：
考核等级分为优秀，良好，合格，不合格。
优秀、良好及合格不处罚，若月综合评分为不合格，****公司该月的质量保证金作为处罚金额。

意见建议



二、技术要求
（一）采购内容
附属小学物业服务，具体包括保安、保洁、消控室管理、维修人员、校园绿化管理以及临时性的服务工作。包括但不仅限于校园日常安全保卫、巡逻工作；教学楼、办公楼、操场等校内公共区域及各功能室的清洁卫生服务；消控室24小时值班监控、消防设备维护管理；校内各类设施设备（如水电设施、电梯、空调、门窗、桌椅等）的日常维修与紧急抢修服务；校园内各类绿植（包括花草、树木等）的养护、修剪、病虫害防治、灌溉及绿化区域卫生清理等工作。含服务期内人员的管理、培训、调度工作，以及服务过程中产生的垃圾清运、现场清洁工作等。
★（二）技术要求（提供承诺函并加盖投标供应商公章）
本项目须配备至少12人（含项目经理）。同时设置项目经理1人，年龄小于50周岁，身体健康，无违法犯罪记录，具备大专及以上学历。
保安人员：年龄在18-55周岁之间，身体健康，无违法犯罪记录，具备高中及以上学历，持有保安证，熟悉校园安全保卫工作流程，具备基本的应急处置能力。每班至少配备7名保安人员（其中要求一名消控室管理人员），保证校园24小时不间断安全巡逻，上下学时间保证有两名交通岗保安。以及日常搬运工作。
消控室管理人员（满足相关法律法规的规定）： 年龄在20 - 50周岁之间，身体健康，品行端正，听从指挥，责任心强，服从管理。具备高中及以上学历，持有消防设施操作员证书（中级及以上），熟悉消防设施设备的操作与维护，能够熟练应对各类消防突发事件。
保洁人员：年龄在18-55周岁之间，身体健康，具备初中及以上学历，熟悉各类清洁工具和清洁剂的使用方法，能够按照卫生标准完成校园清洁任务。****园区域面积合理配置保洁人员，确保各区域每日定时清扫，垃圾及时清理。
维修人员：年龄在18-55周岁之间，身体健康，具备相关专业技能证书（如电工证、水暖工证等），熟悉水电暖等设施设备的维修技术，能在接到维修通知后马上响应处理。
物业监管工作内容：绿化管理。要求具备园林、园艺相关专业知识或一年以上绿化养护工作经验，熟悉本地常见绿植生长习性，掌握绿化修剪、病虫害防治、灌溉等技术。根据季节和绿植生长情况，定期进行养护作业，确保绿植存活率不低于80%，绿化区域整洁美观。另外还需兼顾校园内搬运等临时性的服务工作。