浏阳市住房保障服务中心浏阳市城区纯公租房物业服务采购需求公开

(一)集里片区纯公租房共18栋，总套数1090套，总建筑面积57001.47㎡。其中：

1、禧和小区一期3栋共220套，建筑面积11566.75㎡；禧和二期为高层电梯房，2栋170套，1至15层建筑面积10434.72㎡；

2、礼花小区11栋共596套，建筑面积29800㎡；

3、白沙人才公寓2栋共104套，住宅面积5200㎡。

（二）荷花片区纯公租房共7栋，总套数583套，总建筑面积30085.22㎡。其中：

1、荷兴小区4栋共384套，建筑面积21275.60㎡；

2、**苑3栋共199套，建筑面积8809.62㎡。

附件

**市公租房物业服务项目

季度百分制考核表

被考核服务企业名称：

年 月 日

一、人员要求

1、本采购项目人员配置不得少于：物业经理1人，办公室文员1人，保安队长2人，保安人员16人，保洁人员9人，水电维修员1人，绿化养护工1人，禧和公租房二期(高层电梯)专职安全员1人，在实际运行过程中，供应商可与采购人依据项目实际需求协商调整岗位人员。

2、本项目的工作人员需提供与相关岗位相适应的岗位证书。

服务年限：服务期三年。

地点：采购人指定地点。

（一）主要服务内容：

1、日常管理(项目范围内管理规章制度、人员配备）

2、安保服务（项目范围内的安保服务）。

3、保洁服务（不含住宅部分初始室内保洁）。

4、绿化养护、防鼠、防蚊、防蝇等服务（包含项目范围内公共防疫管理）。

5、设施设备管理（包含但不限于电梯、消防、供电、给排水、强弱电等维保（含年检）等专业服务）。

6、维修维护管理（项目范围内公共照明、消防器材及设施、散****公司执行；****公司、人员维护保养不到位****公司负责）。

7、安全管理（主要为项目范围内公共安全防范、隐患消除和企业安全管理及应急救援管理）。

8、采购人交代的其他临时性的工作。

（二）委托服务事项的范围、内容及质量要求：

1、安全保卫管理

（1）范围：物业服务范围内的整个区域。

（2）内容：做好物业服务范围内人员、财产的保护与防火防盗。在各个小区出入口设值班岗，人员、车辆进出管理，对来访人员和外来车辆进行检查登记，做好小区安全监控、安全巡逻、秩序维护。****机关，做好小区的安全防范，维护小区的公共安全和秩序。

（3）质量要求：

大门口值班人员24小时在岗，值班期间不得睡觉；安保人员应文明执勤，多用文明用语，尽量避免激化矛盾；特殊情况要求车辆登记后在小区内低速行驶。小区值班人员需24小时在岗，负责小区内的安全保卫工作，夜间及时巡逻，发生紧急事件及时到位查处并汇报；组织安保人员定时在小区内巡逻，夜班每4小时1次；维护小区正常、和谐的生活环境，及时制止小区内不正常的纠纷、吵闹和噪声，确保正常的休息不受干扰，如发生冲突及时制止并上报。

（4）安全监控的记录及要求：

①值班记录要求：24小时值班，每班有记录，定期检查，保留存档。

②服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

（5）对保安人员素质的要求

①退****学校毕业人员优先聘用；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康，****派出所出具证明；年龄55岁以下，身高1.60米以上。

②具备保安培训合格证或退伍证。

（6）对专职安全员的相关要求

①对服务范围内的设施设备开展定期检查工作，开展消防演练活动。并将检查记录和演练情况提交汇报采购方。

②做好全年度项目安全检查计划，定期开展安全隐患排查工作，并及时跟采购方报告检查结果和整改方案。

③配合采购方及时处理好紧急发生的安全事件。

2、卫生管理

（1）范围：物业服务总范围区域内。

（2）内容：为该项目范围内所有建筑群体、设施设备、园林绿化、道路的日常卫生保洁、垃圾清运、管道清掏等。

(3)质量要求：按专业化的要求配置管理服务人员。

①保洁服务周到，工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养。

②责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

③垃圾收集及清运：及时做好配租房屋的入住前和退租后各项设施物品核验检查及卫生清扫（要求：房屋整洁，地面干净，门窗基本无灰尘）；及时清扫公租房公共区域的垃圾；协助做好其他相关管理工作。各楼栋走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等公共部位每天清扫1次以上，并全天保持整洁。做到地面整体清洁，无明显杂物、垃圾和积水情况；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。物业范围内垃圾站要求做到及时清扫、收集；日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域。

④清洁用品、用具（如铁揪、扫帚、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及日耗品由供应商购置并承担费用。

⑤遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

（4）保洁服务人员条件

①品行优良，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳。

②年龄：58岁以下。

3、园林绿化维护

（1）范围：物业服务总范围公共区域内所有园林绿化、景观。

（2）内容：日常维护和管理。树木、花草、绿地等的养护，景观的维护。

（3）质量要求：

①有园林绿化管理制度和养护措施。

②负责区域内各类树种、苗木、草皮的维护、修补。花草树木生长正常；无病虫害、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当。

③绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率90%，草坪纯度95%。

④做好病媒防制工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，日常做好常态化灭蚊工作，确保小区少蚊虫、少蟑螂基本无鼠患；负责病媒生物防制工作资料的搜集、整理、归卷工作，通过主管部门的验收。

⑤对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

4、消防系统维护

（1）范围：物业服务范围内整个消防系统、消防器材。

（2）内容：负责消防控制设备的正常运转；整个消防系统（消防器材、控制系统、消防泵房、喷淋、消防管网、末端设备设施等）的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等，发现问题及时汇报至采购人。

（3）质量要求：

①建立消防管理制度，设定火灾应急处理预案。

②确定重点防火部位，重点监控，值班人员须经专业培训，确保紧急情况能处置。

③熟悉消防设施设备维护管理使用，负责对消防设施日常巡视，建立登记制度，发现隐患及时排除，避免火灾事故的发生。

④定期对消防系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效。

⑤对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提灭火器。

⑥对消防用蓄水池，每月巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞管道，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

5、房屋日常养护维修

（1）范围：物业服务范围内的建筑体。

（2）内容：公共部位门窗、楼梯、通风道以及屋顶等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

①门窗：除室内门窗外的公共楼道及物业用房门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修。

②屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），确保雨雪水流动畅通，维护顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）。

（3）服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用，一般维修任务不超过24小时。

6、给排水系统维护

（1）范围：物业服务范围内的给排水系统。

（2）内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、公共阀门、水嘴、公共卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护维修，具体如下：

①给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

②给排水系统的截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

③给水系统故障急修、公共卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。

④加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。绝缘阻值应大于0.5MΩ。

⑤排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查并定期清掏，化粪池每半年至少清掏1次。

（3）质量要求：

①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。

②建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准。

③防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。

④定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅。

⑤及时发现并排除故障，故障排除不过夜；做好节约用水工作。

7、供电系统维护

（1）范围：物业服务范围内供电系统。

（2）内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常巡查、日常管理和养护维修，具体如下:

①不定期对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

②每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

③照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

④对失效、坏损的公共照明系统及时更换。

⑤低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换。

（3）质量要求：

①对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电。

②建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。

③建立24小时运行维修值班制度，及时发现解决排除故障，零星维修合格率100%。

④加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好。

8、燃气系统维护

（1）定期巡查燃气管道情况，发现有破损及泄漏气****公司。

（2）制定有效的燃气泄漏应急预案。

9、电梯管理维护

（1）范围：物业服务范围内电梯的运行和日常维护工作

（2）内容：负责电梯的日常维护、检查登记、故障排除等。

（3）质量要求：

①电梯行驶前认真检查各控制开关及照明、通风和集警设施（警铃、电话）通话是否正常，安全触板是否灵敏可靠,轿厢内显示是否正常，无异常运行时方可使用。

②电梯运行期间，每日按管理规定对电梯进行巡检，填写电梯运行记录，发现异常及时上报****公司进行处置。

③电梯24小时不间断运行（故障、例行检修及不可抗力除外），电梯巡视员夜间值班时,应公布呼叫电话和值班房号。

④提示乘客文明乘梯，运送货物时要重点跟踪、监督协助，严禁超载，禁运超长、超宽物品。

⑤运送货物时及时提醒运货人员爱护电梯设备，若损坏电梯（撞坏灯罩、灯管，电梯掉漆等)，由用梯人员负责修复或赔偿。

⑥电梯内禁止烟火，严禁装运易燃、易爆、易腐蚀物品，禁止电动摩托车（自行车）进入电梯。

⑦每日清洁电梯轿厢内、厅门及乘客可见部分卫生2次，巡查3次,有污迹及时清理，为承租户（乘客)提供清洁、舒适的乘梯环境，清洁时注意文明语言与礼让。

⑧保持好电梯内对外公示齐全，并向承租户做好相关宣传。

10、其它项目

（1）消防、供水系统维保：供应商应每月对消防设施、供水设备进行维护保养并承担相应费用，对消防设施如灭火器等进行检查，灭火器丢失由供应商负责。

（2）排污检查井、化粪池等，6个月清理清掏一次，费用由供应商承担，要求有台账记录并附现场影像资料存档。

（3）法规******公司管理的其它事项。

（4）人工的全部费用（包含基本工资、日常加班工资、节假日加班工资、各种津贴、奖金，防暑降温费、福利、特殊工种体检费、保险费用、公司管理费及利润、税金等费用）由供应商支付。

（5）所有项目的能耗管理，物业自用（办公及生活）水电，二次供水加压电费，电梯运行电费，监控系统电费，小区保洁、绿化、消防水电费用，物业公司办公费、日常易耗品费用等由供应商支付。

（6）小区公共照明，电梯检验检测及维保，化粪池清理，绿化保养，病媒生物防制，创文创卫事项产生的费用，垃圾清运等设施设备维保费用由供应商承担。

（7）做好节假日装饰及各级检查准备工作。

（8）维修费用：

①供应商负责的维修范围内发生的费用单项或单件金额300元（含）以下由供应商承担，单项或单件金额300元以上由采购人承担；

②****公司、人员维护保养不到位导致的损失，采购人有权对供应商进行追偿，供应商必须无条件限时维护保养整改到位。

（1）验收主体：采购单位为项目的验收主体

验收组织方式：自行组织

是否邀请本项目的其他供应商：否

是否邀请专家：否

是否邀请服务对象：是

是否邀请第三方检测机构：否

验收组织的其他事项：无。

（2）履约验收时间：供应商提出验收申请之日起7个工作日内组织验收

（3）履约验收方式：分期/分项验收

（4）履约验收程序：本项目按照长财采购[2024]5号文件“****政府采购项目履约验收工作的通知”规定进行验收。

（5）履约验收的内容：

5.1技术履约验收内容：按招标文件及投标文件响应的技术要求验收。标书代写

5.2服务履约验收内容：按招标文件及投标文件响应的服务要求及内容验收。标书代写

5.3商务履约验收内容：按招标文件及投标文件响应的商务要求验收。

（6）履约验收标准：

6.1符合中华人民**国国家和履约地相关安全质量标准、行业技术规范标准。

6.2符合招标文件要求。

6.3双方约定的其他验收标准。

（7）履约验收其他事项：无。

一、付款方式

(一)按季度结算：物业服务费根据季度考核计算公式：季度结算款＝（物业费÷12）×月份×（考核得分／100）。

(二) 考核得分详见附件《**市公租房物业服务项目季度百分制考核表》

（三）费用支出说明：

1、对（包含但不限于电梯、消防系统、供电系统、给排水系统、强弱电系统、房屋日常养护等维修、维保（含年检）、检测等维修维护管理的费用支出，单项或单件金额300元（含）以下由供应商承担，单项或单件金额300元以上由采购人承担。

2、对专业燃气系统、供电、有线宽带等设施设备出现故障的，供应商****公司****公司安排维修人员进行现场检查、维修，同时做好记录。

3、区域内各类树种、苗木、草皮的缺苗、补苗等服务的费用支出，单项或单件金额300元（含）以下由供应商承担，单项或单件金额300元以上由采购人承担，如属工作人员失职或履职不到位所致由供应商负责。

二、其他要求及其它说明

1、本项目采购人不组织现场踏勘，供应商在投标前需踏勘现场，自行组织，要对物业现场的地理位置、地上和地下影响物业服务的因素以及困难条件进行周密的勘察和研究，作出自己的判断，了解项目实际情况，产生的费用自行承担。中标后签订合同时和物业服务过程中，供应商不得以不完全了解现场情况为由，提出任何形式的增加物业经费或索赔的要求。

2、各类耗材（拖把、扫把、清洁剂、垃圾袋、安保用具等）的购买费用已统一纳入本项目物业服务费用范围，采购人不再另行支付，由供应商从本项目费用中自主支付。

3、本项目采用费用包干方式。加班、福利、保洁工具、耗材、材料及保安物资装备、各类保险费、利润、税金及其他因本项目而产生的一切费用由中标方负责，投标报价时人工工资不得低于本年度**市最低工资标准。投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务、社保等所有费用（要求附在投标书内），如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均视为包含在投标报价中，采购人不再支付任何费用。

4、供应商所提供投标材料必须真实、合法、有效，如果中标后发现有作假事实，采购人有权提前解除服务合同；

5、采购人有权在供应商出现下列情形时单方解除合同：

（1）供应商严重违反合同约定（如挂靠、擅自转包、转让合同、因供应商原因造成的发生重**全事故、泄露采购人采购项目相关秘密等）；

（2）供应商拒不整改或整改不到位，严重影响采购人正常办公秩序的；

（3）法律法规规定的其他可以解除合同的情形。

甲方解除合同时，应提前7日书面通知供应商，并说明理由。

供应商有权在采购人出现下列情形时单方解除合同：

（1）采购人故意阻碍供应商正常开展物业服务工作导致供应商无法履行合同主要义务，经函告和沟通协商仍无果；

（2）因不可抗力原因使采购人物业严重受损致使物业服务合同无法继续履行，包括但不仅限于如：自然灾害、因物业本身固有瑕疵（交付时双方已书面确认并认可的除外）造成损失的等；

（3）法律法规规定的其他可以解除合同的情形。

供应商解除合同时，应提前7日书面通知采购人，并说明理由。

6、必须接受采购人制定的季度百分制考核(见附件)。

7、必须响应国家应急管理机制。