招标典型案例3住宅室内批量装修

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**省某住宅室内批量装修工程

招标案例

我在本次精装房招标中担任招标经办人，在招标过程中遇到了很多问题，**各部门间沟通不顺畅、入围单位数量偏多、标准制定不合理、制度执行与实际操作不相符等相关问题。通过此招标，让我意识到招标环节要各司其责，各负其能，强化沟通，强化标准，严格落地，才能使招标工作得到很好地执行，同时公司只有切实可行的制度及约束力，才能保证招标工作的顺利开展。

以下是本次招标的主要内容，包括：

1. 基本信息

2. 招标全过程简述

3. 定标数据、经验教训总结

1.基本信息

附件附件（本篇中装修相片****集团友情提供）2.招标过程
（以下内容为招标全过程情况的摘选）：

（1）编制招标计划

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（2）确定招标范围及界面

本工程招标范围在项目部提交招标申请时已根据项目情况列明，经招采部复核及统一调度后，****小组，最终确认调整招标范围描述如下：

经招标单位确认的设计施工图所示的墙地面瓷砖、木地板、踢脚线、吊顶、油漆、柜子、整体厨房、户内门、洁具、灯具（射灯、筒灯、灯带）、开关插座、电路改造等全部施工内容(不含防水工程)。

招标范围调整内容及原因如下：附件

（3）确定投标单位

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（4）确定材料技术标准

因材料标准及材料封样与实体样板间交付标准不统一，****设计部沟通，****小组，选择调整材料标准。

主要材料标准调整原因如下：

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(5) 编制报价清单

1）编制说明

编制说明中，对于清单项中综合单价所包含的费用进行详细的说明。

2）清单项编制

清单项编制参照清单计价规范，按照不同区域空间进行分空间编制，即分为客厅、餐厅、阳台、厨房、卫生间、主次卧室等。各空间内工程量清单，依据地面、吊顶、墙面、其他等进行分别列项编制。

项目特征描述中根据图纸及技术要求进行描述，需对可能产生的争议项进行提前预判并列明。

例如：块料楼地面清单项中，现场地面水平偏差超过30mm，但图纸做法中结合层厚度为30mm，对超出30mm厚部分投标单位在施工过程中可能会提出索赔问题，所以在清单描述中特别注明厚度结合现场实际情况综合考虑。

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3）工程量编制

因本工程为图纸范围内总价包干，为规避投标单位中标后提出招标人提出的工程量偏差较大而提出的索赔问题，所以在本次招标中仅提供清单项不提供工程量，由投标单位自行计算工程量，因工程量偏差造成的风险因素由投标人自行承担。清单工程量仅作为编制标底价及清标时使用，招标时不提供。

(6)发标

招标文件审批完成后，组织投标单位领取标书文件并递交保证金。但在发标过程中，因技术标存在排他性行为导致招标答疑时间、定标时间推延。

在拿到招标文件后，投标单位B及投标单位C提出，招标文件所附技术标准中“投标单位所选材料供应商必须与发包人有**经验并提供**经验证明，否则判定为技术标不合格”，存在排他性行为，存在内定中标人行为，要求删除此条，否则放弃本次投标。

经复核只有投标单位A的所有材料供应商均与发包人有相关**经验，****小组，为保证公平性，所以在招标答疑时删除此条。

(7)开标

由招采部负责本次开标工作，运营部负责监督本次招标工作。具体开标情况如下：

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(8)技术标评标

1）技术标评委组成

根据招采管理制度，本项目技术标评委由项目总、项目经理、项目工程师、成本经理、采购经理五人组成。

2）技术标评分

结合各投标单位编制的技术标文件及材料封样情况，技术标评委依据评标办法进行综合评分。除投标单位B技术标不合格外，其他各投标单位技术标全部合格。

表 住宅精装工程技术标评委评分汇总表

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(9)商务标的清标

本工程的清标工作主要从计算误差、工程量偏差、综合单价合理性、主材价格合理性、材料品牌合理性等五个方面进行。

1）计算误差复核

主要复核各投标单位投标总价与投标函否一致、投标总价与按单价汇总是否一致、综合单价与综合单价分析表是否一致、各综合单价组成计算是否正确等方面。通过复核各投标单位计算无误差。

2）工程量复核

因本工程招标仅提供招标清单项未提供招标工程量，所以工程量复核是本次清标的重点工作。以各投标单位中工程量去掉一个最高值和一个最低值，其余各家的算术平均工程量为基准工程量。对工程量与基准量偏离超过10%的工程量进行复核，对整体工程量偏高或异常偏低的情况在澄清时重点提出并要求修正。经复核，本次招标过程中，各单位工程量与基准工程量偏离都在10%控制范围内，无重大偏离项。

3）漏项或隐藏项核对

对各投标单位的清单项是否存在漏报或不填价情况，进行核对防止后期引起索赔情况。对各投标单位在招标清单项中是否存在隐藏投标项，采用明高暗低（隐藏一笔费用，单价高而总价偏低）的不竞争手段，增加后期变更风险。在本次投标过程中，投标单位C隐藏一笔费用导致其总价低于投标单位B。

4）不平衡报价分析

对各投标单位综合单价及其综合单价分析表进行核对。以各投标单位中综合单价去掉一个最高价和一个最低价，其余各家的算术平均价下浮10%作为基准价。对偏离比例超过20%的重点标记，并与样板间单价进行比对，找出偏离原因，并重点查看重大偏离项是否存在不平衡报价或后期可能出现变更或变相增加费用或取消的风险因素。

例清单项室内套装门，投标单位E投标价600元/套，基准价为1000元/套，样板间价格1200元/套，报价严重偏离市场价。****设计部沟通后发现，投标单位E已在设计院方面沟通，此项正在进行设计变更，在合同签订后此项会进行重新调整与定价，从而间接增加本工程费用。

5）材料品牌选择的符合性分析

核对主材是否在限定品牌范围内，材料标准是否与设计要求标准一致等相关符合性分析。

例：投标单位C所报木地板品牌和邦盛世不在限定范围内，限定品牌为大自然、圣象或同档次材料。

(10)澄清、洽谈环节

本工程澄清洽谈共分为2轮，第1轮洽谈主要针对投标单位各项清单中存在的问题进行澄清洽谈，及各投标单位的优惠让利报价洽谈。第2轮，根据第1轮洽谈结果，确定商务评标的标底价，针对性再进行洽谈。

1）第一轮洽商

在第一轮洽商前，将清标过程中发现的各投标单位标书中存在的问题下发商务标清标意见函，提请各投标单位提**行复核并重新核算成本，并告知重新提交澄清报价，本次澄清报价只接受总价下浮不接受总价上浮。

洽商时，针对各家重新提交的澄清报价，结合商务标清标意见函，复核各家是否对清标意见函中的问题进行调整。

通过危机意识及强烈的**意识让投标单位看到本次中标的希望，通过对后期项目的展望让投标单位看到后期的**愿景，进一步指出澄清报价中不合理之处等多层次、多方面进行变相优惠让利。

通过本轮洽谈，各投标单位优惠让利情况如下：

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2）确定评标标底价

根据第一轮评标结果，结合样板间相关成本、投标报价及第一轮洽谈结果，通过分析最低价总价属于合理报价。****小组，结合第一轮最低投标价下浮3%作为评标基准价即1115万作为评标标底价。

3）第二轮洽商

本次洽商主要组织各投标单位进行公开竞价，通过公开竞争的方式确定最低综合报价。本轮竞价规则为：以评标标底价作为最高竞价，各投标单位每次降价幅度5万，各投标单位最终报价=评标标底价-降价幅度总和。竞价顺序依据二轮报价从低到高的顺序进行，直至征询各投标单位无再进行降价的情况下，本轮竞价结束。

通过本轮3次竞价，确定本轮竞价最低价为1090万元，实现竞价下浮25万元。

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(11)商务标评审

1）评标基准价的确定。

本项目最低投标价1090万＜评标标底价1115万，所以最低投标价最为评标基准价

2）评标得分确定。

在所有经评审的有效报价中，投标报价等于评标基准价的得100分，投标报价每高于评标基准价一个百分点的扣1分，最多扣20分，中间按内插法计算。各投标单位详细评分如下：

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(12)编制评标报告

评标报告编制内容包括：基本概况、招标及评标过程简述、技术标及商务标评审意见、各单位排名、建议中标单位等情况。

本次招标各投标单位排名情况如下：

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（13）定标会议

由招采部组织定标会议，****小组汇报评标结果及相关开标数据分析情况，****小组提出的质疑进行解释。按照少数服从多数的原则，结合评标情况，确定最终中标。

****小组定标会议讨论，确定综合评分最高的投标单位K为本工程中标单位，中标金额1090万元。

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3.招标总结

（1）数据分析与总结

1）各功能空间装修内容做法表（成本数据对应的技术标准或参数）附件附件

2）按功能空间分析成本指标

附件3）按材料或做法分析成本指标附件

4）汇总分析主要工程量的综合单价

表 主要清单项全费用综合单价

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（2）经验教训总结

本次招标工作中的亮点及不足，节选如下：1）主要亮点亮点一、企业宣传与招标活动互应本次招标答疑环节，区别于以往工程招标答疑时采用邮件回复的形式，本次招标答疑环节采用招标答疑会的形式。通过组织招标答疑会，使投标单位与招标人在现场进行充分交流，对招标人针对投标单位提出的问题回复理解有偏离的，现场与投标单位沟通修正。在招标答疑会现场，组织投标单位观看企业宣传视频，使投标单位充分了解企业文化，了解我司企业实力，增强投标单位对本次投标的热情和**和欲望，并通过对后续项目开发的展望，使投标单位在投标报价时能便精细的测算成本、合理地压缩利润空间降低投标报价。同时助推投标单位协助宣传项目在建楼盘，推动楼盘销售。亮点二、竞价方式助推投标降本在本工程评标阶段，采用多轮洽商，设定评标标底价方式，现场竞价方式等组合洽商方式，迫使投标单位降本。设定评标标底价：基于第一轮澄清洽商结果，通过分析最低投标报价，猜测其可能还有一定的下浮空间，同时通过各环节的沟通了解到其中3家单位对项目有很强烈的**欲望，为充分降低此次招标成本，结合样板间报价情况，决定以最低报价下浮3%作为评标标底价。
竞价环节：为防止投标单位串通均不参与竞价环节，所以竞价环节按照第一轮报价中从最低价到最高价的顺序依次进行一对一洽谈竞价。洽谈时告知投标单位各轮次竞价最低价情况，提升竞价的竞争氛围，迫使投标单位进行相关猜测降价。竞价环节充分利用明价暗竞的方式，利用各投标单位相互猜测心理，寻出竞价最低价。 2）不足及预案问题一、入围标准设定不合理因入围标准设定标准偏低，所有同行业单位基本均可参与报名，所有导致报名单位数量偏多，且投标单位水平层次不齐，****公司、****公司、有无带证管理人员的等等情况。最后，****小组，重新补充入围标准条件，保证了投标单位处于同规模、同水平，但**了招标时间，造成了不好的影响。原因：a）对拟定招标项目市场整体情况了解不深入，对拟定中标单位应具备的条件掌握不清晰，未提前做出预判。b）未征询各招标相关部门意见，各部门审核把控不严格。c）标准设定未咨询其他同类项目或同规模项目的条件设置。预案：a）充分了解项目实际规模情况，根据以往同规模项目**单位标准进行设定。b）加强招标各部门间的相互监督，特别是对一些基本标准的设定，做好严格把控。c）制定标准时查阅其他同类似项目或设定的标准要求，并与拟定招标项目的供货商进行沟通了解常见设定标准，并征询各部门对标准设定的意见。问题二、条件不充分情况下发起立项在招标立项时，项目部提供的材料标准、招标图纸、施工范围，****设计部、成本部及营销等相关部门意见，导致在梳理招标文件过程中发现很多问题，例如招标图纸非最终版图纸、材料标准与交房标准不一致、施工范围界面划分不充分等等相关问题，影响了招标进度。原因：a）工程师责任心不强，未对各部门提交的资料进行审核。b）工程师主动沟通意识差，立项前未主动征询各部门意见。c）各部门间相关沟通不顺畅，未对自己完成的成果交于其他涉及部门进行审阅。预案：

1）项目立项前，召开立项讨论会，组织项目部、招采部、设计部、营销部、开发部等各部门对招标需要的资料进行共同审阅。

2）提高各环节人员的主动沟通意识，避免多一事不如少一事的思想。

3）提升招标相关人员的责任意识和完善考核细则，强化招标管理责任。

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