湖南湘江新区管理委员会财政金融局湘江集团片区开发成本专项审计项目（包一大王山南片、智园片区）采购需求公开

1、基本概况介绍

为全面掌握大王**片区及湘江智园片区土地一级开发已投入成本及未来需投入成本情况，科学评估片区开发投入与产出效益，****管委会决策提供准确、可靠的依据，特委托具备相应资质和专业能力的中介机构开展片区开总成本专项审核工作。

2、审计对象

本次专项审核涉及片区范围广、成本构成复杂、审核工作量大且周期紧张。为确保工作质量与进度，分为三个项目开展招标工作，拟委托三家单位分别承担审计任务。本项目审计范围为大王**片区及湘江智园片区，基本情况如下：

（1）大王**片区：大王**片区位于湘江科学城核心区，总面积77.67平方公里。片区按照“整体规划、功能分区、分期开发”原则推进，当前重点实施东片区中的起步区（21平方公里）与首开区（5.8平方公里），计划“三年出形象，五年树标杆”。

片区采用“政府委托代建+社会资本投资**开发”模式，实行政府主导、市场运作、封闭运行、整体平衡的开发机制，资金主要来源为财政资金、政策性融资、市场运作引入社会资本等。

(2)湘江智园片区：湘江智能网联产业园位于湘江新区西**、湘江科学城智能智造产业创新区，规划总面积约24平方公里，其中约16平方公里纳入湘江科学城范围。产业园整体开发周期约20年，按“首开区—中部产业组团—**融城组团”分区推进。

目前重点开发首开区（约5175亩），四至范围为西起望雷大道、北至莲浦大道及智谷大道、东抵长潭西高速及学士路、南达含浦大道。该区域产业用地1333亩，居住用地1028亩，平均容积率1.07。

3、审计目标

3.1.全面、准确核定片区截至审计基准日（2025年6月30日）已发生的土地一级开发成本，包括土地征拆成本、工程建设成本、财务费用、管理费用等。

3.2.合理预估片区未来需投入的开发成本。

3.3.核实片区土地出让收入情况及各类资金来源的到位与使用情况。

3.4.通过投入产出分析，为委托方掌握成本构成、评估资**衡、优化开发决策提供数据支撑。

满足国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

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（一）成果要求

1.出具片区开发成本专项审核报告（含成本审核明细、投入产出分析等内容）。

2.提交完整的审计工作底稿（含电子数据）。

（二）时间要求

专项审核报告（征求意见稿）应于合同签订后45个工作日内提交。

具体要求以合同签订阶段为准。

（三）过程要求

1.成交供应商需按照投标时明确的专人开展现场服务工作，所有拟任项目组成员在本项目审计期间，不可兼任其他项目。为确保审计质量与进度，供应商为本项目配备的现场审计团队中注册会计师不少于5人。

2.成交供应商应根据工作方案及现场实际情况，合理分组开展审核工作。供应商应确保人员投入与工作量匹配。供应商应确保人员投入与工作量匹配，本项目审计工作全周期预计不少于45个工作日。

3.项目结束前，未经采购人的批准确认，不得抽调或更换项目负责人。

4.现场服务期间，所有人员未经批准不得离开现场。

5.现场服务结束后应在现场完成审计报告征求意见稿。

6.项目验收完成后，成交供应商须向采购人提交一套完整的审计底稿（含电子数据）。否则按违约处理，不支付相关费用。

7.若在审计服务期间及后续期间，因成交供应商原因，造****公司的信息泄露的，成交供应商须进行经济赔偿。

1.土地征拆成本审核：依据土地征拆政策、**开发协议、征拆项目结算资料及财务支付凭证等，合理、合规地核定片区已发生及预计未来发生的土地征拆成本，并按项目区分已结算、未结算（含需结算与费用性支出）、未启动等不同状态，采用差异化审核方法进行认定。

2.工程建设成本审核：根据项目批复意见（含概算、结算、决算等）、项目合同约定及实际支付情况，合理、合规地核定片区各类工程项目（含基础设施、公共环境景观、公共配套设施等）的建设成本，并按项目区分完工已结算、完工未结算、在建工程、未开工等不同状态进行认定。

3.财务费用审核：审核专项贷款资金用途与片区的关联性；审核统一融资资金利息资本化与分摊政策的合理性及计算的准确性；审查是否存在大额资金闲置及其对片区开发成本认定的影响。

4.管理费用审核：审核片区开发项目实施过程中列支的管理费用，结合**协议约定和相关政策规定，核定其支出的合规性、合理性及依据充分性。

5.土地出让及资金来源核实：核实片区土地出让收入情况，包括已出让土地明细、成交价格、财政结算等；核实片区开发资金来源，包括财政拨款、融资资金、企业自筹、结算收入等。

6.投入产出分析：在完成上述成本审核和收入核实的基础上，对片区开发的投入与产出进行整合分析，形成专项审核分析内容。

7.出具专项审核报告：汇总审核结果，出具全面、清晰的片区开发成本专项审核报告。

8.完成委托方提出的其他相关工作要求，具体审核内容以合同签订为准。

9.为保证审计质量，服务过程中成交供应商须按采购人要求，配合对“湘江集团片区开发成本专项审计（包二：梅**二期）”项目的审计过程资料及成果资料进行复核检查，提出专业意见。

1、本项目根据《****政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【2024】5号文)验收。验收费用由中标人支付。采购人和中标人应在合同中约定履约验收方案，履约验收方案要明确履约验收的主体、组织方式、时间或条件、验收方式、程序、内容、验收标准、与履约验收挂钩的违约责任与资金支付条件、争议处理、验收费用支付、采购人及供应商各自权利义务等事项。

2、项目总实施以项目最终成果报告获得采购人的审查和验收通过为最终完成标志。

3、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

4、验收合格后，中标人应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给采购人。

1、****政府投资项目审计、土地开发成本审核或类似大型项目成本审核经验。

2、供应商须承诺在服务过程中接受委托人的工作安排并遵守廉洁从业相关规定，向采购人递交廉洁从业承诺书。

3、供应商须承诺对工作过程中获知的商业秘密进行保密，并向采购人提交保密承诺书。

4、供应商不得更换或抽调项目负责人与注册会计师。特殊情况须经委托方批准方可更换；若****事务所有挂靠、更换人员、转包行为及明显无法按要求完成工作的可单方终止合同，不支付审计费用，并保留追究责任的权利。

5、供应商须承诺严格按照时间节点完成工作，除采购人原因、****公司原因或其他不可抗力的影响外，若有时间节点工作延期，每延期一天则按3000元/天扣除合同款。

6、供应商审计期间同时投入本项目的人员不得少于19人，若审计人员未按要求到岗，按照1000元/人/天进行考核。

7、因成交供应商须按采购人要求，配合对“湘江集团片区开发成本专项审计（包二：梅**二期）”项目审计资料进行复核，为保证复核意见的权威客观，本采购包的成交供应商不允许同时承接“湘江集团片区开发成本专项审计（包二：梅**二期）”、“湘江集团片区开发成本专项审计（包三：大王山北片、大科城片区、**片区）”工作。

8、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况进行报价，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

9、供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。