永新县住宅专项维修资金使用 工作指南（试行）

为落实《****政府关于印发**市住宅专项维修资金管理办法的通知》（****）文件精神，结合我县实际，制定永**住宅专项维修资金使用工作指南。

一、适用范围

永**行政区域商品房住宅专项维修资金的使用申请审核。

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

二、申请主体（简称“申请人”）

1.已聘请物业服务企业管理的，****委员会核实同意后，由物业服务企业申请使用住宅专项维修****委员会的，由物业服务企业提出使用申请，****村委）、社区管委会（乡镇）核实后，申请使用住宅专项维修资金。

2.未聘请物业服务****委员会的，由相关业主代表提出使用申请，****村委）、社区管委会（乡镇）核实后，申请使用住宅专项维修资金。

三、资金来源

申请主体在提交维修资金****住建局核实相关业主住宅专项维修资金缴纳情况。如果小区未缴存维修资金，****村委）组织筹集维修资金。如果维修资金账面余额不足，或部分业主未缴存维修资金，****村委）、业主委员会应督促相关业主尽快补缴，物业公司予以协助，以达到分推的公平性。

四、常规使用核准流程

（一）使用范围

1.住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（1）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（2）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（3）地下室出现渗漏、积水的；

（4）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（5）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（6）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（7）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（8）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（9）其他情况。

2.住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（1）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（2）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重以及水质不达标的；

（3）避雷设施不满足安全要求的；

（4）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（5）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（6）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（7）其他情况。

（二）申请使用流程

1.发现问题。由申请人收集汇总问题情况。

2.现场勘查。****社区****村委）、社区管委会（乡镇）、县住建等相关部门一同对现场进行勘查，勘查维修部位的真实性，认定是否属于维修资金使用范围，符合申请条件的填写《永**使用住宅专项维修资金现场勘察记录表》（附件1）。

3.查询余额。****居委会（村委）介绍信，前往****（二楼物管股）查询涉及户数、可用余额并加盖公章。

4.确定方案造价。****委员会、业主代表、物业企业制订维修、改造方案，****委员会、****村委）、社区管委会（乡镇）签署意见。申请人根据维修、改造方案及签署意见，聘请有资质的第三方制订预算报价，在住宅小区显著位置进行公示（出入口、公示栏、楼栋单元门、便民公告栏等，公示期为5个工作日）。

5.征求意见。申请人开展征求业主意见工作，填写《永**住宅专项维修资金申请使用签名公示表》（附件3），经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，根据表决情况填写《永**住宅专项维修资金申请使用公示》（附件4），在住宅小区显著位置进行公示（出入口、公示栏、楼栋单元门、便民公告栏等，公示期为5个工作日，公示期不影响维修项目的申报）。

6.提交申请材料。

（1）《永**使用住宅专项维修资金现场勘察记录表》（附件1）;

（2）楼栋单元缴纳维修资金查账回单；

（3）《永**住宅专项维修资金使用申请表》（附件2）

（4****委员会、****村委）、社区管委会（乡镇）签署意见的维修、改造方案，第三方预算报价及有日期水印的公示照片（需提供三方报价单位资质证明材料）;

（5）经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后的《永**住宅专项维修资金申请使用签名公示表》（附件3），****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）核实其真实性及有效性；

（6）《永**住宅专项维修资金申请使用公示》（附件4）；

（7）维修部位照片、附件3、附件4的公示照片，****村委）、社区管委会（乡镇）现场勘察照片记录并附加时间水印（公示照片近景、远景各一张，照片可打印）；

（8）特种设备（如电梯、消防等设施设备）申请使用维修资金需提交报修单（维保单位提供）、近三个月维保记录等相关资料；

（9）其他相关资料。以上材料均提供原件，准备齐全后将****住建局物管股。

7.申请审核。申请人****住建局，对公示无异议或异议人专有部分面积未超过建筑总面积三分之一且异议人数未超过总人数的三分之一的，县住建部门在5个工作日内审核资料，审核未通过需开具审核告知单，将审核不同意的情况一次性告知申请人。

8.确定施工、监理、审计机构。审核通过的，申请人自行选择具备资质的施工方进行施工（建议选择三家以上施工方组织工程招投标，****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）、县住建局等相关部门一同参与），申请人与施工方签订施工合同应注明质保期、质保金，由其承担此项工程的质量安全责任并加盖骑缝章（施工单位应是具备法人和相应资质的企业）；填写《永**住宅专项维修资金使用施工企业公示》（附件5）并公示。（公示期为5个工作日）

提倡聘请专业工程监理机构或成立由不少于3名相关业****小组对工程进行监理，单项维修工程在二十万元（含）以上的，****公司实施监理；所需费用可从维修资金中列支；且应聘请第三方审价机构对工程造价进行审核。

9.工程验收。工程应接受质量安全部门的监督，工程施工完成后，申请人自****社区****村委）、社区管委会（乡镇）、县住建等相关部门参与工程验收，竣工验收时，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于验收人员总人数的50%，并填写《维修和更新、改造工程验收备案表》（附件6）。涉及消防设施维修整改工程，施工完成后，由申请人委托消防设施检测机构出具检测报告。

10.验收公示。通过验收的，由申请人将工程验收意见、工程实际使用住宅专项维修资金总额，填写《永**住宅专项维修资金工程验收公示》（附件7）在物业管理区域内显著位置进行公示。（公示期为5个工作日）

11.提交结算材料。

（1）招投标相关资料；

下载（2）申请人与施工单位签订的施工合同（需注明质保期、质保金并盖骑缝章）；

（3）《永**住宅专项维修资金使用施工企业公示》（附件5）；

（4）《维修和更新、改造工程验收备案表》（附件6）；

（5）《永**住宅专项维修资金工程验收公示》（附件7）；

（6）审价机构出具的审价报告（提供审价机构资质证明材料）、《费用分摊明细表》（附件10），结算分摊总金额不得高于预算价格的10%;

（7）附件5、附件7公示照片（水印公示照片近景、远景各一张，照片可打印）；

（8）审价费发票复印件并加盖公章；

（9）其他相关资料。

以上材料均提供原件，准备齐全后将****住建局物管股。

12.结算审核。申请人****住建局，对公示无异议、异议人专有部分面积未超过建筑总面积三分之一且异议人数未超过总人数的三分之一的，县住建部门在5个工作日内审核资料，审核未通过需开具审核告知单，将审核不同意的情况一次性告知申请人。审核通过后，走维修资金划拨流程。

13.建档。县住建部门按项目分类，归集项目各阶段的资料建立纸质档和电子档。

四、紧急使用核准流程

（一）使用范围

影响房屋安全使用的以下应急情况，可以采取应急维修。物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期。应急情况：

1.电梯故障危及人身安全的。****监局及以上特种设备检测检验机构出具鉴定书或整改通知书，****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）核查属实。

2.二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的。****公司对二次供水、城管局对排水系统出具意见书。

3.共用消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障的，提供县消防部门出具《责令限期改正通知书》或《重大火灾隐患整改通知书》，****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）核查属实材料。

4.屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用的。提供有资质的房屋质量检测机构出具的证明，****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）现场认定材料。

5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的。提供有资质的房屋质量检测机构出具证明，****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）现场认定材料。

6.房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全的。提供有资质的房屋质量检测机构出具证明，****居委会（村委）、社区管委会（乡镇）现场认定材料。

7.发生其他紧急情况，影响房屋安全使用的。

****社区****村委）、社区管委会（乡镇）核查属实，的确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，不需“经住宅专项范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，直接列支，但相关程序要有。

（二）应急使用流程

1.发现问题。由申请人针对上面应急使用的范围，根据有关部门下达的整改通知或鉴定报告，****委员会、物业企业、****村委）、社区管委会（乡镇）及时报告情况，并组织人员做好警示防范工作，防止意外发生。（鉴定报告机构需提供专业检测机构的营业执照、法人身份证复印件、检测机构资质证书、专业检测人员的身份证和资格证书）。

2.现场勘查认定。****社区****村委）、社区管委会（乡镇）、县住建局等部门一同对现场进行勘查，勘查维修部位的真实性、认定是否属于紧急使用范围，符合申请条件的填写《永**使用住宅专项维修资金现场勘察记录表》（附件1）。

3.查询余额。****居委会（村委）介绍信，并前往****（县住建局二楼物管股）查询涉及户数、可用余额并加盖公章。

4.确定方案造价。****委员会、业主代表、物业服务企业商议制订维修、改造方案，****委员会、****村委）、社区管委会（乡镇）、相关部门或专业检测鉴定机构签署意见。申请人根据维修、改造方案及签署意见，请专业造价咨询机构编制项目造价，在住宅小区显著位置（出入口、公示栏、楼栋单元门、便民公告栏等，公示期为2个工作日），同时填写《永**住宅专项维修资金使用公示》（附件4）并公示。

5.材料提供。

（1）职能部门、检测机构出具的鉴定报告、意见书；

（2）专业检测机构的营业执照、法人身份证复印件、资质证书、专业检测人员的身份证和资格证书；

（3）《永**使用住宅专项维修资金现场勘察记录表》（附件1）；

（4）楼栋单元缴纳维修资金查账回单；

（5）《永**住宅专项维修资金应急使用申请表》（附件8）；

（6****委员会、****村委）、社区管委会（乡镇）等签署意见的维修、改造方案，由造价咨询机构编制项目造价，以及有时间水印的公示照片（需提供造价咨询机构资质证明材料）；

（7）《永**住宅专项维修资金使用公示》（附件4）；

（8）维修部位照片、附件4的公示照片，****村委）、社区管委会（乡镇）现场勘查照片记录并附加时间水印。（公示照片近景、远景各一张，照片可打印）；

（9）其他相关资料。

以上材料均提供原件，准备齐全后将****住建局物管股。

6.申请审核。申请人****住建局，县住建局在2个工作日内审核资料，审核未通过需开具审核告知单，将审核不同意的情况一次性告知申请人。

7.确定施工单位和选定监理、审计机构。审核通过的，申请人于3天内自行选择具备资质的施工方进行施工（建议选择三家以上施工方组织工程招投标），申请人与施工方签订施工合同应注明质保期、质保金，由其承担此项工程的质量安全责任并加盖骑缝章（施工单位应是具备法人和相应资质的企业）；《永**住宅专项维修资金使用施工企业公示》（附件5）并公示（公示期为2个工作日）。

提倡聘请专业工程监理机构或成立由不少于3名相关业****小组对工程进行监理，单项维修工程在二十万元（含）以上的，****公司实施监理；所需费用可从维修资金中列支；且应聘请第三方审价机构对工程造价进行审核。

8.工程验收。工程应接受质量安全部门的监督，工程施工完成后，申请人自****社区****村委）、社区管委会（乡镇）、县住建等相关部门参与工程验收，竣工验收时，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于验收人员总人数的50%，并填写《维修和更新、改造工程验收备案表》（附件6）。涉及消防设施维修整改工程，施工完成后，由申请人委托消防设施检测机构出具检测报告。

9.验收公示。通过验收的，由申请人将工程验收意见、工程实际使用住宅专项维修资金总额，填写《永**住宅专项维修资金工程验收公示》（附件7）在物业管理区域内显著位置进行公示。（公示期为5个工作日）

下载10.材料提供

（1）招投标相关资料；

（2）申请人与施工单位签订的施工合同（需注明质保期、质保金并盖骑缝章）；

（3）《永**住宅专项维修资金使用施工企业公示》（附件5）

（4）职能部门或专业检测机构出具工程验收合格意见单；

（5）《维修和更新、改造工程验收备案表》（附件6）；

（6）《永**住宅专项维修资金工程验收公示》（附件7）；

（7）审价机构出具的审价报告（提供审价机构资质证明材料）、

《费用分摊明细表》（附件10），结算分摊总金额不得高于预算价格的10%;

（8）附件5、附件7公示照片（水印公示照片近景、远景各一张，照片可打印）；

（9）审价费发票复印件并加盖公章；

（10）其他相关资料。

以上材料均提供原件，准备齐全后将****住建局物管股。

11.验收审核。申请人提交所需资料至县住建部门，县住建部门在5个工作日内审核资料，审核未通过需开具审核告知单，将审核不同意的情况一次性告知申请人。审核通过的，走维修资金划拨流程。

12.建档。县住建部门按项目分类，归集项目各阶段的资料建立纸质档和电子档。

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2024年10月10日

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