关于苍南县县城新区东扩区C-03地块规划条件论证报告的公示

《苍**县城新区东扩区C-03地块规划条件论证报告》****设计研究院研究论证，根据《中华人民**国城乡规划法》有关规定，现将《苍**县城新区东扩区C-03地块规划条件论证报告》草案向社会公示。

请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。

公示时间：2026年1月15日-2026年1月26日

联系地址：****215办公室（苍**灵溪**滨路188号）

联系电话：****7272 ****5676

公示内容如下：

一、修改背景

《苍**县城新区东扩区控制性详细规划》****设计研究院于2014年编制完成，****中心着手实施。

随着县城新区东扩区开发建设的推进，各种外部的环境也不断变化。为了更好地推进县城新区东扩区的开发建设，加快C-03地块的开发进程，现拟优化调整县城新区东扩区C-03的规划条件，保障后续的土地出让和建设工作的顺利开展。

为保障该出让地块用地具有科学性、前瞻性、可行性，针对规划引导与实际操作的差异，根据《**市城市控制性详细规划实施管理通则》，需要对规划住宅地块的用地范围、规划控制指标等方面做出一些必要的修正与完善，以提高建设项目落实的可操作性。 因此，为出让后的地块建设落地提供科学依据，特编制本规划条件论证报告。

二、项目概况

1.地块位置

本论证地块位于县城新区东扩区的**大道以东、春水路以西、惠达路以南、海潮路以北，用地面积为5.49公顷。

2.地块及其周边用地情况

本论证地块规划范围内现状用地现状主要为农用地，此外为少量的坑塘水面和已拆除建筑的村庄、工业等建设用地。地块东侧为在建的春水路，南侧****幼儿园用地，西侧为****幼儿园用地，北侧为现状惠达路。

地块周边的东****中学用地；地块北侧的汤家洋河以西为在建住宅用地，更****人民医院****保健院用地。

三、规划论证内容

按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发﹝2023﹞234 号）的标准，地块的用地性质由住宅用地（R21）更新为二类城镇住宅用地（代码070102），并兼容零售商业用地(代码090101）和餐饮用地（代码090103)。

因增加规划河道宽度、增加公共绿地、落实幼儿园布局等原因，C-03地块的用地边界相应调整。

作为拟出让地块，为了方便出让后的规划建设，依据《**市城市控制性详细规划实施管理通则》，对该地块的用地边界、规划指标、出入口、建筑退界等进行调整。

四、规划符合性分析

根据《苍**灵溪镇国土空间总体规划（2021-2035年）》（温政函〔2025〕8号），本次论证地块位于灵溪镇的城镇开发边界内，属于城镇集中建设区，未涉及永久基本农田及生态空间；地块所在的用途分区为居住生活区，地块用地性质规划为二类城镇住宅用地，符合灵溪镇国土空间总体规划的用地布局要求。

根据灵溪镇国土空间总体规划的道路交通路规划，C-03地块周边的道路等级为次干路，符合地块开设出入口要求。

考虑到土地出让后的实际建设可实施性以及城市天际线和景观风貌的美化，结合城市设计的高度分区、街道界面等规划要求，根据《**市城市控制性详细规划实施管理通则》，对C-03地块的规划控制指标、建筑退界等进行深化完善。

五、规划条件论证必要性

1.有助于县城新区东扩区的建设

本次论证地块位于县城新区东扩区，是中心**近期开发建设的热点地区，****医院、学校等公共服务设施。地块的区位优势较为明显，交通通达条件良好，建设条件成熟，其开发建设将进一步推动东扩区的发展。

随着城市建设和运行的效率、安全、美观等要求逐步提升，原规划优化调整的必要性逐渐增加，C-03地块的规划调整，能够为规划河道增加宽度提供空间，提升区域的防洪排涝能力和城市安全韧性；同时增加公园绿地面积、落实幼儿园的布局，提升设施配套和居住环境的品质。

2.有助于国土空间总体规划的实施

国土空间总体规划批准后，需要依托详细规划这一关键环节来实现国土空间用途管制，开展城乡建设项目规划许可以及实施城乡开发建设、整治更新、保护修复活动等，从而优化城乡空间结构、完善功能配置、激发发展活力。原规划的编制早于总体规划，且属于原有的城乡规划体系，存在着体系方面的先天不足，需要优化调整，从而促进国土空间总体规划的实施。

3.有助于城市景观风貌的提升

苍**组织开展了“县城新区东扩区城市设计”，对东扩区的空间形态、景观风貌、公共空间体系等进行了详细的规划设计，需要通过对原规划的优化调整，明确具体地块的管控要求来得以实现。

六、规划合理性分析

1. 用地边界调整分析

本次论证地块的用地边界调整后，作为二类城镇住宅用地的地块面积为5.49公顷，小于原规划的6.8公顷；地块西侧增加滨水的公园绿地面积0.61公顷、增加河流水面面积0.1公顷、增加幼儿园用地面积0.6公顷。用地边界的调整，增加了公园绿地、河流水面面积，****幼儿园布局，属于正向优化调整。

2.用地性质分析

本次论证地块作为住宅用地的用途保持不变，按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发﹝2023﹞234 号）更新为二类城镇住宅用地（代码070102），并兼容零售商业用地和餐饮用地（其中兼容的零售商业用地建筑面积应小于等于地块地上总建筑面积的10%，餐饮用地建筑面积应小于等于地块地上总建筑面积的10%），有利于完善生活服务配套。用地性质的更**兼容，符合灵溪镇国土空间总体规划的用途分区要求。

3.交通影响分析

****幼儿园的机动车出入口需要，C-03地块的机动车出入口设置由北、东、南三侧开口调整为北侧和东侧开口，且距离与春水路的交叉口的距离不小于80米，符合**省《****停车场(库)设置规则和配建指标标准》（DBJ33/T 1021-2023）的要求，****幼儿园用地的机动车出入口产生冲突，有利于海潮路的交通组织。

4.建筑退界距离分析

本次论证地块基于原规划、城市设计以及《**市城市规划管理技术规定》确定建筑退界距离要求，退城市道路的距离不小于6米，退滨河绿地的距离不小于5米，退幼儿园用地的距离不小于5米（地块南侧）和3米（地块西侧）；高层建筑（建筑高度＞24米）退城市道路的距离不小于10米，退西侧滨河绿地的距离不小于6.5米，退幼儿园用地的距离不小于12米（地块南侧）和6.5米（地块西侧）。建筑退界距离要求符合《**市城市规划管理技术规定》。

5.环境容量分析

根据《苍**县城新区东扩区城市设计》，基于城市空间层次和视觉景观组织的优化要求，本次论证地块的容积率上限降低至1.31，未突破原规划的2.7容积率上限要求。建筑高度上限降低至27米，未突破原规划的80米建筑高度上限要求；绿地率下限仍保持30%未变，由于公园绿地的增加，所在街坊的绿地总量有所增加。根据《**市城市控制性详细规划实施管理通则》（温政办〔2015〕30 号）第5款中关于建筑密度的相关规定，在满足绿地率的条件下，可对单地块的建筑密度进行相应深化完善,由于地块内建筑形态由高层低密度模式调整为多层中密****商铺形式的零售商业和餐饮服务设施，地块的建筑密度上限提升至40%，其中住宅及其便民服务设施的建筑密度应小于等于32%，符合《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）及《住宅项目规范》（GB 55038-2025）的要求。

根据调整后的地块用地边界，进行方案试排。试排方案综合考虑地块形状、周边建设情况等因素，按调整后的建筑退界距离要求和相关技术管理规定的建筑退让间距要求布局，在满足交通、消防等要求的前提下，注重功能分布、建筑形态和空间关系的整体性和协调性。根据试排方案，各规划控制指标具有可实施性。

6.市政公用配套设施分析

本次论证地块的计容总建筑面积减少约11.18万平方米，减少居住户数约1040户，减少居住人口约3120人(按照户均3人测算)。因此，对于给水、排水、供电、通讯、燃气等的需求量均大幅度减少。此外，本次论证不改变其他的市政公用设施布局和管道设置。

七、结论

1.用地四至及规模论证结论

本次论证地块位于苍**县城新区东扩区，处于**大道以东、惠达路以南、春水路以西、海潮路以北。其地界坐标及界线详见苍**县城新区东扩区C-03地块建设项目规划用地红线图。

2.用地性质论证结论

本次论证地块的用地性质为二类城镇住宅用地(070102)，兼容零售商业用地(代码090101）和餐饮用地（代码090103)，其中兼容的零售商业用地建筑面积应小于等于地块地上总建筑面积的10%，餐饮用地建筑面积应小于等于地块地上总建筑面积的10%。

3.控制指标论证结论

本次论证地块的容积率≤1.31；建筑密度≤40%（其中住宅及其便民服务设施的建筑密度应≤32%）；绿地率≥30%，建筑高度≤27米,详见规划用地红线图。

调整后的本论证地块规划控制指标一览表

注：地块内住宅及其便民服务设施的建筑密度应≤32%。

4.地块建筑退让论证结论

建筑退地块东侧的春水路≥6米，退地块南侧的海潮路≥6米、****幼儿园用地边界≥5米，退地块北侧的惠达路≥6米，退地块西侧的滨河绿地≥5米，****幼儿园用地边界≥3米；高层建筑（建筑高度＞24米）退东、南、北侧城市道路的距离不小于10米，退西侧滨河绿地的距离不小于6.5米，****幼儿园用地边界≥6.5米，****幼儿园用地边界≥12米。

附图****0115.pdf