关于文昌市国有土地个人建房规划管理办法（征求意见稿）公示启事

**市国有土地个人建房规划管理办法

（征求意见稿）

第一条 为加强本市个人建房规划管理，规范个人建房行为，提升城市建设品质，加强城市风貌管控，根据《中华人民**国城乡规划法》《中华人民**国土地管理法》《中华人民**国建筑法》《**自由贸易港土地管理条例》《**自由贸易港国土空间规划条例》等有关法律、法规，以及《****省委 ****政府关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》《****政府关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域详细规划覆盖范围内国有土地上个人建房的规划报建及建设管理活动。

第三条 本办法所称个人建房用地，指个人依法取得国有土地使用权的建设用地。个人建房，指个人在依法取得国有土地使用权的用地上**、改建、扩建房屋（建筑物、构筑物）的行为。

第四条 各相关行政主管部门在个人建房管理中的职责如下：

（****规划局：负责国土空间规划管理，牵头研究制定个人建房规划管理相关政策，提供规划指导。

****建设局****服务局）：负责控制性详细规划范围内国有土地建房报建受理、审查、审批工作。

（****建设局：负责对取得建筑工程施工许可证的个人建房工程质量安全监督；****政府做好无需办理建筑工程施工许可证的个人建房质量安全监督。

****执法局：负责对个人建房违法违规行为进行调查处置；****政府开展个人建房违法建筑调查处置工作。

****政府：负责辖区内国土空间规划管理和个人建房的日常监督管理工作，村庄规划范围内国有土地建房报建受理、审查、审批工作。做好巡查、制止违法建设、政策宣传等工作。

第五条 个人建房应遵循统一的城市设计和街景立面规划要求。建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等必须符合城镇风貌管控相关规定及规划要求。

第六条 市自然**和规划部门、****管理局、****政府可根据实际需要，组织编制辖区内重点地块个人建房规划设计导则和重点地段街景立面规划，用以指导个人建房规模、管控城镇风貌。

第七条 有下列情形之一的，不予审批个人建房：

（一****政府征收范围，且征收部门书面确认不予建房的。

（二）拟建用****政府批准的棚户区改造或城市更新计划的，房屋征收部门应当将纳入棚改事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年，超过1年未实施改造的可正常办理规划报建等手续。

（三）位于规划确定的公共管理与公共服务用地（用地用海分类代码08）、交通运输用地（用地用海分类代码12）、公用设施用地（用地用海分类代码13）、绿地与开敞空间用地（用地用海分类代码14）、特殊用地（用地用海分类代码15）等地类范围的。

（四）位于相关保护控制线范围内，且经主管部门认定不符合相关规定的。

（五）位于重要市政管线（含地上、地下）埋设区域或安全防护范围内，经相关行业主管部门认定不得建设的。

（六）位于地质灾害高易发区范围内，经专业评估认定采取防治措施后仍不能消除安全隐患的。

（七）法律、法规、规章及国家、省、市相关政策文件明确规定不予审批的其他情形。

第八条 建筑规模与规划指标管控

（一）宗地可建面积≤2000平方米：

1.可不认定初始容积率，不按容积率计算建筑量进行规划报建，按建筑层数规划报建。

2.建筑高度、体量、尺度、布局、风格、色彩等应符合控规要求，并与周边建筑及环境相协调。

3.中心**范围内建筑层数原则上不超过八层（含八层）。

4.超过六层（不含六层）部分的建筑面积，须按该部分建筑面积核算并缴交地价款。地价款标准按该宗地所在区域现行基准地价对应的楼面地价核算收取。涉及混合用途（如商住用地）且对应不同类别基准地价的，按就高原则选择其中一类基准地价对应的楼面地价核算收取。

（二）宗地可建面积>2000平方米：

1.须按初始容积率管理规定进行规划报建。

2.建筑限高、建筑密度、绿地率等其他规划指标按控制性详细规划执行。

3.在办理宗地分割登记时，在证书附记栏中备注原证书号及原证载面积，仍按本款管控。

（三）停车配建要求：个人在国****酒店、旅馆等纯商业经营性项目的，宗地可建面积大于2000平方米的须按照国家及**省相关规定，在其用地红线范围内配建相应数量的机动车停车位。

第九条 个人建房应当符合下列要求：

（一）建筑高度与层高：建筑底层高度不超过5.0米，底层以上各层层高不得超过3.5米。具体层高、窗台高度、檐口高度应与相邻已建建筑协调一致。

屋顶形式与高度：采用上人平屋顶的，女儿墙净高度不得低于1.1米。采用不上人平屋顶的，女儿墙净高度不得低于0.6米。采用坡屋面的，坡屋顶高度（指檐口至屋脊的垂直高度）不得超过顶层建筑高度的2/3。

建筑高度计算按照《**省工程建设项目“联合测绘”技术导则（试行）》执行。

（二）用地性质协调：个人国有建设用地，证载土地用途与现行城市控规不一致，且不影响和占用生态管理空间、城市规划“五线”等，允许按照证载土地用途报建，建筑退线等按城市规划管理。证载土地用途纳入后续总控规修编统筹。

（三）建筑退线：**建筑原则上应符合控制性详细规划规定的后退道路红线、历史文化保护控制线（紫线）、绿地范围控制线（绿线）、城市地表水体保护控制线（蓝线）、城市基础设施用地控制线（黄线）等要求，并应统筹兼顾与相邻已有建筑在退线、立面等方面的街景风貌协调。相邻地块已有合法建筑的，**建筑后退道路红线的距离，如不满足规划要求，应至少与相邻建筑中退线距离较大者保持一致。

（四）空间使用：建筑物（含基础、地下室、屋檐等所有部分）不得占压或超出建设用地界线，不得侵占城市道路、消防通道、公共绿地、水系河道、公共空间、邻里通道、市政管线埋设区域和文物保护单位的保护范围，不得侵占其所在街区配建的公共服务设施用地。

（五）涉及规划公共用地处置：个人建房用地部分被规划确定的公共用地占用，但未占用部分仍具备报建条件的，土地使用权****政府收回被占用的公共用地部分，同步办理规划报建和收回用地手续。不具备报建条件的，可通过办理土地收回或土地置换手续进行处置。

（六）宗地边界优化：对宗地边界与道路红线等空间关系不协调的，在符合规划用地性质及土地用途一致、宗地总面积不增加的前提下，可通过整合原址周边零星用地，依法优化调整宗地边界。

（七）安全合规：个人建房必须符合国家及地方关于建筑安全、消防安全、建筑节能、无障碍设施等相关标准规范的要求。

第十条 在控规覆盖范围内国有土地上申请个人建房，申请人须按****建设局****服务局）申请办理《建设工程规划许可证》，并提交以下材料：

（一）《个人房屋建设工程规划许可证申请表》；

（二）申请人身份证明；

（三）国有土地使用证或其他合法有效的土地权属证明文件；

（四）由具备相应资质的设计单位出具的房屋设计方案图纸及电子文件（一式两份，加盖设计单位出图章、注册建筑师章）；

（五）法律、法规、规章及审批部门要求提供的其他材料。

第十一条 审查、公示与决定

（一）初审与现场勘察：****建设局****服务局）受理申请后，对材料进行初审。初审通过后，应在5个工作日内进行现场勘察。

（二）批前公示（涉密信息、法律法规规定不予公开的除外）：经初审和现场勘察符合要求的，****建设局****服务局）应进行线上公示，并在项目建设现场显著位置设置建设工程规划批前公示牌，征求相邻不动产权利人及其他利害关系人的意见。公示牌应载明：

1. 建设单位（个人）名称、建设项目名称、建设地址；

2.拟批准的建设工程规划许可证主要内容；

3.建设工程总平面图、主要立面效果图；

4.公示期限（不少于7个工作日）、意见反馈受理单位和联系方式；

5.法律法规要求公示的其他内容。

（三）审批决定：

1.公示期满无异议，或虽有异议但经协调处理达成一致或异议不成立的，对符合审批条件的，****建设局****服务局）核发《建设工程规划许可证》。

2.公示期间有有效异议且未能协调一致的，或经审查不符合审批条件的，应作出不予许可的决定，书面说明理由，并将申请材料退回申请人。

（四）批后公开：应在作出行政许可之日起7****政府网站、****中心等渠道主动向社会公开（涉密信息、法律法规规定不予公开的除外）。

第十二条 放验线与过程监管

（一）开工前验线：个人建房项目开工前，申请人应委托具备相应测绘资质的单位，严格按照规划许可的要求进行放线。放线完成后，应****机关申请验线，核发机关应当自接到书面申请之日起7个工作日内对放线情况进行现场核验。验线合格后方可开工建设。

（二）±0.00 核验：房屋施工至基础±0.00标高时，申请人应书面****机关。****机关组织相关单位进行现场核验。

（三）竣工测量：主体结构封顶后，申请人应委托具备相应测绘资质的单位进行竣工测量。

第十三条 规划核实与竣工验收

房屋竣工后，申请人应在15日内，持以下****建设局****服务局）申请规划核实：

（一）建设工程竣工测量报告；

（二）房屋建筑面积实测报告；

（三）项目竣工彩色照片；

****建设局****服务局）核实符合《建设工程规划许可证》要求的，****建设局牵头出具竣工备案文件。申请人取得竣工备案文件后，应按规定申请办理不动产登记手续。

第十四条 除中心**外，位于控制性详细规划覆盖范围内的，其个人住宅建筑高度均不得超出控规要求且不得超过20米（含20米）；位于控制性详细规划覆盖范围外的，其个人住宅建筑高度均不得超过3层12米（含12米）。

控制性详细规划覆****基地建房参照本办法执行，建筑风貌按照控规及上述要求管控。

第十五条 本办法施行前已依法取得批准文件的个人建房项目，按原批准文件执行。

第十六条 本办法未尽事宜，****规划局**相关部门提出处置意见，报市政府审定。

第十七条 本办法与国家、**省制定的法律、法规、规章及规范性文件不一致的，从其规定；国家、**省后续出台与本办法所涉事项相关的上级政策文件，与本办法不一致的，以后续政策为准。

第十八条 本办法由****负责解释。

第十九条 本办法自2026年X月X日起施行，有效期五年。