黄埔区人民政府关于沙步旧村改造实施方案的批复

**市**区南****联合社：

你社《沙步旧村改造实施方案》（下称《实施方案》）经2018年12月24日**区、**开****领导小组会议审议原则通过，根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、基本情况

（一）区位位置

**街沙步旧村位于**市**区东部，南临**保税区，西临开发大道，****村，广深公路由北侧经过。

（二）人口户籍现状

根据**部门和属地街道相关资料，改造范围（拆旧范围）内户籍登记数3818户（包含原有户籍3154户，以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的664户），居民总人数9942人。

（三）房屋现状

改造范围（拆旧范围）内现状总建筑面积为163.09万平方米，其中村民住宅为87.43万平方米（合法住宅面积71.48万平方米，2007年6月30日前无合法手续住宅面积15.95万平方米），集体物业72.65万平方米（合法物业面积57.2万平方米，2007年6月30日前无合法手续物业面积15.45万平方米），不可移动文物、历史建筑线索、传统风貌线索（以下简称文物及历史建筑）0.63万平方米，公配设施2.38万平方米。根据属地街道相关资料，沙步旧村私人住宅栋数为3790栋，其中合法私人住宅栋数为3763栋。

二、改造范围

沙步旧村村集体土地范围内标图建库图斑面积共计145.52公顷（详见附件1）。改造范围（拆旧范围）拆除现状总建筑面积157.74万平方米，保留建筑5.35万平方米（其中合法集体物业4.72万平方米，文物及历史建筑0.63万平方米。拆旧范围详见附件2）；改造范围（建新范围）总用地面积158.27公顷（详见附件3）（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

三、改造模式

同意你单位采取自主改造的模式和全面改造的方式。安置地块由村集体经济组织申请划拨使用，融资地块由村集体经****公司申请以协议出让方式获得。

四、复**置面积和改造成本

按照《**市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）和《****政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），复**置区计算容积率建筑面积为207.27万平方米，其中住宅115.90万平方米（其中44.42万平方米为权益面积不计入改造成本），公配设施14.97万平方米，集体物业75.77万平方米（其中10.85万平方米为权益面积不计入改造成本），文物及历史建筑0.63万平方米，改造成本为125.51亿元。

五、融资楼面地价和融资面积

按照《****政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），改造范围融资地块二类居住用地融资楼面地价为6925元/平方米，商业融资楼面地价为5140元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，并扣除应补缴的土地出让金）。

融资区计算容积率建筑面积为196.49万平方米，其中住宅144.26万平方米，商业办公28.45万平方米，公配设施15.87万平方米，政府产业用房7.91万平方米。政府产业用房均为商业或商务办公建筑，建成****政府产业用房回购相关办法以成****政府或其指定部门。

六、改造规划控制要求和土地处置方式

改造范围内规划总用地面积158.27公顷，计算容积率总建筑面积403.76万平方米（其中保留文物及历史建筑0.63万平方米。改造范围控规示意图详见附件5，具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

（一）复**置区

规划复**置区总用地面积87.98公顷，计算容积率总建筑面积207.27万平方米，平均净容积率约4.31。

（二）融资区

规划融资区总用地面积70.29****政府产业用房净用地面积1.49公顷），计算容积率总建筑面积196.49****政府产业用房建筑面积7.91万平方米），平均净容积率约4.16。

（三）土地处置方式和用地手续办理

1.建新范围内已完善历史用地手续的用地面积106.94公顷，可完善历史用地手续的用地面积36.99公顷。

2.建新范围内需办理用地手续的农用地11.47公顷，通过以下四种方式办理：

（1）以“三地”方式办理的0.44公顷；

（2）挂账留用地指标抵扣4.77公顷；

（3）建新范围外预支留用地指标抵扣1.26公顷；

（4）“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标5.00公顷。

3.建新范围保留河涌范围内非建设用地2.87公顷。

（四）改造范围内用地均按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

七、公配设施处置方式

改造范围内公配设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积30.84万平方米（公配设施表详见附件6）。改造范围内纳入改造成本的市**公配设施由改造主体建成后，按相关规定移交。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，优先建设复**置房和公配设施。

九、其他

本批复印发后3年之内，改造实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施（批复生效日为表决通过日），批复的时效性按有关规定执行。

此复。

附件：1.沙步旧村村集体土地范围内标图建库图斑明细表

2.改造范围（拆旧范围）图

3.改造范围（建新范围）图

4.复**置区和融资区划分图

5.改造范围控规示意图

6.公配设施表

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2019年3月15日

附件2：改造范围（拆旧范围）图

附件6