瑞丰铭城小区业委会最后一次邀请业主审物业合同

国际妇女节

Women's Day

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以柔为光 以韧为芒

在这个特别的日子里，首先祝小区的女同胞们节日快乐。

最后一次请所有的业主审阅物业合同，公示期已经满了，过了今天不能再修改。

现在还有纠结的问题主要是公共收益问题，整理如下：

1、停车费 ：只收50元，是为了补充小区的公共经费，没有经费就没有建设资金 建****公司垫的，要还。

****停车场有车位和没车位的一个价因为那车位不是小区的，也不是物业的，是第三方的，他们没有来收费和管理。

****公司，但是他们欠债被冻结或者抵押了。这个下一步找到产权人再商量 。

2、如果出租公区地块，就会很挤，如果不出租公区地块，就只能收停车费，****公司只占管理成本30% 其余的70%是留给小区的。没有钱啥都办不成，所有的管理都需要成本。更何况到处破破烂烂的需要修修补补。

3、1至4号楼的物业费同价，五号楼被多扣的物业费倒退出来。**，五号楼的预付物业经费是1.2元，1至4号楼是1.1， 钱到位了倒补一角给五号楼。关键是那笔钱现在很难到位。

4、部分业主不信任公区收益的钱打在业委会账上 ，也不信任打在物业账上，因此，我们要特别申请， ****办事处代管，再设置三方共管账户， 直到业主、业委会、伯爵佳星物业三方互相信任为止。

物业管理服务合同3月8日最后修改版

甲 方：****

业委会主任： 司兰

地 址 ： **区碧阳大道726号

联 系 电 话： 138****8210

乙 方： ****

地 址：**省**市**区花果园街道花果园花果园项目E 区第 E8号楼1单元24层8号[****办事处]，营业执照注册号： ****0102MACYHDDR1J 法定代表人：石显珊，联系电话： 152****8773

为加强****区瑞丰铭城小区的物业管理，保障房屋和公共设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民**国民法典》、《**省物业管理条例》等国家、地方有关物业管理法律、法规**策。甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方 **** 对****区瑞丰铭城小区（简称“本小区”)提供物业管理服务，双方特订立《物业管理服务合同》（简称“本合同”），供双方共同遵守执行。

第一章 物业基本情况

第一条 本合同所涉及的小区物业管理基本情况：

名 称： **市**区瑞丰铭城小区

类 型： 高层住宅商业

坐落位置： **市**区碧阳大道726号

瑞丰铭城小区总建筑面积194238.63m2，小区房屋共计1795套，已经交付使用业主1778套（其中1-4号楼为一期，开发时间为2012年，交房时间为2014年，总套数1259套总面积138180.99m2；二期五号楼随后开发，交房时间为2021年，总套数539，总面积56057.64m2），商铺58户，商铺总面积23788. 16 m2，物业用房1户，物业用房总面积591.74m2，居委会用房1户，居委会用房总面积148.12m2。

(以上数据如有不符的，以该项目经济指标图为准)。

区域四至：

** 碧阳大道（G326），对面为流仓安置小区

南至 南乔圣菲南郡，连接碧阳**，贵碧大道

西至 大龙坡鹅顶山 ，红线范围至半山腰

北至 流仓转盘出城方向约一百米

总建筑面积： 194238.63 平方米；其中：

一期住宅面积： 138180.99 平方米，二期住宅面积： 56057.64 平方米；商业面积： 23788.16 平方米其它物业类型面积 / 平方米。绿化面积： / 平方米；

物业服务用房坐落位置： 5号楼A单元一楼 ， 面积： 591.74 平方米；

停车位： 786 个（规划有充电桩的车位 / 个），其中：室外停车位： 377 个；室内停车位： 409 个（人防车位 / 个）。

物业构成明细见附件三，物业规划平面图见附件四。

第二章 物业管理服务事项范围

第二条 房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、设备间和管道井等。

第三条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施、安防设备等。

第四条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场。

第五条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共园林绿化、景观的养护和管理。

第六条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾收集、清运等。

第七条 建立、完善、妥善保管和正确使用物业服务档案， 并负责及时记载有关的变更情况。在处理业主投诉问题上，须在 24 小时内进行回复，一周内完成并建立处理台账，明确完成时限、拍摄处理图片、报告处理结果。

第八条 负责交通与车辆停放秩序的管理，对停车场定时安全防护巡查。

第九条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。

第十条 管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收等资料和物业服务档案。

第十一条 ****社区文化娱乐活动。

第十二条 制定房屋装饰装修管理制度，与房屋装修人签订房屋装饰装修管理协议，对房屋装饰装修禁止行为进行告知。

第十三条 业主和物业使用人的房屋自用部位、 自用设施及 设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

第十四条 对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为， 乙方针对具体行为并根据情节轻重依法采取报告、规劝、制止、公示、仲裁、诉讼等措施。

第十五条 在建筑区划内，除上述进入了物业管理成本的公 共性共管服务外，乙方还有可能提供由委托人与乙方自行协商服 务内容和收费标准的其他专项服务，例如：接受部分业主的专项委托，提供业主独立需要的个性化有偿服务。

第十六条 法律法规规定的应当由物业服务企业提供的服务。

第三章 物业管理服务质量标准

第十七条 人员配置和成本控制

1、建议乙方按以下标准配置人员（提交名单及资质证明）：项目经理1人（大专以上，持证）；客服2—3人（高中以上）；工程部2人（持证）；保安14人（含监控室2人，年龄尽量≤55岁）；保洁15人（分区域责任制），园林绿化1人，以上人员须无重大疾病且有工伤保险（乙方可按照实际运营情况自行调整），
2、乙方须安装人脸识别考勤系统。

3、乙方主要管理人员更换需提前1个月书面通知。

4、乙方工作人员入职需提供体检证明、行业相关的操作许可证，所有人员持证上岗。

5、优先雇用小区业主（降低人力成本）、公共照明分时段控制、购买耗材货比三家、时间允许邮寄的材料网上购买。

第十八条 安保服务标准
一、 巡逻频次：

1、日间巡逻：每4小时全面巡逻1次（08:00-20:00）

2、夜间巡逻：每3小时重点区域巡逻1次（20:00-08:00）

3、监控室24小时双人轮值，录像保存≥15天

二、岗位要求：

1、主出入口24小时执勤

2、每日交接班记录完整

3、每季度至少1次消防演练

第十九条 保洁服务标准

一、公共区域：

1、小区院内，外围：每日清扫2次+随时保洁

2、单元大堂和电梯轿厢：每日清扫2次+随时保洁

3、电梯轿厢特殊打扫：每周消毒1次+擦拭1次

4、楼道步梯：两天清扫1次+每周拖洗1次

5、垃圾清运：每日1次

6、专项保洁：

6.1公共区域玻璃门窗：每月全面清洁1次

6.2排水沟渠：2周清检查1次

6.3消杀作业：每月1次。

二、工程维护标准：
1. 日常检修：

1.1电梯维保：每月2次专业维保，故障十分钟内响应

1.2供水供电：每日巡检要有记录，故障一小时内响应

1.3公共照明：故障2小时内响应

三、绿化养护标准

1.草坪修剪：生长季每月1次，非生长季两月一次，日常要养护。

2.绿植浇灌：夏季每周3次/春秋季每周一次 冬季2周2次。

3.病虫害防治：每季度专业防治1次。

第二十条 消防管理要求

1、每季度开展1次防火检查，每年组织1次住户参与的消防疏散演练及1次消防安全宣传。

2、共用雨污水管道每半年疏通1次，雨污水井每季检查、化粪池每季检查且每年清掏1次。

第二十一条 客户服务标准

设立接待场所，公示12小时服务电话；报修3小时内到场，10个工作日内办结，回访率不低于90%。

第四章 物业管理服务期限

第二十二条 本合同期限为 五年 ，自2026年3月1日起至2030 年9月23日止。

本合同期限届满前三个月， 甲方应当启动物业选（续）聘工作，为确保物业选聘工作顺利进行，乙方不得以任何形式任何理由干扰业委会选聘工作。乙方决定不再续签物业服务合同、不再提供物业服务的，应当在本合同期满前6个月书面告知甲方。

物业服务合同期限届满，甲方没有作出选（续）聘决定和提前三个月文书交接，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限在原来截止时间上自动延续一年，此期间业主需照常缴纳物业费用。

第二十三条 本合同自解除之日起 3 个月内， 甲、 乙双方按规定办理交接手续。本合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时****委员会，并按照《**省物业管理条例》等相关规定办理移交和物业项目退出手续。

第五章 物业服务费用

第二十四条 物业服务费

1、 乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，物业公共服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

物业服务费标准如下：物业服务费按月计算。

住宅： 1.10 元/月/每平方米；

商业门市一楼： 2.50 元/月/每平方米，

商业门市二楼、三楼： 2.00元/月/每平方米。

装修保证金人民币住宅 2000 元/户，商业装修保证金人民币住宅 3000 元/户。装修垃圾清运费 7 元/平方米（房屋建筑面积），并由装修单位袋装运至指定地点，物业每15 天清理一次；装修完成后， 由业主、装修公司、****中心三方验收合格，入住六个月内没有发生影响房屋结构外观、邻里关系违章装修等情况，****中心无息退还装修保证金。

3、本物业公共服务费收取：可由业主按 季 （季/半年/全年）交纳。首次物业公共服务费从房屋交付通知载明交付之日起计算，首次交纳12个月的物业公共服务费（以上未按时缴纳物业费算违约）。空置房屋（未装修入住）物业费参照国家法律法规、省相关条例执行。

4、物业已交付的，物业公共服务费及相关费用由业主承担。交付后空置半年以上的物业，根据《民法典》第 944 条规定执行。已入驻使用的物业则按照本合同约定的物业公共服务费标准进行交纳。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交费责任。

5、根据物价水平上涨的情况,本项目物业公共服务费标准应进行相应调整。本物业公共服务费标准的调整，按照有关法律、法规、规定进行。具体调整比例由甲乙双方协商确定。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业公共服务费由业主缴纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴费责任。

7、业主转让物业时，应及时告知乙方,并须交清转让之前该业主应承担的物业公共服务费、水、电、气、垃圾清运等全部相关费用。

8、车位使用费遵守国家相关政策规定，产权人按照市场定 价进行收费，产权人委托乙方收取费用的，由车位使用人按照产权人规定的标准向乙方交纳。

9、业主与物****政府相关部门的规定交纳水、电、气等使用费用。

10、物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。由乙方维修的，维修费用按照双方协商的标准，由业主、物业使用人支付给乙方。

11、乙方提供的物业服务内容和标准按《**省住宅前期物业服务等级标准》 3 级标准约定。（具体见附件五）。

12、甲方与乙方在交接前，****办事处****政府）的监督下，按国家有关规定和物业服务合同约定，共同对物业管理区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验，并按规定向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，绿化工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保**件和物业使用说明文件；

（四）建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地清单；

（五）物业管理必需的其他资料。

甲、乙双方办理物业承接查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认，直至承接查验合格。乙方须将承接查验报告及资料****人民政府住房和城乡建设主管部门报备（具体内容详见附件六）。

第二十五条 物业公共服务费用主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、建筑区划内公共的清洁卫生费用；

4、建筑区划内公共的绿化养护费用；

5、建筑区划内公共的秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、法律规定的其他费用。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第二十六条 房屋的共有部位、共用设施设备、共用场地的维修、养护费用：

1、保修期内属保修范围内的共有部位、共用设施设备、共用场地的维修、养护费用由甲方和保修责任人承担。

2、不属于保修范围的业主自用部位、自用设施设备等的维修、养护费用由业主按其拥有的权属份额承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更换、改造费用，在物业维修专项资金中列支。

第六章 甲乙双方的权利义务

第二十七条 甲方及业主的权利义务：

1、决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

2、在其制定的管理规约中向业主明示物业装饰装修中的注意事项、禁止事项等事项。

3、督促业主、使用人按时交纳物业公共服务费用；对业主或使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止。

4、授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定进行劝阻、制止。

5、监督、检查乙方各项方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

6、转让房屋时，业主应事先书面通知乙方，并有告知受让方与乙方签订本合同的责任。

7、对物业承租人、使用人及访客等违反本小区的物业管理制度和管理规约等造成的损失、损害，业主承担连带民事责任；

8、不得占用、损坏共用部位、共用设施设备或改变其使用 功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设 施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、 通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10、不得以任何方式干涉乙方对本小区的正常管理和对物业提供的维修服务。

11、同意乙方根据本建筑区划实际情况，制定停车、物品进出、人员进出、门禁等物业管理制度。

12、甲方及业主应配合、支持乙方维护外立面整体协调与美观工作，不在窗户上粘贴、设置任何形式的广告、宣传标识。

13、甲方及业主应树立人身、财产安全防范意识，积极遵守 乙方关于小区内公共秩序维护的各项规定，当发现异常情况时，应及时告知乙方。

14、业主所属房屋需要维修的，业主应当及时维修，业主未及时维修给乙方或其他业主造成损失的，应当承担赔偿责任。

15、业主或业主同住之家庭成员中如有无民事行为能力人和限制民事行为能力人，应当严格履行监护义务，保障无民事行为能力人和限制民事行为能力人在可能产生危险之公共区域（如水景池、车库出入口、楼顶等）的安全和其他权利。

16、甲方或业主违反上述义务，乙方有权采取排除妨碍、恢 复原状、先行维修等措施以纠正甲方或业主的违约行为，所发生的费用由甲方或业主承担。

17、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动。

18、乙方在小区物业服务期间，需进行业主满意度测评，在合同期到期前三个月进行统计业主满意度测评，如满意度达到65%（按已入住率），将继续按照本合同内容续约，甲方需配合乙方续签。如满意度不足55%的（按已入住率），甲乙双方约谈后在限期内做出整改，整改完成后重新做满意度调查。满意度达到65%以上（按已入住率），按本合同续签（该条款将无限延期，具有法律效应）

19、法律、法规规定的其他权利义务。

第二十八条 乙方的权利义务：

1、负责本建筑区划内的日常物业服务工作，并配备相应物业服务力量履行本合同。

2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益。

3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使 用人收取物业公共服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业公共服务费用的问题。

4、按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。

5、接受甲方、业主委员会的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方公告本建筑区划内的重大物业服务事项。

6、结合本建筑区划的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等。

7、****公司承担本建筑区划内的消防和电梯维护等专项服务，但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方，****公司的服务行为承担连带责任。

8、协助做好建筑区划内的安全防范工作，发生安全事故时， 乙方在采取应急措施的同时，****管理部门报告， 协助做好救助工作，但不承担甲方人身、财产的保证、保管以及 保险责任。若因乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财 产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任协助有关部门制止违法、违规的行为。

9、 乙方应依法协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内流动人口管理等工作。

10、将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。

11、不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途。如需在本建筑区划内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施。

12、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。

13、配合相关部门做好小区犬只管理的政策宣传，对违 反管理规定的现象进行劝阻、制止，对严重违反规定或者造成较大影响的及****机关报告处置。

14、法律、法规规定的其他权利义务。

第七章 物业的经营与管理

第二十九条 乙方利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的共有部分收益，是指收入在扣除经营管理成本后的税后净收入，归全体业主所有，****办事处“三方代管”账户，由社区代为监管。所得共有部分收益用于小区公共支出，包括可以用于消防设施和消防器材更新、电动自行车停放充电场所改造、共用部位、共用设施设备的维修和改造、业主共同决定的其他支出。

甲乙双方共同审核统计后应当每季度在物业管理区域内公布一次共有部分收益收支情况，公示期不少于三十日，业主对公示内容有异议的，物业服务人应当在十日内予以答复，此公示需要甲乙双方签字盖章。

本物业管理区域内全体业主共有的部分委托乙方经营管理的，经营管理收费约定如下：

（一）会所： / ；

（二）健身房： / ；

（三）棋牌室： / ；

（四）运动场： / ；

（五）游泳池： / ；

（六）其他： / 。

上述经营管理收入按下列第 / 种方式约定分配：

1． / ；

2． / ；

3． / 。

（一）物业经营用房

物业经营用房的出租标准不得低于周边同期同类出租标准。 由甲方自行出租签订合同，出租租金归全体业主所有。

（二）停车收费管理

1、车位属于全体业主共有的，委托乙方代为经营的，****停车场费用除开成本开支盈利的 30% 为管理费，其余的费用归全体业主所有，相关税费各自进行缴纳。

2、车库（位）属于建设单位或其他业主所有，委托乙方代为经营管理的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。

3、新能源电动车共用充电桩服务收费标准：按合同约定，合同期满参考利润分配方案执行。

4、所有的公共收入，乙方收取费用除开支出盈利的 30% 为管理费，其余的归全体业主所有。

5、经双方协商新增的各项收益，均参考利润分配方案执行（自负盈亏）

按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配，与管理费相关的税费由乙方承担。

（三）属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本****办事处“三方代管”账户，由社区代为监管。

（四）小区顺利过渡、业主之间不再有信任危机之后，经营****委员会自行管理，****委员会名义开设账户，且不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。收支情况应当每季度公布一次，接受全体业主监督。

第三十条 停车场物业服务及收费标准：

（ 一）停车场物业服务

1、负责停放场地进出的秩序维护。

2、负责停放场地及其周边保洁工作。

3、负责停放场地及其周边照明。

4、负责停放场地设备运行。

5、车场设施设备维护、保养。

6、停车场突****停车场积水、车辆受损等）的及时通知义务。

****停车场物业服务收费标准

1、机动车

（1）已购地下车位的小区业主和租用固定车位的业主每月每车按月 50 元标准（按年 600 元）交纳卫生照明费，一车位限入一辆车。

（2）未购地下车位的业主，按月交纳 50 元的卫生照明费。

（3）地面车位小区业主每月按 50 元/每辆车的标准交纳停车费，外来车辆停车按临停标准收费，车位出租率不得超过125%。停车场车位不固定，采取先到先停。物业公司在代管车位出租事宜中要保证公平公正，优先保证小区内住户的停车需求。

（3）业主临时使用车位的，临时停车每小时 2 元，不足 1 小时按 1 小时计算，前半个小时免费，半个小时后按每小时 1 元计算，一天最高收取费用 16 元/24小时。

（4）乙方对停放的车辆不承担保管及保险责任，但因乙方未 合格履行物管义务（如未按照规定巡查、监控缺失等原因），导致停放车辆出现损失的除外。若停车人对车辆停放有特殊保管、保险要求的，应由停车人与乙方另行约定。

2、非机动车（含电瓶车、三轮车、自行车）

甲方长期停放的摩托车/电瓶车（两轮）一年内按 / 元/ 辆标准，电瓶汽车（四轮）、三轮车按机动车辆同等收费标准（充电费用另行约定）。

本建筑区划内停车收费标准，按照约定及公示标准收取，若有调整，乙方应提前 30 日公示。

第三十一条 ****停车场车位的使用人签订书面的车位租赁物业服务协议，明确双方在车位租赁使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第三十二条 乙方只对本物业范围内内车辆停放的秩序维护提供相应服务，乙方不对车辆内财物承担任何保管责任。乙方按约履行物业服务后，可不对车辆承担保管责任。业主或使用人对车辆停放有特殊保管要求的，在征得乙方书面同意后可与乙方另行约定。

第八章 专项维修资金的管理与使用

第三十三条 根据《住宅专项维修资金管理办法》****政府法律法规**策的规定，**区瑞丰铭城小区建立共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的专项维修资金，购房者须按相关规定缴存专项维修资金。

第三十四条 专项维修资金的使用、****商铺所有权转让时专项维修资金的处理，按相关规定执行。

费用支出方式：

1、保修期内的，由物业与建设单位沟通承担。

2、保修期过后，一次性单项维修费用超过叁仟元￥3000 元以上的（含3000元以下整体），此项维修由业委会、产权人、公共收益、维修基金协商解决。

3、叁仟元￥3000 ****公司承担。

第九章 其他约定事项

第三十五条 甲方及业主不得以任何理由拒付物业公共服务费用及其它应缴费用，否则乙方在催缴未果的情况下，保留采取中止提供部分物业服务、公示催告等方式催交的权利。

第三十六条 遇有乙方须通知甲方及业主的情形， 乙方应通 过如在物业范围内张贴公告或书面送达业委会主任或者副主任签收的方式进行，公告发布或业委会主任或者副主任签收之日视为送达。

第三十七条 双方约定，因下列事由导致之损害或导致乙方

不能履行本合同约定的，双方均不承担违约责任：

1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可 抗力及非乙方能控制的其他****政府行为或政策法规变动等所致之损害）；

本建筑区划发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限；

3、因物业本身固有且未发现的瑕疵造成的损害、业主专有及专有部分的任何受损，但乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限；

4、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同和临时管理规约及其他物业管理规定，未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务等所致的一切相关损失；

5、因非乙方责任而出现需要维修的项目，但相关业主或使用人不配合而造成的损失的。物业共有部分、共用设施设备维修、 更新、改造符合使用专项维修资金使用情形的，乙方已告知甲方及业主需要申请使用专项维修资金，因甲方及业主原因造成不能使用专项维修资金的造成损失的；

6、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

7、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视等其他共用设施设备的障碍和损失及其他事故；

8、因第三方侵权行为及其他非乙方原因造成甲方利益受损的；

9、乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第三十八条 紧急情况的处理

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、****机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第三十九条 垫资整改金缴纳

一、垫资整改金缴纳：乙方签订合同之后应向甲方提交50万整改保证金，此保证金用于小区设施设备和环境整改，以下简称整改金。

二、整改金缴纳方式：第一笔垫资资金20万在合同签订后七个工作日内到账，使用完毕后甲方通知乙方七个工作日内补交第二笔垫资资金20万；第二笔垫资资金使用完毕之后甲方通知乙方七个工作日内补交第三笔垫资资金10万，直至五十万垫资资金交满为止。

三、整改金必须确保用于小区垫资整改基础建设， 包括但不仅限于门禁，道闸、停车场、绿化、消防等的维修和整改，根据乙方的整改进程，甲方按工程进度，审核单据合同之后向乙方账户回拨，支付各种款项；

四、甲方代管此笔金额期间不计利息。

五、甲方在小区运转正常后，优先在公共经费里，每年向乙方返还整改中所花费的经费，第一年返还30%，第二年返还40%，第三年返还30%，如遇特殊情况无能力返还的，双方**协商处理。

六、乙方的整改保证金购买或添增的所有物资设备全属于小区。不管任何情况下，不可撤走或拆改，更不准转移、变卖和恶意损坏，物业服务合同终止时，要在移交清单上明显体现。

七、乙方在整改建设过程中，涉及购买的物资和服务，要经过双方对比、审核、同意之后才付款交易，所有支出要双方认可才可以使用此笔款项，单方面作出决定视为违约，拒绝支付。

第十章 违约责任

第四十条 乙方违反合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

第四十一条 甲方或业主违反合同约定，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方或业主限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方或业主承担相应的法律责任。

第四十二条 乙方违反合同约定，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用。

第四十三条 业主或物业使用人违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收千分之三的滞纳金。乙方有权公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追收。 业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第四十四条 在本合同执行期间，如遇不可抗力因素，致使本合同无法履行，双方按有关法律规定办理。

第四十五条 甲方违反本合同约定义务，致使乙方的管理服务无法达到本合同附件三约定的服务内容和服务等级标准的，乙方有权依法解除本合同，由此给业主和物业使用人造成经济损失的，甲方应予赔偿。

第四十六条 经政府行政主管部门核定乙方的服务达不到本合同附件三约定的服务内容和服务等级标准的，下调其服务标准，物业服务收费标准对应进行下调。

第四十七条 ****政府行政主管部门作出服务等级标准核定后，经过整改达标的，可申请进行复核，复核达标的，应恢复小区的物业服务等级及收费标准。复核不达标，延续下调物业服务等级标准及收费标准。

第四十八条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业费收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付。

第四十九条 合同期限内，业主依照法定程序共同决定解聘乙方的，可以解除物业服务合同。

第五十条 若乙方不再具备该物业项目的服务人资格，应当自不具备资格之日起三个月内完成移交，并退出小区管理。若业主依法共同决定选聘其他物业服务人的，应当自签订新的《物业服务合同》生效之日起十五日内完成移交，并退出小区管理。

第五十一条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付对方人民币 壹佰万元整（￥****000.00） 元作为违约金。

第五十二条 乙方拒绝或拖延履行物业保修义务的，业主、物业使用人可以自行修复、或委托乙方、第三方修复，修复费用及造成的其他损失由乙方承担。

第五十三条 在本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但需在文字填写处盖章予以确认。本合同中未规定的事宜，适用业主管理规约，规约没有规定的，均遵照国家、地方有关法律、法规和规章政策执行。

第五十四条 若乙方因自身原因，致使所提供服务未达到本合同约定的服务内容及质量标准，或违反合同约定擅自转让物业管理权，甲方有权要求乙方在30个工作日内进行整改。若乙方逾期未整改，或整改后仍未达标，在小区入住业主超过三分之二且联名提出要求的情况下，甲方有权解除本合同。乙方应退还已收取的未服务期间的服务费用。另外，若小区业主无正当理由拖欠或拒绝缴纳物业费，导致物业经营困难，甲方有义务协助乙方催缴费用。

第五十五条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成，****人民法院提起诉讼。

五十六条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物****委员会****委员会的监督下，移交给新的物业服务人

第五十七条 本合同壹式 五 份，甲乙双方各执 壹 份，其余用于相关部门备案，五 份合同及附件具有同等法律效力，合同正本应加盖骑缝章。本合同未尽事项可补充协议，《物业服务方案》和本合同具有同等法律效力。

第五十八条 本合同签订后即视为小区全体业主对本合同内容予以认可。

第五十九条 本合同经双方法定代表人（授权委托人）签字

盖章后生效。

（以下无正文，为本合同签署栏）

甲方：**区瑞丰铭城小区 乙方：**省伯爵佳星物业服务

****委员会 有限公司

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

年 月 日 年 月 日

附件一:

物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告

致：**区瑞丰铭城小区业主及使用人：

在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、 绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以****停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备。

（五）违法搭建建筑物、构筑物。

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物，从高空抛物。

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或 超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等。

（八）践踏、 占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品。

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。

（十）随意停放车辆（物业有权锁车，****服务中心写出保证书后才能放行），鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音。

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、 张贴、涂画或损伤内壁；因使用不当造成的损失由损坏人自行负责****公司协商后付费维修。

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。

（十四）人为损害公共设备设施。

（十五）法律、法规、规章政策禁止的其他行为等。

业主签章： 乙方签章：

委托代理人： 法定代表人：

委托代理人：

年 月 日 年 月 日

附件二:

入 场 整 改 内 容

乙方进场需要立即投入的整改事项如下：

一、消防整改

1、甲方小区消防尚未验收，目前没有实力完成消防验收，乙方****中心****消防站，并在楼道每层配备灭火设备，经常抽空演练，安排业主学习。

2、甲方小区由于长期管理松懈懒散，到处有飞线和明线，有充电使用的电源，有光纤电缆，乙方入场以后要针对不同的情况，进行整理归类、完善。

3、乙方需要加强楼道的杂物清理，和小区消防通道堵塞清理，以及车辆停放的规范，留出消防通道和消防登高面。

二、 安全整改

1、乙方需要为小区11个单元配置门禁，同时梳理小区楼道杂物，恢复入户大厅和楼道步梯照明及消防指示灯，修缮入户大厅吊顶，粉刷楼道墙面。

2、乙方需要修复和新增小区监控摄像头，争取主要通道和停车面覆盖面达到80%，有风险的区域要增加高空摄像头，**小区转换平台，二手车销售场地等高空抛物现象严重的区域。

3、乙方需要修复小区院内、入户大厅、走廊过道、车库的照明，不得用削减照明灯的数量和降低照明灯的功率来削减电费开支。

三、 停车系统管理和车库整改

1、 乙方需要增加车库的照明，保证正常视力下视线清晰。

2、 乙方需要对车库地面进行整**清灰，减少灰尘和修复坑洼;地下车库电梯井处铺地砖，墙面整平，墙底吊顶。

3、乙方需要对车辆进行清理，不属于小区的车辆和僵尸车辆想办法通知移走，小区车库进口和出口的堵塞清理。

4、 非本小区车辆禁止入小区，特殊事件和服务单位车辆报备后方可通行。人行道内属于小区的界面设桩封闭，严禁外来车辆占用停车位。

5、如有条件，共同商讨、共筹资金整改车库，****停车场的标准改造。

6、 禁止出租小区公共位置给电瓶车充电企业，取消租金和禁止赚电费差价来成全业主充电，同时减少飞线充电的情况发生。

四、 绿化和休闲场地整改

1、 乙方需要把小区内部所有花池，设栅栏或铺砖保护，修复绿植面并修剪美化，之后进入常规化养护；

2、 应小区业主要求，将1号楼ABC栋对面的花池改造成口袋公园模式，增加桌椅和坐凳，给老人乘凉和打牌。

3、 应小区业主要求，在幼儿园右侧空地增加儿童游乐设备和拓宽空间添加体育锻炼设施。

4、 应小区业主要求，在收回物业用房之后，添设一间棋牌室，供老人们娱乐休闲。

5、 应小区业主要求，在公区位置增设卫生间，同时方便保洁存放工具，清洗工具。

6、 小区大门口山脚下修凉亭一个，给邻居们休闲聚会纳凉。

五、 设施设备和建筑物的检修维护

1、 对小区房屋漏水、开裂等情况进行统计分析，做方案；

2、 对小区电梯和供水供电、排污设施等进行检修，发现问题列表登记向业委会汇报，并列出解决方案；

3、 检修和维修要有记录，相关支出要有台账。

六、卫生和环境整改

1、乙方保洁人员需着工装，带工号牌，形象规范。

2、乙方保洁人员工作时段内要打考勤，上班时间内要随时保持工作状态，不得在工作时段内外出兼职，乙方保安不得在工作时段内在小区捡垃圾、废品出售。

3、清理小区内搭棚摆摊设点，禁止摆摊车营业。

4、全小区范围内增加休闲椅，以免老人们捡破桌烂椅来当临时设施。

6、清理墙面野广告和旧对联，特别是楼道、消防通道杂物清理，顺便帮所有的业主把防盗门抹干净并清除掉门上的广告贴纸。

7、所有墙面乱涂乱画的位置清理，安排临时公告位置，禁止乱贴乱画，发现就清理，禁止推销人员入楼道发传单。

以上若干整改内容，硬件投入由甲方承担，乙方垫资后甲方陆续偿还，故所有权归小区，涉及人工劳动投入，由乙方承担。乙方每完成一个项目的整改，需要书面请乙方确认，如果验收不过关，不能拨款。

业主签章： 乙方签章：

委托代理人： 法定代表人：

委托代理人：

年 月 日 年 月 日

附件三:

物业构成明细

建筑物

高层建筑 11 栋 31 层；多层建筑 / 栋 / 层；

其它 / ；

单元大堂 个；

避难层： / 栋 / 层 / 平方米； / 栋 / 层 / 平方米；

/ 栋 / 层 / 平方米； / 栋 / 层 / 平方米；

相关场地（道路、庭院、广场等） / 平方米；

物业办公用房：房号 5号楼A单元一楼 面积 591.74 平方米；

设备层： / 栋 / 层 / 平方米； / 栋 / 层 / 平方米；

设备间： / 栋 / 层 / 平方米； / 栋 / 层 / 平方米；

其它 / 。

设备设施、公建设施

电梯： 22 台；型号 / ；

消防设施： 有 ；

消控室： 1 个， 平方米；

避雷设施： / ；

辅助供水设施（二次加压）： 1 台；功率 7.5KW ；

备用发电机： 1 台；功率 250KW ；

供配电房： 1 个；

空调机组 / ；

水/电井 48 个；

风机房 个；

公共照明设施 ；

积沙井 / 个；

化粪池 个， / 立方米；

公共厕所 / 个， / 平方米；

垃圾中转站 / 个， / 平方米；

绿化面积 / 立方米， 绿化构成 / ；

监控室 1 个， 平方米；

停车位：地下 409 个、地面 377 个；

安防设施 / ；

水景 / 个， / 平方米；

建筑小品：名称 / ；

配套幼儿园、会所 / ；

其它 / 。

附件四:

物业规划平面图

附件5

**省住宅前期物业服务等级标准

注：物业服务等级标准共分八大类，每类三个等级。选择服务等级时在相应的“￡”中进行勾选。

附件6：

物业承接验收确认书

甲方：

法定代表人：

地 址：

联系电话：

乙方：

法定代表人：

地 址：

联系电话：

根据《**省物业管理条例》第五十三、五十四条的规定，甲、乙双方就乙方承接 （物业项目名称）的物业管理服务，办理物业验收手续等事宜，共同确认如下：

****

年 月 日

附件6-1：前期承接查验汇总