湖南湘江新区管理委员会开发建设局（交通运输局）湘江新区2025年物业服务质量考核服务项目采购需求公开

（一）服务范围

**湘江新区范围内实施专业物业管理的 1178 个项目，其中住宅 483 个、非住宅 106 个，每个项目全年开展2轮次服务质量评估，最终结算以实际完成考核的项目数量为准。

（二）核心服务内容

1.体系构建：制定全面的考核执行方案及技术规范，构建适配不同业态的考评模型与**湘江新区物业管理服务质量综合评价体系，确保检查标准、方式符合国家法律法规及行业规范要求。

2.建标依据：本次检查标准制定严格遵循国家、省、市及新区相关法规文件，具体包括：

2.1.《**省物业管理条例》

2.2.****建设厅《关于印发“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事工作方案的通知》（湘建维函〔2025〕61号）

2.3.****建设局《关于印发“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事工作方案的通知》

2.4.****建设局《关于开展住宅小区公共收益信息公开活动的通知》（长住建发〔2025〕13号）

2.5.长****管理中心《**市物业专项维修资金使用实施细则（试行）》（长物维政〔2024〕9号）

2.6.****建设局《关于加强住宅小区消防灭火器材管理的通知》

2.7.****委员会、****建设局、****管理局《关于规范物业服务收费管理的通知》（长发改价调〔2025〕8号）

2.8.****建设局《关于开展整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题专项检查的通知》

2.9.********运输局）关于印发《**湘江新区物业管理领域突出问题专项整治工作方案》的通知

2.10.********运输局）《2025年度物业服务考核工作方案》

2.11.****办公室《关于做好物业小区“四害”防治工作的通知》

2.12.**市爱国****办公室《**市关于开展夏秋季蚊媒集中消杀工作的公告》

2.13.**市爱国****办公室《关于开展“防控蚊虫”爱国卫生大扫除活动的通知》

2.14.****办公室《关于全市物业服务企业切实加强建筑外墙安全巡检工作的通知》

2.15.****办公室《关于推进落实建筑保温材料安全隐患整治行动要求的通知》

3.考核重点：聚焦物业服务企业履约情况、公共收益及物业专项维修资金使用合规性、物业服务企业选聘透明度、老旧电梯更新进度、物业收费公示情况、群众反映强烈的突出问题，以及政府职能部门近期工作要求落实情况。

4.方案优化：参与主管部门组织的考核方案评审会，及时收集各方意见建议，根据采购人需求动态修订方案，确保考核覆盖全面、针对性强。

5.考核方式：采用“集中检查 +‘四不两直’抽查”相结合的方式，检查结束后次日上午 10 时前报送项目检查结果。

6.成果输出：每轮集中检查结束后，建立图文并茂的项目问题清单及行业共性问题统计分析报告，出具纸质版报告 2 份、PDF 版电子报告 1 份，确保结果准确可追溯。

（三）工作要求

1.考核前组织全体考核人员开展专项培训，确保熟悉考核标准、工作要求及流程；参检人员须签订廉洁保密协议，保障考核工作的公正性与廉洁性。

2.配合采购人制定实施方案并开展宣传推广，扩大考核工作的知晓度与影响力。

3.考核内容无遗漏、无偏差，现场考核结果需经考核人员、****社区）工作人员及项目负责人共同签字确认。

4.考核记录填写规范、真实、准确，分类统计分析科学合理、逻辑清晰。

5.对分期开发、多业态融合、多收费标准的物业项目，实行 “分业态、分批次考核、按实计费”模式，确保考核针对性与有效性。

6.严格按照采购人要求，在2026 年7月底前完成全部 1178 个项目的考核工作。

7.采购人下达紧急任务时，无论节假日，须在 30 分钟内响应并全力配合，相关费用按实结算。

8.供应方全面负责考核团队的后勤保障，包括现场检查人员及后台支持人员的薪酬、五险一金、餐费、交通费、网络通信费、培训费、服装费、信息化平台费用、报告打印装帧费等；为所有考核人员购买人身意外保险，确保考核工作安全顺利推进。

9.考核内容从附件《2025 年湘江新区物业服务质量考核内容评分表》（住宅、商业、写字楼、工业园四种业态标准）中抽取，根据甲方工作需求并及时调整检查内容，但每次检查内容须经采购人确认后实施。

（一）质量要求

1.采用“项目资料核查+现场管理现状核验+人员能力测试+当场核实确认”的综合评价方式，同步形成文字记录与图片资料，全方位、多角度呈现物业项目实际情况。考核报告需以文字分析与图片展示相结合的形式编制，确保结果“公平、公正、客观”，报告真实有效、公信力强，为采购人开展物业服务企业及项目 “评优评先”“红黑榜评定” 等工作提供重要参考。

2.按照采购人要求组建考核专家组并报采购人同意，不得出具有偏向性、虚假信息、误导性陈述或重大遗漏的考核报告，不得以专家组个人名义出具报告。

（二）质量保证

1.依法执业、客观公正出具考核报告，严格履行保密义务。

2.完成全部考核工作后，向采购人递交书面考核结果报告。

3.加强考核资料的保密管理，项目完成后按要求归档；若发生资料外泄，采购人将予以警告并有权终止后续**。

4.考核报告质量须满足本方案要求，否则采购人有权拒收。

（一）、报价要求

1.包含全区1178个物业项目（住宅483个、非住宅106个，全年检查2轮次），投标价格不得超过评审价格，实际支付费用据实结算，原则上不得超过预算价。

2.如因采购方工作需要，检查项目数量超过1178个项目时，超出部分根据中标单价按实结算。

3.由采购人根据考核情况据实结算：实际支付费用=中标单价×考核项目个数（单个物业项目存在分期开发、多种业态、多种收费标准的，分多业态分次考核的，按多个项目计算）。

（二）、其他要求及说明

1.本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资、管理费、考核系统费、服装费、办公费、报告打印装帧费、交通费、通讯费、人员餐费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

2.本项目现场无法提供办公、住宿、就餐等条件，中标供应商需自行解决。投标供应商投标前应充分考虑交通及其他费用，做好组织预案工作，所涉及的费用均包含在投标报价中，根据自身实力考虑各种潜在风险，合理报价。

（一）、履行合同的时间、地点及方式

1.服务期限：自合同签订之日起 200 个工作日内完成全部考核工作。若未按合同约定履行义务、违反承诺，采购人有权解除合同，相关责任由成交供应商自行承担，不得向采购人提出任何索赔要求。

2.服务地点：**湘江新区范围内采购人指定地点。

3.履行方式：按采购人要求完成全部物业服务质量考核工作，直至项目通过验收。

（一）服务人员配备要求

1.考核人员需具备大专及以上学历，拥有 10 年以上行业经验，持有电力系统及其自动化工程师、建筑工程师、给排水工程师、暖通工程师等相关资质证书；熟悉考核流程，清正廉洁，职业素养良好；统一着装并佩戴工作证上岗。

2.考核队伍结构稳定，涵盖现场考核、标准制定、平台维护、统计分析、人员培训等专业岗位，确保各环节工作高质量完成。

3.项目组原则上由 1 名项目负责人及 30 名核心成员组成，其中至少1 人持电力系统及其自动化工程师证、1 人持建筑工程工程师证、1 人持给排水工程师证、1 人持暖通工程师证；团队需具备类似项目服务质量考核经验，具体参与人数可根据实际工作需求调整。

（二）考核成果

1.成果构成：考核成果包括总报告、专业分项报告及项目考核记录表三部分。总报告需包含项目/街道排名、各专业板块问题归类汇总及安全风险重点提示；每个项目需单独出具详细考核记录表。

2.成果形式：提供纸质版报告2套、电子版报告1套（含全部成果文件）。

3.成果服务：在服务期内及成果通过采购人验收后，按采购人要求提供成果解释服务。

4.保密与知识产权：

4.1.对考核过程中收集的相关资料、分析内容及最终成果严格保密；成果知识产权归采购人所有，未经采购人书面同意，不得向社会公开发布相关内容。

4.2.通过合法公开渠道获取项目所需资料，若因资料获取途径不当引发纠纷，一切责任由成交供应商自行承担，采购人不承担连带责任。

（三）、结算方法

1.支付主体：********运输局），通过国库集中支付方式付款。

2.付款方式：按照长财采购〔2024〕5 号文要求，分 2 期支付（与分期验收同步）。每次付款前，成交供应商需向采购人出具合法有效的全额增值税普通发票，否则采购人有权不予付款，且不视为违约。

（一）验收要求

1.国家有强制性验收规定的，从其规定；无强制规定的，按照长财采购【2024】5号文要求实行分期验收（完成一次检查验收一次），《湘江新区物业服务质量评估报告》作为付款的核心凭证。

2.验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构进行检测；因成交供应商原因导致验收不合格的，检测费用由成交供应商承担；非供应商原因的，检测费用由采购人承担。

3.项目验收不合格的，成交供应商需在规定期限内返工至验收合格，返工、二次验收及给采购人造成的损失均由成交供应商承担；连续两次验收不合格的，采购人有权终止合同，另行选择供应商，由此产生的一切损失由成交供应商承担。

（一） 项目背景

为全面提升**湘江新区物业管理服务水平，构建文明、和谐、宜居的生活环境，强化对物业服务企业的监督管理，压实物业管理主体责任，确保物业服务监督工作落地见效，特开展本项目。本项目以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记关于党建引领基层治理的重要指示批示精神，****中心的发展思想，将实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为基层治理的出发点和落脚点。通过党建引领推动城市基层治理现代化，促进城市更新、物业服务与基层治理深度融合；坚持问题导向开展专项整治，规范物业服务行业秩序，提升服务质量与行业发展质效，加强公共收益管理，切实维护业主合法权益，持续增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）建设目标

****纪委国家监委关于群众身边不正之风和****工作部署，严格遵循****建设厅《“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事工作方案》及****建设局相关专项检查要求，结合**湘江新区物业管理“红黑榜”评定工作实际，为进一步规范新区物业管理工作、全面提升物业服务质量、促进辖区物业管理行业持续健康稳定发展，有效规避监督管理风险，2025 年****政府采购方式，选聘 1 家专业第三方机构开展物业服务质量考核工作。第三方机构需制定科学可行的考核方案、压实工作责任，建立具有导向性、针对性和科学性的检查监督体系，引导物业管理服务良性发展。

（三）项目概况

本项目覆盖**湘江新区全域，涉及 24 个街道、137 个社区，涵盖住宅、非住宅两大类业态，其中住宅包括多层、高层、超高层项目；非住宅业态包括写字楼、行政办公楼、工业园、商业综合体。住宅物业服务收费标准区间为 0.4 元 /㎡.月至 3.98 元 /㎡.月。