采购需求
一、项目概况
****，建筑面积和操场面积总计9.96万平方米。
博雅校区：**区**江街64号，占地面积15132平方米，建筑面积25328平方米。
惟美校区：**区**中路8号，占地面积6100平方米，建筑面积6121平方米。
乐真校区：**区**江街111号，占地面积7344平方米，建筑面积4743平方米。
焕新校区：**区明廉东路2号，占地面积15430平方米，建筑面积19611.39平方米。
至善校区：**区**中路7-2号，占地面积3250平方米，建筑面积3100平方米。
敏行校区：**区**中路55号，占地面积7053平方米，建筑面积7231平方米。
二、管理目标
1.本项目的总体管理目标是达到国家、**市制定的物业管理标准，具体约定为管理规范有序,服务周到热情；综合服务保障有力；环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁；各种设施、设备维修保养良好；能圆满完成各项临时性工作。
2.采购人将制订具体的管理制度和考核方法，对中标单位的服务进行全过程考核。
****物业服务采购考核实施办法
****学校校园物业管理服务的监管工作机制，进一步落实监管责任，充分发挥职能部门和师生对物业管理服务的指导监督作用，****公司切实履行物业管理服务合同，提高物业管理服务质量和效率，为广大师生提供更优质和更完善的物业管理服务，特制定本办法。
(一)考核组织机构
学校成立物业管理服务考核工作组(以下简称考核工作组)。考核工作组主要负责物业管理服务考核工作的总体组织、协调和参与。
(二）考核组织实施
物业管理服务考核工作由过程考核、季度考核组成。
1.过程考核
（1）过程考核的主要形式
过程考核主要由日常监督巡查和专项检查组成。考核工作部门应根据《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求，对所辖职责范围内的物业管理服务情况进行日常监督巡查和专项检查，发现存在的问题应及时委派专人做好记录（同时可采用拍照、录像、录音等直观方式记录实况），****公司专业主管或者项目负责人予以确认，并以书面形式提出奖罚或者扣分处理意见、整改意见或建议，做到图文并茂、写实描述、有据可查。过程考核记录样表如下：
****物业服务采购过程考核记录表（样表）
| 时间 |
服务项目 |
校区名称 |
存在问题的描述 |
奖罚或扣分意见 |
记录人 |
确认人 |
备注 |
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说明：
1）上表中的“时间”是指存在问题发生的时间；“服务项目”是保洁服务、场馆服务、综合维修、夜间安防服务四大板块的名称；“校区名称”是指博雅校区、惟美校区、乐真校区、焕新校区、至善校区、敏行校区；“存在问题的描述”是指根据各管理服务范围、内容和质量要求对日常监督巡查和专项检查发现存在的问题进行写实描述记录（包含时间、地点、人物、事件、经过等）；“记录人”是指各考核部门专门指定的监督巡查的记录人，日常监督巡查和专项检查（即发现****工作部门任何人，****学校其他人员；“确认人”****公司相应的专业主管或者项目经理。
2）“奖罚或扣分意见”是指依据存在的问题对照《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求作出的合理的奖罚或者扣分初步意见，扣分应该对照各服务项目及分项名称的考核分值范围内进行。
（2）过程考核的考核分值和职责分工表如下：
****物业服务采购过程考核的考核分值和职责分工表
| 服务项目 |
考核分值 |
考核工作部门 |
备注 |
| 一、保洁服务 |
300 |
考核工作组 |
|
| 二、场馆服务 |
250 |
考核工作组 |
|
| 三、综合维修 |
250 |
考核工作组 |
|
| 四、夜间安防服务 |
200 |
考核工作组 |
|
| 合计 |
1000 |
|
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（3）过程考核的奖罚办法
过程考核除了扣分外，****公司进行经济处罚和加分奖励。
1）经济处罚：在过程考核中，****学校提出整改问题项后，一个月内无整改意向、整改操作或无整改方案的，每项每次100元至2000元的物业服务费扣款处理。考核工作部门提出的扣款建议须报考核工作组审****公司确认，并与季度考核后在支付考核季度的最后一个月的进度款时一并执行。经济惩罚和扣分一般不宜同时实施。
2）加分奖励：在日常物业管理服务和创新管理物业服务中，师生反响较好的行为举措，包含但不限于好人好事，妥善处理突发治安事件、重大消防事故，保障师生人身财产安全，****学校声誉和利益做出重大贡献，重要会议、大型活动保障有力，创造性开展管理服务工作赢得师生一致认可，其他事项等，可以在对应的“服务项目”适当加分，但不得超过分项考核分值的20%，且加分应在季度考核工作会议上修订或者确认。
2.季度考核
季度考核在季度的最后一个月的月末进行，分为汇总过程考核结果和综合评定。
（1）汇总过程考核结果
****工作部门负责汇总《****物业服务采购过程考核记录表》，并组织本部门相关人员召开当季度物业服务考核工作会议（也可邀请物业企业相关人员参加），听取物业企业当季度物业服务情况，通报当季度物业服务存在的问题，提出并讨论下季度整改意见，并按照《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要****工作部门管辖的服务项目的过程考核结果，并形成如下《********工作部门过程考核结果汇总表》。
********工作部门过程考核结果汇总表
考核工作部门负责人（签字）：
| 服务项目 |
考核分值 |
加分 |
扣分 |
扣款（元） |
过程考核得分 |
备注 |
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| 季度物业管理服务存在的主要问题 |
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| 下季度需要主要整改意见 |
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考核工作部门联系人（签字）： 年 月 日
（2****工作部门综合评定
****工作部门完成季度汇总过程考核结果后，在季度末召开季度综合评定会议，****公司项目经理参加，会议议程主要有：一是通报季度物业管理服务的****工作部门的过程考核结果得分；二是提出季度物业管理服务存在的主要问题和以后的整改意见，三是参会人按照《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求完成如下表格，具体见《********工作部门过程结果汇总表》《****物业服务采购季度考核综合评分表》《****物业服务采购季度考核综合评分汇总表》。
****物业服务采购过程考核汇总表
（考核时段： 年 月-- 年 月）
| 服务项目 |
考核工作部门 |
考核分值 |
扣分 |
加分 |
扣款（元） |
过程考核得分 |
备注 |
| 一、保洁服务 |
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300 |
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| 二、场馆服务 |
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250 |
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| 三、综合维修 |
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250 |
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| 四、夜间安防服务 |
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200 |
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| 合计 |
|
1000 |
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注：1.过程考核表由****工作部门报送的过程考核表进行汇总填写；
2.****工作部门的过程考核表作为本表的附件。
汇总填报人（签字）： 汇总审核人（签字）：
年 月 日
****物业服务采购季度考核综合评分表
（考核时段： 年 月 日-- 年 月 日）
| 服务项目 |
考核分值 |
得分 |
评**果 |
| 一、保洁服务 |
300 |
|
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| 二、场馆服务 |
250 |
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|
| 三、综合维修 |
250 |
|
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| 四、夜间安防服务 |
200 |
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| 合计 |
1000 |
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备注说明：
1、评**果分为：优、良、及格、不及格
2、**结果对照表
| 服务项目 |
优 |
良 |
及格 |
不及格 |
| 一、保洁服务 |
255~300 |
225~254 |
180~224 |
179以下 |
| 二、场馆服务 |
212~200 |
187~211 |
150~186 |
150以下 |
| 三、综合维修 |
212~200 |
187~211 |
150~186 |
150以下 |
| 四、夜间安防服务 |
170~200 |
150~169 |
120~149 |
120以下 |
| 合计 |
850~1000 |
750~849 |
600~749 |
600以下 |
****物业服务采购考核季度综合评分汇总表
| 服务项目 |
考核分值 |
总得分 |
有效人数 |
综合平均得分 |
评**果 |
| 一、保洁服务 |
300 |
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| 二、场馆服务 |
250 |
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| 三、综合维修 |
250 |
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| 四、夜间安防服务 |
200 |
|
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| 合计 |
1000 |
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备注说明：
1、本表为《****物业服务采购季度考核综合评分表》的汇总表，其中“总得分”为综合评分有效之和，“有效人数”综合评分有效人数，“代表平均得分”=（总得分）÷（有效人数）。
2、评**果分为：优、良、及格、不及格
3、**结果对照表
| 服务项目 |
优 |
良 |
及格 |
不及格 |
| 一、保洁服务 |
255~300 |
225~254 |
180~224 |
179以下 |
| 二、场馆服务 |
212~200 |
187~211 |
150~186 |
150以下 |
| 三、综合维修 |
212~200 |
187~211 |
150~186 |
150以下 |
| 四、夜间安防服务 |
170~200 |
150~169 |
120~149 |
120以下 |
| 合计 |
850~1000 |
750~849 |
600~749 |
600以下 |
汇总填报人（签字）： 汇总审核人（签字）：
年 月 日
****物业服务采购服务过程、季度考核汇总表
| 项目 |
考核分值 |
过程考核汇总表（占比70%） |
季度综合评分汇总表（占比30%） |
季度考核最终得分 |
季度考核最终评**果 |
| 物业服务 |
1000 |
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备注：
1、季度考核分的计算方法
季度考核最终得分=(（过程考核得分合计/1000）×100)×70%+(（综合平均得分合计/1000）×100)×30%
2、评**果分为：优、良、及格、不及格
3、**结果对照表
| 服务项目 |
优 |
良 |
及格 |
不及格 |
| 一、保洁服务 |
255~300 |
225~254 |
180~224 |
179以下 |
| 二、场馆服务 |
212~200 |
187~211 |
150~186 |
150以下 |
| 三、综合维修 |
212~200 |
187~211 |
150~186 |
150以下 |
| 四、夜间安防服务 |
170~200 |
150~169 |
120~149 |
120以下 |
| 合计 |
850~1000 |
750~849 |
600~749 |
600以下 |
总表填报人（签字）： 总表审核人（签字）：
年 月 日
（三）考核结果运用
| 月考核最终评**果 |
处罚方式 |
| 优 |
无处罚 |
| 良 |
扣除当月合同金额的3% |
| 及格 |
扣除当月合同金额的5% |
| 不及格 |
扣除当月合同金额的20% |
在考核中，中标人出现下列情况之一的，学校有权单方面终止物业管理服务合同：
1.在考核过程中出现三次季度考核得分低于60分；
2.违反物业管理服务合同，不能达到约定的管理目标，师生对物业管理服务的整体满意度低于70%，或单项满意度低于70%****学校正常运转的；
3.中标人或其员工因违法****学校造成重大经济损失和不良影响的；
4.国家相关法律法规规定的其他情形。
附件1：
****物业服务采购考核评分标准
| 内容 |
分项指标 |
分值 |
| 保洁服务 |
1、操场无暴露垃圾，道路干净整洁，无果皮、纸屑、废弃物及污水，绿化带内干净、整洁、无白色垃圾； |
40 |
| 2、教学楼公共区域内门、窗干净，窗台板整洁，无灰尘，墙壁、天棚无积尘、蜘蛛网、污渍； |
50 |
| 3、卫生间、水房无积水、痰迹、异味，污垢，各类卫生工具摆放整齐，工具房干净整洁； |
50 |
| 4、垃圾桶内垃圾清运及时，无外溢，园区内无卫生死角； |
20 |
| 5、门、开关面板、消防器材箱（管）、宣传板及管道无灰尘、污渍、蜘蛛网； |
30 |
| 6、室内大厅、走廊、楼梯、踢脚线光洁，无垃圾、灰尘、污渍，砖缝无积垢； |
50 |
| 7、按时清扫各类会议室，并保证室内干净、整洁； |
20 |
| 8、电梯轿厢保持光亮整洁； |
15 |
| 9、窗轨干净、可擦玻璃保持干净明亮； |
15 |
| 10、保洁员工作服务统一整洁、工作态度积极、服务礼仪周到。 |
10 |
| 小计 |
300 |
| 场馆服务 |
1、按照学校规定进行场馆的开关； |
30 |
| 2、各部位设备洁净、无积灰； |
50 |
| 3、场馆内设施设备摆放整齐； |
40 |
| 4、场馆内设施设备、工具用品发现损坏情况及时上报； |
50 |
| 5、场馆地面踢脚线光洁，无垃圾、灰尘、污渍，砖缝无积垢； |
40 |
| 6、场馆使用后，及时清理，无妨碍下次使用的情况出现； |
30 |
| 7、场馆服务人员工作服务统一整洁、工作态度积极、服务礼仪周到。 |
10 |
| 小计 |
250 |
| 综合维修 |
1、维修工按时、按期、****学校交给的维修任务（一项维修报修三次为界定为不按时）； |
50 |
| 2、维修工维修施工工作结束后，要及时将现场清理干净； |
50 |
| 3、维修工做好巡检工作，发现问****学校； |
50 |
| 4、物业公司有完整的安全生产管理制度、操作规范； |
60 |
| 5、特殊工种须持有效证件上岗； |
30 |
| 6、维修工工作服务统一整洁、工作态度积极、服务礼仪周到。 |
10 |
| 小计 |
250 |
| 夜间安防服务 |
1、每天放学后巡逻时，检查学校、办公室内电灯、电扇（空调）、门窗等是否关好； |
30 |
| 2、每晚按照固定的巡视路线，严格执行巡视制度，按时巡视，不少巡漏巡，做好工作记录； |
30 |
| 3、严格执行访客管理制度及大件物品出门登记制度； |
30 |
| 4、秩序维护员保证工作地点干净整洁，无垃圾，巡视过程中发现地面有垃圾需及时清理； |
40 |
| 5、秩序维护员在岗期间无私自离岗、脱岗情况； |
30 |
| 6、发现设施有损坏的，应做好记录并经主管负责人报至校方进行处理； |
30 |
| 7、秩序维护员工作态度积极、服务礼仪周到。 |
10 |
| 小计 |
200 |
| 综合 |
总分 |
1000 |
三、采购要求：
（一）项目经理：
1、人员要求：人数1人。
男女不限，男性55周岁以下，女性50周岁以下，高中及以上学历，1年以上（含1年）非住宅类物业管理经验，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，身体健康，有丰富的管理经验。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。
2、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；
3、管理标准：
1）使用文明用语热情接待及疏导来访客人；
2）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。头发要整洁，不留奇异的发型；不得披头散发，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。
3）物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨， 文明服务，严格考勤。
4****公司的总体满意率达到95％以上。
（二）保洁服务
1、保洁班长：人数6人。
（1）人员要求：男女不限，男性60周岁以下，女性50周岁以下，五官端正，组织协调力强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用。
（2）职责范围：负责保洁员日常工作安排与监督工作。
（3）管理标准
1）每日定时巡检保洁员工作情况，确保保洁工作的效率。
2）协助项目经理管的保洁管理工作。
2、保洁员：人数36人（其中13人服务期：10个月，23人服务期：12个月）。
（1）人员要求：男女不限，男性60周岁以下，女性50周岁以下，责任心强，身体健康，掌握保洁基本常识。
（2）职责范围：****办公室、会议室、值班室、楼道、走廊、卫生间及院内等公共场所的环境卫生清扫及垃圾的收集、清运工作。
（3）管理标准：
1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。
2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水龙头、棚面等；定期消毒，保证卫生间清洁。
3）公共通道每天用地拖至少两次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；
4）每周计划清理与随开随清相结合，对痰盂进行日去污、周保养处理；
5）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
6）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
7）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
8****学校进行冬季除雪，将积雪堆放在校方指定的校园内地点（如校园内绿化带）
（三）场馆服务
场馆服务员：人数5人（服务期：10个月）。
1、人员要求：男女不限，男性60周岁以下，女性50周岁以下，身体健康。要求讲标准普通话，对师生及领导热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理，做好本职工作。
2、职责范围：负责场馆的日常管理及服务。
3、管理标准：熟练掌握服务技能、清洁标准，保持场馆各部位设备洁净、物品整齐、空气**、环境优雅，忠于职守，保证师生安全。
（四）综合维修服务：人数7人。
其中维修班长（电工）：1人，维修工：6人。
1、人员要求:男性，年龄60周岁以下，有丰富的维修工作经验，身体健康，能吃苦耐劳。维修主管（电工）：高中及以上学历，具有相关必要安全技术知识，须持有特种作业操作证（低压电工作业）（上岗前核验相关证明材料）。
2、职责范围：
维修班长（电工）：
1****学校维修工作的统筹安排，并在各校区进行流动作业。
2****学校的电室、配电箱、开关柜、照明系统、插座等电气设备巡检。
3）处理突发停电、短路、漏电等紧急情况，保障学校正常用电。
4****学校内的电气设备设施的运行管理工作。
维修工：
1）负责楼内的房屋、门窗、桌椅等教学楼所有设施的日常维修工作。
2）负责物业管理区域内设施、设备的维修、养护、运行和管理。
3）负责房屋构筑物、房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；上下管道、落水管、照明等的维修、养护、运行和管理。
3、管理标准：报修处理及时率100％。
（五）夜间安防服务
秩序维护员：人数8人。
1.人员要求：男性，年龄60周岁以下，身体健康，能吃苦耐劳，必须有保安员证（上岗前核验相关证明材料）。
2.职责范围：负责夜间维护物业服务范围内公共秩序、安全巡视、门岗执勤等安全服务工作。
3.管理标准：实行夜间值班及巡逻制度，秩序维护员熟悉学教学楼环境，负责校园夜间的安全保卫工作做到无差错服务，无安全隐患事故发生。
（六）本项目需要的管理服务人员为63人，其中：
| 部门 |
服务岗位 |
岗位人数 |
|
项目经理 |
1 |
| 保洁服务 |
保洁班长 |
6 |
| 保洁员 |
36 |
| 场馆服务 |
场馆服务员 |
5 |
| 综合维修 |
维修班长（电工） |
1 |
| 维修工 |
6 |
| 夜间安防服务 |
秩序维护员 |
8 |
| 合计 |
|
63 |
四、其他要求：
1、保证物业服务人员稳定，未经业主批准不得更换。物业人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全，留有相应备案。
2、在投标文件中提供证件的人员，必须按岗位为我校进行服务，如发现人证不合一的情况，我校有权利拒绝签订物业合同，并取消投标人中标资格。
3、签订合同后,全部物业服务人员在12小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行。物业服务人员应服从采购人对各服务岗位的安排。
4、中标单位每年对校园内的绿篱进行1次修剪。
5、在履行合同期间如服务质量差，无法满足服务要求，甲方有权提前终止合同。不允许挂靠、外包经营，履行合同期间一经发现甲方有权终止合同。
6、投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用。包括但不限于员工各岗位工资、保险、税金等所有费用。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；员工工资标准应满足项目所在地最新工资标准要求，为员工缴纳相应的保险等。费用范围投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位）。如有缺项取费或不能满足上述要求，则该投标文件按无效标书处理。
五、付款方式：按月支付
六、履约保证金:不收取
七、服务地点：****（具体服务地点满足采购人要求）
博雅校区：**区**江街64号。
惟美校区：**区**中路8号。
乐真校区：**区**江街111号。
焕新校区：**区明廉东路2号。
至善校区：**区**中路7-2号。
敏行校区：**区**中路55号。
八、服务期限：合同签订后一年（18人10个月，45人12个月）。
九、组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。
****政府采购政策内容：《政府采购促进中小企业发展管理办法》、《财政部、****政府****监狱企业发展有关问题的通知》、《关****政府采购政策的通知》以及《****政府采购政策支持脱贫攻坚的通知》等。
****政府采购活动的****省政府采购供应商库的，****政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，****政府采购活动。具体规定详见《关****省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
时间：2026年03月23日17时00分至2026年03月31日17时00分（**时间，法定节假日除外）
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，****政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
1.供应商须及时办理CA数字证书，否则应自行承担无法正常参与项目的一切后果。****政府采购网首页“办事指南”中的“**政府采购网关于办理CA数字证书的操作手册”和“**政府采购网新版系统供应商操作手册”，具体规定详见《****政府采购数字认证和电子招投标业务有关事宜的通知》（辽财采〔2020﹞298号）。 2.自采购代理机构宣布进行报价解密后开始，****政府采购网上传投标文件的供应商，须在现场（或远程）自行解密报价，报价解密规定时长为 30 分钟。如因供应商自身原因，未能在规定时间成功完成报价解密，视为放弃投标。****政府采购网网络原因或系统故障，将合理**报价解密时间。 3.中标、成交通知书发出前将未使用的密封备份投标文件退还供应商，具体内容执行《****政府采购电子评审业务流程等有关事宜的通知》辽财采函〔2021〕363号。 电子标服务
