第一师阿拉尔市工业园区详规单元001-006地块详细规划优化调整方案

关于****区详规单元****地块详细规划优化调整公示

****开发区产业发展需要，对****区详规单元****地块规划调整。为维护该区域公众的合法权益，充分征询公众意见，根据《城乡规划法》《城市、镇控****审批办法》《自治区国土空间详细规划管理办法（试行）》等有关规定，现将以上空间单元规划调整予以公示。

联系人：姜帅

联系电话：0997-****612

附件：****区详规单元****地块详细规划优化调整方案

****区详规单元****地块详细规划优化

调整方案

****开发区管理委员会

2026年3月

目录

1. 规划概况

2. 规划依据和原则

2.1. 规划依据

2.2. 规划原则

3. 规划传导与底线管控

3.1. 规划传导

3.2. 底线管控

4. 用地布局

5. 地块指标控制

5.1. 指标控制

5.2. 其他控制要求

5.3. 用地性质兼容

6. 设施配置要求

7. 竖向规划

7.1. 竖向设计

7.2. 坡度控制

7.3. 道路竖向

2025年1****人民政府批准的《****开发区国土空间详细规划》（以下简称原详规），原详规起到了较好的管控作用，推动了****开发区的规划落实。

根据《中华人民**国城乡规划法》《**生产建设兵团城镇开发边界内国土空间详细规划编制技术指南（试行）》（2025年修订版）、《兵团国土空间详细规划管理办法（试行）》（兵自然资发〔2025〕49号）等，对原详****规划局部修改，规划修改方案的总体情况如下：

本次规划修改范围位****开发区，原项目名称为**市鹏宇棉花****公司6万吨棉纱监管交割仓库建设项目，共涉及1个地块，地块位于现状道路西环路西侧，总用地面积10.39公顷，规划范围现状为盐碱地，东侧为建设用地，北侧与南侧为非建设用地。

(1) 《中华人民**国城乡规划法》（2019年修正）

(2) 《中华人民**国土地管理法》（2019年修正）

(3) 《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发〔2019〕18号）

(4) 《城乡建设用地竖向规划规范》（CJJ83-2016）

(5) 《城市停车规划规范》(GBT51149-2016)

(6) 《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资办发〔2023〕234号）

(7) 《工业项目建设用地控制指标》（自然资发〔2023〕72号）

(8) 《工业企业总平面设计规范》GB 50187-2012

(9) 《**生产建设兵团城镇开发边界内国土空间详细规划编制技术指南试行（修订版）》（2025年4月）

(10) 《兵团工业项目建设用地控制指标》

(11) 《强化自然**要素保障、助力经济平稳运行若干政策措施》兵自然资发〔2022〕24号

(12) 《兵团国土空间详细规划管理办法（试行）》兵自然资发〔2025〕49号

(13) 《第一师**市规划管理导则（试行）》

(14) 《第一师**市国土空间总体规划（2021—2035年）》

(15) 《****开发区国土空间详细规划》

(16) 其他相关法律、法规、文件、规范、技术标准等及其他相关规划。

深化和落实国土空间规划、各专项规划，实现区域社会、经济、环境的可持续发展。以集约利用土地为导向，合理确定土地开发强度，****园区环境，综合发挥经济、社会、环境效益，促进园区的可持续发展。

根据国家有关技术标准、****园区的实际情况，合理利用土地，按照地块的具体情况确定规划要求和思路，在充分挖掘地块开发潜力的基础上，制定限制条件和引导原则，提高土地开发经营的综合效益。

本次调整从整体层面出发，保证调整后，基本不会改变区域内原有的用地整体结构，对经开区原有的交通、设施、环境等不会产生负面影响。

以落实上位规划的目标为根本出发点，确保调整后的规划与上位规划在发展目标、战略定位等方面保持一致。严格遵守上位规划确定的各类底线要求，如生态保护红线、永久基本农田保护红线、城镇开发边界等重要控制线。不得随意突破这些底线，以保障生态安全、粮食安全和城市的可持续发展。

综合考虑其建设过程及建成后可能对城乡社会经济发展、功能布局、城市交通、公共安全等方面产生的影响，以实现经济、社会、环境综合效益的最优化。

本次项目调整符合《第一师**市国土空间总体规划（2021—2035年）》的目标和管控要求，分析及未突破“三条控制线”要求，不涉及市政设施廊道、历史文化、地质灾害、矿产**等强制性内容。

下载

图1：规划范围在上位规划中的位置

原详规《****开发区国土空间详细规划》中，规划范围内涉及的规划用地用地性质为物流仓储用地（1101）。不涉及强制性内容，根据实际开发诉求确定需修改的内容，****机关提出修改的建议，对原详规内容进行修改。

下载

图2规划范围在《****开发区国土空间详细规划》中的位置下载

图3原详规图则

严格落实上位规划的指标传导要求，包括约束性指标和预期性指标，在详规单元和各个地块层面予以明确和传导落实。单元层次详细规划确定的约束性指标，包括建设用地总规模、总建筑面积、住宅建筑面积、商业服务业建筑面积、工业建筑面积。

严格落实国土空间总体规划对于永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界的数量和位置要求。本单元范围内无永久基本农田和生态红线，无耕地保有量指标。

严格落实国土空间总体规划对“城市四线”的位置、规模要求。本次范围内无城市蓝线、城市紫线、城市绿线、黄线控制。

严格落实国土空间总体规划中历史文化保护线、矿产**控制线和洪涝风险控制线及其相关要求。本次规划范围内无历史文化保护线、工业用地控制线、矿产**控制线和洪涝风险控制线。

本次规划范围内地块根据最新发布的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资办发〔2023〕234号），以主导功能确定地块土地用途，将土地用途确定为工业用地，用地代码1001。

****园区详规单元****地块用地性质由规划物流仓储用地调整为规划工业用地，用地面积保持不变，面积为10.39公顷。

本次规划将物流仓储用地修改为工业用地，未改变原详规目标管控和功能布局要求。

本次项目仅涉及性质调整，用地性质由仓储用地调整为工业用地，不涉及修正控制性指标和强制性内容。符合《兵团国土空间详细规划管理办法（试行）》（兵自然资发〔2025〕49号）第三章详细规划调整第二十条“（二）符合相关产业政策、重点行业环境准入条件和安全生产相关规范的前提下，****园区）等区域内、产业用地（工业、仓储、科研）性质之间转换，以及居住、商业服务业用地等经营性用地调整为产业用地（工业、仓储、科研）及周边配套服务设施用地的”。

本次项目指标如下：

容积率控制不小于1.0，绿地率控制不大于20%，建筑系数控制不小于40%，建筑高度控制不大于24米。

a.容积率

工业用地的控制指标根据不同的工业门类，按《工业项目建设用地控制指标》（自然资发〔2023〕72号）《兵团工业项目建设用地控制指标》控制。

为产业配套仓储，在用地指标上常按工业配套设施管理，按行业分类控制，一般工业不小于0.6，经核算，本项目用地面积为10.39公顷。为保障项目建设和预留后期改、扩建空间，地块指标应适当放宽。综上，提出本项目容积率参考取值不小于1.12。

b.建筑系数

根据实际情况，依据《工业项目建设用地控制指标》（自然资发〔2023〕72号），为保障项目建设和预留后期改、扩建空间，地块指标应适当放宽。综上，提出本项目建筑系数参考取值不小于42%。

c.建筑高度

依据《****开发区国土空间详细规划》本着集约利用土地及打造城镇优美天际线的原则，建筑高度按四档控制。工业区以多层厂房为主，中心区以多层、高层建筑为主。综上，提出本项目建筑限高不做管控要求。

d.绿地率

绿地率依据《第一师**市规划管理导则（试行）》要求进行控制，各类建设项目应注重绿地景观建设，建筑项目的绿地率必须按批准的详细规划确定。其中，根据第一师**市现行规划管理与供地执行口径，工业用地绿地率统一控制为不大于20%，综上，提出本项目绿地率参考取值不大于20%。

表1地块控制指标表

建筑间距必须符合卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面的要求。同时应符合《第一师**市规划管理导则（试行）》（2024年修订）。规划范围建筑退界退让距离为5米，符合《第一师**市规划管理导则（试行）》（2024年修订）。

规划范围内地块出入口为2处，北侧、东侧接规划瀚海路。

依据《强化自然**要素保障、助力经济平稳运行若干政策措施》兵自然资发〔2022〕24号，**对工业用地兼容的核心规则是：以工业为主、比例严控、功能限定、分区管控，执行兵团统一政策并结合经开区细则落地。

本规划所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质，地块可适度兼容部分指定的其他用地性质。

用地兼容应遵循“公益优先、保障安全、功能互利、环境相容”的原则，严格执行国家和地方相关法律法规规章及技术标准，其建设项目必须符合《用地兼容指引表》的规定。

探索增加混合产业用地供应。鼓励同一地块内工业、仓储、研发、办公、商业等用途混合布置（其中工业建筑面积占比不得低于50%）。对未完成开发投资总额25%以上的出让土地，可探索实行预告登记转让制度。

行政办公及生活服务设施用地面积不大于工业项目总用地面积的7%，且建筑面积不大于工业项目总建筑面积的15%。工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积不大于工业项目总建筑面积的15%，并要符合相关工业建筑设计规范要求。

表2用地兼容指引表

****停车场(库)标准应按照《城市停车规划规范》(GBT51149-2016)要求执行，本次停车配建标准，按照0.2车位/100平方米建筑面积的标准进行配置，依据容积率1.0，规划建议配置约208个停车位。

依据《工业企业总平面设计规范》GB 50187-2012，竖向设计应与总平面布置同时进行，并应与厂区外现有和规划的运输线路、排水系统、周围场地标高等相协调。竖向设计方案应根据生产、运输、防洪、排水、管线敷设及土(石)方工程等要求，结合地形和地质条件进行综合比较后确定。

场地平整可采用连续式或重点式，并应根据地形和地质条件、建筑物及管线和运输线路密度等因素合理确定。

依据《城乡建设用地竖向规划规范》CJJ 83-2016，满足地面排水的规划要求；地面自然排水坡度不宜小于0.3％；小于0.3％时应采用多坡向或特殊措施排水。

除用于雨水调蓄的下凹式绿地和滞水区等之外，建设用地的规划高程宜比周边道路的最低路段的地面高程或地面雨水收集点高出0.2m以上，小于0.2m时应有排水安全保障措施或雨水滞蓄利用方案。

现状竖向整体为低海拔、极平缓、西北高东南低的冲积**地形，竖向条件对工业建设非常**。现状已完成大规模平场与填方，形成连片平整工业用地，无自然冲沟、陡坎、滑坡等不良竖向地质现象。道路竖向规划与道路两侧用地的竖向规划相结合，并满足工业用地控制要求。