启东市人才市场及办公用房物业管理服务项目市场询价公告

****社会保障局****人才市场及办公用房物业管理服务项目进行市场询价，欢迎符合条件的供应商提供报价。

一、项目基本情况和需求

****人才市场及办公用房建筑总面积约16782.31㎡，包含：地上三层建筑办公区域、****档案室、餐厅、厨房等使用区域。

二、物业管理项目基本情况

设备基本情况

设备管理分为六大系统：变配电系统、电气设备系统、空调设备系统、给排水设备系统、电梯系统和会议系统等。

1.变配电系统主要设备：变压器和配电机房。

2.电气系统主要设备：机电设备管理机房（包括监控机房）、动力柜（箱）、照明柜（箱）、插座、开关、灯具等；机房主机及电池设备等。

3.空调系统主要设备：多联机组、风机盘管等。

4.给排水系统主要设备。

5.电梯系统主要设备：客梯、消防电梯。

6.会议系统主要设备：音频系统/视频系统等。

卫生保洁基本情况

保洁分为建筑物内和建筑物外保洁两部分。

建筑物内保洁包括办公区域、公共空间、通道、地下一****档案室、厨房区域）；墙面玻璃、门窗、隔断玻璃、雨篷玻璃。

大楼内卫生间，各式台盆，便器，小便斗，洗涤、拖把池。

餐饮基本情况

食堂与厨房（约200人左右的就餐规模）。

行政管理基本内容

根据采购人要求，负责人员招聘、培训、分工、管理、考勤、考核等；加强与业主内部协调、沟通；及时征求业主的意见、建议和要求，并归纳问题进行分析、研究，制订整改措施并组织落实。

注：具体设备、数量、面积均由供应商根据施工图及自行踏勘现场确定，在投标时综合考虑后列入投标报价，一口价包干，采购人不再为设备、数量、面积的增加另行支付费用。

三、物业管理的内容与要求

设备管理的内容与服务质量要求

（一）设施设备管理的内容

1.变配电系统：变配电设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、配电间、强电井清洁等工作。其中定期检查内容包括：

1.1 变压器及旋转电机的声音、湿度是否正常。变压器的冷却装置运行是否正常。

1.2 电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象。

1.3 电力电缆终端无渗漏油现象。

1.4 各种符号指示是否正常，二次回路的小开关、小刀闸位置是否正确。

1.5 仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡住现象，电度表有无停走或倒走现象。

1.6 直流电线电压及浮充电流是否适当。

1.7 大风来临前，检查周围杂物，防止杂物吹进设备，大风时注意室外软导线偏后相间及距离是否过小。

1.8 雷电后，检查瓷绝缘有无放电痕迹，避雷针是否放电，雷电计数器是否正常工作。

1.9 重负荷时，检查触头，接头有无过热现象。

1.10 夜间熄灯巡视检查瓷绝缘有无放电闪路现象。连接点处有无过热发红的现象。

1.11 年检每年一次，****公司实施。

2.电气设备系统：配电间出线桩头至各动力柜（箱）、照明柜（箱）、电缆、母线、照明灯、应急灯、电源插座、泛光亮化照明、庭院照明等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、强电井清洁等工作；

3.空调设备系统：冷冻机组、风冷热泵、各空调机组、自控装置、加湿器、热交换器、冷却循环泵、冷水循环泵、热水循环泵、集水/分水器、空调风机、风机盘管、调节器、风管、风口等系统设备的运行操作、日常巡视、机房清洁等工作。

4.给排水设备系统：生活水泵、排水泵、潜水泵、水箱、水池、水处理装置、电热水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道、阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。

5.电梯系统：电梯按规定或约定时间保持正常运行，安全措施齐全有效，值班记录清晰。轿厢、井道、机房保持清洁，通风、照明及附属设施完好。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。制订相应险情应急处置办法。

（二）设备管理服务质量要求

（1）设备、设施完好率达到 100%；设备管理、保养、检修制度完备，记录完善。

（2）接到故障报修通知后，5 分钟内到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达 100%。

（3）监督电梯维保单位，对电梯维修保养措施落实，运行养护记录完善；轿厢内外、扶手、井道保持清洁。

（4）供水、蓄水设备设施按规定清洗、消毒，水质符合国家饮用水标准，无二次污染；排水、排污系统畅通，无堵塞、漫溢现象。

（5）加强空调机组装置的日检，及时发现问题，联系维保单位修理，督促、协助维保单位定期对空调进行检查，保养，确保运行正常，无超标噪声，符合国家环保噪声限值标准。

（6）照明系统外观整洁无缺损、松落等安全隐患、无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

（7）确保无重大设备责任事故及重**全事故发生。

（8）制定设备管理制度、操作规程、工作守则。

（9）制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整。

室内外卫生保洁（含幕墙）管理服务内容及其要求

（一）卫生保洁服务内容

（1****办公室内的日常保洁及地板、沙发、棉织布品（如窗帘等）的清洁保养。

（2）会议室的保洁。

（3）公共部位的所有清洁保养工作，包括电梯、门窗、走廊、楼梯、楼道、庭院、厕所、大厅、茶水间、停车库、垃圾箱等。

（4）垃圾的清运、分类整理（如需要）工作。

（5）大楼内外各类**石的清洁保养。

（6）大楼外墙石材、玻璃幕墙高空保洁。

（7）适当范围内新增保洁管理服务项目。

（二）卫生保洁服务要求

（1）保洁管理服务标准按照《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T 14308****宾馆保洁要求及《公共场所卫生指标及限值要求》（GB 37488-2019）执行，并细化考核细则（另定）

（2）有用户投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率低于2‰；处理率和回访率达100%。

（3）全体员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。

（4）每日至少一次对所有区域进行巡视检查，发现问题及时解决，建立检查及问题处理情况的台账。

（5）每月底向甲方提交保洁管理服务运行情况工作报告。

（6）按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分门别类装订成册，定期保存。

（7）及时落实业主要求的其他合理服务事项。

（8）按照创卫要求，定期做好消灭蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作。

（9）根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。

（10）确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。

（11）健全具有可操作性的管理服务程序文件。

（12）对会议室要及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。

（13）公共部位保洁随时打扫，保持空气**，室内外整洁卫生。配有清洁机、抛光机、吸尘器等保洁设备，电梯地垫每天更换。

（14）洗手间及卫生间：洗手液、擦手纸要及时添加不断档；洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施要随时清扫，做到无异味、无积水。

（15）走廊：随时打扫，做到地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。

（16）大厅地面保持干净、光亮；其他部位，如墙面、地面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅内不锈钢保持光亮。地面应定期打蜡保养（如需要）。

（17）楼内垃圾桶摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱内，及时清理，确保无异味。

（18）楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。

（19）庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。

（20）办公室保洁：及时打扫，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。

（21）清洁、保洁区内实行严格保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率 99%，对破损的卫生设施及时更换。

（22）管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范100%。

（23）管理人员培训合格率及组织人员参加培训取证率100%。

（24）清洁、保洁率99％。

（25）未经业主同意不允许分包，否则终止协议。

（26）必须诚信履行《投标书》中的“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设置、设施设备配置等各项承诺。

（27）保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经甲方同意。按合同书保洁员工岗位设置表配足，不得擅自减少。若发现减少且无正当理由，业主有权在次月扣除供应商相应的人均管理服务费，并要求供应商及时补足规定人数。

（28）必须服从、落实业主的管理服务要求。

（29）必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。

（30）必须使卫生保洁管理服务程序化，使卫生保洁过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供业主随时抽查核实。

（31）对大楼大面积保洁服务时（如幕墙、玻璃采光等）需提前 1个月保洁计划书报业主审核，经同意后方可实施。

智能化管理内容及要求

1.根据业主的要求，做好大厅电子屏发布系统的信息发布及日常管理。

2.做好道闸系统的日常管理；

3.做好会议系统的日常管理；

4.协助维保单位定期对智能化系统进行检查，保养，确保运行正常。

房屋管理及维修养护服务内容及要求等

1.装修的维修、养护和管理；

2.物业档案资料管理；

餐饮服务

①餐饮服务要求：

成交供应商需协助采购人做好餐饮运营相关证照的办理工作。

②餐饮服务模式：

A.早、中午要能提供200人左右的工作餐。

B.建立健全食堂管理办法，完善订餐系统和刷卡就餐系统。

C.采购管理：采购副食品应提前一天将清单交采购员，采购员做到按单采购，物美价廉，严禁采购“三无食品”；特殊食用品的采购，****办公室批准后方可实施，并由业主代表实行监督。

D.仓库管理：库房要保持清洁、整齐无“四害”，杜绝库存腐烂、变质食品；建立物资出入库管理制度；仓库须建立台账，做到日查月盘，账、物相符。

③工作要求：

（1）每周制定菜谱，做到搭配合理，品种多样。每餐饭菜必须在就餐前10分钟准备好。加工后的饭菜根据季节要注意保热、保洁。

（2）就餐期间食堂内部事务统一由厨师进行协调。厨师要根据就餐情况及时调配饭菜，如有饭菜不足情况，要及时采取措施，确保供应。

（3）餐后对餐桌、厨具、餐具进行清洗和消毒，并分类放在固定位置。对厨房、餐厅进行打扫、冲洗；对剩余饭菜进行适当处理。

（4）食堂人员须持有餐饮业健康证、厨师证亮证操作，****餐厅内。

（5）对餐厅各项管理制度及服务标准公示，****餐厅明显位置。

（6）服务人员主动做好引导及清理工作。

（7）食品卫生合格率达100%。

④餐具、设备管理要求：

成交供应商须按规范使用相关物品，严格控制物品损耗率并按规定程序报损，对厨房设备进行日常保养、维修，完好率达 100%，各类餐具物品年损耗率应控制在2%以内，超出损耗部分应由成交供应商说明原因，照价赔偿。

（8****公司必须向业主提供参与物业服务人员履历表、上岗证、健康证和其他相关技术证书，经业主审核认可后，方能上岗；为保持物业服务人员的相对稳定，物业服务人员在合同期间未经业主认可，不得随意调整；业主有权要求成交供应商解聘技术不到位或者服务差的物业服务人员；成交供应商对于业主认可的物业服务人员的工资标准应不低于同行业，业主有权对此进行监督管理。

行政管理

（1****综合部门、食堂、卫生保洁、工程维修保养各部门的工作；

（2）按月对物业管理人员实施考勤、督查和考核，并每月将考勤、督查和考****管理部门反馈。

物业管理服务方案与服务标准

****政府文件【启政规﹝2016﹞3号】中的四级服务标准。

四、各类人员的要求

本项目需配备物业管理人员的人数由供应商根据岗位需求及实际人员素质情况来确定。根据本项目需求情况和要求，供应商应为本项目至少配置三个班组（工程、保洁、餐饮），为业主提供相应的服务。

A.人员配置情况

注：以上为人员最低人数配置，成交供应商在签约进场管理后未按配置要求派员的，必须按采购人要求整改到位，否则视为违约，采购人有权解约并不予退回履约保证金。

五、提前终止合同情形

成交方在服务期限内存在以下情形，应承担相应的法律后果，业主方有权单方提前终止合同。

1.成交方应按照《中华人民**国劳动合同法》《中华人民**国社会保险法》为管理和服务人员按时发放基本工资（不低于国家政策性规定）、定额缴纳城镇职工基本养老保险、城镇职工基本医疗保险、工伤保险等法定险金等费用；如未能按政策规定实施而产生劳资纠纷，且不能妥善整改解决直接影响服务质量的（解约后的相关一切责任仍由成交供应商负责，与采购人无关）。

2.成交方未按照投标时承诺要求配置或减少管理人员数量，影响物业管理服务质量。

3.成交方未经业主方同意擅自变动或调动人员的。

4.对业主方提出劝辞建议的不称职人员未及时予以清退或调离。

5.成交方未按照业主方规定要求按时发放人员的工资。

6.因成交方工作失职造成业主方重**全事故、水电安全事故、其他责任事故或隐瞒、瞒报安全责任事故。

7.成交方不能完全履行合同约定的其它义务，且经业主方两次通知整改，未整改到位。

六、服务期限

根据《政府购买服务管理办法》第二十四条规定，本项目根据采购结果，采取一次采购三年沿用。一年合同期满后，采购人未获得预算批复或因政策变化采购需求取消，则经采购人书面通知供应商后，合同到期终止不再续签，或受疫情等不可抗力的影响，次年预算压减，采购人也将根据新的预算重新采购，供应商自行承担相应风险，每个物业管理服务期由采购人根据实际需要安排，实行一年一考核一续签合同的办法，采购人有权单方决定是否续签后一年度合同，除政策性调整最低工资外，合同总价不作改变。如果成交供应商没有达到合同所要求履行条件之一的，则采购人有权在委托期限内随时终止合同。

七、合同价组成

合同价为成交供应商完成采购范围内全部物业服务项目内容的全部费用，如成交供应商在响应时漏项的，不予调整；在合同期间（除国家政策性调整以外）只要本项目服务范围和工作要求不变，服务费总价不予调整。在合同期内如遇国家政策性调整最低工资，产生的增量部分，由成交供应商向采购人提出申请，并经双方对增加费用协商一致后，由采购人承担。合同价包含（但不限于）以下各项费用：

1.员工的工资（不得低于**市最低工资标准）、五险（医疗、养老、工伤、生育、失业）、岗位、高温费、福利、津贴、职业病、突然死亡等各类费用。（备注：进场后，按采购人员配置要求及响应承诺，向采购人上交所有人员身份证复印件和人员排班。不得随意更换员工。如发现人员配置不足或未缴纳五险的，将扣除相关人员费用）。

2.办公用品费用。

3.低值易耗品（1）清洁工具、保洁药剂、卫生纸、擦手纸、洗手液等保洁日常易耗品。（2）维修工具和维修项目中玻璃胶、绝缘带、生料带、空调扎带、垫片、保温管、沙皮、小便斗电池等低值物料辅料。

4.管理费、培训费、通讯费、服装费、胸卡、通讯器材、巡检器材、税金、风险金。

5.因物业管理需要应当添置的各类服务内部标识指示牌和其它设施设备的费****人才市场及办公用房建筑物应配备的设施设备）。

6.为履行合同产生的其他费用。

备注：如遇人工工资、社保、税金等政策性调整费用，采购人按政策予以相应调整。采购人委托成交供应商开展的其他特约服务项目的收费办法由双方另行协商。

八、提交报价截止时间和地址加急标书代写

2026年 4月 1日 09:00（**时间） **市**南路55号南楼328办公室联系人：姚丽花电话：****6131

九、其他

（1）请报价单位认真核算、如实报价，如发现虚假报价的，该单位将被列入采购单位黑名单；（2）本次报价仅作为市场调研用，因此价格仅供参考；（3）本次调研询价不接收质疑函，只接收对本项目的建议。

****人才市场及办公用房物业管理服务项目市场询价表