一、项目基本信息
（一）项目概况
1. 项目地点：****，位于**市**区文翠路15号，占地面积24659.7平方米，建筑面积14544.39平方米。
2. 服务对象：幼儿园在园幼儿、教职工及来访人员。
3. 履约期限：2026年6月1日-2027年6月1日（共计1年）
（二）物业服务范围
****幼儿园园内全部区域，具体包括：
1. 楼内区域：教学区、食堂、走廊、门厅、活动场地、会议室、卫生间、电梯间、辅助性用房等区域的保洁、安保及综合维修。
2. 楼外区域：户外游戏场地、道路、园林绿化区域、设备用房等附属设施，楼外体及玻璃的清洁卫生和养护管理。
3. 专项服务：电梯维保、空调维护、采暖系统维护、生活垃圾和绿化垃圾清运、下水疏通、除冰除雪、雨天清理楼内外积水、病媒消杀、专项清洁等。
4. 核心服务：幼儿园后勤食堂运营及膳食保障工作。
二、核心说明
（一）中标商需全额承担的费用
本次项目投标报价为人民币含税价，涵盖以下全部费用，采购人不额外支付任何款项，具体明细如下：
1. 人员相关费用：全体20名专职物业人员的工资（按备注标准核算）、社会“五险”（全员12个月缴纳）、工会经费、医疗大额、残疾人保证金、意外伤害保险费、服装费、岗位培训费用、从业资格证件办理费用；法定节假日及加班相关费用（按《中华人民**国劳动法》规定执行）。
2. 物资工具费用：保洁工具、维修工具、绿化工具，包括工具的维修维护费用；消毒剂、清洁剂等化学用品（需符合幼儿无毒无害标准）的采购及维护费用；落叶季节需配备户外清扫车，相关费用一并承担。
3. 服务运营费用：园区各类垃圾（办公区、户外绿化等）清运相关费用（含装卸、外运、定点处理、政策性收费等，全年费用一次性包干，不计次计量）、下水管道及下水井（含办公楼卫生间、食堂及室外）清掏疏通费用、冬季除雪除冰工具及机械设备费用、电梯维保、空调维保费用、园区绿化养护及饲养相关费用、专业病媒消杀费用、教学楼体外墙及各类区域专项清洁费用。
4. 其他相关费用：中标商接受行业主管部门监督管理，因自身工作失误造成采购人经济损失的赔偿费用、人员就餐需****幼儿园标准足额交纳）、本项目相关的全部管理费用、税金等。
补充说明：国家调整最低工资标准及社会保险缴费标准时，采购人不予调整物业费金额；因工作需要，采购人要求减少岗位人员的，按实际减少人数核算并减少物业费。
（二）中标商需完成的重点任务
1. 核心服务任务：幼儿园后勤食堂运营及膳食保障（含餐食制作、食堂管理）、园区全区域（楼内+楼外）保洁消毒、设施设备（水、电、消防、电梯、空调等）日常巡检与维护、绿化养护与饲养管理、安全保卫与应急值守。
2. 专项任务：垃圾日产日清及全年包干清运（建立清运台账）、下水管道及下水井定期清掏疏通（每年不少于2次）、冬季除雪除冰（保障通行及绿化带安全）、教学楼体外墙及各类区域专项清洁（每年1次外墙保洁）、病媒消杀（每月1次）、消防及电梯定期维保（电梯每月1次、消防每月检查）、设施设备紧急维修（15分钟响应）、雨天清理楼内外积水。
3. 管理任务：配备足额专职人员（20名，常驻专职服务本项目，不得外派、兼职、临时借调或与其他项目共用）；制定完善的物业服务管理制度、岗位细则、水电气暖安全规程及应急预案；落实保密要求（人员签署保密协议）；接受采购人及行业主管部门监督考核，确保服务质量达标；专业操作人员持有效资格证书上岗，定期开展岗位培训。
4. 禁止性及违约相关任务：本项目不得转包、分包；严格遵守采购人各项规章制度，杜绝重大工作失误及安全事故；若出现人员违规拍摄、传播园区相关信息、工作不合格等情况，接受采购人相应处理（含终止合同）。
三、人员配置要求
（一）人员数量及岗位设置
本次项目需配置专职物业服务人员20名（男60岁以下，女55岁以下），所有人员不得外派、兼职、临时借调或与其他项目共用，具体岗位、人数及核心要求如下：
| 部门 |
岗位 |
人数 |
核心要求 |
| 后勤 |
后勤保障主任 |
1人 |
有相关工作经验，具备较强的领导与协调能力，负责后勤人员管理、食堂安全及服务质量监督工作 |
| 食堂 |
厨师 |
1人 |
持有效厨师证，熟练掌握幼儿膳食制作技巧，符合幼儿营养卫生要求 |
| 食堂 |
帮厨 |
1人 |
有厨师证优先，具备幼儿膳食制作经验，协助厨师开展幼儿膳食相关工作 |
| 食堂 |
面点师 |
1人 |
持有效面点师证，擅长中西餐主食制作，品种丰富、营养均衡，符合幼儿食用需求 |
| 食堂 |
副面点 |
1人 |
持有面点师从业证书优先，协助面点师进行中西餐主食的制作及相关辅助工作 |
| 食堂 |
小工 |
8人 |
持岗位培训证，协助开展厨务相关工作，按时完成餐食配送，严格遵守操作规范及卫生要求 |
| 保洁 |
保洁员 |
4人 |
有相关保洁工作经验，负责园区公共区域清洁、消毒及垃圾分类处理工作 |
| 工程部 |
综合维修 |
1人 |
持强电、弱电、水暖相关资格证书，负责园区水、电、消防、空调新风系统等各类设施设备的维护工作，有消防设备操作员证优先 |
| 工程部 |
园林、饲养、卫生人员 |
1人 |
有相关工作经验，负责园区绿化养护、饲养区管理及户外场地安全排查工作 |
| 安保 |
更夫 |
1人 |
有相关安保工作经验，负责园区定时值守及外来人员登记管理工作 |
| 合计 |
20人 |
- |
（二）人员通用要求
1. 身体健康，无心理疾病，无抽烟、喝酒等不良嗜好，无违法违纪记录，持有效健康证明上岗。
2. 专业操作人员需按国家规定取得对应职业资格证书（如电工证、厨师证、面点师证等），从事危险作业时，需严格遵守安全操作规程。
3. 所有人员每季度至少参加1次岗位技能、职业素质、保密知识、思想政治教育等相关培训；新入职员工需经系统培训并签订保密协议后，方可上岗开展工作。
4. 统一着装、佩戴标识，仪容整洁、举止文明，用语温和耐心，****幼儿园的管理安排。
5. 不得随意拍摄教师、****园区环境，****园区相关信息发布至各类网络平台，严格遵守保密协议约定。
6. 如需调换人员，****幼儿园同意，且人员更换比例不得超过总人数的20%。
（三）人员管理要求
1. 中标方需为全体物业人员购买意外伤害保险，承担人员人身安全、从业资格相关责任，幼儿园不承担任何相关费用。
2. 物业****幼儿园就餐，需按幼儿园规定标准足额交纳伙食费。
3. 幼儿园有权对不适应岗位要求、工作不合格的人员提出调换要求，****幼儿园规定时限内完成人员调整，确保服务正常开展。
4. 中标方必须保证所派全部人****市政府规定的最低工资标准。
四、具体服务内容及标准
（一）后勤食堂运营与膳食保障服务
1. 膳食制作
厨师、****幼儿园制定的食谱制作餐食，结合幼儿生理特点和年龄特点，保证餐食营养丰富、易于消化、无沙无尘无杂质；面点品种需丰富多样，激发幼儿食欲，严格执行营养卫生相关要求，杜绝各类食品安全隐患。小工需协助完成食材清洗、切配、餐食配送等工作，按时按量将饭菜送至班级饭车，并做好餐后清洁辅助工作。
2. 食堂管理
后勤保障主任负责抓好食堂人员的思想和业务工作，组织开展岗位技术培训，持续改善服务质量，严格落实食堂各项安全管理要求。严格遵守食品采购、储存、加工全流程规范，配合幼儿园做好食品留样及各类台账记录工作，确保符合食品安全相关标准。食堂区域需每日进行清洁消毒，每周开展1次深度清洁，定期清理排烟道、货柜，确保无油污、无食物残留、无卫生死角。
（二）环境卫生服务
1. 日常清洁
（1）公共区域：楼道、走廊、窗台、楼梯扶手、洗手池、皂盒、灭火器箱体等部位每日进行清洁，确保无蛛网、无污渍、无灰尘；公共卫生间每日清洁不少于3次，及时补充厕纸等相关物资，保持无异味、无积水、无污渍。
（2）教学及办公区域：教室、功能活动室、办公用房每日进行清洁，门窗玻璃每周清洁1次；****办公室保洁工作需在不影响正常办公的前提下敞门进行，始终保持室内整洁有序。
（3）室外区域：道路、户外操场每日清扫2次，绿地内无杂物、无践踏现象；雨、雪、冰冻天气需及时清扫楼内外积水、积雪，配备必要的除雪除冰工具和机械设备，防止绿化带冻伤损坏。
（4）特殊区域：电梯轿厢每日清洁不少于3次，保持无污渍、无粘贴物、无异味；平台、屋顶、天沟每月清洁1次，及时清除杂物，防止堵塞。
2. 消毒与除害
园内公共场所、高频接触区域每**少进行1次消毒，消毒后及时通风换气；公共卫生间、垃圾中转站定期进行消毒处理，确保无明显异味。每月开展1次病媒消杀工作，采取综合措施控制蚊虫孳生，达到基本无蝇标准；发生公共卫生事件时，配合专业单位开展消杀检测工作。
3. 垃圾处理
按要求设置分类垃圾桶及标识，桶身每日清洁1次；楼层垃圾每日分类清理、装袋，做到日产日清，运至指定集中堆放点。垃圾清运实行全年费用一次性包干制，中标方需建立垃圾清运台账，确保垃圾交由规范渠道回收处理。
4. 专项清洁
每学年对教学楼外墙、窗户、玻璃幕进行1次专业保洁，保持清洁明亮、无破损、无污渍；石材地面、内墙每季度清洁1次，做好养护工作，防止损坏。环氧地坪、耐磨漆、瓷砖等不同材质地面，需按对应规范进行清洁，严禁使用腐蚀性清洁剂，避免损坏地面。
（三）设施设备维护服务
1. 日常巡检与维修
****园区水、电、消防、新风系统等所有设施设备的使用和维护工作，建立完善的设施设备台账，每日进行巡检，详细记录设备运行状况。24小时报修服务热线保持畅通，紧急维修需在15分钟内到达现场，不间断维修直至设备修复；小故障需在当日内解决，复****幼儿园，并跟踪维修进度，及时反馈结果。每季度开展1次房屋结构安全巡视，每半月检查1次公用部位门窗、楼梯及大门、围墙、道路、管井、沟渠等，发现破损、漏水等各类问题，及时上报并组织维修。
2. 专项设施维护
（1）给排水系统：设施设备无跑冒滴漏现象，每季度疏通清污排水管1次；室内外下水井、化粪池每半月巡检1次，每年清掏2次，确保排水通畅，无堵塞、无溢漏。
（2）供配电系统：定期巡视高低压配电柜、配电箱等设备，公共照明设备每周巡检1次，及时更换损坏灯具，确保用电安全；发生非计划性停电时，****幼儿园，并快速组织恢复供电或启用应急电源，减少影响。
（3）消防系统：做好消防设施全面检查，日常维护工作，每月检查灭火器、消防栓等消防设施，确保完好有效、能正常使用。
（4）其他设备：空调设备每年进行1次全面检查维护；电梯维保每月开展1次，确保电梯安全运行；采暖系统定期检查管道、阀门，做好供暖前准备工作及供暖期间的维护工作，根据天气变化合理调节运行工况，保障供暖效果。
3. 维护要求
设备机房门口需设置类别及安全标志，明确责任人，相关管理制度、系统图需上墙公示；机房每半月清洁1次，保持整洁有序、无积尘、无鼠害。重大节假日及恶劣天气前后，需组织开展系统巡检1次；强降雨前后、雨雪季节，重点检查屋面防水和雨落管，发现问题及时上报并处理。
（四）绿化与饲养服务
1. 绿化养护
****园区树木、花草进行浇水、施肥、除草、修枝整形，根据植物生长特性调整养护频率，确保绿地内无枯草、无裸露土地。灌乔木生长正常、造型美观，无枯叶、无病虫害、无死树缺株；绿篱修剪及时，颜色正常，有虫株率控制在10%以下。花坛、花景及时清除花蒂、黄叶、杂草，做好病虫害综合治理工作；水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。恶劣天气来临前，对绿植采取必要的预防保护措施，排除安全隐患；灾后及时清除倒树断枝，尽快恢复绿化原貌。
2. 饲养与种植管理
负责饲养区动物的日常饲养工作，做好饲养照料、卫生清洁及健康监测，配合幼儿园开展幼儿饲养相关教学活动。协助各班级做好种植区的种植、维护工作，提供专业技术支持，保障种植活动顺利开展，满足幼儿教学需求。
（五）安全保卫服务
1. 门岗值守与巡逻
更夫实行定时值守制度，按时上岗，不得脱离岗位，工作期间不抽烟、不喝酒，使用文明礼貌用语。严格执行外来人员登记管理规定，核实来访人员身份，经幼儿园相关负责人同意后方可允许入园；严禁易燃易爆、有毒有****园区。夜间每3小时开展1次巡逻工作，****学区、食堂、消防通道等关键部位，做好巡逻记录，及时排查安全隐患。
2. 消防与应急服务
综合维修人员，熟悉消防设施操作方法，确保消防通道畅通无阻。定期检查消防器材配备及有效性，发现火情及时采取初期控制措施，并第一时****幼儿园负责人，配合开展应急处置工作。
（六）其他专项服务
下水疏通：负责办公楼卫生间、食堂及室外下水井、相应管道的清掏疏通工作，每年清掏不少于2次，确保管道无堵塞、排水通畅。
五、服务质量要求与考核
1. 质量标准：园区环境整洁率≥98%，设施设备完好率≥95%，消毒防疫合规率100%，安全隐患整改及时率100%，紧急维修响应率100%，幼儿园及家长满意度≥90%。
2. 考核机制：****幼儿园牵头，联合****小组；考核周期包括日常抽查（每月不少于4次）、月度考核、年度总评，考核结果公示期不少于5日。
3. 整改与退出：若评价工作组三分之二及以上成员认定单项服务不合格，或经整改后仍不符合服务标准的，幼儿园有权终止合同；因中标方工作失误造成经济损失的，由中标方承担全部赔偿责任（不可抗力除外）；发生重**全事故或伤亡事件的，幼儿园可直接终止合同，中标方需赔偿事故造成的人身、财产损失及名誉损害，按合同约定扣除履约保证金，并上报主管部门纳入信用惩戒。
六、安全责任与保密要求
1. 安全责任：中标方对物业人员在服务期间的人身安全负全部责任，承担因安全问题产生的各项费用；严格遵守安全生产相关规定，加强人员安全培训，杜绝各类安全事故发生。
2. 保密要求：所有保洁人员需签署保密协议，严格遵守协议约定，****园区相关保密信息；行政办公室保洁人员严禁翻阅、拍摄室内文字资料，严禁在室内从事与物业保洁服务无关的活动，严禁对外传播、泄露室内相关信息。
3. 违规处理：如物业人员擅自发表、传播园区相关言论、图片、视频等造成不良影响，或违反保密规定的，幼儿园有权终止合同，并追究中标方相关责任。
七、物资与工具要求
1. 保洁及食堂工具：中标方自行配备食堂、保洁所需各类工具，包括但不限于大拖布、小拖布、抹布、棉线拖、大小水桶、笤帚、铁锹、除雪铲、海绵拖、玻璃刮、铁撮子、胶皮棒、手电筒、橡胶手套、钢丝球、清洁剂等，确保工具齐全完好，满足工作需求。落叶季节配备户外清扫车，高效完成清扫工作。
2. 维修工具：****园区配备齐全的日常物业服务维修工具，包括但不限于电工钳子、万用表、常用工具箱、电钻、角磨机、爬梯、下水疏通机等，保障维修作业顺利开展。
3. 化学用品：消毒剂、清洁剂等化学用品需符合国家相关标准，对幼儿无毒无害，严禁使用刺激性强、有害健康的产品，避免对幼儿及教职工造成伤害。
八、其他相关要求
1. 管理制度：中标方应按照行业标准及本项目服务内容，制定完善的物业服务管理制度及实施细则，明确各岗位物业服务人员的岗位职责，编制物业水、电、气、暖使用安全规程及相应*应急预案；接受采购人管理人员的定期检查和合理化意见，规范开展物业服务工作。
2. 资质与监督：中标方管理人员、专业操作人员需按照国家有关规定，取得相应的物业管理职业资格证书或岗位从业资格证书；接受相关行业主管部门的监督管理，承担相关费用；全体物业人员持有效证件上岗，证件由中标方负责办理齐全。
3. 禁止转包：本项目不得转包或分包给第三方，否则视为违约。
4. 费用调整：国家调整最低工资标准及社会保险缴费标准时，甲方（采购人）不予调整物业费金额；因工作需要，甲方要求减少岗位人员的，按实际减少人数核算并减少物业费。
5. 服务效率：各类简单问题需在当日内处理完毕，复杂问题或需请示领导的事项，按从快从速原则限期完成，不得拖沓推诿。
6. 合同细化：本物业服务需求为招标核心要求，中标后双方可根据实际服务情况，在合同中进一步细化相关条款。
7. 特殊备注：
因幼儿园寒暑假安排，更夫工资按12个月计算，园林工作人员工资按11个月计算，其他物业服务人员工资按10个月计算；全体人员社会保险均按12个月计算。
8. 法规依据：严格执行《中华人民**国物业管理条例》《**省物业管理条例》及国家、地方关于学前教育、安全生产、卫生防疫等相关法律法规及政策要求。
****政府采购活动的****省政府采购供应商库的，****政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，****政府采购活动。具体规定详见《关****省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
时间：2026年03月30日23时00分至2026年04月08日00时00分（**时间，法定节假日除外）
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，****政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
****政府采购活动的供应商，****政府采购网“首页-办事指南”中公布的“**政府采购网关于办理CA数字证书的操作手册”和“**政府采购网新版系统供应商操作手册”，具体规定详见《****政府采购数字认证和电子招投标业务有关事宜的通知》（辽财采〔2020〕298号）、《****政府采购电子评审业务流程等有关事宜的通知》（辽财采函〔2021〕363 号）。请按照相关规定，及时办理相关手续，因未办理相关手续造成的所有后果，由投标人自行承担。 （二）供应商除在电子评审系统上传投标（响应）文件外，应在递交投标（响应）文件截止时间前提交按采购文件规定的以介质形式（U 盘或光盘）存储的可加密备份文件、备份文件与电子评审系统中上传的投标（响应）文件内容、格式一致承诺函，备系统突发故障使用。供应商仅提交备份文件的，投标（响应）无效。由于供应商自身原因未按规定上传投标（响应）文件的，后果自行承担。 （三）供应商自行准备响应解密****政府采购网并成功进入账号的电脑以及CA数字认证等设备，解密时间：递交响应文件截止时间起至30分钟止。 （四）供应****政府采购网公告信息，并及时获取相关信息，否则由此造成的一切后果，由供应商自行负责。 电子标服务
