2025P17同文顶地块（EPC+O）

工程名称

****同文顶地块（EPC+O）

招标阶段

工程总承包

招标文件修改、澄清（答疑）内容如下：

一、原随招标文件一同发布的模拟清单作废，以随本答疑纪要同步发布的模拟清单为准，请各投标人自行到电子招投标平台“招标文件澄清与修改-工程量清单文件”节点中下载，否则由此引起的一切后果由投标人自行承担。

二、本项目最高投标限价随本答疑纪要同步发布，请各投标人自行到电子招投标平台“招标文件澄清与修改-其他”节点中下载，否则由此引起的一切后果由投标人自行承担。

三、本项目补充地形图，地形图随本答疑纪要同步发布，请各投标人自行到电子招投标平台“招标文件澄清与修改-其他”节点中下载，否则由此引起的一切后果由投标人自行承担。

四、本项目招标代理机构项目负责人：郑宇。

五、本项目建设规模（工程规模）的内容修改为：“本项目建设内容主要包括：建筑保护与修复、街巷系统重塑、风貌控制与活化、****社区服务设施提升等。项目涉及历史街巷系统修复3条（三十六崎巷、打铁头刀街、水仙路片区）。项目整体采用"点线面"更新改造策略，通过风貌还原（70%-90%历史风貌）、风貌融合（40%-70%历史风貌）及以新补新（现代风貌）等几种方式，通过**、拆除重建、外立面修缮、景观改造、夜景及智慧街区改造、历史人文策展等建造与运营手段，实现历史文脉与现代功能的有机融合。

（1）本项目用地面积约17800㎡，拟建总建筑面积约30350㎡，包括商业建筑面积约27940㎡、机动车停车库建筑面积约2370㎡、****服务站建筑面积约40㎡，**及改扩建建筑的建筑高度18m米以下，且满足**历史文化名城保护规划相关要求，超过18米的现状保留建筑可按原高度进行控制，其中：

①提升改造总建筑面积约24419㎡，包括：水仙路地块、社科联大楼（建筑面积约7400㎡）、打铁头刀街、三十六崎巷；

②拆除**：七中片区；

③景观工程：城记旁台阶-鹭江道大台阶之间、社科联大楼内院及望高石公园、****中学操场、现武西殿公园、竹寮巷路侧绿地、三十六崎巷、打铁头刀街等重要街巷空间；

④夜景及智慧街区：水仙路、钓仔路一侧临街面立面泛光照明，三十六崎巷、打铁头刀街等重要街巷空间照明。

总投资估算约30301.63万元，**工程费约22400.16万元，其中景观绿化工程**工程费约3587.27万元。”。招标文件涉及该内容的均做相应修改。

6、 本项目招标范围和内容-“（1）设计”中的“为完成本项目建筑安装工程费所包括的全部工程内容的所有工程设计工作”均修改为：“为完成本项目建筑安装工程费所包括的对应专项工程相关内容的所有工程设计工作”。招标文件涉及该内容的均做相应修改。

7、 本项目中标人还应执行《****建设部关于印发的通知》(建质规〔2025〕3号）规定。

八、本项目招标文件-“第二章 投标人须知”-“第一节 投标人须知前附表”-3.2.3 条款“最高投标限价或其计算方法”的内容修改为:“本项目工程总承包部分最高投标限价****96043.19 元，其中:1、设计费 ****455.27 元；2、建筑安装工程费****40587.92元(其中：暂定金额：0 元）。招标文件涉及该内容的均做相应修改。

九、本项目招标文件-“第二章 投标人须知”-“第一节 投标人须知前附表”-3.2.4 条款“投标人报价的其他要求”第4条款内容修改为：“4.本项目设计应在确保项目工程质量合格的要求且满足运营**常经营使用。在特殊情况下，如中标人的施工图预算超过了招标人设定的目标成本，必须在获得招标人书面批准后方可进行下一步工作，否则中标人将自行承担因此造成的包括工期延误在内的所有损失和违约责任。”。

十、本项目招标文件-“第二章 投标人须知”-“第一节 投标人须知前附表”- 10.2条款“需要补充的其他内容”增加第18条款，内容为“18.投标人针对本项目制定的商业定位报告、功能定位及业态规划，各阶段设计方案（概念设计、方案设计、施工图设计）、项目运营思路和租赁政策、运营期每年度的经营计划和预算，在实施前须经招标人审批通过后方可执行，否则招标人有权依据合同进行处罚或单方面解除合同。”

十一、本项目招标文件-“第三章 评标办法（综合评估法）”-“评标办法前附表（C类）”--2.2.2“工程总承包部分评标基准价计算方法”-第3条款中的“暂定金额:****000元”修改为:“暂定金额:0元”。

十二、本项目招标文件-“第三章 评标办法（综合评估法）”-“评标办法前附表（C类）”-2.2.4（6）“其他因素评分标准”的评分标准有修改，以本答疑纪要附件一为准。

十三、本项目招标文件-“第四章 合同条款及格式”- “第三节 专用合同条款”部分合同条款作以下调整：

1、删除“3.1咨询人的职责和权限”中的“ 关于监理人在施工现场的办公场所、生活场所的提供和费用承担的约定：监理人在施工现场的办公场所、生活场所由承包人提供，所发生的费用在其投标报价中已综合考虑，含在合同总价中，将不再增补。”字样。

2、删除“4.1.10 其它义务”-“承包人应履行的其他义务”中的“（2）本项目不提供场地办公硬件设施，承包人需为发包人考虑提供不少于380㎡平方的办公场所（6间办公集装箱，1间标准会议室、1间档案室、2间封样室、1间仓库、宿舍4间、食堂2间）及办公用品（沙发、办公桌、办公椅、茶桌、会议桌椅、空调等）；同时为监理提供不少于120㎡的办公场所（3间办公集装箱，宿舍2间）及办公用品（沙发、办公桌、办公椅、茶桌、空调等），一楼地面采用地砖、二楼地面采用强化木地板，顶棚吊顶处理；承担所有单位办公区生活区临水临电费用至交付，上述相关费用承包人已综合考虑至合同总价中，不另行计取。 ”字样。

3、“4.1.10 其它义务”-“承包人应履行的其他义务”中第（13）f条款内容修改为：“f、保洁：承包人应按发包人要求完成预验收、竣工验收及交付（含外墙涂料、屋面、栏杆及非二次精装公共部位，不含二次精装，含移交物业后至交付期间承包人原因进行质量整改产生的保洁）等房屋全面保洁，保洁方式分为开荒保洁及精保洁，上述相应费用综合考虑计入相应子目和投标总价中，中标后包干使用不调整。具体保洁标准详见合同附件70《开荒和精保洁标准（2021）》；若承包人保洁工作无法达到发包人要求或无正当理由拒绝完成合同范围内的保洁工作，发包人有权委托第三方单位完成相应保洁工作，并有权从承包人工程款中扣除相关保洁费用支付给第三方单位。”。

4、“4.1.10 其它义务”-“承包人应履行的其他义务”中第（19）条款内容修改为：“（19）需由设计资质等级和业务范围允许的承包人完成的设计文件提交时间：承包人必须在不影响工期的前提下，在需二次设计的项目开工前 30 日提交有关设计文件报监理、设计院、发包人审核，所需费用由承包人承担。”。标书代写

5、“4.1.10 其它义务”-“承包人应履行的其他义务”中第（21）①条款内容修改为：“①承包人负责照管工程及工程相关的材料、工程设备的起始时间：承包人必须承担其承包实际实施工程范围内所有工程从开工至集中交付前及专业发包工程接收后至集中交付前的成品保护、照管、保洁责任和费用（包括但不限于现场看管、成品保护、保洁、维修等，含移交物业后至交付期间承包人原因进行质量整改产生的相关责任与费用）。”。

6、“4.1.10 其它义务”-“承包人应履行的其他义务”中第（21）⑨条款内容修改为：“ ⑨成品保护：交付前成品保护：承包人负责完成其承包实际实施工程范围内所有工程从开工至集中交付前及专业发包工程接收后至集中交付前的材料出厂、过程施工、施工完成后成品保护制作、安装、日常维护及拆除（含移交物业后至交付期间承包人原因进行质量整改产生的责任与费用），具体成品保护标准详见附件《成品保护标准（2023）》。”。

7、“17.1.2.3风险范围以外合同价格的调整方法”-“A、铝合**窗工程”第①条款内容修改为：“本合同清单分别按门窗制作安装子目（按建筑设计图示**面积尺寸以㎡计；其中铝型材含量由发包人统一暂定为 非断桥8 kg/㎡、断桥10kg/㎡，且此含量为在型材理论重量基础上考虑 10% 的型材包装及表面处理重量和制作损耗重量包干比率）和相应五金配件（按不同门窗类型以副计）、钢附框（如有，按米计）子目进行列项。二次深化设计完成后1个月内，发包人与承包人根据深化设计图进行铝型材理论含量的核定，并按核定后理论含量×（1+重量包干比率10%）计取深化设计后铝型材含量，铝型材单价计取原则按合同专用条款12.1.4相关约定执行。铝型材含量的调价公式=∑[各铝合**窗面积×（深化设计后铝型材含量-招标清单暂定含量）×铝型材单价]×（1+税率）。承包人不得以发包人实际选用的铝型材、玻璃等材料颜色、设计与招标文件说明等不一致为理由提出合同材料单价的调差。”。

8、“17.1.2.3风险范围以外合同价格的调整方法”-“⑥对桩基及基坑支护、土方分项工程的列项计价与调价原则”-“a、预制钢筋砼桩（管桩、方桩）”第（1）条款内容修改为：“（1）工程量清单中预制钢筋混凝土桩（不含塔吊基础桩）桩身材料工程量按【有效桩长（有效桩长指设计桩顶标高至桩尖的长度)扣减桩尖长度（方桩桩身材料长度含桩尖）及合同约定的配桩损耗长度（合同约定的配桩损耗长度指：单桩配桩总长度超出有效桩长的在约定比例以内的（非定长桩按3%（含）、定长桩按1.5%（含）），根据发包人、承包人、监理三方的现场书面记录由发包人承担桩身材料费；单桩配桩总长度超出约定比例的（非定长桩按3%、定长桩按1.5%），超出约定比例的部分不计取桩身材料费。承包人需合理配桩，超出有效桩长的配桩数量需经发包人、监理共同书面确认。）之和计取】。”。

9、“17.1.2.3风险范围以外合同价格的调整方法”-“⑥对桩基及基坑支护、土方分项工程的列项计价与调价原则”-“b、冲（钻）孔灌注桩”第（1）条款内容修改为：“（1）灌注桩成孔的土层情况由承包人已根据地勘资料（详见合同附件27）综合考虑，本合同清单成孔方式按干湿钻各50%成孔计算，不因承包人根据地勘报告及现场情况实际采用的成孔方式（干式成孔或湿式成孔或干湿结合）而调整造价。”

10、“17.4.1 付款周期”-“二、工程**费付款周期、支付比例、方式和时间的约定”中的“发包人交房之日”统一修改为“自工程交付发包人之日”。

11、“17.4.1 付款周期”-“二、工程**费付款周期、支付比例、方式和时间的约定”-“精装专业工程付款约定”第⑤条款内容修改为：“⑤本精装分包若出现农民工讨薪闹薪、重大舆情隐患（质量、安全等）等经建设单位及发包人审定可能存在影响项目运营的其他风险问题，经建设单位及发包人确认，可申请不超过累计完成工程量的5%的进度款用于支付上述相关款项。截止到交付后三个月，按累计完成工程量的5%扣除上述已支付款项后一次性支付至共管账户中。”。

12、“17.4.1 付款周期”-“二、工程**费付款周期、支付比例、方式和时间的约定”-“精装专业工程付款约定”第⑥条款内容修改为：“⑥精装专业工程竣工验收达到合同质量标准且承包人向发包人办妥一切移交手续后，按发包人要求承包人与其他专业工程施工单位办理完交接手续及办理竣工结算完毕后28日历天内，发包人在收到承包人提交的包括保修金在内的精装专业工程总价款发票后一次性支付扣除“精装专业工程竣工结算金额 3% 的保修金以及上述第④条款内未付金额（包括交付后不足一年的和交付问题整改及时率不满足要求的）”后的工程余款。”。

13、“26.补充条款”-“26.****.7 承包人的其他要求”的第（4）条款内容修改为：“（4）本合同的设计费已包含方案设计、初步设计、施工图设计(以上均应提供与项目对应的设计资质及报批报建所需的盖章)和施工配合费用（包括但不限于参加项目竣工预验、验收及保修阶段的咨询服务费用）以及与（包括但不限于）景观设计、幕墙设计、门窗设计、泛光照明设计、外装修设计、钢结构设计、智能化设计、绿建设计，节能设计、供电设计(含变配电、设备+进线、一户一表用电工程，并含审图通过)、给排水设计、暖通设计、管线综合设计、市政设计、**报建等其他专业设计的技术交底、技术配合、协调及出图配合工作（含审图、会签、报建所需****设计所引起的相关专业设计修改工作），承包人不得因此额外要求增补设计费。”

十四、本项目招标文件-“第四章 合同条款及格式”- “第四节 合同附件格式”-“附件八：“工程总承包+”的合同条款”-“租赁合同”的第9-1条款内容修改为：“9-1 乙方应在合同签订之日起90天内，通过银行转账方式****银行****公司出具****公司出具的履约保证保险（上述保函或保证保险均需为见索即付）形式向甲方支付履约保证金人民币****000元（大写：人民币贰佰万元整）。甲方应在收到乙方转账支票之日，****银行转账款项的次日内，向乙方出具加盖公章的履约保证金收款收据。如乙方未按本款约定按时足额支付履约保证金，甲方有权要求乙方限期补足，并依法追究其违约责任。”。

十五、本项目招标文件-“第四章 合同条款及格式”- “第四节 合同附件格式”-“附件八：“工程总承包+”的合同条款”-“租赁合同”的“承租方（乙方）”修改为：“承租方（乙方）[独立投标人（若为联合体，为联合体中的运营方）]”。

十六、本项目招标文件-“第五章 工程总承包模拟清单及计价”- “第二节 模拟清单”第4.（11）条款内容修改为：“（11）材料设备价格：**202603期清单综合价、**省2025定额材料综合价、定额基期价格、市场询价。”。

十七、本项目招标文件-“第五章 工程总承包模拟清单及计价”- “第三节 最高投标限价”第3条款中的“暂定金额（****000）元”内容修改为：“暂定金额（0）元”。

十八、本项目招标文件-“第六章 发包人要求”- “二、发包人要求”-“（三）功能需求”-“（1）规划设计要求”内容修改为：“

（1）规划设计要求：

①历史文化保护与活化

核心原则：修复历史建筑传统空间格局与风貌，强调本土文化传承。

场景更新：植入文创体验、艺术展演等业态，打造“历史+文化”融合的展示空间。

②交通优化与空间织补

立体交通网络：增设停车场及充电桩，缓解**停车压力；强化步行系统连通**路、鹭江道等核心区。

街巷肌理保留：修复传统街巷尺度，保留打铁头刀街、讲古脚巷等历史路径，更新危房与违建区域。

③社区更新与功能融合

居住环境提升：通过“拆整结合”模式修缮危旧住宅，****服务站等设施，改善居民生活品质。

社群共生机制：推动创意社群与原住民融合，****工作室、主理人店铺等业态，形成文化****社区生态。

④产业创新与业态升级

传统商圈焕新：联动**路步行街、****中心，引入先锋艺术、文化博览等业态，打造“历史+现代”复合商业生态。

文旅产业赋能：****书院形成艺文化商业区，结合历史建筑改造形成文旅消费新地标。”。

十九、本项目投标文件递交的截止时间（投标截止时间）及开标时间由“2026年4月9日9时00分00秒（**时间）”修改为“2026年4月15日9时00分00秒（**时间）”。招标文件涉及该时间的均做相应修改。开标地点不变。标书代写

（以下无正文）

招标人(项目法人): (盖章)

法定代表人或

其委托代理人: (签字或盖章)

2026年3月30日

招标代理机构: (盖章)

法定代表人或

其委托代理人: (签字或盖章)

2026年3月30日

12

2.2.4（6）

其他因素评分标准

一、整租承诺（10分）：

1.承诺主体：独立投标人或联合体投标人中负责运营的所有成员。

2.承诺事项：

①租赁范围：承诺整体租赁本项目；

②租赁期及租金：

承诺租赁期为6年+4年。

承诺租赁期自项目商业部分（具体范围和规模依照后期规划设计定稿为准，下同）正式开业起算，其中前6个月为培育期，无需支付租金，之后每年应向招标人支付租金不少于2200万元（前6年合计承诺支付租金不少于12100万元）。

承诺前6年租期届满6个月之前，双方就续租事宜经协商达成一致书面意见的，可续租4年，顺延期间的租金各方在确定延期后共同商议。

③承诺合同签订后未兑现承诺事项的，应承担由此产生的一切损失（包含补足实际支付租金与承诺租金缺口），且招标人有权无条件终止合同并没收履约保证金。

3.需提供承诺书（格式自拟）并加盖承诺主体电子公章。

4.投标文件满足第1项、第2项和第3项全部要求的，得10分，否则不得分。

二、筹备期运营投入承诺（10分）：

1.承诺主体：独立投标人或联合体投标人中负责运营的所有成员。

2.承诺事项：

①运营范围：承诺整体运营本项目；

②期间费用：承诺筹备期（从合同签订至商业部分正式开业）运营成本费用投入不少于1300万。

③承诺合同签订后未兑现承诺事项的，招标人有权无条件终止合同并没收履约保证金。

3.需提供承诺书（格式自拟）并加盖承诺主体电子公章。

4.投标文件满足第1项、第2项和第3项全部要求的，得10分，否则不得分。

三、运营方案（30分）：

评标委员会根据发包人要求、招标项目运营需求，对投标文件中下述各方面内容进行横向评审【横向评审是指：评标委员会在参与评审的投标文件范围内，充分、客观、认真地集体分析、研究、比较后，必须根据每一个评分因素的评分标准，分别按“最优秀”、“优良”、“一般”、“差”四个档次规定分数进行评分，其中“最优秀”档只能评定给能够结合承包人建议书和承包人实施方案编制运营方案且唯一最优秀的投标文件，“优良”档只能评定给不超过2个优良的投标文件。】

1.根据投标人针对本项目所提供的项目基础分析与整体策略，对项目价值与历史文化进行挖掘，分析项目区位、周边市场环境和客户画像等方面的全面性、整体性、适应性进行横向评审，最优秀得6分，优良得3分，一般得1.5分，差不得分。

2.根据投标人针对本项目实际情况提供的项目定位与规划策略，对项目总体定位、整体布局规划和开发运营难点与对策等方面的全面性、整体性、适应性进行横向评审，最优秀得6分，优良得3分，一般得1.5分，差不得分。

3.根据投标人针对本项目制定的整体运营方案，对重点区域打造方案、整体运营思路与模式和招商策略与发展愿景等方面的全面性、针对性进行横向评审，最优秀得10分，优良得5分，一般得2.5分，差不得分。

4.根据投标人提供人员岗位配置方案，对组织架构、人员配置计划、岗位职责等方面的全面性、整体性、适应性进行横向评审，最优秀（该****工程院****学院院士提供设计、运营指导，能够提供相应院士本人签署承诺书且相应院士应为独立投标人或联合体成员本企业在岗人员，本企业在岗人员有关证明材料按照第八章“投标文件格式”总说明的要求提交）得5分，优良得2.5分，一般得1分，差不得分。

5.根据投标人提供项目智能化解决方案，对涵盖项目全业务线上管理，提供移动端智慧管理，****商场平台等方面的全面性、整体性、适应性进行横向评审，最优秀得3分，优良得1.5分，一般得1分，差不得分。

注：运营方案最终****委员会成员评分的算术平均值为最终得分。得分小数点后保留两位，小数点后第三位四舍五入，第四位及以后不计。

四、运营实力要求（50分）：

独立投标人（若为联合体，指联合体中的运营方）自本招标项目在法定媒介发布招标公告（或发出投标邀请书，下同）之日（含）起的前三年内承接过运营期10年及以上的工程总承包运营类项目，每项得25分，满分为50分。

1.投标人须同时提供项目业绩的招标公告、中标公告、中标通知书、项目合同（或协议）等证明文件；

2.类似项目业绩中的工程总承包部分应当至少包含设计和施工，运营内容至少包括房屋招租、物业管理、停车场及充电桩运营等内容，项目合同（或协议）、中标通知书及法定媒介截图（招标公告或补充通知或中标公告）须体现上述服务内容，否则业绩不计；

3.中标通知书、项目合同（或协议）及法定媒介截图（招标公告或补充通知或中标公告）须体现运营年限上载明的期限为准，运营年限小于10年或未体现运营期的，业绩不计；

4.工程总承包运营类项目业绩仅限运营**项目业绩，包括工程总承包+运营项目、投建营一体化项目等模式及以上类型的组合模式（不含PPP、特许经营、BT等政府与社会资本**项目）；

5.以联合体方式承担的业绩，作为联合体牵头人且牵头人承担运营任务的业绩予以认可，作为联合体成员或在联合体中不承担运营任务的业绩不予以认可；

6.法定媒介指项目所在地省级电子招标投标公共服务平台或中国招标投标公共服务平台，招标公告或补充通知或中标公告需刊登在法定媒介的方可予以认定，须提供法定媒介的网址（无需任何授权即可在相应的网站可查）。

7.“类似运营业绩”时间以中标通知书发出之日或合同签署时间为准。

8.投标人提供的在**省行政区域外承接的业绩，必须****建设部门户网站的**建筑市场监管公共服务平台查询得到其招投标信息或合同登记信息；提供的在**省行政区域内承接的业绩，必须可通过**住房和城乡建设网的**省建设行业信息公**台查询得到其招投标信息或合同登记信息，上述信息栏应同时明确项目名称、中标单位名称、招标类型（需明确注明为“工程总承包”“设计施工一体化”“EPC”），否则业绩不计。

9.若联合体中的运营方由多家单位组成时，以联合体运营方成员中得分较高一方为准。

五、其他因素最终得分为上述第一项、第二项、第三项和第四项得分之和并乘以权重K2。

其他因素要求：

1.其他因素限投融资因素或运营因素，其评分应根据“工程总承包+”和招标文件第六章发包人要求等招标项目实际需要设置，不得存在行政监督部门有关负面清单所列举禁止性内容。

2.其他因素评分标准必须经相应行政监督部门审核，并根据本项评分要求提供资料，单独成册。

3.“工程总承包+”分值权重构成：K1+K2=100%。其中：

（1）条款号2.2.1的工程总承包部分分值的总分权重K1（不得低于90%）： 90% 。

（2）其他因素有设定评分指标计算的，需在招标文件中列明其他因素部分分值构成和分值的总分（包括计算方法和公式及其他费用），其权重K2（不得超过10%）： 10% 。

4.本招标项目 要求 提交技术文件，技术文件 不是 采用暗标方式评审。