广州越秀区鸿运大厦项目

鸿运大厦项目位于**省**市**区站西路37号，地处**北片区，****车站****客运站，交通便捷。

周边公共服务、配套设施完善，专业市场发展成熟。

项目指标规划用途：办公、停车场

不动产盘活相关政策：

1.《****办公厅关于印发**市既有建筑改造利用消防设计审查验收管理办法的通知》穗府办规〔2025〕3号

2.《**市既有建筑调整使用功能免于申领建设工程规划许可正面清单》穗建消防〔2025〕241号

3.《****办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》穗府办〔2021〕6号

l4.《**市关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》 穗规划**规字〔2023〕3号

5.《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 中华人民**国国务院令第55号

l6.《****办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》国办发〔2019〕34号

7.《******局关于印发**市国有建设用地使用权出让金计收规则的通知》 穗规划**规字〔2023〕1号

(1)既有建筑功能调整：简化审批，支持商办灵活转型

依据《**市既有建筑调整使用功能免于申领建设工程规划许可正面清单》（穗建消防〔2025〕241号），办公建筑（不含行政办公、工业及研发办公）可直接调整为商业用途，包括零售、餐饮、娱乐、住宿、公共服务、医疗、培训等10类业态，免于申领建设工程规划许可证，无需征求规划**部门意见，仅需满足消防设计审查验收要求即可推进改造。

优势：大幅缩短审批周期，降低改造成本，提升资产运营灵活性。

(2)非居住存量房屋改建保障性租赁住房：政策强力支持，保留原权属与指标

根据穗府办〔2021〕6号、穗规划**规字〔2023〕3号等文件：

允许将闲置低效的商业办公、厂房、仓储等非居住存量房屋，在符合安全、规划、权属不变、群众意愿等前提下，改建为保障性租赁住房；

改建期间不变更土地性质、不补缴土地价款、不调整建筑高度/层高/容积率等控制指标；

整栋改建可行，且5000㎡以上项目须按6%面积配建公共服务设施或公共活动区（优先设于首层，产权不变）；

支持临时功能转换：经区政府同意，可按正面清单临时转为其他用途，期限5年，过渡期内维持原有用地及规划属性。

优势：激活低效资产、响应住房保障政策、获取政策支持，同时规避地价补缴和复杂规划调整。