★第三章 采购需求
1. 项目基本情况
1.1 物业情况
| 物业名称 |
物业地址 |
| **** |
**市**县高****公墓管理所 |
1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
供应商需自行承****服务所需全部场地、设施、设备、材料等。
2. 物业服务范围
【****公墓】
(1) ****园区内）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| 园区整体 |
总占地面积(㎡) |
266000 |
| 需保洁面积(㎡) |
260000 |
见3.4保洁服务 |
| 停车场面积(㎡) |
26000 |
见3.4保洁服务、3.6保安服务 |
| 墓碑数量(块) |
18000 |
见3.4保洁服务、3.8专项设施维护服务 |
| 焚烧区 |
数量(个) |
3 |
| 办公区域 |
建筑面积(㎡) |
3662.37 |
| 骨灰楼/库房 |
建筑面积(㎡) |
1202.1 |
| 设施设备 |
给排水系统 |
含景观喷泉、办公楼及卫生间上下水、冬季供暖管道等 |
| 供配电系统 |
含全园电力线路、配电设备、照明系统等 |
| 弱电系统 |
含安全监控系统、内部通信网络、业务销售系统等 |
| 暖通系统 |
含园区供暖、制冷专用设备等 |
| 景观水系 |
含园区景观池、流水槽等 |
(2) 物业管理（室外）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| 室外绿化面积(㎡) |
260000 |
见3.4保洁服务、3.5绿化服务 |
| 园区道路 |
全园区道路及台阶 |
见3.4保洁服务、3.6保安服务 |
| 室外照明 |
全园照明灯具、线路 |
见3.3公用设施设备维护服务、3.4保洁服务 |
| 消防设施 |
园区内消火栓、灭火器等 |
见3.3公用设施设备维护服务、3.6保安服务 |
| 垃圾箱 |
园区内各点位垃圾箱 |
见3.4保洁服务 |
| 指示牌/雕塑 |
园区内引导牌、景观雕塑等 |
见3.4保洁服务 |
3. 物业管理服务内容及标准
本项目物业管理服务包括基本服务、房屋/园区设施维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、专项安葬服务、专项设施维护服务等。
3.1 基本服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
目标与责任 |
(1) ****公墓物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案；(2) 对园区内安全、保洁、绿化、设施维护等全维度服务负责，承担因服务失职引发的一切经济损失、精神赔偿及纠纷处理责任。 |
| 2 |
服务人员要求 |
(1) 每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、安全防护、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核；(2) 对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备，特种作业岗位人员需按规定持证上岗；(3) 服务人员年龄符合法定要求：男性≤60周岁，女性≤50周岁，学历、工作经验与岗位能力匹配，岗前经专业培训达标；(4) 采购人有权要求更换不适应岗位的服务人员，供应商调配人员需与采购人相关部门沟通协商；(5) 所有服务人员统一着装上岗，佩戴标识，仪容整洁、举止文明，用语规范；(6) 服务人员年富力强，不得超出法定退休年龄，全年上岗出勤率保证100%，缺勤按双倍工资赔偿。 |
| 3 |
保密和思想政治教育 |
(1) 建立保密管理制度，明确重点要害岗位保密职责及涉密工作要求；(2) 与涉密岗位服务人员签订保密协议并向采购人报备；(3) 每季度至少开展1次保密、思想政治教育培训，新入职员工经培训、经历审查合格后签订保密协议方可上岗；(4) 发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人并采取补救措施。 |
| 4 |
档案管理 |
(1) 建立物业信息台账，准确、及时对文件资料和服务记录进行归档保存，确保物理安全；(2) 档案和记录齐全，包括但不限于：采购人建议与投诉、教育培训考核记录、设施维保记录、保安巡逻/监控记录、保洁/绿化工作记录、安葬服务记录等；(3) 遵守采购人信息保密要求，未经许可****园区相关资料；(4) 履约结束后，相关****政府采购规定存档。 |
| 5 |
分包供应商管理 |
本项目不得分包或转包，无分包供应商管理相关要求。 |
| 6 |
服务改进 |
(1) 明确负责人，对物业服务过程自查，结合反馈意见采取改进措施，持续提升服务水平；(2) 对不合格服务及时识别原因、采取纠正措施，防止再次发生； |
| 7 |
重大活动后勤保障 |
(1) 针对清明节、盂兰节、寒衣节、小年等重大祭祀节日，制定专项后勤保障及秩序维护计划；(2) 重大节日及不可预见的特殊情况下，按计划增配服务人员在关键区域部署人员，开展全面安全检查，引导车辆、维持祭祀秩序；****园区进行全面清理，恢复正常服务状态。注明：投标供应商在报价时须综合考虑人员增配所产生的相关费用，采购人不再另行支付增配人员费用。若成交供应商未按要求及时足额配备人员，采购人有权追究其相应责任。 |
| 8 |
应急保障预案 |
(1) 对园区重点区域（焚烧区、墓区、配电房等）及安全隐患（防火、防汛、防盗等）进行排查，建立清单/台账并定期更新；(2) 制定专项应急预案，包括火情火警处理、防汛应急、防盗防损、突发事件处置、极端天气应对等；(3) 每半年至少开展1次专项应急预案培训和演练，留存记录及影像资料，对预案进行评价优化；(4) 建立应急物资清单/台账，专人定期检查，物资不足时及时补充，确保随时可用；(5) 发生突发事件时，及时采取应急措施，保护人身财产安全，事后形成总结报告并完善预案。 |
| 9 |
服务方案及工作制度 |
(1) 制定完善的工作制度，包括人员录用、档案管理、物业服务、设施设备管理、安全管理等制度；(2) 制定各专项服务方案，包括设施维护、保洁、绿化、保安、安葬服务等方案；(3) 所有制度和方案向采购人报备，并严格执行。 |
| 10 |
服务热线及紧急维修 |
(1) 设置24小时报修/服务热线，确保通讯畅通；(2) 公用设施设备出现故障，紧急维修15分钟内到达现场，不间断维修直至修复；(3) 园区内突发安全事件，相关服务人员3分钟内到达现场处置。 |
3.2 房屋/园区设施维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
园区主体设施 |
(1) 每月至少开展1次墓区、焚烧区、办公楼、骨灰楼等主体设施安全巡视，发现破损、松动等问题及时向采购人报告，出具维修方案并按要求实施；(2) 每季度至少开展1次园区围墙、道路、台阶、地坪等设施检查，确保路面平整、无破损，通道畅通；(3) 每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效及时报告并按要求维修；(4) 园区内各类设施外观完好，无脱落、无破损、无安全隐患。 |
| 2 |
办公/库房设施 |
(1) 每半月至少开展1次办公楼、骨灰楼、库房的门窗、地面、墙面、吊顶等巡查，发现破损及时维修；(2) 接到采购人办公家具报修后，及时对保修期外家具进行维修，保修期内通知供货商维修；(3) 办公/库房设施完好，确保正常使用。 |
| 3 |
标识标牌 |
(1) 园区内指示牌、安全标识、设备标识等规范清晰、路线指引正确、安装稳固；(2) 每月至少检查1次各类标识标牌，发现破损、模糊及时更换修复；(3) 消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》(GB2894)、《消防安全标志 第1部分:标志》(GB13495.1)要求。 |
3.3 公用设施设备维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
(1) 重大节假日及恶劣天气（暴雨、暴雪、大风等）前后，组织全系统巡检1次；(2) 设施设备运行环境符合安全规范，温湿度、粉尘等指标满足设备运行要求；(3) 设备维修保养做好记录，建立设备台账，定期向采购人上报设备运行情况。 |
| 2 |
设备机房 |
(1) 配电房、水泵房、供暖/制冷机房等门口设置机房类别及安全标志，落实责任人、督查人，设备系统图、应急预案等上墙文件符合规范；(2) 机房门窗、锁具完好有效，每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠虫害；(3) 机房消防、通风、应急照明设施维护到位，安全防护用具配置齐全且检验合格，应急设施随时可用。 |
| 3 |
给排水系统 |
(1) 生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749)要求；(2) 每周检查1次供水排污管网，查看外观、闸阀、压力表，确保无滴漏、阀门开启正确；(3) 每季度对给排水系统全面检查，疏通排污管道，检查闸阀灵活性，处理跑冒滴漏问题；(4) 每年对给排水系统深度维护，包括管架修整、管道除锈刷漆、内部清洗防腐、阀门丝杆防锈、更换标识等；(5) 景观喷泉、上下水、供暖管道等设施运行正常，排水系统通畅，遇故障及时维修。 |
| 4 |
供配电系统 |
(1) 建立24小时运行值班监控制度，对高低压配电柜、配电箱、线路等重点部位定期巡检监测；(2) 全园电力线路、照明、开关、插座等电气设备运行正常，及时更换损坏设备，确保用电安全；(3) 熟悉园区动力设施布线，可按要求架设临时线路，及时掌握停电/限电通知并告知采购人；(4) 配电柜/箱无尘土杂物、开关工作正常、电流符合额定标准、无过热现象、指示灯显示正常；(5) 发生非计划性停电，及时通知采购人，快速恢复供电或启用应急电源，重大隐患及时上报并联系供电部门。 |
| 5 |
弱电系统 |
(1) 安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》(GA/T 1081)要求；(2) 园区安全监控系统、内部通信网络、业务销售系统及数据记录设备24小时正常运行，故障及时排除；(3) 监控画面清晰，无死角、无盲区，监控记录保存时间不少于90天。 |
| 6 |
暖通系统 |
(1) 园区供暖、制冷专用设备建立24小时值班监控制度，每日巡视1次运行情况；(2) 定期对暖通设备进行维保，做好记录，确保设备处于良好运行状态；(3) 供暖前完成全面检查，供暖期间做好日常维护、抢修及登记上报，根据天气情况适时调节运行工况；(4) 发现设备故障30分钟内到场，紧急维修15分钟内到达，12小时内维修完毕。 |
| 7 |
照明系统 |
(1) 园区室内外照明灯具外观整洁无缺损、无松落，更换灯具选用节能环保产品，亮度与原灯具一致；(2) 每**少开展1次公共区域照明设备巡视，发现损坏及时更换修复；(3) 确保全园照明系统正常运行，****园区运营需求。 |
3.4 保洁服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
(1) 建立保洁服务工作制度及工作计划，并严格执行；(2) 做好保洁工作记录，记录填写规范、保存完好；(3) 作业时采取安全防护措施，放置提示牌，防止人员滑倒等安全事故；(4) 保洁耗材的环保、安全性符合国家相关规定； |
| 2 |
墓区保洁 |
(1) 全园18000块墓碑每日擦拭清扫1次，表面及四周无杂物、灰尘，墓碑描字脱落按要求及时恢复颜色（无额外人工费）；(2) 3个焚烧区纸灰由绿化人员及时清运处理，焚烧区周边无杂物、无残留灰烬；(3) 墓区道路、台阶做到“七净六无”，无杂物、污物、痰渍、浮土等，雨雪天随时清洁。 |
| 3 |
办公/库房保洁 |
(1) 骨灰楼、办公楼、库房的地面、台面每日至少清扫2次，墙面无灰尘、灰吊，扶手、标志牌、灭火器等设施表面无灰尘、污渍；(2) 办公区域卫生间地面无水迹杂物，便池无黄渍、残留物、无异味，镜面及洗手池干净无污渍，及时补充清洁用品；(3) 办公区域门窗玻璃干净无尘，透光性好，每**少清洁1次。 |
| 4 |
公共区域保洁 |
(1) 园区道路、广场、停车场每日全天保洁，做到“六无”，早季每周冲洗1次路面，雨季每3天冲洗1次，停车场每周冲洗1次；(2) 景观水系无漂浮物，景观池、流水槽保持清澈、干净无杂物；(3) 过道井、雨水井无垃圾杂物，确保排水畅通；(4) 园区指示牌、景观雕塑、音响等设施表面无灰尘、污渍，每月至少清洁1次；(4) 垃圾箱表面干净，垃圾日产日清，定期清理并做好周边保洁。 |
| 5 |
垃圾处理 |
(1) 在园区指定位置摆放垃圾桶，垃圾装袋分类，交由规范渠道回收处理；(2) 建立垃圾清运台账，记录清运时间、数量等信息；(3) 绿化生产垃圾（树枝、树叶、草屑等）日产日清，做到保洁及时。 |
| 6 |
卫生消毒与除雪 |
(1) 园区办公区域、公共区域、焚烧区等每**少开展1次预防性卫生消毒，消毒后及时通风；(2) 降雪后按“以雪为令”要求清扫，小雪/中雪当天清扫完毕，大雪48小时内清扫完毕，除绿地外2日内除净积雪；(3) ****广场、停车场定时洒水降温、除尘。 |
3.5 绿化服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
(1) 制定绿化服务工作制度及工作计划，严格执行并做好记录；(2) 作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害；(3) 绿化耗材、农药、化肥等符合环保、安全规定，绿化机具定期保养；(4) 绿化养护符合《园林绿化养护标准》、《**省园林绿化养护管理标准》一级养护质量标准。 |
| 2 |
室外绿化种植与养护 |
(1) 根据园区整体造型要求进行新植被种植和造型设计，无不可抗力情况下苗木成活率100%；(2) 对乔木、灌木、绿篱、草坪等按生长特点适时修剪，去掉病虫枝、过长枝，保持造型美观，草坪留草高度10-20cm；(3) 按植物生长需求适量施肥、浇水，做好抗旱排涝、抹芽工作，防止植被受损；(4) 病虫害防治及时，救治率100%，特殊情况无法救活需提前向采购人汇报，园林树木蛀干害虫危害株数不超过1%，介壳虫被害株数不超过3%；(5) 定期清除杂草，保持土壤通透性，绿地内无枯草、无杂物、无裸露土地，草坪覆盖率95%以上，杂草率不超过2%；(6) 落叶树黄叶、焦叶等不良叶片不超过5%，正常叶片保存率90%以上，花灌木开花及时、花后修剪及时。 |
| 3 |
恶劣天气防护 |
(1) 雨雪、冰冻、大风、高温等恶劣天气来临前，对绿植做好加固、防护措施，排除安全隐患；(2) 恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，对受损绿植及时修复、补植，****园区绿化景观。 |
3.6 保安服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
(1) 建立保安服务相关制度，包括值班、巡逻、监控、车辆管理等制度，并严格执行；(2) 对巡查、值守、异常情况等做好记录，填写规范、保存完好；(3) 配备保安服务必要器材，包括执勤记录仪、对讲机、无人机、灭火铲等，器材由供应商自行提供；(4) 保安人员全员统一着装上岗，佩戴执勤记录仪，服装及设备由供应商负责。 |
| 2 |
门岗值守 |
(1) 园区3个门卫实行24小时值班制，分两班倒（每班8人），全年无休，每天8:30交接班，做好交接班登记，严禁迟到早退；(2) 对入园人员、车辆进行秩序维持，检查入园人员携带物品，防止焚烧类迷信品带入墓区，杜绝火灾隐患；(3) 对外来人员及大件物品、外来车辆进行询问和记录，大件物品搬出需经采购人核实后放行；(4) 排查可疑人员，对强行闯入者及时劝离，****机关处理；(5) 配合相关部门疏导上访人员，处理出入口人群集聚、车辆拥堵等情况。 |
| 3 |
园区巡逻 |
(1) 建立24小时值班巡查制度，制定固定巡查路线，加强焚烧区、墓区、办公区、库房等重点区域巡查；(2) 夜间值岗按要求报岗（冬季10分钟1次，夏季5分钟1次），巡查期间通信畅通，遇到异常情况立即上报并现场处置；(3) 收到监控室指令后，巡查人员3分钟内到达指定地点采取措施；(4) 保护公墓安全，严防墓碑人为损坏、骨灰盒及随葬品被盗，发现破坏/偷盗行为及时制止并上报。 |
| 4 |
监控值守 |
(1) 监控室环境符合设备运行要求，定期检查检测，确保监控、弱电系统功能正常；(2) 监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度；(3) ****园区实施24小时监控，重大祭祀节日重点巡查，无人机设备由供应商自行提供；(4) 监控记录画面清晰、无死角，保存时间不少于90天，无关人员查阅需经采购人授权并登记；(5) 收到火情、防盗等报警信号后，及时报警并安排安保人员前往现场处置。 |
| 5 |
车辆停放管理 |
(1) 园区车辆行驶路线设置合理，导向标志完整清晰，合理规划停放区域，张贴引导标识；(2) 做好入园车辆指挥，维护停车秩序，车****停车场卫生；(3) ****园区公用走道、安全出口等公共区域停放车辆或充电，非机动车定点有序停放；(4) 发现车辆异常情况及时通知车主并登记，发生交通事故等意外时10分钟内到场疏导处理。 |
| 6 |
消防安全管理 |
(1) 建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及职责；(2) 消防控制室实行24小时值班制度，消火栓、应急照明、消防通道等随时可用；(3) 严禁园区内一切明火，引导祭祀者文明祭祀，杜绝火灾隐患；(4) 每半年至少开展1次消防演练，对保安人员进行消防安全培训，做好季节性防火巡查；(5) 可控范围内的火灾及时扑灭，重大火情立即报警并配合消防部门处置。 |
| 7 |
突发事件处理 |
(1) 制定突发事件安全责任书，明确责任人及职责，建立应急处置队伍；(2) 对园区内不文明现象（明火、践踏绿地、损坏设施等）快速有效处理，及时汇报；(3) 发生被盗、火灾、人员纠纷等突发事件，及时采取应急措施，保护人身财产安全，降低损失；(4) ****园区内案件、违法事件进行现场看护，及时上报并配合侦破。 |
3.7 专项安葬服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
服务人员配置 |
由石匠2人、瓦匠4人、力工3****服务队伍，均为男性≤60周岁，持证/具备专业技能。 |
| 2 |
骨灰落葬/合葬 |
(1) 按照采购人及丧户要求，规范完成骨灰落葬、合葬等操作，流程严谨、服务周到；(2) 落葬过程中做好墓位保护，防止墓碑、墓体受损，确保落葬位置准确。 |
| 3 |
墓碑拆分及组合 |
(1) 根据需求专业完成墓碑的拆分、组合、搬运工作，操作规范，避免石材破损；(2) 施工过程中做好安全防护，防止人员伤亡及设施损坏。 |
| 4 |
服务要求 |
(1) 服务人员统一着装上岗，严格遵守安全操作规程，禁止酒后作业；(2) 与丧户沟通文明礼貌，避免产生纠纷，因服务问题引发的纠纷及后果由供应商承担。 |
3.8 专项设施维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
墓碑/墓体维护 |
(1) 石匠、瓦匠负责墓碑、墓体、石材构件的日常维修、雕刻、安装工作；(2) 定期对墓区墓碑、墓体进行巡查，发现破损、松动及时修复，园区墓碑/墓室破损比率不超过3%、丢失比率不超过1%，超出部分由供应商负责修复/补植/赔偿。 |
| 2 |
园区土建维护 |
(1) 瓦匠负责墓基、地坪、砌筑等水泥类工作，以及园区临时性建设及维修维护；(2) 砌墙抹灰需挂网、植筋、泡砖，避免空鼓、起沙、开裂，杜绝结构安全隐患；(3) 施工使用合格材料，禁止使用假冒伪劣石材、水泥、沙子、界面剂等。 |
| 3 |
施工安全要求 |
(1) 施工人员进入现场必须戴好合格安全帽，高处作业系好安全带（高挂低用）；(2) 禁止吸烟、酒后作业、追逐打闹，禁止操作与自身无关的设备；(3) 施工前检查作业环境，发现安全隐患及时上报并处理，现场安全防护设施严禁私自移动/拆除；(4) 工具、材料放置稳定，搬运材料拿稳放平，防止落下伤人；(5) 做好施工成品保护和洒水养护，石匠掌握石料使用时期，瓦匠在铺贴高度和凝结时间当天完成施工。 |
4. 供应商履行合同所需的设备
本项目采购人未提供作业设备，供应商需自行配备以下自有/租赁设备，确保物业服务正常开展：
| 序号 |
用途 |
作业设备名称 |
数量 |
单位 |
备注 |
| 1. |
基本服务 |
24小时服务热线终端 |
按需 |
套 |
含通讯设备 |
| 2. |
保安服务 |
执勤记录仪 |
16 |
台 |
保安人均1台 |
| 对讲机 |
16 |
套 |
满足园区巡逻通讯 |
| 无人机 |
按需 |
台 |
24小时园区监控 |
| 3. |
公用设施设备维护服务 |
电工工具 |
1 |
套 |
含线路检测、维修工具 |
| 给排水维修工具 |
1 |
套 |
含管道疏通、检测工具 |
| 弱电维修工具 |
1 |
套 |
含监控、网络维修工具 |
| 暖通设备维修工具 |
1 |
套 |
含供暖、制冷设备检修工具 |
| 4. |
保洁服务 |
清扫工具 |
25 |
套 |
保洁人均1套 |
| 高压清洗机 |
按需 |
台 |
路面、停车场冲洗 |
| 5. |
绿化服务 |
农药喷洒设备 |
按需 |
台 |
病虫害防治 |
| 6. |
专项设施维护服务 |
石匠工具 |
2 |
套 |
石匠人均1套 |
| 瓦匠工具 |
4 |
套 |
瓦匠人均1套 |
| 搬运工具 |
按需 |
套 |
墓碑、材料搬运 |
| 7. |
应急保障 |
消防器材 |
按需 |
套 |
含灭火器、消防水带等 |
| 防汛器材 |
按需 |
套 |
含沙袋、抽水泵等 |
5. 物业管理服务人员需求
本项目物业服务人员总配置59人，所有人员年龄符合法定要求，重大祭祀节日按要求增配人员.投标供应商在报价时须综合考虑人员增配所产生的相关费用，采购人不再另行支付增配人员费用。若成交供应商未按要求及时足额配备人员，采购人有权追究其相应责任。
具体临时需要增加人员的特殊情况及增加人员数量和服务天数如下表：
| 部门职能 |
岗位 |
清明节、盂兰节、寒衣节、小年重大祭祀节日期间每个节日需要增加的人数（人） |
清明节、盂兰节、寒衣节、小年重大祭祀节日期间需要服务的天数（日） |
每年7-8月期间每天需要增加的人数（人） |
每年7-8月期间需要服务的天数（日） |
| 保安服务部 |
保安人员 |
10人 |
60天注明：每个节日工作时间为15日 |
- |
- |
| 保洁服务部 |
保洁人员 |
10人 |
60天注明：每个节日工作时间为15日 |
10人 |
60 |
| 专项服务部 |
安葬人员 |
12人 |
40天注明：每个节日工作时间为10日 |
|
|
| 部门职能 |
岗位 |
同时在岗人数 |
岗位所需总人数 |
| 项目经理 |
项目经理 |
1 |
1 |
| 保安服务部 |
保安管理人员 |
1 |
1 |
| 保安人员 |
6 |
14 |
| 保洁服务部 |
保洁管理人员 |
1 |
1 |
| 保洁人员 |
24 |
24 |
| 绿化服务部 |
绿化人员 |
4 |
4 |
| 后勤保障部 |
人事专员 |
1 |
1 |
| 后勤人员 |
1 |
1 |
| 电工 |
1 |
1 |
| 网络运营维护人员 |
1 |
1 |
| 水暖工 |
1 |
1 |
| 专项服务部 |
石匠 |
2 |
2 |
| 瓦匠 |
4 |
4 |
| 力工 |
3 |
3 |
| 合计 |
- |
- |
59 |
人员其他要求
1、供应商按国家相关法律法规确定服务人员工资标准、工作时间，自行为服务人员办理必需的保险（含人员伤亡及第三者责任险），相关费用包含在报价中；
2、投标供应商在报价时须综合考虑人员增配所产生的相关费用，采购人不再另行支付增配人员费用。若成交供应商未按要求及时足额配备人员，采购人有权追究其相应责任。
3、服务期限内，所有物业服务人员发生意外事故，由供应商承担全部责任，采购人不承担任何费用及责任；
4、采购人不提供工作餐，人员如需在采购人食堂就餐，按5元/人﹒餐标准缴纳费用。
6. 商务要求
6.1 实施期限
自签订合同之日起一年。服务期满后，采购单位在财政预算保持不变的前提下，如供需双方同意可续签（续签合同须每年一签），但不能超过二年。
6.2 付款方式
分期支付，具体以甲乙双方签订合同为准。
（一）服务款按照季度考核结果，按季度进行履约结算。
（二）每周****公司项目经理联合进行检查，检查结果每季****办公室、保卫科。
（三）根据每周检查结果，对物业季度考核成绩形成汇总，每季度考核以200分为扣分基准值，每季度考核扣分未达到200分时，按照季度付款金额（合同总金额25%）进行付款；每季度考核扣分在200分以上400分以内，扣除按照合同约定季度付款金额的10%；每季度考核扣分在400分以上600分以内，扣除按照合同约定季度付款金额的30%，每季度扣分在600分以上800分以内，并对物业项目经理进行约谈；并扣除按照合同约定季度付款金额的50%。每季度考核扣分800分以上时，采购人有权单方面终止合同，不另行补偿任何费用给供应商。
6.3 验收标准与要求
1. 验收依据为本采购需求标准、政府采购合同及国家/行业相关标准；
2. 采购人定期对供应商物业服务质量进行检查验收，月度/季度/年度验收结果作为服务费支付、合同续签的依据；
3. 供应商服务未达到约定标准的，按本需求标准相关条款承担违约责任，采购人有权要求整改，整改仍不达标可扣减服务费直至解除合同。
7. 需要说明的其他事项
7.1 零星维修材料费用
1. 园区日常设施维护的零星维修材料（如小五金、灯具、水管配件等）由供应商承担，费用包含在采购合同金额内；
2. 园区大型设施改造、重大维修所需的主材（如石材、水泥、大型设备等）由采购人承担，供应商负责施工及安装。
7.2 低值易耗品费用
1. 保洁用清洁用品、绿化用小型工具、保安用执勤耗材等低值易耗品由供应商承担，费用包含在采购合同金额内；
2. 采购人另行指定的低值易耗品由采购人承担。
7.3 苗木费用
1. 园区绿化日常养护的补植小苗、草种等苗木费用由供应商承担，费用包含在采购合同金额内；
2. 园区大型绿化改造、乔木种植所需的苗木费用由采购人承担，供应商负责种植及养护。
7.4 客耗品费用
****公墓物业服务，无客耗品相关需求，本条款不适用。
7.5 违约责任补充
1. 供应商逾期提供服务的，每逾期1天向采购人支付合同金额0.05%的违约金，逾期10日的，采购人有权单方面解除合同；
2. 因供应****园区安全事故（被盗、火灾等）、设施损坏、人员纠纷等，由供应商承担全部经济损失、精神赔偿及纠纷处理责任；
3. 因清洁、绿化工作引发的安全事故，或人为导致墓碑损坏的，由供应商承担全部责任及经济损失。
7.6物业服务考核管理要求（扣分）
| 项目 |
分项 |
序号 |
评估标准 |
分值 |
发现问题 |
扣分 |
实际得分 |
| 基础管理 |
规范服务 |
1. |
员工统一着装，明显工作牌标志，岗姿规范，文明服务，举止行为规范 |
2分 |
|
|
|
| 2. |
管理人员须有经过专业培训。 |
2分 |
|
|
|
| 3. |
各专业操作人员须持有国家认可职业资格上岗证。 |
2分 |
|
|
|
| 4. |
管理项目有明确的作业标准书（制度、流程等），相关职员都熟悉并掌握作业标准内容。 |
2分 |
|
|
|
| 客户沟通 |
5. |
客服部保存有各部门之间的协调工作记录，如派工单、需解决事宜联络单等。 |
2分 |
|
|
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| 6. |
客服职员在遇到业主时应主动礼貌的问候业主。 |
2分 |
|
|
|
| 7. |
公共告示有明确的张贴时间及相关要求，无乱张贴。 |
2分 |
|
|
|
| 8. |
对业主档案资料建立保密管理制度。 |
2分 |
|
|
|
| 9. |
客服部建立真实、完整的业主档案资料，并不断补充、完善和更新。 |
2分 |
|
|
|
| 共 用 设 施 设 备 管 理 |
管理服务要求 |
10. |
建立《设施设备年度和月度保养计划》 |
2分 |
|
|
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| 11. |
****公司要进行定期考评。 |
2分 |
|
|
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| 12. |
设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 |
2分 |
|
|
|
| 13. |
容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。 |
2分 |
|
|
|
| 14. |
设备机房设置挡鼠板等安全设施， |
2分 |
|
|
|
| 15. |
业主报修，维修人员应在30分钟内到达 |
2分 |
|
|
|
| 16. |
预约报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 |
2分 |
|
|
|
| 17. |
共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。 |
2分 |
|
|
|
| 18. |
共用建筑区域日常维护良好，检修记录和保养记录齐全。 |
2分 |
|
|
|
| 19. |
有共用设施设备档案（设备台帐）。 |
2分 |
|
|
|
| 20. |
设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 |
2分 |
|
|
|
| 21. |
操作人员按照设施设备操作规程及保养规范执行。 |
2分 |
|
|
|
| 22. |
建立设备清单并对设备进行统一编号，设备清单上所列的内容与实际情况相符 |
2分 |
|
|
|
| 23. |
各种设备档案资料装订成册、标识清楚 |
2分 |
|
|
|
| 24. |
各种设备档案资料图纸分类存放、码放整齐、标识清楚、查阅方便。 |
2分 |
|
|
|
| 25. |
建立给排水系统设备的安全操作规程，操作职员熟悉并自觉遵守规程。 |
2分 |
|
|
|
| 26. |
无人值守的设备机房建立《设备巡视签到表》。 |
2分 |
|
|
|
| 27. |
建立公共设备设施日****工程部办公室及重点值班机房悬挂，工程部职员熟悉日常巡检路线及其内容。 |
2分 |
|
|
|
| 28. |
建立各主要公共设备设施的能源运行统计记录。 |
2分 |
|
|
|
| 供电管理 |
29. |
建立高压变电系统设备的安全操作规程，操作职员熟悉并自觉遵守规程。 |
2分 |
|
|
|
| 30. |
高压变电室有岗位责任制、巡回检查制度健全并已上墙且排列整齐。 |
2分 |
|
|
|
| 31. |
高压变电室有设备故障应急工作流程，并上墙。 |
2分 |
|
|
|
| 32. |
高压变电室有防火制度并配备相应的消防器材。 |
2分 |
|
|
|
| 33. |
高压变电室的各种高压工具码放整齐、标识清楚。 |
2分 |
|
|
|
| 34. |
高低压变电室的各个门口放置挡鼠板，挡鼠板不应低于60厘米。 |
2分 |
|
|
|
| 35. |
低压配电室有岗位责任制、巡回检查制度健全并已上墙且排列整齐。 |
2分 |
|
|
|
| 36. |
低压配电室有明确的交接班记录。 |
2分 |
|
|
|
| 37. |
低压配电室有防火制度并配备相应的消防器材。 |
2分 |
|
|
|
| 38. |
低压配电室设备运行正常、操作运行人员持证上岗。 |
2分 |
|
|
|
| 39. |
低压配电室的各种工具码放整齐、标识清楚。 |
2分 |
|
|
|
| 消防管理 |
40. |
建立消防系统设备的安全操作规程，操作职员熟悉并自觉遵守规程。 |
2分 |
|
|
|
| 41. |
消火栓等设施保养完好、无锈蚀、无漏水现象。 |
2分 |
|
|
|
| 42. |
消火栓箱玻璃完整、无破损现象，如发现破损，公司有维修计划。 |
2分 |
|
|
|
| 43. |
消火栓按月度周期进行检查，并保存有最新的检查记录。 |
2分 |
|
|
|
| 给排水管理 |
44. |
室外水泵结合器油漆基本完好、标识清楚、无锈蚀无漏水现象。 |
2分 |
|
|
|
| 45. |
水泵房的运行管理制度健全并已上墙且排列整齐、视觉美观。 |
2分 |
|
|
|
| 46. |
水泵间排水设施通畅、地沟箅子无锈蚀现象且油漆防腐层完好。 |
2分 |
|
|
|
| 公共设施管理 |
47. |
楼宇自控系统运行正常，运行记录完整 |
2分 |
|
|
|
| 48. |
公共区域的墙壁、天花、地面无裂缝及损伤。 |
2分 |
|
|
|
| 49. |
天花的涂料层无起皮及脱落现象；天花上的检查口无脏手印。 |
2分 |
|
|
|
| 50. |
楼梯踏步、扶手有无损坏、楼梯间墙壁及天花涂层无起皮、无明显裂缝、空鼓现象。 |
2分 |
|
|
|
| 51. |
屋面落水口通畅、无杂物堵塞现象。 |
2分 |
|
|
|
| 52. |
屋面的避雷带连接牢固、无脱焊的现象 |
2分 |
|
|
|
| 53. |
园区内的木器装置和设施要有保养办法，破损后要及时修复，要做好防腐措施 |
2分 |
|
|
|
| 卫生间管理 |
54. |
卫生间的洗面盆、台板、镜子、手纸架、隔板及门、锁完好。 |
2分 |
|
|
|
| 55. |
卫生间的坐便器、小便器堵塞后需在15分钟内组织疏通。 |
2分 |
|
|
|
| 56. |
卫生间的地漏通畅、排风扇工作正常无噪音。 |
2分 |
|
|
|
| 57. |
卫生间的冲水阀、面盆水龙头无无跑、冒、滴、漏现象。 |
2分 |
|
|
|
| 58. |
卫生间空气**，无异味。 |
2分 |
|
|
|
| 59. |
卫生间备有卫生纸、洗手液、擦手纸，及时更换。 |
2分 |
|
|
|
| 设备房管理 |
60. |
设备间/操作间有设备检修工作时所用的警示标识牌。 |
2分 |
|
|
|
| 61. |
各设备机房有严禁烟火的标识。 |
2分 |
|
|
|
| 62. |
设备房低位进线管道封堵，防止雨水倒灌。 |
2分 |
|
|
|
| 63. |
设备房要定期投放鼠药。 |
2分 |
|
|
|
| 公共秩序服务 |
管理制度 |
64. |
建立了安全管理的作业标准书。 |
2分 |
|
|
|
| 65. |
需要建立安管员培训制度。 |
2分 |
|
|
|
| 66. |
建立安管员供方管理制度。 |
2分 |
|
|
|
| 67. |
对安管员供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 环境卫生管理 |
管理要求 |
68. |
建立环境卫生管理的作业标准书。 |
2分 |
|
|
|
| 69. |
建立保洁供方管理制度。 |
2分 |
|
|
|
| 70. |
建立保安供方管理制度。 |
2分 |
|
|
|
| 71. |
建立后勤供方管理制度。 |
2分 |
|
|
|
| 72. |
建立安葬服务供方管理制度 |
2分 |
|
|
|
| 73. |
建立绿化供方管理制度 |
2分 |
|
|
|
| 74. |
建立消杀制度。 |
2分 |
|
|
|
| 75. |
对保洁服务供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 76. |
对保安服务供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 77. |
对安葬服务供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 78. |
对网络运营维护服务供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 79. |
对后勤保障服务供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 80. |
对绿化服务供方要定期评估。 |
2分 |
|
|
|
| 81. |
设定垃圾集纳站（点），站（点）内卫生整洁、无异味、无污水。 |
2分 |
|
|
|
| 82. |
有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。 |
2分 |
|
|
|
| 83. |
垃极日产日清，对垃圾站（点）及垃圾箱、桶定期消毒。 |
2分 |
|
|
|
| 84. |
在雨、雪天气及时对区内的道路积水、积雪进行清扫。 |
2分 |
|
|
|
| 消杀服务 |
85. |
定期进行卫生消毒灭杀，不准使用国家禁用的清洁用品和消杀物质。 |
2分 |
|
|
|
| 86. |
提前48小时向业主通知灭杀目的、实施具体时间、药剂名称、药剂状态、有效时间、注意事项。 |
2分 |
|
|
|
| 87. |
按照规定时间喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，现场设置明显标识， |
2分 |
|
|
|
| 公共设施保洁 |
88. |
公共区域地面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑。 |
2分 |
|
|
|
| 89. |
各类公共标牌上无灰尘。 |
2分 |
|
|
|
| 90. |
公共卫生间定时巡查制度，签字记录完整。 |
2分 |
|
|
|
| 91. |
公共卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。 |
2分 |
|
|
|
| 92. |
公共区域电镀设施保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑。 |
2分 |
|
|
|
| 93. |
空调风口无灰尘。 |
2分 |
|
|
|
| 94. |
室内公共区域内的天花板清洁、无蛛网 |
2分 |
|
|
|
| 95. |
公共区域各连廊、垃圾桶、防火门等保持清洁。 |
2分 |
|
|
|
| 96. |
景观灯、楼梯、扶手无明显灰尘、损坏、污迹，基本成本色。 |
2分 |
|
|
|
| 公共区域保洁 |
97. |
管理建筑外公共区域地面、道路、草坪等整洁，无废纸、烟头、塑料袋等废弃物。 |
2分 |
|
|
|
| 98. |
屋面定期清洁、检查，无堵塞、无污染 |
2分 |
|
|
|
| 99. |
院内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 |
2分 |
|
|
|
| 100. |
管理建筑内公共区域地面、墙面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑，无废弃物等 |
2分 |
|
|
|
| 总计分值 |
|
200分 |
注明：甲方根据每周检查结果，对物业季度考核成绩形成汇总。并按照汇总情况进行款项拨付。具体考核分值及扣款比例详见支付方式。
注：上述需求以需求响应表为准，无需提供证明材料。
合同履行期限：自签订合同之日起一年。服务期满后，采购单位在财政预算保持不变的前提下，如供需双方同意可续签（续签合同须每年一签），但不能超过二年。
****政府采购活动的****省政府采购供应商库的，****政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，****政府采购活动。具体规定详见《关****省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
时间：2026年04月07日18时00分至2026年04月28日08时45分（**时间，法定节假日除外）
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，****政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
