第一部分 项目概况
一、项目说明：
黑石礁校区校园占地面积220364.3m2，楼宇外环境卫生保洁面积约195800m2，校园楼宇建筑面积181352.91m2。
大黑石校区校园占地面积206000m2，楼宇外环境卫生保洁面积155410.34m2，校园楼宇建筑面积101539.2m2。
校外大学生公寓占地面积21438.1m2，楼宇外环境卫生保洁面积约12000m2，校园楼宇建筑面积56107.06m2。
二、物业基本情况
物业类型及服务内容：校园、办公楼、实验楼、教学楼、图书馆、体育馆、校内学生宿舍（公寓）、校外大学生公寓等楼宇保洁及环卫保洁，****工程中心前台、楼宇门岗值班（秩序维护）、宿舍（公寓）管理、电梯管理、工程小维修、变电所运行及管理、排污水泵系统维护、海面漂浮物清洁、高空杂物清理、垃圾分类及清运外排、化粪池及下水井清理疏通、灭鼠、除雪（含楼顶）、学校家属区环卫及垃圾清运等服务。
一、黑石礁校区物业管理范围及人员设置
****公司管理人员设置
管理人员设置：物业项目经理2人、调度员2人、保洁主管4人（可设置正副职务，管理人员之间不得互相兼职兼岗，但可以临时兼职其他除管理岗位之外的岗位，其他人员不得兼职兼岗）
(二)楼宇内保洁范围及人员设置
1.保洁范围
行政办公楼、中新楼、****实验室（第一教学楼和****工程中心）、综合实验楼、养殖楼、农业农村部北****实验室、****中心、****中心、离退****活动中心（离退****活动中心全年无休息日）、****实验室、小二楼、教工校内住宅楼、后勤用房、行政办公楼副楼、****办公室、学院办公楼、产业研究院楼、实训楼、创新楼、羽毛球馆、水产设施养****研究中心、水产种****中心、****实验室、贝类****研究中心、一至十一号学生宿舍（含7舍阶梯教室和10****实验室）、校外大学生公寓公共部位的清扫保洁；
獐子岛教学楼公共区域、教室的清扫保洁，要求白班、夜班均需配备保洁员；
****办公室之外的全部区域的清扫保洁；
图书馆多功能厅、报告厅、会议室、贵宾室的室内保洁（含地毯清洗等）；
俱乐部二、三楼需定期对走廊、活动室、放映室、监控室等所有房间开展保洁工作；
卫生所的清扫保洁（除对公共区域进行保洁消毒通风以外，还需配备专职人员对所有公共房间开展室内保洁消毒等工作）；
****基地公共区域的清扫保洁（一楼机械加工车间保洁包括木工房，**省现代渔业生产与****基地保洁包括隔层；二楼保洁包括西侧3个房间；三楼保洁包括304、305、306等3个房间）；
****实验室（含51****实验室保洁，****工作室****办公室所有区域，展厅（含设备间）与学术研讨室、会客室、****办公室等；
一至十一号学生宿舍、校外大学生公寓所有寝室每年一次大清扫以及毕业生离校或调寝后的卫生保洁工作；
獐子岛教学楼、图书馆、****工程中心外立面玻璃每年内、外清洗2次。
负责全校区所有楼宇的消毒通风。
2.人员设置
獐子岛教学楼白班保洁不少于4人、夜班保洁员不少于3人，行政办公楼及副楼、图书馆、综合实验楼、综合办公楼、****工程中心、七舍、八舍、九舍保洁员均不少于2人，一舍、二舍、三舍、四舍、五舍、六舍、十舍、十一舍均不少于1人，校外大学生公寓一号、二号、三号、四号、六号公寓保洁员均不少于1人，行政办公楼会议室保洁1人，其他各楼宇保洁人员由中标人自行确定，但楼宇保洁人员总数不得少于62人。
(三)环境卫生清扫保洁范围及人员设置
1.保洁范围（含校门门前三包）
全校园无盲区、无死角保洁（含绿化带、运动场）；黑石礁家属区的楼道及环境卫生清扫保洁（9栋楼）；负责北院校门内公共道路保洁；校外大学生公寓环境卫生清扫。
全年高空杂物清理、****大学生公寓除雪（含楼顶）、水苑路保洁、校园消毒及楼宇的消毒通风。
2.人员设置
环境卫生清扫保洁人员由中标人自行确定，但总数不得少于17人。
(四)近海面漂浮物清洁服务及人员设置
1.清洁范围
负责行政办公楼南侧至西**山脊，大桥与海岸之间海面漂浮物和垃圾的日常打捞及近岸滩涂垃圾清除工作，以及上岸垃圾收集、转运和处置工作。
2.人员设置
人员由中标人自行确定。
(五)楼宇门岗值班保安岗位及人员设置
1.值班保安岗位
负责獐子岛教学楼门岗、2号楼、一至十一号学生宿舍楼门岗（8舍2个门岗）、校外大学生公寓5栋公寓楼门岗、****工程中心门岗、行政楼门岗、综合楼门岗、图书馆门岗、养殖楼门岗、第一教学楼门岗、****大学****中心门岗、北院第二教学楼门岗、北院办公楼门岗、大学生公寓楼内管理岗、运动场的值班及楼内巡视和安全巡检工作。共31个值班保安岗位。
2.人员设置
各岗位值班保安人员由中标人自行确定，但其中，獐子岛教学楼、行政楼、北院办公楼、大学生公寓楼内管理值班24小时保证2****大学生公寓楼内管理在岗要求男女各1人），图书馆门岗7:00-22:00时保证2人在岗、22:00-次日7:00保证1人在岗，其他楼宇门岗24小时1人在岗。总设置人员数不得少于80人。
(六)小维修工程范围及人员设置
1.维修范围
负责黑石礁校区校园内、校外大学生公寓所有200元以下的小维修（包括：上下水、照明器具、开关插座、门窗小五金件、卫生间下水疏通、路灯灯泡、灯罩等等)、****泵站供水二次加压以及设施设备检查和维护。如招标人有超过200元材料费以上的维修需求时，中标人应进行维修，费用由招标人支付。
2.人员设置
校园巡查维修人员总数不得少于10人。
(七)垃圾分类清运外排及人员设置
负责将黑石礁校区校园内、校外大学生公寓及黑石礁家属区的生活垃圾****垃圾场。清运人员由中标人自行确定。
(八)化粪池及下水井清理疏通（含排污水泵系统维护）及人员设置
负责校园内、校外大学生公寓化粪池、排污管道及下水井的清理疏通，保障污水不外溢。严格按照环保部门的要求，对下水提升泵系统（10个以内）进行维护管理，做好管理记录，发现问题及时向招标人报告。人员由中标人自行确定。
(九)教学楼管理范围及人员设置
负责所有教室的值班、清扫保洁、设备设施维护维修，负责教学用具发放和正常开放和关闭（不包括研究生楼）等日常教学辅助管理工作。人员由中标人自行确定。
(十)宿舍管理范围及人员设置
负责校内宿舍、校外公寓值班、宿舍（公寓）维修和公共区域保洁工作；负责钥匙管理、能耗管理、学生退寝等日常住宿管理。人员由中标人自行确定。
(十一)全校园灭鼠工作及人员设置
负责校园、校外大学生公寓室内外灭鼠，药品和器具自备。人员由中标人自行确定。
(十二)变电所值班岗位及人员设置
变电所运行管理，每所每天设变电所运行电工1人24小时在岗值守、巡检，非在岗人员也参与应急维修等工作。变电所运行电工总数不得少于11人。
（十三）****工程中心前台及人员设置
负责访客管理、电话接听、咨询解答、行政与协调、应急与安全管理等工作。人员由中标人自行确定，但总数不少于2人。
(十四)电梯管理范围及人员设置
负责黑石礁校区校园内、校外大学生****学校未来新增电梯的档案管理、维保协议管理、安全检查和费用报销（维护维保、维修、****学校承担）等事宜，参加学习培训，持证上岗，人员设置不得少于1人。
(十五)高空杂物清理、楼顶除雪工作及人员设置
负责及时清除高空挂物、楼顶杂草。夏季定期疏通雨水外排系统，冬季及时清除楼顶积雪。人员由中标人自行确定。
黑石礁校区物业服务人员总人数不少于191人，管理人员之间不得互相兼职兼岗，但可以临时兼职其他除管理岗位之外的岗位，其他人员不得兼职兼岗。
所承担的工作需在不同时间段、不同地点完成的，不属于兼职兼岗。
例如：负责多个楼宇的保洁员要求在不同时间段、不同地点完成保洁工作的，不属于兼职兼岗（獐子岛教学楼白、晚班保洁不在此范围内，必须由不同人员完成）。
各岗位人员数量，投标单位根据实际情况，在保证优质服务的前提下自主安排，投标人在人员设置方案中需要体现设置表如下。
****黑石礁校区物业服务人员设置表
|
岗位 |
人员配置数量 |
备注 （黑石礁校内+大学生公寓） |
| 1 |
项目经理 |
2 |
1+1 |
| 2 |
调度员 |
2 |
1+1 |
| 3 |
保洁主管 |
4 |
2+2 |
| 4 |
楼宇保洁人员 |
62 |
47+15 |
| 5 |
环境卫生清扫保洁人员 |
17 |
16+1 |
| 6 |
门岗值班保安 |
80 |
64+16 |
| 7 |
****工程中心前台 |
2 |
2+0 |
| 8 |
变电所运行电工 |
11 |
8+3 |
| 9 |
工程小维修人员 |
10 |
7+3 |
| 10 |
灭鼠 |
- |
|
| 11 |
电梯管理 |
1 |
1+0 |
| 12 |
垃圾分类及清运外排 |
- |
|
| 13 |
化粪池及下水井清理疏通 |
- |
|
| 14 |
楼宇日常管理 |
- |
|
| 15 |
教学楼管理 |
- |
|
| 16 |
负责高空杂物清理、楼顶除雪 |
- |
|
| 17 |
二次加压水池运行管理 |
- |
|
| 18 |
其他人员 |
|
|
| 合计 |
|
191 |
|
二、大黑石校区物业管理范围及人员设置
****公司管理人员设置
管理人员设置：物业项目经理1人、保洁主管2人（可设置正副职务，管理人员之间不得互相兼职兼岗，但可以临时兼职其他除管理岗位之外的岗位，其他人员不得兼职兼岗）。
(二)楼宇内保洁范围及人员设置
1.保洁范围
（1）第一、二教学楼公共区域、教室的清扫保洁，要求白班、夜班均须配备保洁员；
（2****学院楼、艺体中心、图书馆内的教室、场馆及公共区域的清扫保洁；
（3）5号楼公共区域的清扫保洁；
（4）1-9号学生公寓楼公共区域、教师公寓走廊的清扫保洁；
（5）1-9号学生公寓楼所有寝室每年一次大清扫以及毕业生离校或调寝后的卫生保洁；
（6）教学楼、图书馆外立面玻璃每年内、外清洗2次；
（7）负责全校区所有楼宇的消毒通风。
2.人员设置
第一、第二教学楼白班、夜班保洁员不少于6人，1-9号学生公寓、教师公寓保洁员不少于15人，5号楼保洁员不少于1人，艺体中心保洁员不少于1人，经管学院楼、图书馆保洁员不少于3人，其他各楼宇保洁人员由中标人自行确定，但楼宇保洁人员总数不得少于26人。
(三)环境卫生清扫保洁范围及人员设置
1.保洁范围（含校门门前三包）
全校园无盲区、无死角保洁（含绿化带、运动场），食堂周边环境卫生，校园主门外道路以南的环境卫生清扫保洁。
全年高空杂物清理、校园除雪包含楼顶除雪、校园消毒及楼宇的消毒通风。
2.人员设置
环境卫生清扫保洁人员由中标人自行确定，但总数不得少于8人。
(四)楼宇门岗值班保安岗位及人员设置
1.值班保安岗位
负责第一、第二教学楼门岗、经管学院楼门岗、图书馆门岗、1-9号学生公寓楼门岗、5号楼门岗、艺体中心门岗的值班及楼内巡视和安全巡检工作。共15个值班保安岗位。
2.人员设置
各岗位值班保安人员由中标人自行确定，楼宇门岗24小时1人在岗，人员设置不得少于30人。
(五)变电所值班岗位及人员设置
校区变电所运行管理，全年每天24小时设变电运行电工2人在岗值守，人员设置不得少于6人，非在岗人员需要参与应急维修等工作。
(六)小维修工程范围及人员设置
1.维修范围
负责大黑石校区校园内所有200元以下的小维修（包括：上下水、照明器具、开关插座、门窗小五金件、卫生间下水疏通、路灯灯泡、灯罩等等)。如招标人有超过200元材料费以上的维修需求时，中标人应进行维修，费用由招标人支付。
2.人员设置
维修人员由中标人自行确定，但总数不得少于4人。
(七)垃圾清运及人员设置
负责将校区校园内的生活垃圾****垃圾场。清运人员由中标人自行确定。
(八)化粪池及下水井清理疏通（含排污水泵系统维护）及人员设置
负责校园内化粪池、排污管道及下水井的清理疏通，保障污水不外溢。严格按照环保部门的要求，对下水系统（10个以内）进行维护管理，做好管理记录，发现问题及时向招标人报告。人员由中标人自行确定。
(九)教学楼管理范围及人员设置
负责所有教室的值班、清扫保洁、设备设施维护维修、教学用具发放、正常开放和关闭等日常教学辅助管理工作。人员由中标人自行确定。
(十)公寓管理范围及人员设置
负责公寓值班、公寓维修和公共区域保洁工作；负责钥匙管理、能耗管理、学生退寝等日常住宿管理。人员由中标人自行确定。
(十一)全校园灭鼠工作及人员设置
负责全校园室内外灭鼠，药品和器具自备。人员由中标人自行确定。
(十二)电梯管理范围及人员设置
负责大黑石****学校未来新增电梯的档案管理、维保协议管理、安全检查和费用报销（维护维保、维修、****学校承担）等事宜，参加学习培训，持证上岗，人员设置不得少于1人。
(十三)高空杂物清理、楼顶除雪工作及人员设置
负责及时清除高空挂物、楼顶杂草。夏季定期疏通雨水外排系统，冬季及时清除楼顶积雪。人员由中标人自行确定。
大黑石校区物业服务人员总人数不少于78人，管理人员之间不得互相兼职兼岗，但可以临时兼职其他除管理岗位之外的岗位，其他人员不得兼职兼岗。
所承担的工作需在不同时间段、不同地点完成的，不属于兼职兼岗。
例如：负责多个楼宇的保洁员要求在不同时间段、不同地点完成保洁工作的，不属于兼职兼岗（第一、第二教学楼白、晚班保洁不在此范围内，必须由不同人员完成）。
各岗位人员数量，投标单位根据实际情况，在保证优质服务的前提下自主安排，投标人在人员设置方案中需要体现设置表如下。
****大黑石校区物业服务人员设置表
|
岗位 |
人员配置数量 |
备注 |
| 1 |
项目经理 |
1 |
|
| 2 |
保洁主管 |
2 |
|
| 3 |
楼宇保洁人员 |
26 |
|
| 4 |
环境卫生清扫保洁人员 |
8 |
|
| 5 |
门岗值班保安 |
30 |
|
| 6 |
变电所运行电工 |
6 |
|
| 7 |
工程小维修人员 |
4 |
|
| 8 |
灭鼠 |
- |
|
| 9 |
电梯管理 |
1 |
|
| 10 |
垃圾分类及清运外排 |
- |
|
| 11 |
化粪池及下水井清理疏通 |
- |
|
| 12 |
公寓日常管理 |
- |
|
| 13 |
教学楼管理 |
- |
|
| 14 |
负责高空杂物清理、楼顶除雪 |
- |
|
| 15 |
其他人员 |
- |
|
| 合计 |
|
78 |
|
一、楼宇保洁工作
1.全楼走廊、大厅、楼梯的日常保洁要达到：玻璃清洁，无污渍；地面、踢脚线、窗台、门框、开关、暖气、插座洁净、光亮、无尘、无杂物；天棚、墙壁无灰尘、蛛网；垃圾桶保持清洁；各种设施整洁、无尘。
2.教室：桌椅、讲桌、讲台、窗台、门框、黑板、地面、玻璃、天棚、墙壁无杂物、无灰尘、无污迹，整洁干净。
3.卫生间日常保洁要做到：小便池和大便器每天循环清洁；盥洗台、面镜干爽洁净，无污渍、水迹、杂物；消火栓、灯具等设备洁净、无灰尘；垃圾桶、纸篓随时清洁；空气**，无异味。
4.办公楼每天7：40完成垃圾清扫、清运工作和第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、电梯、热水器、洗手台、镜面、大小便器）的保洁和消耗品补充，清除蛛网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；每周进行一次集**生大清扫。
5.宿舍（公寓）楼每天7：40完成垃圾清扫、清运工作，9点半前完成第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、电梯、热水器、洗手台、镜面、大小便器、外卖架）的保洁，清除蛛网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；每周进行一次集**生大清扫。
6.地面、墙面石材、瓷砖、塑胶地板、栏杆、扶手等按规范每季度保养一次，采用合适工具，不得二次污染。
7.清洁用料严禁采用腐蚀性用品，保证对人体及环境无害。
8.每年毕业生离校后，对学生宿舍楼所有寝室进行一次彻底大清扫。
9.每年春季和秋季开学前，对教学楼、图书馆外立面玻璃各进行一次内、外大清洗。
10.按照规定对全校所有楼宇进行消毒和通风，做好工作记录。
11.保洁人员负责所辖区域报修工作。
二、环境****大学生公寓、绿化带）
1.每天7：40完成校园清扫工作，7：40后细化树丛等绿化带的卫生，进行巡回保洁工作。
2.校园环境清洁，路边及路面无杂草、落叶，绿化带内无白色垃圾、落叶等杂物。
3.及时清理校园野广告、宣传条幅绳等，及时擦洗果壳箱和建筑物外立面。
4.校园内各道路雨水井畅通。
5.冬季及时除雪。
6.遇学校有重大活动时保证整体环境清洁。
7.开展高空杂物清理工作，定期清除高空杂草和屋面排水杂物，及时清除空中漂浮物等。
8.按规定开展校园消毒工作。
9.保洁人员负责所辖区域报修工作。
三、近海面漂浮物清洁工作（黑石礁校区内容）
负责学校责任海域海面、海滩、滩涂的清洁工作，实现海面及海岸滩涂无漂浮物和垃圾等。
四、楼宇门岗值班保安
****机关及保卫处的工作检查，****机关和保卫处的指导下开展工作，并做到如下几条：
1.工作认真负责，按时交接班，坚守岗位，不脱岗。
2.严格控制外来人员进入，严格物品的出入管理。
3.掌握楼宇的结构和布局，熟悉楼宇区域周边情况，做好防火、防盗、防破坏工作，维护正常的办公、教学秩序。
4.按照规定的巡逻路线、时间和频率进行巡视。重点时间（节假日和凌晨2:00—4:00）、重点部位（库房、要害机房、财务室、1—2层门窗等）要加强巡逻频率，以防止治安事故的发生；发现可疑情况及时报告保卫处、校卫队，防止各种案件的发生；夜间遇紧急情况拨打“110”。
5.经常巡视全楼门窗、水电开关及各种设备设施，发现问题要及时处理或上报。
6.对楼内有技防报警装置的经常检查技防报警装置是否良好，****学校保卫处，熟悉并掌握楼内技防设施的位置及使用。
7.引导学生按顺序进出楼门。
8.做好消防管理
（1）妥善保管好消防设备设施，如有丢失或损坏根据责任情况进行赔偿；
（2）带头遵守防火规定并向周围人员作好消防宣传工作；
（3）接受火警报告并按消防预案程序处置火灾警报，充分利用各种消防器材果断处置初起火患，力争在第一时间将火灾消灭在初起阶段；
（4）引导火场人员疏散并制止已逃离火场的人员以任何理由重返火场；
（5）主动配合**、专职消防队灭火，服从火灾现场总指挥命令。
9.值班保安人员负责所辖区域报修工作。
五、小维修工作
1.小维修人员的选派。保证参与电气运行与管理的人员持有相应作业许可证。
2.对楼内设备设施实行巡检和报修相结合，发现问题及时处理。
3.维修人员24小时值班，解决学生日常报修等登记工作。
4.建立完善的报修和维修流程、记录等工作。建立报修软件系统，形成保修、修复、回复一条龙管理模式。开展值班登记和记录工作，加强各种设备的运行保养维护，保证设备完好率95％以上，做到无故障运行。
5.制定维修申报、事故申报及认证和应急处理方案，强化各种设施的日常维护维修，保证学校教学顺利进行及学生正常生活。
6.小维修工作要求：水电跑冒等类报修，要求维修人员第一时间到达现场处理，2小时内修复完毕；其他报修：1小时以内完成修复；特殊情况不能按时维修的，****公司负责人，****公司负责人与校方管理人员协商后，向报修单位做出合理解释，阐明维修方案和维修大致时间，严禁维修人员向报修单位做答。
六、变电所运行管理工作
1.规范开展变电所运行管理，非在岗人员也参与应急维修等工作。
2.变电值班室室内卫生清扫。
3.按规定做好变电所值班运行记录。
4.完成招标人领导交代的其他临时性工作内容。
七、垃圾分类及清运外排工作
1.垃圾房（点）垃圾每日至少清空一次，垃圾房（点）只能适量存放少量垃圾，杜绝异味和蚊蝇滋生。
2.持有垃圾清运合法手续。
3.使用政府环卫部门认可的专用垃圾运输车辆，****政府****垃圾场。
4.保证校园内垃圾每天外运2次，首轮清运9点前完成，第2轮清运17点左右完成。
八、化粪池及下水井清理疏通（含排污水泵系统维护）工作
1.定期对下水、化粪池和污水井进行疏通，任何部位下水堵塞必须及时疏通，确保畅通，不造成环境污染。
2.严格按照环保部门的要求，对下水提升泵系统进行维护管理，做好管理记录，发现问题及时向招标人报告。
3.负责污水泵房等设施的安全检查和维护管理。
九、教学楼管理
1.严格管理教学楼钥匙，按学校规定的时间开、关教室门，按时清楼。
2.配合学校对楼内教室进行分配和调换。
3.负责向讲课老师发放日常教学用具，负责电铃的管理工作。
4.随时征求广大师生对楼内教学设备设施的意见和要求。
5.放假期间封楼及开放自习室的管理，基础设施、设备发生问题时及时协调相关部门。
6.控制楼内照明设备的开放时间，随时检查用水状况，做好节能降耗工作。
7.按学校要求对多媒体教室进行管理，教室使用发生冲突时及时与教务处沟通协调。
8.严格加强广告的进入管理和清除工作，加强桌面等部位的字迹清除工作。
9.夜班保洁工作起始时间为每天21：30以后，同时确保每天早晨7：45前教室内卫生良好；白班保洁需在大课间和中午时间，进入教室进行清洁，保证教室卫生良好。
10.教学楼保洁人员负责所辖区域报修工作。
11.做好学校交办的各类临时工作。
十、宿舍（公寓）日常管理
1.宿舍（公寓）物业管理人员24小时值班，接待处理学生住宿中遇到的各种问题。
2.配合学校有关部门向住宿学生分配房间及退寝工作。
3.严格管理学生宿舍钥匙，禁止将学生宿舍（公寓）钥匙借给个人。
4.禁止外来人员留宿和男、女学生串寝。
5.做好宿舍（公寓）楼内的节能、降耗工作。
6.配合辅导员对学生使用违规电器、吸烟等违纪行为进行教育管理。
7.做好晚间就寝熄灯管理，对晚归、夜间出入学生进行信息记录。
8.做好学校交办的各类调查工作。
十一、校园灭鼠工作
1.负责制定全年灭鼠计划，充分利用寒暑假和小长假做好灭鼠工作，并做好工作记录。
2.定期对全楼进行检查，及时发现及时处理，铲除根源。
3.在宿舍楼设虫害登记本，随时上报虫害发生情况。
4.采取在室内封堵地漏、布粘鼠板，室外合理投药等办法科学灭鼠，确保无鼠害发生。
十二、电梯管理
1.熟悉电梯性能、原理、构造、用途。
2.做好日常性电梯检查、维护保养工作。
3.协调电梯日常检查与维保人员对电梯进行检查维护及办理相关业务。
4.组织、督促、联系有关部门进行电梯事故隐患的整改。
5.及时纠正电梯使用中的违章行为。
6.做好电梯技术档案、维保协议、原始记录的归档工作。
7.及时报告电梯事故隐患，不使用故障电梯，严禁使用无安全标志或标志过期电梯。
十三、高空杂物清理、楼顶除雪工作
1.及时清除高空挂物、楼顶杂草。
2.夏季定期疏通雨水外排系统，冬季及时清除楼顶积雪。
十四、****工程中心日常管理工作
1.物业管理人员24小时值班，接待处理师生遇到的各种问题。
2.严格管理楼宇钥匙、按招标人规定的时间开、关楼宇门，按时清楼。
3.随时征求楼宇使用人对楼内教学设备设施的意见和要求。
4.放假期间开放楼宇内部分功能室的管理，基础设施、设备发生问题时及时协调相关部门。
5.做好楼内的节能、降耗工作。控制楼内照明设备的开放时间，随时检查用水状况，做好节能降耗工作。
6.外部人员非经楼宇使用单位允许不得进入；做好外来人员登记工作；加强广告的进入管理和清除工作。
7.夜班保洁工作起始时间为每天21:30以后，同时确保每天早晨7:45前楼宇内公共区域卫生良好。
8.做好招标人交办的各类调查工作。
十五、****工程中心前台工作
1.访客管理：登记来访人员信息（姓名、单位、事由、联系方式等），核实身份后联系被访者，并引导至指定区域。访客登记与核实身份不超过5分钟。
2.电话接听：电话响铃10秒内接听，使用标准用语（如“您好”，XX物业），记录并转达来电需求，紧急情况需立即上报。
3.咨询解答：熟悉楼宇设施、周边交通、餐饮等信息，提供准确指引；掌握物业管理政策，解答常见问题。
4.行政与协调工作：负责邮件、包裹、报刊的签收、登记及转交，确保重要文件无遗漏。
5.应急与安全管理：突发事件响应：熟悉火灾、地震等应急预案，协助疏散人员并联系招标人相关部门；发现治安问题及时上报招标人保卫部门。
十六、其他要求
1.****公司须与所有人员签订劳动合同（或劳务协议），并根据**市社保部门的法规缴纳相应的社保、公积金及工伤保险，因中标人未履行义务导致的人身损害赔偿，由中标人承担全部责任。
2.物业员工的选派。必须对物业工作人员的身世、经历、宗教信仰情况进行认真考察，选派责任心强、为人诚实健康人员充当，并进行相关法规教育。
3.****公司所属员工必须进行礼节知识、业务知识培训，****学校各项规章制度，保证培训合格再上岗。
4.****公司从事特殊****政府有关部门所要求的有效证件，并按要求参加相关培训。培****公司承担。
5.****公司有保护招标人设备设施的义务，****设备处于良好的使用状态。****公司工作人员故意或过失造成招标人损失的，****公司必须进行赔偿。
一、质量约束
为给全校师生创造优良的学习、工作和生活环境，确保学校利益。学校根据《****物业服务与监督管理规定（试行）》从物业工作人员考勤管理、日常服务质量检查、每月物业服务质量测评三个方面加强对物业服务的管理。
1.物业工作人员考勤管理
物业公司必须加强考勤管理。****学校有关规定，要求员工每日进出校门必须进行签到打卡。物业公司每天统计当日物业人员上岗、打卡、办卡、请假、离职等情况，****管理部门报告考勤情况；****公司****管理部门报送上月物业人员打卡明细、签到表及工资发放材料。未按合同要求配齐限定人数的，对应黑石礁和大黑石校区各自限定人数计算缺员比例，缺员比例在10%以内的，所服务校区当月物业服务费按实际缺员比例扣除；缺员比例达到或者超过10%的，全额扣除所服务校区当月物业服务费，不可抗力除外。
物业人员请假三天（含三天）以上的，****管理部门报备，并由替岗人员完成其工作，但同时请假人数不得超过服务校区限定人数的5%，如超过5%或未安排替岗人员完成其工作的，依照上述未按合同要求配齐限定人数情况执行。
物业人员离职的，物业公司必须于该****学校管理部门报备。离职期间，物业公司须保证原岗位工作不受影响，可以安排工作时间、地点和内容不相冲突的其他岗位人员临时兼岗完成其工作，****管理部门报备，并于一周内配齐人员，逾期配齐人员的，依照上述未按合同要求配齐限定人数情况执行。
2.日常管理
学校管理部门将加强对物业服务的日常检查监督和管理工作。发现中标人不执行本规范要求或出现类似服务质量不达标等问题，学校将按发现次数，每一次扣除中标人所服务校区全年中标额的万分之二，且不限发现次数。
3.每月物业服务质量测评
黑石礁、大黑石校区每月各随机发放物业服务质量满意度调查测评问卷20份，根据测评结果决定是否全额支付物业费。获评满意以上的，全额支付当月物业服务费；获评不满意项次在30%以内的，所服务校区当月物业服务费按实际比例扣除；不满意项次达到或超过30%的，全额扣除所服务校区当月物业服务费；不满意项次达到两个月超过30%的，立即解除物业服务合同，由此造成****公司承担。
（附：物业服务质量满意度测评表）
物业服务质量满意度测评表
广大师生：
为提高物业服务水**管理质量，现对物业服务质量进行问卷调查，请您根据实际情况，认真填写测评表，谢谢配合！
填表人： 单位（或班级）： 电话：
测评时间：2026年 月
黑石礁校区、大黑石校区（在测评对应栏目内打“√”）
| 序号 |
项目 |
非常满意 |
满意 |
一般 |
不满意 |
备注 |
| 1 |
对校园卫生状况是否满意 |
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| 2 |
对所在楼宇公共区域卫生状况是否满意 |
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| 3 |
对教室的卫生状况是否满意 |
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| 4 |
对各楼宇值班人员的服务态度和工作效果是否满意 |
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| 5 |
对小维修服务是否满意 |
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| 6 |
对校园灭鼠工作是否满意 |
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| 7 |
海面漂浮物清洁、海滩清洁状况是否满意 |
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此项仅为黑石礁校区 |
| 不满意具体表现 |
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| 对物业服务有何意见或建议 |
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说明：该表格黑石礁校区测评项7项、大黑石校区测评项6项，按发放20张问卷计算，黑石礁校区总项次为7*20=140项、大黑石校区总项次为6*20=120项，物业服务所得的满意或不满意项次为发放问卷中对应满意或不满意测评项的总和。
如不满意具体表现栏没有填写具体内容或填写不明确，经核实不属实的，视为满意。
二、适当时机解除合同
****公司一切工作应以服务师生、保障教学为出发点。遇重大活动时，****公司需增派人力配合招标人开展工作；遇突发事件时，****公司有义务听从招标人安排及时参与抢险救援。如出现推诿、不配合招标人工作情况，招标人有权在适当时机解除合同，招标人不承担任何责任。
三、立即解除合同
****公司应积极优质开展各项物业服务工作，如连续3周出现每周1次（及以上）的投诉，经核实，****公司无恰当理由造成的，或在物业服务满意测评中不满意项次达到两个月超过30%的，立即解除物业服务合同，由此造成****公司承担。
一、招标人的权利及义务
1.有权根据实际工作需要向中标人提出制定、修改物业管理工作的内容、范围、标准,但由此增减的费用由招标人、中标人双方协商解决。
2.有权对中标人的日常工作人员及使用工具、消耗材料的品种、品牌、数量进行监督、检查、纠正。
3.有权对中标人的员工进行监督，对品质、技术、能力不合格的中标人员工，中标人应按招标人要求进行调整。
4.有权对中标人的工作质量、数量进行监督、检查，对中标人的工作质量提出改进意见。
5.有权根据实际工作需要向中标人提出调整工作时间及管理办法，如招标人认为需要增加岗位人数，中标人应认真落实解决，双方应签订补充协议。
6.有义务按合同约定按时支付中标人物业管理费。
7.有义务为中标人提供完成合同规定的物业管理工作所需的合理的办公及作业空间，电话费由中标人承担。
8.中标人工作达不到招标文件规定的技术规范及要求，招标人有权终止合同。
二、中标人的权利及义务
1.承担全部物业服务人员的合法用工事宜。
2.中标人的一切工作都应以服务师生、保证教学为出发点。
3.未经招标人同意中标人不得擅自改动、改造及动用楼宇内原有的设施设备。
4.实施教育与训练
（1）****政府有关部门所要求的有效证件，并按照要求****政府相关部门的培训。
（2）中标人必须对实施保洁业务的保洁人员（以下简称保洁人员）、执行值班业务的值班保安人员（以下简称值班人员）、以及实施小维修的人员（以下简称小维修人员）在执行业务当中，必须具备的礼节知识、相应的业务知识等进行教育及训练，并且为了提高保洁人员、值班人员以及小维修人员的素质，应不断进行教育和训练。
5.着装要求
中标人必须令在执行业务中的保洁人员、值班保安人员以及小维修人员穿着经招标人承认的制服和佩戴名签。
6.保洁人员选派
中标人在选任保洁人员之际，必须选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当。
7.值班保安人员选派
中标人选任值班保安人员，应在进行有关法令所规定的教育并积累了一定经验的基础上，选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当。如果中标人的值班保安人员因为缺乏相应的证****政府有关部门处罚时,由此给招标人造成的损失全部由中标人承担。
8.小维修人员选派
中标人选任小维修人员，应在进行有关法令所规定的教育并积累了一定经验的基础上，选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当；从事特殊****政府有关部门所要求的有效证件，并按要求参加相关培训。
9.钥匙保管
为了中标人执行业务的需要，招标人所交给中标人的钥匙，中标人必须令相关责任者负责严加保管，并对其使用及保管情况进行监督。
10.保守秘密
中标人管理人员、保洁人员、值班保安人员及小维修人员在执行业务当中所获悉的有关招标人的一切秘密事项，绝不准向任何人泄露。
11.接受监督义务
有责任接受招标人工作的监督、检查、指导及各项管理规定。
12.保护招标人设施义务
有责任为确保完成本合同而提供必要的人力、设备工具，并负责招标人各种机器设备的维修、保养使之处于良好的正常使用状态。
13.执行招标人制定的节水、节电措施及其管理制度。
14.清洁用料严禁采用腐蚀性用品，保证对人体及环境无危害，如给招标人造成损失中标人应照价赔偿。
15.中标人人员如在工作过程中发生任何人身伤害之事故，均由中标人承担责任及所有费用。
16.如果现场发生突发事件，中标人有义务听从招标人的安排及时参与抢险、抢救。
17.中标人应遵守招标人制定的教学楼内的各项规章制度。
18.未经招标人允许，中标人人员不得动用教学楼内的任何设施、器材。
19.举行重大活动时，中标人应增派人员配合招标人开展工作。
★1、履约期限：合同签订后一年，物业服务优良，双方满意，在招标人落实下一年度财政预算的前提下，且本项目物业管理内容及服务要求不变、价格不变，双方协商同意，经财政批准后，服务期满可依据本次招标结果所签订的合同续签合同，每次只能续签一年，最多续签2次。
★2、付款方式：招标人按月支付合同价款。招标人在本月初3日内对上一个月的物业服务情况进行验收，中标人需在验收合格后3日内提供上月物业服务费正规足额发票，招标人在收到中标人发票后于本月12日前支付上月费用（即合同总价款的十二分之一）。如遇特殊情况，招标人推迟物业服务进场时间，****学校最终确定的时间为准，金额按日计算。
★3、服务地点：黑石****大学生公寓，地点：****黑石礁校区（**口区黑石礁街52号)；大黑石校区，地点：****大黑石校区（**区营平路288号）。
★4、验收：
4.1验收标准：按照《****政府采购履约验收管理办法》（辽财采〔2017〕603号）的要求。
4.2验收程序：根据《****政府采购履约验收管理办法》（辽财采〔2017〕603号）执行。
4.3验收报告：根据《****政府采购履约验收管理办法》（辽财采〔2017〕603号）执行。
4.4组织验收主体：****后勤管理处。4.5验收方式：以月为单位分阶段验收，****后勤管理处根据每月物业服务质量满意度测评表进行验收，****管理处监督。
合同履行期限：合同签订后一年，物业服务优良，双方满意，在招标人落实下一年度财政预算的前提下，且本项目物业管理内容及服务要求不变、价格不变，双方协商同意，经财政批准后，服务期满可依据本次招标结果所签订的合同续签合同，每次只能续签一年，最多续签2次。
****政府采购政策内容：促进中小企业、促进残疾人就业、支持监狱企业、支持脱贫攻坚等相关政策等。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业采购，监狱企业及残疾人福利性单位视同为小微企业；
****政府采购活动的****省政府采购供应商库的，****政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，****政府采购活动。具体规定详见《关****省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
时间：2026年04月07日23时00分至2026年04月15日00时00分（**时间，法定节假日除外）
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，****政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
1.****政府采购电子招投标业务，****政府采购CA数字证书并学习电子投标文件制作教程，系统操作问题请咨询技术支持电话（400-****-8588），CA 办理问题请咨询CA认证机构。CA办理成功的供应商须在网上进行投标报名，如未报名将不允许参与本项目投标，报名成功后用CA操作网上电子投标等相关事宜（包括在电子投标环节填写报价、上传文件等），操****政府采购网：http:www.ccgp-liaoning.****.do?method=getPubInfoViewOpen infoId=31adcfa21750bd6d482-5dfd），如未按视频教学操作将导致投标文件无效。 2.投标****政府采购网电子文件制作指南，并按照招标文件和电子评审系统要求进行投标（响应）信息填报、电子文件编制、盖章或电子签章等工作。对于使用电子签章的，****政府采购网 CA 认证平台下载签章工具或向 CA 认证机构索要电子签章工具，对电子文件进行签章。电子文件中存在图片较多或内存较大等情况，需使用特殊工具对电子文件进行调整的，应在系统中认真核对调整后的电子文件，确保文件真实有效，清晰可辨，避免影响评审活动。投标人因自身操作问题导致的一切不良后果由投标人自行负责。（具体规定详见《****政府采购数字认证和电子招投标业务有关事宜的通知》（辽财采【2020】298号）。 3.投标文件递交方式采用线上递交,如因投标人自身原因导致未线上递交投标文件的按照无效投标处理。 4.请投标人自行准备电脑设备并下载好对应的CA认证证书，于提交投标文件截止时间（开标时间）起自行解密，解密时限为30分钟。 5.投标人在电子评审活动中出现以下情形的，按如下规定进行处理： （1）因投标人或其自用设备原因造成投标文件未在规定时间内进行解密的； （2）因投标人或其自用设备原因造成的未在规定时间内上传文件的； （3）因投标人原因未对文件校验造成信息缺失、文件内容或格式不正确以及备份文件不符合要求等问题影响评审的。 出现前款（1）（2）情形的，视为放弃投标；出现前款（3）情形的，由投标人自行承担相应责任。 6.因本项目为不见面开标，各投标人须在投标文件的“法定代表人（或非法人组织负责人）授权委托书”中明确本项目的项目联系人及联系电话（建议包含手机及座机号码），并注意电话来电，以便重要事宜的通知。若因联系电话错误、关机、无法接通等无法联系到投标人，投标人自行承担相应后果。 电子标服务
