广州天河区恒源大厦项目

点击关注 九汇华纳 2026年4月8日 10:06 **

项目区位

恒源大厦位于**东部交通枢纽核心、**中心** “站城融合”示范板块，靠近**中央商务区，周边配套成熟，具备打造复合业态的先天条件。

地铁 1 号线、3 号线**东站 F 出口，步行至大厦仅需 50 米。大厦紧邻**东站、**体 育中心、****广场，商务氛围浓厚。

项目指标

规划用途：办公

建筑面积： 47226.7㎡（其中主楼面积为32068.95㎡，单层面积约1200㎡；附楼面积为15157.7㎡， 单层面积约1800㎡）

层数：主楼 26层、附楼8层

停车场位于地下 1层+地上1层

配有多功能会议室、食堂等

项目现状

本次招商范围为主楼，地下 1层至地上26层，部分出租用作办公。主楼有两个主要出入口，分别位于大厦西侧和南侧。主楼拥有四台客梯，一台货梯。

区域规划

项目区域规划围绕**东站超级枢纽改造工程展开，定位为**东部交通枢纽核心、**中心** “站城融合”示范板块，规划以交通升级为核心，实现“站、路、城”一体化发展。**区北拓打造东站片区打造枢纽经济圈，未来东站旅客吞吐量增加、周边改造释放产业空间、配套环境改善等方面，对项目招商带来长期利好。

政策支持

不动产盘活相关政策：

《****办公厅关于印发**市既有建筑改造利用消防设计审查验收管理办法的通知》穗府办规〔 2025〕3号

《**市既有建筑调整使用功能免于申领建设工程规划许可正面清单》穗建消防〔 2025〕241号

《****办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》穗府办〔 2021〕6号

《**市关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》 穗规划**规字〔2023〕3号

《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 中华人民**国国务院令第55号

《****办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》国办发〔 2019〕34号

《******局关于印发**市国有建设用地使用权出让金计收规则的通知》 穗规划**规字〔2023〕1号

(1)既有建筑功能调整：简化审批，支持商办灵活转型

依据《**市既有建筑调整使用功能免于申领建设工程规划许可正面清单》（穗建消防〔 2025〕241号），办公建筑（不含行政办公、工业及研发办公）可直接调整为商业用途，包括零售、餐饮、娱乐、住宿、公共服务、医疗、培训等10类业态，免于申领建设工程规划许可证，无需征求规划**部门意见，仅需满足消防设计审查验收要求即可推进改造。

优势：大幅缩短审批周期，降低改造成本，提升资产运营灵活性。

(2)非居住存量房屋改建保障性租赁住房：政策强力支持，保留原权属与指标

根据穗府办〔 2021〕6号、穗规划**规字〔2023〕3号等文件：

允许将闲置低效的商业办公、厂房、仓储等非居住存量房屋，在符合安全、规划、权属不变、群众意愿等前提下，改建为保障性租赁住房；

改建期间不变更土地性质、不补缴土地价款、不调整建筑高度 /层高/容积率等控制指标；

整栋改建可行，且 5000㎡以上项目须按6%面积配建公共服务设施或公共活动区（优先设于首层，产权不变）；

支持临时功能转换：经区政府同意，可按正面清单临时转为其他用途，期限 5年，过渡期内维持原有用地及规划属性。

优势：激活低效资产、响应住房保障政策、获取政策支持，同时规避地价补缴和复杂规划调整。

市场分析

1.**市房地产市场

**租赁市场正处于从增量扩张向存量运营的转型的阶段，整体处于供应高位、租金承压的调整期。短期内，调整与压力并存；中长期看，那些能够精准把握需求趋势、主动创新运营、灵活调整资产用途的市场参与者，将更能穿越周期，在调整结束后占据更有利的位置。**区域的成长与存量资产的活化将成为未来市场的两大主线。

2.存量办公

多个空置或去化困难的办公楼项目启动 “商改酒”“办改商”功能调整，成为市场存量资产的重要盘活方式。如金中天大厦、新力华轩等。

市场背景：用途临时变更路径为空置或去化困难的存量办公物业提供了可行的转型出路，与**办公楼市场空置率较高、租金承压的背景直接相关。

3.酒店市场

****酒店 2026年将迎开业小高峰

2025年1-11月，****酒店平均房价同比微降2.7%至927元，但出租率显著提升5.2个百分点至73.0%，每间可售房收入同比增长2.3%至677元，表现优于**平均水平。供应端，2025年全年中高端及以上新增客房约1091间，为市场注入新活力。

预计 2026年**将****酒店的新开业小高峰，新增客房供给量预计达到约2600间，包括****酒店，市场竞争预计将趋于激烈，尤其在新增项目集中的区域。

4.集中式公寓

市场处于理性平稳期

增速趋稳：市场进入理性平稳期， 2025年租金坪效同比微涨1.8%。

需求高度集中：核心区出租率饱和，近**回暖，远**承压，呈现明显梯度格局。

本项目区域内品牌公寓较少，距离较远。

核心价值

1.核心价值

区位优越：紧邻**东站，交通便捷、配套完善；靠近中央商务区，商务、商业氛围浓厚。

空间适配性强：主楼标准层面积适中，目前格局适合改造为多种业态。

远期规划利好：**区北拓打造东站片区打造枢纽经济圈，未来东站旅客吞吐量增加、周边改造释放产业空间、配套环境改善等方面，对项目招商带来长期利好。

2.预期发展方向

多元住宿业态协同：引入多元住宿业态组合，通过差异化品牌定位覆盖更多客群；****酒店、酒店 +服务式公寓等。

3.**方式

**期限：面议

**价格：依据**方式面议

**范围：面议

联系人

李先生： 185****3051