珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的通知（珠建〔2026〕14号）

ZBGS-2026-02

各有关单位：

为贯彻落实《****办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《****办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）和《****办公室关于印发**市加快发展保障性租赁住房实施意见的通知》（珠府办函〔2021〕131号）等精神，有效增加保障性租赁住房供应，进一步拓宽筹集渠道，结合我市实际，现就利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房有关事项通知如下：

一、适用范围

本通知适用于本市行政辖区内已合法建成并办理不动产权登记的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、新型产业用房（研发设计用房）、科研教育等非居住存量房屋申请改建为保障性租赁住房。其中，商办类房屋应以地块、楼栋（梯）或具备条件的独立楼层为申请单元，厂房、仓储类应以地块、楼栋为申请单元，旅馆、科教类应以地块为申请单元。

二、基本原则

****政府引导，市场主导。政府落实保障性租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，激发市场主体活力，充分发挥市场在**配置中的决定性作用。鼓励支持市场主体通过改造、租赁、收购、委托、合资等多元方式参与保障性租赁住房建设，实现多渠道供给。

（二）突出重点，综合施策。改建项目应符合区域功能定位和产业发展等要求，原则上以**民、青年人集中租房需求较大、规模较大的工业企业、****园区为突破口，选择在交通便捷、生产生活便利、公共服务和生活配套设施完善的区域实施。改建项目原则上不改变原有建设用地的主要控制性指标。

（三）以区为主，市级统筹。****领导小组负责指导协调辖区保障性租赁住房建设管理。区住房城乡建设主管部门、****分局****联合会审制度，对申报项目进行审核。如改建为住宅型保障性租赁住房，应统筹考虑改建后区域公共服务及基础配套设施承载力，相应完善公共服务及基础配套设施的配建方案。区住房城乡建设主管部门为通过审核的项目核发《**市保障性租赁住房项目认定书》（以下简称认定书，见附件1），引导申报主体按要求实施改建，并将已认定的保障性租赁住房项目报市****办公室备案。

（四）整体确权，用地性质不变。非居住存量房屋在符合权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。改建项目申报办理登记时应具备整体产权（未按套、间分割）。改建项目仅临时变更建筑使用功能，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款。改建后不得分割确权、分割转让、分割抵押、分割销售。

（五）充分调研，以需定供。申报主体应充分开展项目市场调研、需求分析、成本测算等工作，制定严谨的项目可行性分析报告和运营方案，确保项目具备良好的可持续市场运营能力。

（六）纳入备案，强化监管。改建后的保障性租赁住房运营管理应遵守有关规定，整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”。出租人、承租人、房源、合同等信息均纳入**市保障性住房管理平台统筹监管。

三、改建条件

（一）权属合法。申报项目应为已合法建成并办理不动产权登记的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。若存在抵押等其他权利限制，应依法取得相关权利人书面同意。

（二）主体明确。申报主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位（含受委托代理的整体运营承租人等），鼓励选择具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的单位作为实施单位。同一改建项目的房屋必须为单一主体产权。

（三）改建规模。改建项目应当以整栋、整单元、具备条件的独立楼层为基本改建单位，并具备物业管理条件；改建项目规模原则上不得少于50套（间）且建筑面积不少于2000平方米。

（四）技术标准。项目设计应符合《****办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）及省、市相关技术要求，在建设、管理和最小居住面积等方面应符合国家、省和本市规范及技术标准，确保房屋质量安全。厂房、仓储类改建项目应符合安全居住要求，须设立相应安全隔离措施，确保人员居住安全。改建后的保障性租赁住房应符合**住宅供水供电供气要求，确保安全。

（五）结构安全。项目改建存在以下情况的，申报主体在改建实施前，应委托具备相应资质的单位做好相应的设计复核、工程检测等结构安全性鉴定，确保项目实施过程和后续运营使用的安全性：

1.对明显加大使用荷载或调整荷载分布等可能危及使用安全的，应由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位进行结构安全性复核。

2.对改变原设计使用性质，导致荷载增加或需要提高抗震设防类别的，应当委托有相应资质的单位进行抗震性能鉴定、抗震验算、修复或加固。对于轻钢和大跨度的工业厂房（仓储）等非居住类型改建为保障性租赁住房的，应在改建实施前一并开展结构安全性鉴定及抗震性能鉴定。需要进行工程检测的，应委托具有相应资质的单位进行检测。

（六）消防规范。改建后保障性租赁住房应满足住房消防改造标准，符合我市消防验收的相关规定。

（七）物业规范。改建后的保障性租赁住房应由具备良好物业管理能力的产权单位或受产权人委托的实施单位负责管理，并应符合我市物业管理相关规定。

（八）不得申请改建的情形

1.拟改建宗地及地上房屋存在违法违规行为未处理的（经相关部门同意改建和整改同步实施的项目除外）。

2.****政府土地征收或储备计划的。

3.尚未按原有合同或监管协议等约定履约的用地项目。

4.项目用地剩余土地使用年限低于10年的。

5.土地经土壤污染风险管控和修复，仍不符合土壤环境质量要求的。

6.存在权属争议且一时难以妥善解决的宗地及地上房屋。

7.其他法律法规规定不允许改建的情形。

四、改建流程

（一）提交申请

申报主体备齐资料向区住房城乡建设主管部门提出申请。申请材料包括：

1.改建申请书（见附件2）。

2.申报主体身份材料：包括申报主体营业执照、统一社会信用代码等相关身份材料；申报主体与产权人不一致的需提交授权委托书和产权人的身份材料；拟改建部分房屋的产权人、抵押权人等相关权利人同意改建的书面意见；其他需要提供的身份材料。

3.土地房屋权属材料。房屋改建涉及被改建整栋建筑产权人利益的，应当征求其利害关系人意见；涉及需要共享该小区内部公共服务设施的，应当征求该小区与此相关的利害关系人意见，应符合《中华人民**国民法典》相关规定。

4.项目改建方案：包括拟改建房屋现状及规模说明、拟改建项目结构安全和消防安全前期评估材料、改建思路、设计方案、改建后房源量、户型设计、投入成本、回报周期、租赁管理方案及可行性综合分析等。

5.依法开展环境影响评价的厂房、仓储类项目，需提供原用途的说明材料及环评批复文件；厂房、仓储类项目等工业用地应当开展土壤污染状况调查；商业用地临时变更的，应提供地块历史从事行业等相关情况说明，历史上不涉及污染物或污染物基本不对土壤和地下水造成污染的，可暂不开展土壤污染状况调查。

6.书面承诺（见附件3）：包括申报主体承诺对提供材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于保障性住房租赁且不“以租代售”、不骗取奖补资金和无条件服从城市建设发展，未经原审核部门批准不得办理转移、变更等登记；开展项目周边租赁市场需求与价格调查研究，制定严谨的运营方案。非居住存量房屋改建为保障性租赁住房不变更原土地使用性质，今后如涉及土地收回、房屋征收，同意按原土地用途考虑补偿问题，清退租赁关系等事项由产权人或申报主体负责。如项目因申请退出或相关部门依据政策撤销其认定资格、清退租赁关系等事项及因此引起的纠纷、诉讼由产权人或申报主体自行负责。

7.其他需要提供的用地、规划、建设等材料。

（二）审核认定

区住房城乡建设主管部门收到申报主体申报材料后，****分局等部门联合审核。

审核意见通过的，应在**市保障性住房管理平台、****管委会）网站和拟改建项目周边公示，公示期5个工作日；公示期满无异议或异议不成立的，****管委会）同意后，由区住房城乡建设主管部门核发认定书；如会审未达成一致意见的，由区住房城乡建设主管部门收集各部门意见后****领导小组研究，申报主体应根据会审意见进行整改。认定书应同时抄报市住房城乡建设主管部门、******局****分局）以及供水、供电、供气等单位。

项目增设燃气管道的，申报主体应提供可行性分析论证报告及专家评审意见，****管委会）组织协调区住房城乡建设主管部门、****分局、供气等单位研究决定。

（三）组织实施

申报主体凭认定****分局、区住房城乡建设等部门申请办理相关手续。

1.项目规划意见函

****分局出具改建项目工程规划意见函，核定改建项目外立面设计、总平布置和其他必要的规划设计控制条件，具****分局规定。改建过程不动产登记部门反馈不涉及土地权属变化的项目，可用原项目已有用地手续等作为土地权属材料，不再办理用地手续。涉及土地权属变化的项目应先完善用地变更手续后，再申请改建。按照国家有关规定，向区住房城乡建设主管部门同步申请办理消防行政许可。

2.施工图设计和审查

申报主体根据认定书及改建项目工程规划意见函，委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计。需要对原有建筑物进行结构安全鉴定的，应按要求进行鉴定，以此作为设计依据。

施工图设计完成后，按规定报送施工图审查机构审查，审查合格的，出具施工图审查合格成果文件。施工图审查合格后，按规定向区住房城乡建设主管部门申请核发施工许可证并同步安排质量安全监督。

3.消防审查和验收

按照《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》****建设部令第51号）等有关规定向区住房城乡建设主管部门申请消防设计审查、消防验收或者消防验收备案。

4.施工监管

改建项目工程设计、施工、监理、检测等活动应当遵循建设工程质量安全管理等有关规定。申报主体应当按规定选择具备承接资质的施工、监理单位等参建单位，及时开展项目改建实施工作，区住房城乡建设主管部门应加强项目改建过程的监管和技术服务。

（四）项目验收

项目建成后，由申报主体组织竣工验收；验收合格的，将竣工验收备案资料报区住房城乡建设主管部门备案。

（五）使用管理

1.项目改建后首次出租的，须经专业检测并符合室内空气质量标准。区住房城乡建设主管部门将项目纳入保障性租赁住房管理。项目竣工验收后10个工作日内，申报主体应在**市保障性住房管理平台办理相关项目备案登记。项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位应在**市保障性住房管理平台注册并实名认证，将所有出租房源的房屋信息等如实录入。****政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金。

2.房屋出租后，项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位应在合同签订、变更、终止之日起15日内通过**市保障性住房管理平台办理租赁合同相关备案。

3.改建项目的运营期限不得超过经批准的土地使用年限，申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年，运营期限原则上不少于6年，申请中央财政资金补助的改建项目，按相关规定的年限执行。

4.项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不少于3个月，一次性收取租金数额和收取押金数额按相关规定执行。租户出现拖欠或拒绝按约缴纳房租的，项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位有权依照双方签订的租赁合同或协议违约规定对其进行处置。

（六）退出及监管

1.改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前6个月，向区住房城乡建设主管部门提出续期申请。未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出相关工作，确保分套（间）租户能有序退出，并于期满后30个工作日内向区住房城乡建设主管部门提出恢复原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限，土地使用年限期满的，应按土地出让合同（或划拨决定书）相关约定执行，相关约定应符合相关法律法规规定。

2.改建运营年限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的，产权人应当与运营方和租住人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，由区住房城乡建设主管部门出具《**市保障性租赁住房项目注销（撤销）通知》（见附件4），并抄报市住房城乡建设主管部门、******局****分局）以及供水、供电、供气等单位；房屋及供水、供电、供气等纳入原用途管理，并取消保障性租赁住房房源备案，申请中央财政资金补助改建的项目除外。

3.改建运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期退出的，视为擅自改变建筑物功能、非法改变土地用途，由城市管理综合执法等部门依法查处，并在**市保障性住房管理平台和市信用平台上公布，项目查处情况抄报市、区住房城乡建设主管部门、******局****分局）以及供水、供电、供气等单位。项目改建为保障性租赁住房期间涉及征地拆迁的，产权人和整体运营承租人应服从城市建设规划需求，主动配合征拆，按原产权登记用途考虑补偿问题。

4.项目改建后，****管委会）组织协调区住房城乡建设主管部门、****分局等部门，加强改建项目后续监管，发现问题及时依照职责处置。

5.对提供虚假资料申请改建、将改建后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为及新增违建行为的，由区住房城乡建设主管部门责令整****管理部门处理；情节严重的，由区住房城乡建设主管部门注销（撤销）认定书，同步报送市****办公室，并通知相关部门暂停产权人和运营管理单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令退回已收到的财政奖补资金，并视认定书有效性严格按税收征收管理法规等予以处理；逾期未改正的，按相关规定依法处置，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

五、附则

（一）非居住存量房屋临时改建为保障性租赁住房，重点解决**民、青年人等群体住房困难问题，原则上每套（间）建筑面积不超过70平方米，****政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金。

（二）对于单层建筑面积小于45平方米的LOFT项目和单套建筑面积小于80平方米的SOHO项目，在符合相关技术标准前提下，可依照本通知程序向区住房城乡建设主管部门申请建筑物功能临时变更为保障性租赁住房，但应先办理暂停销（预）售手续。

（三）商业、商办等高层LOFT物业改建为保障性租赁住房，须经原设计单位或有资质的其他设计单位进行设计并通过施工图审查合格，允许申请二次消防验收取得消防许可。

（四）除强制性规定要求必须增设和在原有结构空间内无法布局的消防通道、电梯等配套设施外，改建项目不得增加建筑面积、用地面积；不得改变地下空间原有用途。

（五）各部门（单位）要精简项目审批事项和环节，构建针对保障性租赁住房审批的快速审批“绿色通道”，****政府及各部门内部数据，减轻企业负担，提高项目审批效率。

（六）保障性租赁住房存续期间，认定书证载事项确因特殊情况发生变化的，产权人或其委托的运营单位须在自证载事项变更之日起10个工作日内，向区住房城乡建设主管部门申请变更认定书。由区住房城乡建设主管部门对变更事项作核查，如有必要可联合区自然**等部门进行核查。经核查，申请变更事项依据充分的，****管委会）同意后，由区住房城乡建设主管部门出具变更后的认定书并在**市保障性住房管理平台公布认定书变更情况。

（七）改建项目取得认定书并完成居民用水、用电、用气标准改造工程（含按不同电价类别分别计费的内部供电线路改造等），且已完成竣工验收备案的，由项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位提出申请，供水、供电、供气部门应按照居民类价格标准执行收费。

****管委会）可结合实际制定有关细则，积极推进我市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房工作落地落实。

本****建设局、******局**有关职能部门负责解释。

本通知自发布之日起施行，有效期五年。原《**** ******局关于印发〈**市关于推进非居住存量房屋改造为保障性租赁住房的通知〉的通知》（珠建保〔2021〕29号）同时废止。

附件：1.**市保障性租赁住房项目认定书（模板）

2.关于利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房项目的申请书（模板）

3.关于利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房项目的承诺书（模板）

4.**市保障性租赁住房项目注销（撤销）通知（模板）

**** ******局

2026年4月9日