鉴水人家一期二期物业服务合同

物业服务合同

甲 方： ****

业委会主任：

地 址：

联系电话：

乙 方： ****

负 责人：

地 址：

联系电话：

甲方于 年 月组织召开小区业主大会，依法有效选聘乙方为小区新的物业服务企业。甲、乙双方根据有关法律法规和小区议事规则，在自愿、平等、协商一致的基础上，就小区的物业服务事宜，订立本合同。

第一章 物业服务事项和服务质量要求

第一条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供如下服务事项：

1.房屋建筑共用部位的日常维护，包括：楼盖、屋盖、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等，但不包括质量历史遗留问题。质量历史遗留问题由房地产开发商提供后续服务。

2.共用设施、设备的日常维修、养护运行管理，包括：共用的上下水管落水管、污水管、高压泵房、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备、变频水泵、烟道、天线、建筑物防雷设施等。

3.附属建筑物、构筑物的日常运行养护，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、物业标识系统等。

4.公共绿地、公共区域植物、建筑小品等的日常养护和管理。

5.公共环境日常保洁，包括公共场所、房屋共用部位的日常保洁，生活垃圾日常清运，观赏水景的日常清理。

6.维护园区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、秩序监控、交通与车辆停放秩序管理。

7.管理甲方移交的与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保**件和物业使用说明文件，并在服务过程中逐步完善小区所需的技术和管理文档。

8.定期组织开展小区文化娱乐活动。

9.对业主和物业使用人违反小区管理规约和规章制度的行为，采取规劝、公示（曝光）、写承诺保证书、贴告知书、上锁、搬离、清理、拆除、报告有关单位处置、法律诉讼等合法、合理、必要的措施。

第二条乙方承诺达到如下服务质量标准：

1、服务人员配备情况：

物业如需人员变动，必须先招聘服务人员，不得降低服务总人数和服务质量，保证服务不缺人不缺岗。

年龄大于55周岁的服务人员不超过服务总人数的70%，门岗保安年龄不超过65周岁。

2.承接项目时，对园区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，且向业委会备案小区设备运行情况及故障清单。

3.承接项目时，对上一家物业的工作进行仔细梳理，做好完整的移交手续，不遗漏重要的技术、业主等档案资料。

4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、安全防范、环境和秩序维护等制度健全。

5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，每一位工作人员的****服务中心及相应楼道上墙公示，行为规范，服务主动、热情，有形象岗。

6.****中心，公示24小时服务电话。有完整的报修、维修和回访记录。

7.根据业主需求，提供物业服务合同之外的有偿特约服务和有偿代办服务的，需公示服务项目与收费项目，服务人员另行配置，不得抽调定岗配备。

8.对房屋共用部位每季度日常保养、检修，且记录齐全。

9.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维保记录齐全。设施设备标志齐全。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。

10.每两个月定期检查排水、排污管道，并且有真实记录。

11.公共环境：保洁不外包，并做到每天二次常规清扫，有签字记录，负责园区公共道路、绿地，生活垃圾日常清运；及时清除道路积水、积雪；根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫灭鼠除害，规范宠物饲养，保持环境整洁。

12.绿化：绿化不外包，并做到日常养护记录齐全，对草坪、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织补种、浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。

13.维护公共秩序：小区实行封闭式管理，秩序维护员24 小时门岗执勤，****园区、停车场和各楼宇等所有公共区域进行定时的巡逻，具有完善的安全防范措施和严格的岗位执勤制度，并有完善的记录；监控岗位24 小时值班，发现异常及时处理并有完善的记录；****园区的车辆实施证或卡管理，引导车辆有序通行、停放；****园区的装修人员实行临时出入证管理；对小区租户实行信息登记备案制度；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即采取相应措施，并及时报****委员会。

14.因合同签订时消防控制系统无法勘测，甲****公司或开发商及时进行修复，验收合格移交给乙方后，乙方须确保消防设备可随时正常启用，发现消防隐患，及时处理。

15.物业签订合同后，小区共用部位和公共设施小维修及其单项费用每月1000元内由乙方负责，1000元以外上报甲方；小区**新修工程需要用款的，由乙方制定方案，交由业委会讨论审核；小区若需专项维修资金的，则由乙方拟定专项维修资金使用方案，根据有关法规和小****委员会决定是否申请使用专项维修资金。

16.根据小区现状，乙方有责任和义务，对安全防范薄弱环节、秩序维护存在的问题、专业设施设备不完整事项、公共区域使用缺陷等问题，提出专业完善建议和应对方案。

具体服务事项及其标准和有关管理服务规章制度的详细内容见附件1：物业服务方案；

第三条在签订本合同前，在甲方的监督下，乙方与原物业对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。若原各项设备设施不能正常使用，由甲方监督恢复并移交乙方，乙方无偿提供技术指导。恢复正常后，按规定接收****管理所必需的相关资料。乙方可以先入场验收、提供各项物业服务。

对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认，具体内容见附件2：物业承接验收确认书。

第二章 物业服务费的标准和收取办法

第四条本物业采取包干制方式收取物业服务费用。乙方向甲方业主、物业使用人按照以下约定收取物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。

1、物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（不含建筑垃圾清运费用）：

业主车辆包年收费：

地面临停车位包年：同一户业主第一辆车包年：360元/年；业主第二辆车包年：500元/年，业主第三辆车包年：700元/年。每多一辆车按照增加200元/年依此类推。

业主车位管理费：360元/年

租客车辆包年收费：一套房子，登记第一辆车收费：600元/年，登记第二辆车：1200元/年；登记第三辆：1800元/年。一户限三辆登记。

临时停车：2小时免费，4小时内5元，一天封顶20元。增加一天，每天20元累计计算。

①小高层住宅：

结合本小区实际违章情况，新装修业主按产权面积缴纳每平方30元装修保证金；对违章违规装修搭建破坏结构的业主可以直接扣除装修保证金与物业费不冲抵，同时制止其装修工人入场施工，立即上报相关部门恢复原样后方可在次日重新施工；对破坏的公共区域照价赔偿并恢复原样；竣工当日报告物业验收，物业验收完成无违章后六个月无息退还装修保证金。

②地下车位（库）服务费：360 元/个*年，费用仅限于地下车位（库）公共部位、共用设施设备日常维护、日常保洁，地下车位（库）公共照明。对车辆内物品没有保管的义务。

③临时泊车费：露天公共车位及临时停车位使用收费标准，由业委会和物业合理改革收费制度，讨论并****政府有关规定执行。

④业主位于小高层、多层的储藏室免征物业费，水电费自理或物业代收代缴；排屋业主地下室免征物业费。

2.物业服务费用主要用于以下开支：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②共用部位、公共区域、共用设施设备的日常运行、维护维修费用；

③物业服务区域清洁卫生费用；

④物业服务区域日常绿化养护费用；

⑤物业服务区域日常秩序维护维修费用；

⑥办公费用；

⑦物业服务企业固定资产折旧；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑨法定税费；

⑩物业服务企业的利润。

第五条物业服务费计收方式：

1、纳入物业服务范围的已竣工但未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业及车位（库），其物业及车位（库）服务费由开发商全额交纳；已交付未使用的空置房/空置车位（库）物业费由业主全额交纳。

2.物业服务费与车位服务费按年交纳，业主/物业使用人应在每年的9月25日前履行交纳下一年物业费的义务（物业预收不得超过12个月）。

3.根据《国家物业管理条例》规定，物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。

4.如业主/物业使用人委托物业代缴水电费，每月一次结算付清。业主/物业使用人在物业交付时应缴付水电费周转金，以保证及时结**电费。

5.业主出租其拥有的物业，业主应当负责交纳物业服务费；业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。

6.业主/物业使用人转让物业时，须交清房屋产权登记变更（转让人尚未办出所有权证的，以转让合同生效之日为准）之前的物业服务费及其他相关费用；未将房屋产权登记变更或转让合同报物业服务企业备案的，对受让人应交的物业服务费用承担连带缴纳责任。

7.业主缴纳费用可通过现金、银行汇款刷卡扫码等方式至乙方指定账户。

第六条 物业内车位（库）权属确定依照法定或业主与开发商签订的合同约定。乙方根据约定对物业内车位（库）的公共部位以及公共设施设备提供日常维保服务，以以及公共区域的保洁、秩序维护和巡逻等。

第七条上述收费标准需要调整时，甲乙双方应根据有关法律法规、政府有关文件和小区议事规则协商确定。

第三章 专项维修资金筹集、使用和管理

第八条本小区专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹根据《**省物业管理条例》《**省物业专项维修资金管理办法》****政府部门有关规定执行。

第四章 物业管理用房管理和使用

第九****政府规定的面积向乙方提供物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

第十条 属于业主共有的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备、业主共有的场地由乙方管理，并负有相关的安全及管理责任。

第十一条小区公共收益在业委会的授权下，由乙方负责对外出租并提供相应的税务票证。所有公共收益的分成比例按照税后收益金额的40%归甲方所有，其余60%作为乙方的管理服务费，由乙方收取。****商铺由物业安装道闸，安装费用由物业承担，分成比例按照税后收益金额的40%归甲方所有，其余60%作为乙方的管理服务费，由乙方收取。如物业合同到期或物业中途退出，道闸不能拆除，道闸属于小区公共设备资产。公共区域的维修费用从公共收益中列支，所有公共收益的收支账目乙方每季度向甲方通报一次，业委会确认无误后由乙方将约定的公共收益按****银行账户。如甲方查证乙方在公共收益管理上账目混乱，弄虚作假的，甲方有权随时向乙方收回公共收益管理权。

第十二条乙方根据物业管理的需要，****公司****公司对小区电梯内外广告位、道路灯杆广告位、大门门禁、游泳池等物业共用部位、共用设施设备的关键部位经业委**意后对外经营，获取公共收益。为了全体业主的利益，****公司对各项物业进行经营管理的期限最长可以约定到本合同期满。

第十三条对于甲方已经移交的物业管理商业用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，在征得甲方同意前提下，无需再行征得全体业主同意，但甲、乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本小区范围内予以公示。

第五章 合同期限

第十四条 委托服务期限为三年。合同期限内，甲方根据乙方的服务工作情况，可提交业主大会会议终止物业服务合同；乙方如果要终止合同，须提前三个月向甲方提出，并履行合同到小区选聘出其他物业服务企业时为止。

第十五条 本合同期限届满六个月前，甲方组织召开业主大会，决定续聘乙方或另行选聘其他物业服务企业。乙方被续聘的，甲方与乙方签订新的物业服务合同，在新的物业服务合同未签订前，原合同继续有效；乙方未被续聘的，乙方应履行合同到小区选聘出其他物业服务企业时为止，或到本合同期限届满。

本合同期满前甲方未组织召开业主大会决定续聘乙方或另行选聘其他物业服务企业的，本合同期满，乙方仍可按本合同的约定继续提供物业服务并收取相应的物业服务费，直到甲方组织召开业主大会并选聘出物业服务企业时为止。

第十六条合同终止三十日内，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等****委员会，****委员会的监督下，****公司。乙方根据物业管理需要在小区内设置的各类固定铭牌、标识牌，办公电脑、办公桌椅、空调、监控等设施，未经甲方允许，乙方不得在其撤场时带离本小区。

第六章 双方的权利和义务及违约责任

第十七条甲方相关的权利义务：

1.督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反小区《管理规约》的行为采取合法、合理、必要的措施；

2.授权乙方对业主、物业使用人违反小区《管理规约》的行为，采取合法、合理、必要的措施，进行劝阻、防范和制止；

3.审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、公共收入的年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

4.在本物业区域内所有分属物业行业服务和管理的事项，甲方均有权要求乙方依法、合理履行行业职责。

5.法律法规规定的其他权利义务。

第十八条乙方相关的权利义务：

1.设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；

2.根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

3.根据有关法律法规的规定以及本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

4.及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项及公共收益收支情况；

5.结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；

第十九条乙方根据《**区物业服务履约保证金管理暂行规定》，按项目招标要求，向甲方缴纳人民币伍万元整作为服务履约保证金。服务期内，甲方有权对乙方的工作进行临时抽检，抽检时，甲方应通知乙方的工作人员（主管以上）在场，临时抽检结束，甲乙双方在场人员均应在检查单上签字。乙方工作人员无正当理由拒绝签字的，甲方凭3名（含）以上委员或5名（含）以上业主代表现场签字确认的情况，可以证明抽检的真实性。甲方根据乙方的实际表现制定相应的处罚办法，甲方的处罚决定应及时通知乙方。乙方拒绝支付罚金的，甲方有权在乙方缴纳的履约保证金中予以扣除。履约保证金经扣减后不足50%出现缺额，乙方须在一个月内主动补足。满一个月未及时补足的，甲方将按缺少金额的日千分之三计算滞纳金，连续两个月故意拖延不补足履约保证金的，甲方有权将乙方剩余保证金扣除，并启动业主大会表决程序，提前与乙方解除物业服务合同。

第二十条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方双倍返还。

第二十一条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同且不承担违约责任；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

特别提示：无论何种原因，甲乙双方如需提前解除本合同，均需至少提前三个月向对方以书面形式提出申请，否则视为严重违约，按本合同约定的履约保证金的三倍向对方赔偿经济损失。

第二十二条乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同。甲方依据业主大会的表决结果，启动物业选聘程序，****公司未进场接管前，乙方不得提前撤场，否则视为严重违约，甲方有权扣除乙方的履约保证金，并有权根据实际情况，追究乙方单方面提前撤场引起的一切责任。

第二十三条乙方在物业管理商业用房、物业共用部位、共用设施设备和业主共有场地的管理经营中，不得以任何形式欺瞒或损害业主的公共利益，一经证实，不受时间限制，甲方有权在乙方履约保证金中扣除相应合同应有收入双倍的金额。

第二十四条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备的必要，且事先一天已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5.乙方在根据合同约定依法履行责任和义务的情况下，不承担对业主、物业使用人及访客等的人身、财产的保管保险义务；

6.在本物业区域内发生治安或刑事案件，包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成的损害，乙方已依法履行本合同约定义务及相关职责，但仍发生的情况。

第七章 解决争议的办法及其他

第二十五条本合同在履行中如发生争议，甲乙双方及相关业主可以通过协商方式解决；协商不成的，****人民法院提起诉讼。

第二十六条本合同中下列词语的定义是：

1.业主，是指物业的所有权人。

2.物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

3.物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。

4.物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

5.共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。

6.共用设施设备，****服务区域内，属于全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具等设施设备。

7.公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域，以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

8.专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第二十七条：本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十八条：本合同主件共八页，一式五份，其中甲乙双方各执两份，一份向区房地产主管部门备案。

第二十九条：本合同经甲乙双方签字后生效。

附件： 1、物业投标文件和小区招标文件

2.物业承接验收确认书

3.服务承诺

（甲方签章） （乙方签章）

负责人： 法定代表人：

年 月 日 年 月 日