赣州创新“以修代租”模式，激发历史建筑活化利用新动能

一、背景情况

**是国家历史文化名城，**宋城核心区保存有大量珍贵的历史建筑，姚衙前、灶儿巷等核心片区内，现存百处已征收但未修缮的国有历史建筑，长期以来保护利用面临修缮资金缺口大（超40亿元）、受国有资产管理制度约束、社会资本参与意愿低、街区活力逐渐流失等多重挑战。为破解困境，**市紧扣国家鼓励文化遗产合理利用的政策导向，积极探索“以修代租”活化利用模式。自2025年起全面启动“以修代租”活化利用试点工作。在坚守保护底线、合理利用原则基础上，选取姚衙前、灶儿巷等核心片区先行示范，构建“政策规范+机制创新+试点先行”的推进体系。出台《**市历史建筑保护管理办法》，明确活化利用国有历史建筑优惠政策，出台《****宋城“以修代租”实施方案》，建立“承租人出资修缮、产权人减免租金”的机制，实现“谁修缮、谁受益”，探索“政策引领、社会参与、活化利用”的历史建筑保护新路径，让沉睡的历史建筑重新焕发生机，居民和游客的获得感显著增强。

二、具体实施路径

（一）试点先行，分类探索。坚持试点先行、成功后再全面推广的原则，首批选定**宋城姚衙前和灶儿巷历史文化街区开展试点，具体为街区内已征收但尚未修缮的历史建筑和其他国有建筑，且具有一定保护工作基础，建筑类型涵盖商业、居住、公益等多种业态，可全面检验模式适用性，为全域推广积累经验。

（二）规范流程，全链条管理。****小组全方位负责资格评审、方案评审、工程监管、验收评估等工作，****小组，实行全过程监督。实施“客户申报—资格评审—结果公示—签约交房—方案评审—工程监管—验收评估—免租核定—签订协议”等环节，形成完整闭环。在此基础上，建立动态更新管理机制，按照“成熟一批、推出一批、储备一批”的滚动原则，根据建筑修缮验收结果、业态运营评估情况及历史建筑保护状况，定期开展评估与动态调整，符合条件的建筑及时纳入，不再适宜试点的有序退出，确保打造一个，成功一个。

（三）严格标准，多方把关。严把准入关。申请主****事业单位、专业机构和社会组织，须提交完整的修缮及运营方案，****小组对申请资料进行综合评审。若同一建筑有多个申报者，以一个月为周期，通过综合评分方式择优确定中选单位。评审结果向社会公示，接受公众监督，公示无异议后签订资格认定书并交付建筑。严把修缮关。涉及历史建筑修缮的施工单位须具备古建筑承包修缮资质，确保“专业的人干专业的事”，建****小组联合文物保护、名城保护、建筑结构、消防、规划设计等领域专家进行联合评审，确保不破坏历史风貌、不降低安全标准。严把运营关。运营业态须符合街区业态引导目录，重点引入文化体验、非遗工坊、精品民宿、创意餐饮等与历史街区气质相符的业态，避免低端化、同质化。设置免租核定环节，由第三方造价咨询机构对修缮费用进行审核，根据修缮投入计算免租年限（最长不超过20年），实现社会资本参与正向激励。

三、实践成效

试点启动以来，**市“以修代租”模式已取得阶段性突破。截至目前，**宋城“以修代租”项目已完成修缮房屋1栋，已启动修缮房屋3栋，正在招募商户房屋52栋，未来两年预计修缮房屋总建筑面积达10万平方米，总投入超10亿元。实践表明，该模式有效撬动了社会资本、激活了街区活力，初步探索出一条“政府零现金投入、社会资本愿参与、历史建筑得保护、街区活力能回归”的可持续路径。

（一）有效撬动社会资本，缓解财政压力。“以修代租”的核心机制是承租人先出资修缮，以未来租金抵扣投入，政府无需直接投入大笔修缮资金。承租人为了后续经营，主动出资修缮且****政府最低要求。以已完成修缮的攀高铺65号为例，该建筑为清代客家风格2层砖木结构传统民居，建筑面积213.08平方米，承租人按照“保护第一、最小干预”原则修缮，重构宋式空间布局，引入文化茶饮业态，修缮金额61.3万元、免租期20年。按市场租金测算，****政府本应承担的修缮负担转化为社会投资，实现了国有资产零现金投入下的保值增值。正在推进的3栋房屋预计投入修缮资金590万元，招募中的52栋预计投入约8000万元，社会资本参与热情持续高涨。

（二）广泛凝聚保护共识，焕发**活力。参与修缮运营的承租人普遍认同历史文化价值、具备保护情怀，主动承担建筑管护责任，大幅降低建筑损毁风险。承租人根据自身业态需求设计修缮方案，既满足现代使用功能，又保留历史风貌，避免了修而不用或用途错位。目前，已完成和启动修缮的4栋建筑分别引入了文化茶饮、酒店、创意餐饮等业态，正在招募的52栋业态涵盖潮玩、文化展馆、酒店等多元类型，历史建筑成为文创、非遗、民宿等新业态的优质载体。

（三）有效完善退出机制，实现闭环管理。**市建立了动态监管和退出机制，每年对建筑利用情况进行排查，对不符合保护要求的限期整改，整改不到位的终止免租资格并予以退出。退出情形包括违反保护规定、擅自改变建筑结构或运营业态、长期空置、超期未完成修缮等。这一制度****政府单一主体，****政府和社会共同承担。同时，配套提供营销赋能、金融支持、纠纷调解等服务，保障模式可持续运行。

来源｜建筑杂志社、****建设局