上海国城土地房地产资产评估有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

机构名称： ****

地址： **市**路99号（**滩国际大厦）22楼

邮政编码： 200080

电话： 021-****0052

传真： 021-****2268

统一社会信用代码： 913********0821889

成立日期或注册日期：2000年11月29日

注册资本：1000万

房地产估价机构资质证书编号：沪建房估证字[2023]10号

****管理局核准）（一级资质）

土地估价机构备案编号：****310005

（******局备案）

中国土地估价师****协会“土地评估中介机构A级资信等级证书” 证书编号：2026A-073

资产评估备案编号：沪财企备案[2017]1号、沪财企备案[2018]25号、沪财企备案[2020]30号、沪财企备案[2024]54号、沪财企备案[2025]20****财政局备案）

中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位

上****协会副会长单位

****协会副会长单位

****总局公示的“**守合同重信用企业”

ISO9001：2015标准质量管理体系认证企业

IS014001：2015标准环境管理体系认证企业

IS045001：2018标准职业健康安全管理体系认证企业

****在行业内长期辛勤耕耘，造就了自身多方位的优势。

优势一：长期丰富的行业经验、高等级多方位的专业资质

一、长期丰富的行业经验

****(以下简称“****公司”)成立于1998年12月，是**乃至**最早的房地产评估机构之一。

公司成立之初，****法院提供房地产价格鉴证服务，是**市房地产司法鉴证的主要服务机构。

2000年11月，脱钩改制，成为房地产评估咨询的专业机构。

2017年10月后公司进一步拓展业务范围，陆续取得资产评估资质、预算绩效评价资质等，并纳入财政部预算绩效评价第三方机构信用管理平台等。

注册资金为人民币1000万元。

公司评估咨询业务范围广泛，涉及资产评估，土地、房地产领域的各类房地产在不同估价目的下的价格评估，主要业务范围包括：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，房地产转让、土地使用权出让或收购、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿、税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、处置、清算、财务审计中的房地产公允价值评估、其他依照法律、法规需要进行的土地、房屋评估。

同时，公司还从事资产评估项目的可行性研究，市场调研，撰写咨询报告以及提供相关服务，如：市场行情调查研究、现行法律、法规、行业规定、政策等的咨询、房地产开发经营项目可行性研究报告。

近年来，公司积极拓展业务范围，新增了预算绩效评价这一重要服务板块。该业务围绕财**公共资金使用效率，覆盖预算项目从立项到完结的全生命周期，提供包括事前绩效评估、事中绩效监控和事后绩效评价在内的全方位绩效管理服务。我们依托专业的分析团队和科学的评估体系，****机关、军事单位、国有企业、公共事业单位等多元客户群体，提供高度定制化的绩效评价解决方案和深度数据分析报告，助力客户提升**配置效率、优化政策执行路径、实现公共价值与财政效能最大化。

在土地规划方面，我公司发挥专业优势，亦颇有成效。受政府土地规划部门委托，对土地的整体利用规划、宗地专项规划，以及改变用地性质、土地潜在收益评估等，为政府土地储备工作献计献策。同时，****政府有关部门主导的地价监测工作，对全市多个地价观察点进行动态的监测。

二、高等级多方位的专业资质和资格：

1、****管理局核准的“壹级房地产估价机构”资质；

2、******局备案的“土地估价机构”；

3、中国土地估价师****协会“A级资信土地评估中介机构”；

4、****财政局备案的资产评估机构；

5、****总局公示的“**守合同重信用企业”；

6、****管理局核定的“**市守合同重信用企业”，合同信用等级为AAA级；

7、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位；

8、****协会会员单位；

9、上****协会副会长单位；

10、****协会副会长单位；

11、**市****协**事单位；

12、****法院、****法院司法委托机构的评估机构；

13、******管理委员会指定负责为全市各区房管系统内涉及经济适用房、政府廉租房、私房落实政策等领域房地产价格评估的评估机构；

14、******局指定土地价格评估机构；

15、****税务局指定房地产税收征收评估服务评估机构；

16、****委员会指定民办教育机构房地产评估机构；

17、40****银行房地产抵押评估指定的评估机构。

优势二：持续稳定增长的经营业绩、范围广泛的**单位

一、经营业绩持续稳定增长

****公司成立二十多年来，始终坚持“专业为本、客户至上”的服务宗旨，为客户提供优质、高效的专业化服务，赢得了客户和业界的广泛赞誉。尤其是最近几年，公司业务发展呈现持续稳定增长态势。

我公司2025年度累计完成房地产估价项目15762件，土地面积累计1727.93万平方米，建筑面积累计3508.03万平方米，评估总价值为5943.0亿元（详见下表）。

房地产评估项目涉及土地及工业、商业、办公、住宅、在建工程等几乎所有房地产种类。

****公司近几年业务统计表

二、**单位范围广泛

1、****事业单位：

****法院、******管理委员会、******局、****税务局、****委员会、****中心、****发展中心、****中心等。

******局、******局、******局、******局、******局、浦******局、******局、******局、**土发、浦东土储、**土储、**土储、****税务局、****税务局、****税务局、****税务局、****税务局、****税务局、****税务局、****税务局、****发改委、****住建委、****卫生局等。

**国资委、**发改委、地产集团、****集团、国盛集团、张江集团、****集团、****集团****事业单位指定的评估服务入围机构。

2、金融机构：

****银行 中国****协会

工商银行 农业银行 中国银行

建设银行 邮储银行 交通银行

招商银行 浦发银行 中信银行

光大银行 华夏银行 民生银行

广发银行 **银行 **银行

浙商银行 恒丰银行 渤海银行

**银行 **银行 **银行

**银行 **银行 **银行

**银行 **银行 稠州银行

盛京银行 ****银行 华瑞银行

农商银行 ****银行 ****银行

新韩银行 东亚银行 盘谷银行

韩亚银行 民泰银行 ****银行

……

总计40****银行金融机构

3、****公司：

优势三：完善的组织架构和管理制度、规范合理的运营模式

****公司按照现代服务型企业的组织原则，建立了完整的组织构架，健全了规章制度，规范了内部管理，明确了操作流程。目前公司的组织构架为“****委员会”及“综合管理部门”：即总师室、业务部、评估一部、评估二部、评估三部、资产评估部、客服部，专家委员会、****委员会、****委员会、****委员会，以及办公室、人力**部、信息技术部、****管理部(详见组织架构图)。

总师室负责估价报告的最终技术把关和审核；

业务部负责客户服务，包括客户联系、业务洽谈、报告送达、费用结算等；

评估一部、评估二部、评估三部、资产评估部专门从事估价作业，按照估价规范出具独立、客观、公正的估价报告；

客服部负责接听客户询价电话，响应客户其它要求；

****公司经营管理层及资深估价师组成，对公司项目的估价程序和技术规范提供专业审议意见并对项目风险进行控制；

专家委员会由总估价师和若干资深估价师组成，负责处理估价中的疑难技术问题；

****委员会由总经理、副总经理和营销总监组成，负责处理业务流程中出现的各种问题；

****委员会由总经理、副总经理、总估价师和各部门经理组成，负责对各个岗位的员工进行工作绩效考评。

公司实行业务取得和专业估价前后台操作并适当分离的运营模式，目的在于使估价师不受各当事人和利益方的影响，能够独立、客观、公正地完成估价作业。公司这样的部门设置既分工明确、相互制约，又能够相互配合，****委员会的工作机制协调解决。多年的实践证明，公司这样的组织构架和运营模式是符合行业实际的、是行之有效的，****公司的有效管理，又维护了客户的利益，使公司得以健康、快速地可持续发展。

****公司组织架构图

优势四：以客户为导向的**模式、严格的估价报告质量控制、以大数据为基础的易估通自动评估技术手段

一、以客户为导向的**模式

1、评估方法：根据估价目的和估价项目的实际情况，采用市场比较法、收益还原法、重置成本法等多种符合评估项目需要的评估方法。

2、实行预评估制度：任何类型的房地产评估项目在接到产证复印件并实地查勘、市场调查后，先行出具书面的预评估报告，提供给委托方参考使用；****公司对所出具的预评估报告的结果负责，且实行预评估免收费的服务。

3、建立业务联系人制度，实行“一人式”服务：公司指定专人负责与委托方的业务联系，随时保持联系、接洽业务以及报告的递送、费用的结算，进行相关信息的及时沟通与反馈。委托方只要找一个人就可以了解和开展所有与估价有关的工作事项。

4、公司安排具有丰富估价经验的房地产估价师作为房地产抵押贷款评估业务主办估价师。

5、评估周期：

⑴ 业务人员在接到项目信息后，当天与委托方（借款人）进行联系，并根据对方的时间安排估价人员及时到现场进行查勘；

⑵ 现场查勘完毕并取得权属资料后，估价人员进行估价作业，必要时估****交易中心查实有关资料；

a.单套住宅物业通常在接到产证复印件等相关资料并经实地查勘后1～2个工作日出具预评估报告；

b.其他房地产项目通常在接到产证复印件等相关资料并经实地查勘后2～5个工作日出具预评估报告；

c.资产评估项目通常在相关资料收集齐全并经实地查勘和资产清点后8～10个工作日出具初审报告；

d.****银行的要求先行口头报价，等信息反馈后再按上述相应时间出具预评估报告。

6、评估报告的撤销操作流程：电话通知撤销事项—退回报告—协商支付一定的成本费用。

二、严格的估价报告质量控制措施

1、建立并落实三级审核制度，即在一份估价报告完成之前，必须经过估价师互审、部门审核及总师室审定三个环节，保证出具的每份估价报告都能做到合法、规范、客观、公正。

2、评估中的重大疑难问题，****委员会集体会商，共同研究解决。

3、选派具有丰富经验的资深估价师主办委托项目，选派资深业务员加强项目沟通与协调，保证每个评估项目的顺利进行。

4、定期对估价师进行估价技术及行业规范的培训，保证每名参与评估的估价师及时了解估价行业最新动态，具备足够资质及能力进行估价工作。

5、建立估价信息系统和估价流程管理系统。在估价信息支持和估价流程管理方面，借助于IT技术手段，保证估价结果的客观公正。

6、外聘高校教授及行业内的专家，****小组，遇有疑难项目，会向其咨询，以确保每个估价项目都能采用最合理的估价方式来进行。

三、以大数据为基础的易估通自动评估技术手段

****公司利用信息部门技术优势，与集团所属的******公司，共同成功开发出了拥有自主知识产权的“**市住宅房地产价格评估及报告生成系统（易估通系统）”以及与之相配套的手机APP，****银行、****公司、典当等类金融机构投入实际应用。

“易估通”系统是基于“互联网+”和海量数据集合的技术能力，****公司多年来在房地产估价领域的沉淀积累和市场把握，倾全力精心打造而成。该系统通过构建有效的数据处理和价格模型，可对**市单套住宅的房地产价格进行评估，出具预评估报告，同时通过该系统能够对单套住宅抵押物进行批量评估。还能够根据客户需求量身定制，提供房地产综合信息与价格查询等多方面服务，满足客户对业务判断及风险控制等多种需求。

优势五：高素养的估价师专业队伍、产业链功能完整的联合单位

一、高素养的估价师专业队伍

****公司成立以来，一贯高度重视打造一支高素质的专业估价师队伍，视专业****公司最重要的核心竞争力。多年来，公司通过引进和培养相结合的方式，汇聚了一批可以胜任各类房地产项目评估的、具有较高专业素质和水平的估价师队伍。

目前公司拥有国家注册房地产估价师31名，国家注册土地估价师18名，资产评估师15名，绩效评价主评人14名，外部专家顾问5名，其中中国房地产估价师学会资深会员1人、中国土地估价师****协会资深会员1人、上****协会个人理事1人、上****协会专家委员会成员2人、****协会专家2人、****国资委评估专家1名、英国皇家特许测量师学会会员3人。另外还有国家注册造价工程师、国家注册律师、国家注册会计师、高级经济师等中、高级专业人才多名。他们具有较高的专业素养、丰富的实践经验、严谨的工作作风和一流的服务态度，为公司的业务持续快速发展提供了有力的专业保障。

同时，公司还与本市部分高等院校、科研院所建立了长期的战略**关系，一些在****公司的特邀顾问。长期的专业实践和积累，使公司对各类房地产在不同估价目的下的价值把握有较深入的研究，并形成了独到的见解和妥善的处理方法，在社会上具有一定影响力。

二、产业链功能完整的联合单位

****公司的相关联合单位有：

******公司：以国城评估长期的报告数据和大数据相结合，成功开发出“易估通”——**市住宅房地产价格评估及报告生成系统等系列产品，并能在网络版和手机APP上实现实时估价和报告自动生成，是**房地产批量评估和高效快速准确评估房地产价格的最有力工具；

****公司：****协会常务理事单位、****协会副会长单位，拥有国家商务部授予的行业最高的AAA级资质，****总局公示的**“守合同重信用”企业，****法院指定的司法委托拍卖入围单位，综合实力位列**三甲；

****事务所：以承办民商事案件特别是经济、金融领域案件代理和执行****事务所，擅长对企业资产的诉讼保全、房地产处置、债权债务的清理清算、司法判决的执行委托等，在行业内享有盛誉；

******公司：**拥有最多清算师的专业清算企业，****协会副会长单位、****人民法院指定的司法委托破产清算入围单位。

****公司与以上联合单位成功组成了多个具有对外投资功能的拓展平台，初步形成了以现代服务业为主线、运营机制有机衔接的完整产业链，各联合单位年营业总额达人民币数十亿元。

正是凭借着这样一支集聚有国家注册房地产估价师、国家注册土地估价师、国家注册资产评估师、国家注册律师、国家注册会计师、国家注册拍卖师、清算师等金融、房产、法律领域的资深专业人士组成的专业人才队伍，加上具有业务专长的高素质职业经理人组成的管理团队，国城评估等企业在**的现代服务领域独树一帜。

****公司走过的二十多年历程，我们深切感到，对经济鉴证类中介机构而言，专业****公司可持续发展的两大支柱。专业性体现在高质量的估价报告上，社会性体现在社会责任和服务上。专业保障成功，服务铸就辉煌。

****公司将继续沿着专业化、品牌化、规范化的道路走下去，坚持“独立、客观、公正”的执业原则，为客户提供优质高效的服务。

我公司将根据服务内容，对各阶段服务的实施进行如下安排：

1) 项目准备阶段

我们将组成由总经理领衔，由总评估师、技术负责人和营销总监组成的项目统筹协调组，****公司的**。根据项目要求，针对各种相关类型的资产评估报告制订标准化评估流程和标准化评估模板。对与资产评估相关的法律、法规**策进行统一调研并形成内容完整且具专业水平的文件以备查阅、参照。邀请资产评估相关专家对拟参与项目的评估人员进行专门培训，明确本项目实施的目标、方法和流程。

项目统筹协调组成员一览表

2) 项目承接阶段

指派营销总监作为本项目的专职业务联络人，负责本项目的具体承接和项目启动，由总评估****公司内部资产评估ERP平台上对每一个项目进行编号并指派经验丰富且最适合该项目的评估师对项目个案实施评估，在ERP平台上对项目进程进行实时跟踪。

3) 实施操作阶段

成立由资深评估****小组，按照要求客观、及时、准确地进行评估，认真落实评估报告的三级审核制度，保证每一份评估报告的质量。

同时，公司成立由副总经理、副总评估师、营销总监、资深****小组，针对客户投诉或对评估结果有异议的进行针对性处理，1-3个工作日内处理完毕。

4) 跟踪和提供增值服务阶段

由营销总监负责征集委托方和被评估方对我们评估服务工作的意见，由副总评估师征求对评估专业方面的意见，并根据委托方需要提供配套的增值服务。

5) 异议处置阶段

如果被评估方对评估结论有重大异议的，则立即进入针对资产评估项目制定的异议处置流程。由公司总经理负责异议接待，受理后由承办评估师进行异议情况说明，经副总评估师审核，公司总师室核准后，向委托方提交异议说明报告，按照异议处置程序给予妥善处理。若异议解释无效，建议进****协会专家委员会鉴定程序。根据委托方需要，****公司****公司的一切内外部**进行应急处置，****公司****事务所协助进入司法诉讼程序予以终结异议。

****公司承诺将最终异议处置结果在10个工作日内出具详细书面报告报送至采购方，并且承诺将独立完成异议处置，不以任何理由将评评估格异议争议移交采购方。

6) 归档结案阶段

评估工作结束后资产评估师将资产评估委托合同、工作底稿、资产评估报告、资产评估说明等进行整理、归档，并经负责档案管理的行政主管校核，完成对每一份资产评估报告及工作底稿的归档工作，同****公司内部资产评估ERP平台进行长期保存。

1) 对某些资产评估项目的历史遗留问题，或产权政策不清晰等难点问题，在承办评估师制定评估方案之前，****公司专家委员会召集专门会议研讨，形成评估实施方案，****公司聘请的资产评估领域的专家顾问征询对评估方案和技术途径的具体建议。****政府****大学研究机构的专家会诊，提出权威性的政策和技术解读，以指导承办评估师团队顺利、及时完成评估项目。

2) 集团公司资产处置全流程产业链优势

****隶属****集团****公司，集团在资产处置（尤其是司法处置资产）领域独具特色，****公司有：1、****公司****协会副会长单位，拥有国家商务部授予的行业最高的AAA级资质，**守合同重信用公示企业，综合实力位列**三甲）；2、****事务所（以承办民商事案件特别是经济、金融领域案件代理和执行****事务所，擅长对企业资产的诉讼保全、房地产处置、债权债务的清理清算、司法判决的执行委托等）；3、******公司****协会副会长单位、****法院指定的**市第一批可承担破产清算业务的管理人之一）。****凭借集团在资产处置和司法领域的特色，可以为采购人在涉及到有司法争议及征收、拆违等项目的评估提供全方位、一站式服务。

3) ****公司多年来已形成了较为成熟的评估流程和工作方案，完全可以满足资产评估业务中各项重点、难点的业务需求。

1) 服务特色及创新管理

1. 针对**市2026年资产评估服务框架协议采购项目，我公司在业务服务上采取多渠道专人负责制的方式，不管委托方是否有多个渠道、多个人员、多种项目，都统一由一名专业客服人员接口，减少中间信息传递环节，责任清晰、高效。在专业服务上我们采取分领域、模块化，根据不动产、动产、无形产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等的特点，分别由擅长该领域评估的资深估价师承担，更为精准、更为专业地完成委托项目。

2. 在项目管理特色上，针对采购方项目的特点和需求，我们从项目领导、项目组织、项目计划、执行和控制以及项目**整合、人力**配置、时间进度控制、项目完成质****公司的流程制度统一管理。我公司的管理特色在于为所承接的项****服务部，由经过专业资产评估培训并对**资产评估各领域非**悉的客服经理专门对口向特定的客户进行点对点咨询服务，既能在业务数量较大时及时提供有效的业务承接，又能在平时业务、相关政策咨询方面在最短时间内使客户获得高效而便捷的服务。

3. 政策咨询服务，我公司聘请****协会、中国房地产估价师学会、****协会、****法院、****住建委、****税务局、****研究院****大学等从事房地产评估及政策研究的大量专家学者为咨询顾问，可以第一时间提供最权威、详实的政策法规咨询服务。在法律层面，****公司****事务所的注册律师作为法律顾问，可以随时提供全方位的法律咨询和相关服务。

4. 数据查询和分析服务，我公司拥有庞大的房地产基础数据信息数据库，包括了详实的地址信息、周边配套信息、楼盘实景图片库、区位信息、车位信息、成交案例、挂牌案例等。可提供相关的数据查询服务和系列技术分析报告。

5. 创新管理方面，我公司可以利用拥有自主知识产权的**市房地产自动评估和报告自动生成系统（易估通）；在客户需要时，可以快****公司电子印章（经**市信息安全认证）的具有法律效力的电子版房地产评估报告；通过最新的基于大数据的在线自动评估技术，为客户提供便捷的评估服务，****公司的在线自动评估系统已经支持了网页、APP、微信小程序等多元化接入渠道，能够满足客户随时、随地进行在线评估的需求。

2) 资产评估工作流程

1. 接受委托

根据委托方提供的价格评估标的相关物品清单资料，包括物品的品名、数量、重量、存放地点等，与委托方和被评估方明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日及价值类型等评估业务基本事项。

2. 辅导被评估单位进行资产清查，填制资产评估申报表

3. 拟定评估作业方案

a) 确定评估方法和评估程序

根据评估业务基本事项确定可能使用的评估方法：评估对象的同类资产有较多交易的，可采用市场法评估其价值。评估对象或其同类资产有收益的，可采用收益法评估其价值。当评估对象的同类资产没有交易或交易很少，且评估对象或其同类资产没有收益时，应选用成本法评估其价值，其中企业价值采用资产基础法评估。确定评估方法后，制定相应的评估程序。

b) 拟定评估资料清单

收集的资料包括：影响资产价值的政策制度、经济形势等市场背景分析资料；反映评估对象实物状况与权益状况的资料。根据评估中可能采用的评估方法，确定所需收集的资料，市场法主要收集交易案例，收益法主要收集收益资料，成本法主要收集原始取得成本等资料，其中企业价值评估需要收集近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计的应当说明会计师发表的意见，以往不良资产处置情况；资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测等资料。

c) 制定评估计划

根据评估对象规模、类型和提交报告的日期，确定所需的人员和时间，拟定评估作业步骤和作业进度。

4. 搜集、整理评估所需资料

评估资料是为应用评估方法、做出评估结论及撰写评估报告提供依据，因此评估资料是否全面、真实、详细直接关系到评估结果的可靠性和准确性。资产评估资料一般包括：反映评估对象实物和权益状况的资料；评估对象及其同类资产交易、收益、成本等资料；对评估对象价值有影响的政治、经济等资料；对资产价值有普遍影响的资料，如资产交易成本、税收政策等。

资料的主要来源有：委托方或被评估方提供的资料、****管理部门的查阅资料、****公司的数据库、评估师市场调查、报纸杂志交易案例、网上挂牌交易案例等多种渠道。

5. 实地查勘

严格执行承办评估师到场查勘的要求，并与相关当事人明确实地查勘时间。一般情况下，承办评估师查勘现场时，相关当事人须一同到场。现场查勘货物后，及时将实际情况反馈委托方。

评估对象的实地查勘应符合下列规定：

a) 应观察、询问、检查、核对评估对象的实物状况和权益状况；

b) 应拍摄反映评估对象实物状况的照片等影像资料，并应补充搜集评估所需的其他资料；

c) 应制作实地查勘记录，并如实记载实地查勘时间、评估对象、查勘内容、初步评估结果，查勘人员并签名，实地查勘记录应客观、准确、完整、清晰。

6. 内部作业

根据实地查勘情况和评估作业方案，对影响评估对象价值实物状况和权益状况进行分析，并采用合适的评估方法测算评估对象价值，然后对不同评估方法的测算结果进行比较分析后确定最终的评估结果，撰写评估报告。

7. 报告审核及沟通反馈

评估报告完成后，实行****小组）互检、审核专员复审、总评估师终审的三级审核制度。

****小组）将项目查勘情况、评估作业情况等及时与委托方和被评估方反馈，征求委托方和被评估方意见。遇到特殊问题主动及时与委托方沟通，接受委托方的业务指导。

8. 交付报告

评估报告经内部审核合格后，由承办资产评估师（至少两名）签字后加盖公章，在委托方要求的时间内递交，报告份数根据要求提供。对须经国资备案的评估项目，先提供备案所用送审稿1份，待评审通过后再按客户要求通过正式报告。

9. 档案管理

公司严格实行档案管理制度，对纸质档案和电子档案分别进行有效管理。承办评估师及时将评估报告以及与评估项目相关的文字、图表、照片、影像****公司档案管理人员进行妥善保管。

纸质档案管理：****档案室，由专人负责管理，建立档案管理记录，对档案的取阅借出均须予以登记。

电子档案管理：公司建有内部数据库系统，所有评估项目均录入该系统。自接受评估委托起，对评估项目进行实时跟踪和监控，评估师负责把每个评估环节的相关资料上传至系统，以备查核。

10. 信息保密

为保障国家利益及涉案财物处置工作的公平、公正，我方有义务和责任遵守保密规定。在委托评估期间，价格评估标的所有清单等资料我方承诺不向外泄露，严格遵守评估价格及相关信息的保密制度。

3) 资产评估方案

企业房地产评估：评估房地产市场价值、租金等，评定估算形成结论，编制出具评估报告等。

房地产评估采用的评估方法及评估技术路线：根据评估业务基本事项确定可能使用的评估方法：评估对象的同类房地产有较多交易的，可采用比较法评估其价值。评估对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，可采用收益法评估其价值。当评估对象的同类房地产没有交易或交易很少，且评估对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法评估其价值。工业房地产主要以成本法为主，比较法和收益法作为备选；办公和商业地产一般采用比较法和收益法进行评估；花园别墅一般采用比较法评估，****花园别墅可将成本法或收益法作为备选。确定评估方法后，制定相应的评估技术路线。

房地产评估收集的资料包括：影响房地产价值的政策制度、经济形势等市场背景分析资料以及对房地产价值和价格有普遍影响的资料，如房地产交易成本、税收政策等；反映评估对象区位状况的资料；反映评估对象实物状况与权益状况的资料。根据评估中可能采用的评估方法，确定所需收集的资料，比较法主要收集交易实例，收益法主要收集收益实例，成本法主要收集土地交易实例、基准地价及房屋建设成本等资料。

根据实地查勘情况和评估作业方案，对影响评估对象价值的区位状况、实物状况和权益状况进行分析，并采用合适的评估方法测算评估对象价值，然后对不同评估方法的测算结果进行比较分析后确定最终的评估结果，撰写评估报告。

建筑工程（房屋建筑物）评估举例：

金勺路200号1幢全幢（表4-6-1固定资产-房屋建筑物评估明细表，序号1）

金勺路200号1幢全幢为地上1层、层高11米的钢结构建筑，柱距7.5米；跨度15米，共5跨；建筑面积4,393.51平方米，为生产车间。车间内部配有8台行车（7台载重5吨，1台载重10吨），钢柱、钢梁，彩钢板屋面，钢混结构外墙外立面粉刷涂料，配钢制门、塑钢窗。

①**造价

参考“******管理总站”的造价资料并结合房地产建筑物开发的社会平均成本，金勺路200号1幢**造价计算如下：

上述案例**造价为2562.32元/平方米，评估对象金勺路200号1幢的**造价确定过程如下：

根据以上计算，金勺路200号1幢的**造价为3200.00 元/平方米（取整），则其重置成本单价计算如下：

②综合成新率

根据建筑物的用途是否受腐蚀情况以及评估对象实际维护状况，在确定综合成新率时，以年限法成新率结合实际观察法成新率确定。

综合成新率＝（年限法成新率×40%＋观察法成新率×60%）×100%

钢结构生产用房的耐用年限为70年，金勺路200号1幢竣工于2012年，截至评估基准日已使用7.3年。该建筑物使用状况良好，尚可使用年限根据经济使用年限确定，故建筑物尚可使用年限为62.7年。

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

=62.7÷（7.3+62.7）×100%

=90%（取整）

实际观察法公式如下：

根据建筑物现场勘察评分标准，对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，以此确定房屋鉴定成新率，详见下表：

观察法成新率=[（结构打分×权重+装饰打分×权重+设备打分×权重）÷100]×100%

=[（80×0.8 +85×0.1+ 85×0.1）/100 ]×100%

= 81%

综合成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%

=（90%×40%＋81%×60%）×100%

= 84.6%（取整）

③评估值

金勺路200号1幢钢结构厂房现值评估单价计算：

现值评估单价=重置成本单价×成新率

= 4820.00 ×84.6% = 4078.00 （元/平方米，取整）

评估总价= 4078.00 ×4393.51 = 1792.00 （万元，取整）

2. 机器设备资产评估方案

其他资产评估：如对拟处置的仪器、设备等资产进行价值评估，评定估算形成结论，编制出具评估报告等。

机器设备评估，资产评估专业人员应当根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。包括：

⑴继续使用或者变现；

⑵原地使用或者移地使用；

⑶现行用途使用或者改变用途使用。

机器设备评估应根据评估对象的具体情况，确定现场调查内容，对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查，通过现场观察，利用机器设备使用单位提供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，利用专业机构的检测结果，对机器设备的技术状态做出判断。收集机器设备的权属证明文件。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择适用的评估方法，评定估算形成结论，编制出具评估报告。在评估报告中应当对评估对象的概况进行描述、对机器设备评估程序实施过程进行描述，介绍设备的使用情况、维护保养情况、贬值情况等，并披露机器设备抵（质）押及其他限制情况。

一、以船舶评估为例，介绍评估方法及评估技术思路：

我公司接受委托人委托，对企业拥有的船舶进行价值评估。

1）船舶评估方法简介：

船舶评估选用的评估方法为：重置成本法。

评估方法选择理由：被评估的船只获利能力受航运市场影响密切，由于航运市场波动较大，船只获利能力起伏较大，较难准确预测其未来收益，故不宜采用收益现值法评估 ；此外，同种类型船只大量交易案例较难收集，评估所需交易案例数量不够，故不宜采用市场法评估。

重置成本法反映评估对象在评估基准日的重置成本，且评估对象相关资料易于搜集，所以具备重置成本法评估的条件。重置成本法是从资产的再取得途径考虑，反映现有资产的重置价值 。

2）评估方法具体应用：

重置成本法

对委托方提供的委估船舶的机器设备明细清单进行现场核对，做到账表相符，同时通过对有关的购置合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业人员对委估船舶的主要设备进行必要的现场勘察和核实，对主要设备性能和维护保养情况进行了解。

根据评估目的，结合评估对象实际情况，采用重置成本法进行评估。

重置成本法基本公式为 ：评估值=重置全价×综合成新率

根据财政部、****总局财税［2008]170号《关于**实施增值税转型改革若干问题的通知》及财政部、****总局财税 （ 2009 ) 113 号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，对于符合条件的设备，评估重置全价扣除相关增值税。

①重置全价的确定

根据委估船舶的特点，重置全价确定方法如下： ****船厂询价的方式取得同类别、性能及吨位相同或接近的类似船只的重置价格，并采用最低价格作为参考价格，在此基础上考虑考虑有关增值税和商业折扣等因素后，确定重置全价 。

即：重置全价=设备含税购置价×（l＋运杂、安装费费率）＋其它合理费用 – 可抵扣增值税额

可抵扣增值税额=设备含税购置价÷l.13×13%

②综合成新率的确定

船舶类设备成新率是指根据船舶技术性能、经济性能和物理性能确定的委估船舶的新旧程度。成新率的确定原则为 ：

Ⅰ以交通部规定的运输船舶强制报废使用年限作为确定理论成新率的基础 ；

Ⅱ根据现场查勘,结合船舶的实际运行状态、大修情况、技术水准、运行维护费用等指标，通过现场测定相关技术指标，选取合理的调整因素来确定技术测定法成新率；

Ⅲ在上述基础上，对年限法理论成新率和技术测定法成新率，以不同的权重最终合理确定船舶的综合成新率 。

综合成新率=年限法理论成新率×40%+技术测定法成新率×60%

其中 ：

年限法理论成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%

③评估值的确定

将重置全价和综合成新率相乘，得出评估值：

评估值=重置全价×综合成新率

二、机器设****加工中心）：

评估程序及方法

依据评估目的，本次机器设备评估采用成本法，对于正常使用的设备以重新购置该项资产的现行市值为基础确定重置全价，同时通过年限法确定成新率，据此计算评估值。其计算公式为：

评估价值=重置全价（不含税）×综合成新率

综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

本次评估目的为拟处置破产财产，机器设备处置后将按现有用途移地使用，故计算设备价值时不计算前期费用、运杂、安调、基础、资金成本等费用，仅以设备购置价格作为重置全价。

设备重置全价（不含税）＝设备不含税购置价。

评估举例【表4-6-4固定资产-机器设备评估明细表，序号72】：

设备名称：****中心 型号：HC800A

生产厂家：******公司

购置日期：2010-09-01 使用日期：2010-09-01

工作台尺寸mm：800×800 工作台最大承重kg：3000

工作台T型槽（槽数×槽宽×槽距）mm：5×22×160

行程（X/Y/Z）mm：1200/900/900

快速移动速度（X/Y/Z）m/min：15/12/15

X、Y、Z切削速度mm/min：1-5000

主轴中心到工作台面距离mm：0-900

****中心距离mm：200-1100

主轴转速rpm：6000 主轴功率kW：18.5/22

主轴扭矩Nm：307 刀柄形式：BT50

气源压力MPa：0.6-0.8 机床中路（约）kg：13500

机床轮廓尺寸（L×W×H）mm：4300×3150×3900

账面原值：964,102.60元/台

经通过《爱采购》电商平台，询价******公司，目前同****加工中心含税购置价为1,000,000.00元/台，则设备重置全价=不含税购置价为1,000,000.00÷（1+13%）=884,955.75元/台。

该设备于2010年9月1日启用，截至评估基准日已使用10年，此类机器设备的经济使用年限一般为12年，即尚可使用约2年,其成新率计算如下：

年限法成新率=（尚可使用年限）÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

=2÷(10+2)

=17%

评估专业人员对委估设备进行现场勘察，了解其工作环境、外观及完整性、技术状况、利用率与负荷率、维护保养及技术改造情况等后，对其主要价值组成部分设定权重并对各组成部分的状况进行打分综合确定的现场勘察成新率为30%，则

综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

=17%×40%+ 30%×60%

=25%

评估值=设备重置全价×综合成新率

=884,955.75×25%

=221,238.94元/台

无形资产评估：对委托评估的商标权、专利权、土地使用权、科技成果转化等实施评估，评定估算形成结论，编制出具评估报告等。

无形资产评估，应根据具体经济行为，区分可辨认无形资产（专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益、域名等）和不可辨认无形资产（商誉），单项无形资产和无形资产组合；并应根据评估对象的具体情况与评估目的，对无形资产进行合理的分离或者合并。

无形资产评估，应当明确评估对象、评估目的、评估基准日、评估范围、价值类型和资产评估报告使用人。通常关注以下事项：

⑴无形资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料；

⑵无形资产持续的可辨识经济利益；

⑶无形资产的性质和特点，历史取得和目前的使用状况；

⑷无形资产的剩余经济寿命和法定寿命，无形资产的保护措施；

⑸无形资产实施的地域范围、领域范围与获利方式；

⑹无形资产以往的交易、质押、出资情况；

⑺无形资产实施过程中所受到的法律、行政法规或者其他限制；

⑻类似无形资产的市场价格信息；

⑼宏观经济环境；

⑽行业状况及发展前景；

⑾企业状况及发展前景；

⑿其他相关信息。

无形资产与其他资产共同发挥作用时，应当分析这些资产对无形资产价值的影响。

确定无形资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型，资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择适用的评估方法评估无形资产，对测算结果进行分析，形成评估结论。

4. 企业价值（股权）评估方案

企业价值（股权）评估：对股权转让、股权处置、企业兼并改制、清产核资、企业整体价值等进行评估，评定估算形成结论，编制出具评估报告等。****公司资深评估师拥有多年从业经验，熟悉企业体制改革过程中涉及的资产评估业务。

企业价值（股权）评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。这三种评估方法分别从资产途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价值。在评估中主要考虑经济行为所对应的评估目的、评估对象、价值类型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托人的要求和提供的资料、参数的来源等因素，选择适用的评估方法。

⑴企业价值（股权）评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

⑵企业价值（股权）评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。

现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。

⑶企业价值评估中的市场法，是指将评****公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

市场法常用的两****公司比较法和交易案例比较法。

上市公司比较法是指获****公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

根据资产评估相关准则要求，资产评估专业人员在执行企业价值（股权）评估业务时，应充分考虑评估目的、评估对象和范围、价值类型等相关要求，通过对评估对象的现场勘查及其相关资料的收集和分析，采用适用的评估方法进行评估，评定估算形成结论，编制出具评估报告。

1) 评估价格争议解决方案

评估项目完成后，委托方或被评估方对资产评估报告有争议的，我公司将根据制订的《客户投诉和争议处理管理制度》、《客户投诉和争议处理流程图》、《投诉记录表》、《资产评估争议处置表》、《资产评估项目投诉和争议处理结果反馈表》接受客户咨询，并对相关问题予以解释。如有需要，我公司将对评估对象进行再次查勘，****公司长期从事司法委托评估的经验，参照司法委托评估争议解决的办法和流程进行处理。****集团****事务所经验丰富的专职律师配合相关司法、执法机构协同参与解决。

我公司承诺将最终争议处置结果在10个工作日内出具详细书面报告报送至采购人，并且承诺将独立完成争议处置，不以任何理由将评估投诉和争议移交采购人处理。

2) 评估应急预案

对于加急或特殊项目，在技术层面，我公司由15位资深估价/评估****委员会，可以随时对项目进行技术鉴定和指导，外部还聘****协会及相关资产评估政策研究的专家为专业顾问、同济大学、上****协会及相关房地产政策研究的专家、****研究院的土地评估及政策研究的专家、可以保证对宏观政策和资产、房地产、土地评估趋势的把控。在法律层面，****公司****事务所的律师作为法律顾问，可以随时提供全方位的法律咨询和服务。

国城评估深耕多年，****政府、国资委、规土、税务、以及40多家银行机构有着长期**，凭借多年评估流程化管理经验，保证评估业务质量及效率，在为客户提供评估业务服务的过程中，如遇紧急需要处理的情况，我公司会根据委托方的需要，调动公司一切**，在人力、物力、财力上予以优先安排，确保在委托方规定的时间内，在任何复杂的情况下，克服各种不利因素，完成评估工作。

我司在以下方面做出承诺：

现场查勘核对应急时间安排：

（1）在接到委托方需要紧急现场查勘核对的情况下，我司派专人当日到达现场进行查勘核对。

（2）紧急现场查勘后，当天（最迟不晚于次日）将信息反馈委托方，给予初步的查勘现场结果。

评估报告解释应急时间安排：

在接到委托方需要对评估报告紧急解释的情况下，我司派专人按委托方要求，在规定时间内及时到达现场，给予委托方专业的意见、建议和结果。

评估报告应急时间安排：

在接到委托方需要紧急给出评估报告的情况下，原则上在接受委托并实地勘察（如需）后，我司在保证评估报告质量的前提下，3个工作日内给出正式的评估报告。

1) 国城评估内部管理制度

国城评估从成****公司管理规章制度建设，建立了完善的、行之有效的管理规章制度，并以此为基础作为日常评估工作的行为准则。

国城评估管理规章制度内容列表:

管理制度详细内容参见本章节附件：国城评估管理规章制度

2) 项目管理组织架构及其运作方法与流程

我公司按照现代鉴证类服务企业的组织原则，建立了完整的组织架构，健全了规章制度，规范了内部管理，明确了操作流程。****公司的组织架构为“一室六部”（总师室、资产评估部、评估一部、评估二部、评估三部、客服部、业务部）和“四个委员会”****委员会、****委员会、****委员会****委员会）。总师室、****委员会分工明确：总师室负责评估报告的技术把关和最终审核；业务部负责客户维系、业务洽谈、报告送达、费用结算等；三个评估部专门从事评估作业，按照评估规范出具独立、客观、公正的评估报告；客服部负责对内、对外的业务前后台服务，包括业务咨询、口头询价、预评估等服务。专家委员会由总估价师和若干资深评估师组成，负责处理评估中的疑难技术问题；****公司经营管理层及资深评估师组成，对公司项目的评估程序和技术规范提供专业审议意见并对项目风险进行控制；****委员会由总经理、业务部经理和营销总监等组成，负责处理客户服务中出现的各种问题；****委员会由总经理、总评估师和评估部经理组成，负责对各个岗位的员工进行工作绩效考评，对参与评估全流程的工作人员按岗位工作职责和工作完成质量进行奖惩。

我公司实行业务取得和专业评估前后台操作并适当分离的运营模式，目的在于使评估师不受各当事人和利益方的影响，能够独立、客观、公正地完成评估作业。我公司的部门设置分工明确、相互制约，又能够相互配合，****委员会的工作机制协调解决。多年的实践证明，我公司的组织架构和运营模式是行之有效的，****公司的有效管理，又能切实维护客户的利益，公司实现了健康稳定的发展。依托这样的组织架构和运营模式，我公司能够确保优质高效地完成委托方交办的全部工作任务。

项目管理组织架构图如下：

我公司将严格按照既定的组织架构及所赋予的相关职责，按估价规范的要求和法定流程处理好每一个具体的委托项目。

3) 保证质量的相关管理措施

1) 在科学、完善的管理制度基础上，严格执行内部绩效考核

为确保评估报告质量和服务质量，我公司建立了一整套的规章制度以及绩效考核办法，包括《公司管理规定》、《总师室工作规定》、《估价部工作规定》、《业务部工作规定》、《客服部工作规定》以及《业务档案管理制度》，对总师人员、评估人员、业务人员、客服人员都有明确的行为规范约束和绩效考核标准以及与之相应的奖惩措施。

2) 全方位的评估质量管理和风险控制

我****公司的生命线，一贯坚持评估审慎原则和质量全员全程管控原则。公司从五个方面进行质量和风险控制：

a) 员工素质控制：建立岗位责任制，注重岗前技术培训、后续教育和职业道德培训，通过绩效考核评价等手段进行控制。

b) 操作规范化：建立业务获取和评估作业相分离的管理制度，专业评估人员不参与业务获取，评估人员和业务人员分工明确，相互制约，从制度和体制上保证评估作业的独立性、客观性和公正性。对业务承揽、评估作业、提交报告、档案管理实行全过程控制，实现评估作业规范化、评估产品规范化、评估服务规范化。

c) 风险评价和控制：首先，在评估人员中树立良好的风险防范意识和职业道德意识；其次，建立了有效的风险管理控制体系，包括：项目和客户风险评价制度、评估业务流程记录和工作底稿制度、多级审核制度、质量考核评价制度、重大事项请示报告制度、疑难项目听证会制度、风险防范责任人制度等。

d) 员工的继续教育：加强对评估人员的继续教育。不定期对评估案例进行分析总结，****公司评估报告质量。

反馈与投诉：建立评估反馈和投诉机制。定期对客户进行回访，****公司服务质量、评估报告使用情况，接受客户投诉意见。根据反馈信息对相关员工的进行奖罚，与绩效考核挂钩，激励员工为客户提供更优质的服务。

3) 完善的专业培训制度

加强对评估人员的专业培训，****公司评估报告质量。专业培训是评估人员学习和更新专业知识的重要途径，是我公司得以发展的长效机制。

专业培训的类型包括：外部培训、内部培训、评估师沙龙和专家讲座。

外部培训，包括中评协、中房学等组织的继续教育（面授培训和网络教育）和上评协、市估协等组织的继续教育，以****行业协会组织的系统性培训和重要会议。

内部培训，由公司总师室定期组织培训，对评估人员加强培养教育，使之系统化学习专业理论，熟悉和了解评估专业知识，****公司日益发展的业务需要。****公司评估师为主的评估人员自发组织的业务学习和交流的平台。

专家讲座，适时聘请业内专家、政府人员、****公司讲课，使公司员工及时了解行业最新科研成果、政策法规动向、金融界形势，扩大信息量，把握市场新变化。

为了不影响正常的工作秩序，专业培训利用业余时间进行，以固定的集中培训的方式开展。每月不少于一次，并制定相应的年度计划。另可根据****协会的计划，调整或安排临时的不定期的学习和培训。

4) 评估报告的三级审核制度

公司评估报告实行三级审核制度。根据审核准则，并视评估对象的具体情况，采用相应的审核深度标准进行审核。在具体审核过程中，各级审核人员应尽心尽职，审核的重点各有侧重，确保质量核心。

资产评估审核流程如下表所示：

5) 内部奖惩考核机制

为确保评估工作的服务质量，我公司建立了一整套的规章制度以及绩效考核办法，包括《公司管理规定》、《总师室工作规定》、《估价部工作规定》、《业务部工作规定》、《客服部工作规定》以及《绩效考核办法》，对总师人员、专业技术人员、业务人员、客服人员都有明确的行为规范约束和绩效考核标准以及与之相应的奖惩措施，包括：

1) 对于出具不实评估报告的承办技术人员，按照技术人员业务规范给予相应的行政处罚，并以每份扣罚人民币500元计。全年度遭到二次投诉且查实的，给予行政处分记过一次，二次以上的予以劝退。

2) 对未按规定进行实地查勘的承办技术人员处以每人每次扣罚人民币500元。

3) 凡所评估的项目因权属不清引发争议或有证据证明评估人员故意低估而造成损失的，对于相应的承办技术人员给予每人扣罚1000元的处罚，情节严重的追究相应的经济和法律责任。

4) 我公司技术人员和业务人员对在评审过程中知悉的与业务相关信息将严格保守商业秘密。如有违反并查实的，给予扣罚1000元的处罚，情节严重的追究相应的经济和法律责任。

5) ****公司客户给予的礼金或礼物。如无法谢绝，****管理部统一登记处理。若不主动上缴而被查实的，公司将作严肃处理，包括口头警告、书面警告、严重警告直至开除。

6) 对绩效考评不合格的员工，扣发绩效奖金，并视情况予以降级或降职；对绩效考核优秀的员工，给予嘉奖并获得晋升的机会。

6) 服务质量检查、验收方法和标准

建立严格的评估质量控制制度。对每个受托的评估项目实行严格的三级审核制度，明确估价人员和各级审核人员各自的审核重点和责任。为确保评估意见书质量，公司制定并实行了一整套质量管理制度和流程，强化了以三级审核加行政审批为核心的《评估质量管理办法》****公司各部门的《评估流程表》、《项目操作流程》、《疑义项目操作流程》等。这些制度有力地保证了评估工作的质量，提高了在符合估价规范的前提下满足客户需求的能力。

我公司承诺提供的服务符合国家、****管理部门和行业与本项目有关的各项服务标准、规范、规章要求，并满足采购人实际需求，如标准、规范等有不一致的，以要求高的为准。并将全力配合由采购人组织进行或委托第三方进行的项目验收工作。

附件：国城评估管理规章制度

总师室工作规定

1. 总则

1.1****公司总师室管理，提高估价/评估管理水**估价/评估报告审核质量，明确总师室内部分工，特制定本工作规定。

1.2公司核心价值观：忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展。

1.3公司发展思路：竞争生存、创新发展。

1.4公司经营理念：****中心、以市场为导向、以专业为特色、以服务为抓手。

1.5公司年度总体工作思路：凝心聚力、夯实增效、创新发展。

2. 专家委员会

2.1****委员会，不定期召开专题会议，对公司项目的估价/评估程序和技术规范提供专业审议意见。

2.2 专家委员会的工作职责

2.2.1为公司估价/评估项目提供技术指导。

2.2.2对公司重大疑难估价/评估项目进行技术审定。

2.2.3****公司有关正式估价/评估报告的格式更新（含技术报告/评估说明、工作底稿）、技术管理规范及相关课题调研。

2.2.4对估价师/评估师的估价/评估行为及估价/评估报告质量进行检查、评比。

2.2.5****公司内外各类估价/评估相关的交流研讨等活动。

2.2.6完成公司交办的其他工作。

2.3 专家委员会议事规则

2.3.1 集体审议的原则，过半数成员参与有效。

2.3.2 少数服从多数的原则，参与审议的成员过半数同意方可通过。

2.3.3 集体负责的原则，每位参与审议的成员，都要签署明确的“同意”或“不同意”的意见和理由，应当对所签意见负责。

2.4 ****公司资深估价师/评估师组成，公司每年进行年度入选资格认定。

3. ****委员会

3.1 ****委员会，不定期召开专题会议，对公司承接的风险项目进行集体决策。

3.2 ****委员会由国城评估经营管理层、总估价师、副总估价师、资深营销总监组成。

3.3 对于风险项目，业务人员或估价/评估人员可提议，由召集人复****委员会会议集体讨论决策。

3.4 ****委员会成员的业务人员或估价/评估人员****委员会会议，接受参会成员的询问，但没有表决权。

3.5 ****委员会议事应遵循以下原则：

3.5.1 集体审批的原则，过半数成员参与有效。

3.5.2 少数服从多数的原则，参加审议成员过半数同意方可通过。

3.5.3 集体负责的原则，每位参与审议的成员，都要签署明确的“同意”或“不同意”的意见和理由，并对所签意见负责。

3.6 ****委员会设专人对审议过程进行记录，并在成员投票表决后，根据审议记录和表决结果形成会议纪要。纪要应包括会议时间、地点、参加人员、审议事项、审议结果等，并附每位成员签署的书面表决意见。会议纪要连同项目资料一起归档。

4. 岗位设置

总师室由总估价师分管，设有总估价师(兼首席评估师)、副总估价师、副总评估师、审核专员等岗位，负责公司估价/评估报告、预评估报告的审核，对估价部门、客服部门进行业务指导、培训和管理。

5. 工作职责及分工

5.1总估价师（兼首席评估师）主持总师室工作，全面负责估价/评估报告的质量管理工作和估价/评估人员队伍建设工作；负责土地估价项目的上传工作，是该项工作的专业负责人；负责公司所有对外申报、年审、年检、各**单位所需的估价报告样本的审核，****协会备案的估价报告的审核；负责“业务信息管理平台”和易估通平台应用的日常管理工作；负责专业技术标准和专业信息资料库的建设；负责专业技术文件及估价项目的档案管理；负责估价人员、客服人员的培训工作、绩效考核工作；负责总师室、估价部门与业务部门的联系工作。负责定期对现有估价报告模板进行全面梳理、调整、优化，于每年年底前完成并于次年1月1日起投入应用，****行业协会发布重大政策法规和专业技术规范，或客户对批量日常性报告提出变更要求的，应及时调整相关报告模板；负责对客户风控部门的沟通协调工作，包括每年度总师室对渠道风控部门的走访工作，是该项工作的部门责任人，走访工作应在每年与渠道续签**协议前两个月内完成，具体时间由业务部负责接洽；负责土地评估专项工作。

5.2副总估价师分管客服部工作，负责对应渠道估价报告的审核工作；负责估价报告制作规范的管理；负责估价项目派单、现场查勘、拍照安排等工作；负责估价项目来源的鉴别工作，是该项工作的责任人；负责易估通系统应用审核专项工作；负责对应渠道估价报告的审核工作；全面负责评估价格的市场变动管理工作，负责跟踪行业相关政策法规和专业技术规范的动态，并及时向总经理、总师室汇报与沟通。

6. 估价报告审核分工

6.1总师室总估价师、副总估价师对估价/评估报告、预评估报告按照项目来源及类型进行审核分工，对所分管审核的估价/评估报告质量和评估价格负责；总师室每年在与入围渠道签约前两个月到渠道风控部门进行走访，加强与客户风险控制部门的沟通和协调，****监测所分管条线客户对估价/评估报告的要求和定价原则等的调整情况。

6.2审核专员负责所有估价报告的审核（二审）工作。

7. 房地产/土地估价报告审核流程

7.1审核专员（二审）主要侧重于检查报告是否存在书面文字方面的错误，具体职责如下：

7.1.1负责审核所有估价人员出具的估价报告

7.1.2主要侧重于审核报告是否存在书面文字方面的错误，审核重点是：报告格式是否正确；估价对象权属证明及其他估价依据资料是否齐全、有效；文字表述是否准确、有无逻辑错误。具体如下：

7.1.2.1委托方出错或前后不一致；

7.1.2.2估价时点前后不一致或与预评估的不一致；

7.1.2.3估价目的出错或前后不一致；

7.1.2.4估价结果前后不一致或大小写不一致；

7.1.2.5估价对象用途出错或前后不一致；

7.1.2.6估价对象门牌号码出错或前后不一致；

7.1.2.7报告中引用的附件内容摘录有误（产证编号、权利人等）；

7.1.2.8页眉、页脚中的报告编号、出具报告的日期、报告页码与正文中的不一致；

7.1.2.9封面中的估价人员、估价日期、报告编号与正文中的不一致；

7.1.2.10目录中的页码与正文中的不符；

7.1.2.11其他文字错误。

7.2 总估价师和副总估价师（三审）主要侧重于从合法性、规范性、合理性进行审核，审核重点是：

7.2.1估价技术思路和估价方法是否正确；

7.2.2 测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数是否确有依据，计算是否正确；

7.2.3 估价结果是否合理；

7.2.4 文字表述是否准确、精练，无逻辑错误；

7.2.5对估价过程中发现的有关重大问题是否进行了披露；

7.2.6 报告撰写（主要反映在假设和限制条件、最高最佳使用分析、区域因素描述等方面）是否具有针对性；

7.2.7对估价报告做出综合评价。

7.3 各级审核人应按各自审核的重点（但不局限于）认真负责地完成审核工作，签署自己的审核意见。

7.4 总估价师和副总估价师按照各自的审核分工，审核预评估报告。

8. 资产评估报告审核流程

8.1公司对所有出具的资产评估报告实行三级审核制度。

8.2初审（自检和互检）：由项目组评估人员（项目经理及评估师、评估员）对完成的评估报告进行自检和互检。

8.3复审（专业技术审核）：由审核专员对项目组评估人员提交的评估报告进行审核。

8.4审核专员对评估报告进行复审并签署审核意见后提交给分管副总评估师审定。

8.5分管副总评估师对评估报告进行质量综合评价，确认评估报告格式规范、描述准确、依据合法、论证充分、评估合理、质量合格并签署最终审核意见。

8.6副总评估师无法确定评估价格的，报首席评估师审定；首席评估师无法确定评估价格的，报总经理行政审批；总经理难于审批的，****委员会按规定程序终审。

8.7各级审核人应当按各自审核的重点认真负责地完成审核工作，签署自己的审核意见。

9. 评估价格审核规定

9.1项目的评估价格按不同项目报告的审核分工由分管的副总估价师负责审定。副总估价师无法确定评估价格的，报总估价师审定；总估价师无法确定评估价格的，****委员会终审。

9.2市场价值是估价/评估的核心，一切目的、类型的估价/评估，最终应离不开市场价值作为依据。估价/评估报告原则上应以市场价值为内核。只有在客户有特殊情况时，才允许在合理范围内做一定调整，并履行相关程序。

9.3房地产/土地估价价格指导意见

9.3.1中华人民**国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》是公司房地产/土地估价工作应当遵循的纲领性文件。估价师应严格按照中华人民**国国家标准的估价原则、估价方法、估价程序，认真完成房地产/土地估价报告，在估价工作中应做到规范化、制度化、程序化，以保障每一份估价报告的合法性、规范性、合理性。

9.3.2以下项目不得进行估价

9.3.2.1未取得房地产权属证明，****管理部****法院项目除外；预评估、一手房价格咨询报告除外）；

9.3.2.2估价的基础资料、规划参数、技术数据等缺失，使估价缺乏合法性依据的项目；

9.3.2.3委托人对评估行为和评估结果非法干预的；

9.3.2.4与现行法律、法规、或行业标准相冲突的；

9.3.2.5尚未流通的配套商品房要求市场价格估价的；

9.3.2.6其他不得估价的情况。

9.4资产评估报告审核内容

9.4.1审核评估报告的依据是《资产评估法》、《资产评估基本准则》、《资产评估职业道德准则》、《资产评估执业准则》、《资产评估指南》、《资产评估指导意见》等。评估报告格式与内容应当符合《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）的要求。

9.4.2审核评估报告的标准为合法性、规范性、合理性。

10. 估价/评估报告档案管理

10.1房地产/土地估价报告档案管理

10.1.1估价报告档案由总师室负责统一管理，总估价师是估价报告档案管理的责任人。

10.1.2档案管理范围

10.1.2.1公司出具的估价报告均应建立档案。

10.1.2.2预评估报告由客服部专人保管，一般保管期限为一年。

10.1.3档案归档要件

估价报告主办人应当在估价报告完成后（以《估价项目流转单》返回为准）的五个工作日内完成归档。归档内容包括：

10.1.3.1项目委托书或估价委托合同；

10.1.3.2委托人身份证明文件；

10.1.3.3房地产权属证明文件；

10.1.3.4估价报告和估价技术报告；

10.1.3.5《估价项目流转表》;

10.1.3.6《估价项目现场查勘表》;

10.1.3.7计算工作底稿;

10.1.3.8可比案例（交易案例或租赁案例）;

10.1.3.9地理位置图、估价对象照片等；

10.1.3.10 估价报告、估价技术报告、地理位置图、查勘照片的电子文本，以及司法、机关事业单位项目的所有附件的扫描电子文本；

10.1.3.11其他与项目有关的资料。

10.2资产评估报告档案管理

10.2.1评估报告档案由总师室负责统一管理，总估价师是评估报告档案管理的责任人。分管副总估价师、总师室档案管理专职人员，负责评估项目档案归档审核工作。

10.2.2档案管理范围

公司出具的评估报告均应建立档案。评估项目档案归档内容分“报告部分”和“工作底稿”两大部分。

10.2.3档案归档要件

10.2.3.1“报告部分”包括报告书及备查文件、评估说明和评估明细表三类装订的正式文稿，相关的计算机处理文件，主要指报告书、评估说明和评估明细表，还应当按照“电子档案”进行归档。

10.2.3.2“工作底稿”包括评估项目所涉及的各明细科目的原始工作底稿、该科目评估所引用的各项资料，以及相关的项目管理记录等，具体内容见“资产评估档案目录”。

10.2.3.3项目经理应当按上述归档原则进行归档，并在“资产评估档案目录”中作相应标记或备注。

10.2.3.4对于因客观原因归档资料不全的，项目经理应当在评估项目进行过程中填写“信息联络单”按照规定的程序审批。

10.3档案保存年限

10.3.1档案自报告日起保存期限不少于15年，属于法定业务的，保存期限不少于30年，保存期内档案不得删改或者销毁，电子文档为永久保存。

10.3.2****事业单位委托的法定业务的纸质文本档案为永久保存。所有资料均应当生成为电子文本，一并永久保存。

10.4档案移交程序

10.4.1估价报告档案移交程序

10.4.1.1估价主办人在完成估价报告后（以《估价项目流转单》返回为准）五个工作日内将项目资料按照归档要求装袋归档，经客服部行政主管确认签字并交由客服部经理审核后收档。

10.4.1.2行政主管即时将收档的档案放置于规定的柜架。

10.4.2资产评估报告档案移交程序

10.4.2.1项目经理将正式报告交付客户单位后，应当及时将所有归档资料整理复核完毕，填写“项目归档流转单”，交给分管副总估价师。电子档案可以交付U盘，****公司局域网“已完成项目”栏中，电子档案的文件夹应当命名为“年份—报告编号—报告名称”样式。

10.4.2.2分管副总估价师接收上述归档资料，在项目经理填写的“评估项目归档流转单”上“初审接收”一栏签署姓名和日期。

10.4.2.3项目经理将评估报告交付客户后，取得“评估报告交付客户确认书”后，交给分管副总估价师，分管副总估价师在“评估项目归档流转单”上“收到移交客户确认书”一栏签署姓名和日期。

10.4.2.4经分管副总估价师审核（包括审核电子档案的U盘或网上的文件），发现上述归档资料不符合归档要求的，退回项目经理要求补充修正。

10.4.2.5退回项目经理的归档资料经补充完善后，再交付分管副总估价师。分管副总估价师在“评估项目归档流转单”上“复审接收”一栏签署姓名和日期。

10.4.2.6档案资料经分管副总估价师审核合格后，项目经理持“评估项目归档流转单”至总师室档案管理专职人员处，总师室档案管理专职人员在“验收合格（电子档案完整）”一栏签署姓名和日期。经“验收合格”签署的“评估项目归档流转单”作为项目绩效提成的依据。

10.4.2.7总师室档案管理专职人员将审核合格的档案资料交付归档专职人员。归档专职人员接收后在“评估项目归档流转单”上“归档接收”一栏签署姓名和日期。

10.4.2.8归档专职人员将接收的档案资料编号、登记、装订、整理入库。

10.4.2.9行政主管即时将收档的档案放置于规定的柜架。

10.4.3归档工作完成

10.4.3.1每半年（每年的一月中旬和七月中旬）清理一次档案，并将一定年限内（上年度之****公司综合管理部档案管理人员。

10.4.3.2经清点造册后，由信息技术部刻制电子文本光盘。

10.4.3.3****管理部档案管理人员、信息技术部经理、总师室总估价师三人确认会签，归档工作方算完成。

10.5档案保存地点

10.5.1 本年度及上年度估价/评估档案存放于估价部档案柜内;

10.5.2上年度****公司综合管理部档案管理人员，经清点造册后，由公司存放于指定地点；

10.5.3****事业单位委托项目的档案，单独保存于指定地点。

10.6特殊项目的归档

凡司法委托项目、机关事业单位委托的项目，除按照正常的归档流程外，增加总估价师审核程序，客服部行政主管收档后交总估价师复核，并签字确认，方可上架。

10.7档案借阅

10.7.1档案归档后，不得随意调阅。

10.7.2确因工作关系需要查阅档案的，需填写《档案借阅申请单》。

10.7.3本年度及上年度的档案经总估价师批准后，在客服部行政主管处办理借阅手续，并在归还日期内如期归还。

10.7.4上年度之前的档案经总经理批准后，****管理部档案管理人员处办理借阅手续，并在归还日期内如期归还。

11. 估价/评估报告疑难案例交流规定

11.1疑难案例选取标准

11.1.1公司总师室内部有争议的疑难项目，经讨论决定或咨询外部专家解决的估价/评估项目。

11.1.2公司总师室确定的其他估价/评估项目。

11.2疑难案例发布流程

****公司总师室确定后，由公司总估价师编写估价/评估疑难案例快报，报总经理审核确认后，由公司总估价师按确认的发布范围以邮件形式即时发布。

11.3案例发布范围

案****公司全体员工。

11.4年度疑难案例集结汇编

总估价师作为年度疑难案例集结汇编的责任人，负责将当年度的案例集结汇编，于****公司估价/评估疑难案例汇编，交由信息技术部刻制光盘，****管理部归档。

12. 绩效考核规定

12.1公司按照“全员考核、逐级考核”的原则，对总师室和所管理的部门和人员进行考核，具体为：公司考核总师室，总师室考核客服部经理/副经理/经理助理和客服经理，资产评估部、估价一部、估价二部、估价三部经理和客服部经理考核本部门内的人员。

12.2绩效考核原则上按年度进行，按年度考核的结果确定各岗位的绩效及职级升降。

12.3总师室考核内容

12.3.1核心价值观

总估价师、副总估价师、审核专员、行政主管，****公司忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展的核心价值观，遵守公司和部门管理规定，严格履行各自工作职责。

12.3.2质量管理

总估价师、副总估价师、审****公司报告质量，包括各类报告年检、年审、等级评定等。发生报告差错、年检年审不合格、等级垫底等质量事故，分别承担相应审核及管理责任。

12.3.3团队建设

总估价师、副总估价师/副总评估师应当带好估价部、客服部全体队伍，对于估价/评估人员、客服人员在工作上严格要求，在生活上关心，在专业技术水平的提高上负有指导责任。同****公司需求的估价/评估人员，以满足完成估价/评估任务的人力**配备要求。

12.3.4专业科研

总估价师、副总估价师分别组织估价/****小组并担任组长，每年按组完成科研任务和专业课题或论文。组长是此项任务的责任人。

12.3.5考核办法

每年由总经理、总估价师以及业务部、估价部、客服部于每年末按上述考核内容进行考核，考核结果作为年度绩效发放的依据，也是次年岗位、职级、薪资等评定的主要依据。

13. 信息平台管理

13.1 客服部经理是业务信息管理平台日常工作维护的责任人。

13.2业务信息管理平台各环节的操作责任人为：报价（客服部经理/副经理/经理助理、高级客服经理、客服经理），预评估（客服部副经理/经理助理/高级客服经理、客服经理），预评估审核（总师室，按审核分工），项目建档（行政主管），派单（含查勘、拍照、报告）（副总估价师），一审（自审，主办估价师/项目组内交叉互检），二审（审核专员），三审（总师室，按审核分工），装订（主办估价师/评估师），盖章（行政主管），归档（行政主管）。

14. 专业培训规定

14.1专业培训是估价/评估和客服人员学习和更新专业知识的重要途径，****公司的长效机制。总估价师是估价/评估和客服人员专业培训的责任人。

14.2****公司业务部、资产评估部、估价一部、估价二部、估价三部全体人员、客服部人员（行政主管、业务主办除外）、审核专员。

14.3专业培训的类型包括：外部培训、内部培训、沙龙和专家讲座。

14.3.1外部培训，****协会组织的继续教育（面授培训和网络教育），以****行业协会组织的系统性培训和重要会议。

14.3.2内部培训，由公司总师室定期组织培训，培训对象为估价/评估人员，尤其是估价/评估员，应加强培养教育，使之系统化学习专业理论，熟悉和了解估价/评估专业知识，****公司日益发展的业务需要。****公司估价师/评估师为主的估价/评估人员自发组织的业务学习和交流的平台。

14.3.3专家讲座，适度聘请业内专家、政府官员、****公司讲课，使公司员工及时了解行业最新科研成果、政策法规动向、金融界形势，扩大信息量，把握市场新变化。

14.4培训方式

14.4.1****公司总师室组织的内部培训为主。****协会组织的系统性培训和重要会议，由总估价师、副总估价师及估价/评估人员参加，报总经理、总经理批准后执行。外出参加培训****公司后，应向总经理提交相关书面报告，以保障各项政策和工作任务的贯彻和落实。

14.4.2为了不影响正常的工作秩序，专业培训利用业余时间进行，每月不少于一次。

14.4.3 专业培训的内容包括：

14.4.3.1 公司管理规定及各部门工作规定；

14.4.3.2 宏观形势和市场分析；

14.4.3.3 相关政策和新法规解读；

14.4.3.4 专家学者讲解房地产/土地估价或资产评估专题知识；

14.4.3.5 本公司技术报告交流、讨论；

14.4.3.6 疑难项目介绍；

14.4.3.7 其他应掌握的估价/评估知识。

14.4.4培训时间：所有培训均安排在业余时间进行，以固定的集中培训的方式开展。全年计划中固定的集中培训基本为每月一次。另可根据****协会的计划，调整或安排临时的不定期的学习和培训。

15. 附则

本规定由****总经理负责解释。

估价部工作规定（资产评估）

1. 总则

1.1为加强****（以下简称“公司”）的评估专业管理，提高评估报告质量，完善现有的内部管理制度，特制定本工作规定。

1.2公司核心价值观：忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展。

1.3公司发展思路：竞争生存、创新发展。

1.4公司经营理念：****中心、以市场为导向、以专业为特色、以服务为抓手。

1.5公司年度总体工作思路：凝心聚力、夯实增效、创新发展。

2. 资产评估部设置及职责

2.1公司设置资产评估部，资产评估部是从事资产评估的专业职能部门。

2.2公司实行总经理和首席评估师统一领导，副总评估师分工负责下的项目经理（评估师）负责制，主管资产评估业务。

2.3资产评估部由高级评估师（一级、二级、三级）、评估师（一级、二级、三级）、评估员（一级、二级、三级）组成。

2.4资产评估部工作职责

2.4.1首席评估师

2.4.1.1确保财政部、中评协发布的资产评估基本准则和职业道德准则、资产评估执业准则、资产评估指南、资产****公司的全面实施。

2.4.1.2负责资产评估质量控制体系的建立、实施和维护。

2.4.1.3监控资产评估质量控制体系的运行情况，向董事长、总经理报告并提出改进的建议和方案。

2.4.1.4通过培训、考核等措施促进全体人员不断提高业务质量意识。

2.4.1.5制订技术规范和业务规章制度，参与重大项目的决策，必要时参与重大评估项目的组织管理工作。

2.4.1.6参与重大评估项目的方案审核与技术指导工作。

2.4.1.7评估报告审核与执业风险控制。

2.4.1.8组织实施评估业务培训和业务研讨。

2.4.1.9组织实施业务资料与信息的收集与管理工作。

2.4.1.10参与公司业务信息系统建设。

2.4.1.11对部门经理和项目经理进行绩效考评，提出人事调整建议。

2.4.1.12公司授权的其他岗位职责。

2.4.2副总评估师

2.4.2.1参与制订修改本部门的工作制度、规范和流程，管理本部门团队，监控本部门项目，及时发现问题、总结工作中的经验、教训；对各项评估规程、操作规范、质量控制体系等的修改完善提出建设性意见；采取措施不断提升评估团队的整体专业能力和素养，培养新人，加强团队成员的向心力和凝聚力，带领整个团队高效规范地完成各项工作任务。

2.4.2.2负责从业人员的思想和执业道德教育工作。

2.4.2.3负责组织部门从业人员的业务培训及后续教育，不断提高执业质量。

2.4.2.4**负责业务部门的副总经理及营销总监协调、处理内、外部业务关系；负责协调专业部门间的交叉项目和部门内部人员的**分配及管理问题；协调资产评估部与其它部门之间的关系，使跨部门工作衔接顺畅。

2.4.2.5组织实施评估项目的分派工作。

2.4.2.6负责公司资产评估的全面技术工作，负责重大事项的沟通、协调。建立、修订及完善各项评估规程、操作规范、质量控制体系，对项目操作的规范性、复杂问题的处理情况、报告及底稿质量等进行审核并及时发现和解决问题，控制项目风险。

2.4.2.7按照公司授权范围对本部门出具的资产评估报告（包括评估报告书、评估说明、工作底稿等）进行审核。

2.4.2.8指导和协助项目经理完成项目执行过程中的协调工作， 负责解决项目执行过程中的疑难技术问题。

2.4.2.9负责落实评估档案的整理、保管、借阅登记、回收等管理工作。

2.4.2.10协助首席评估师完成岗位职责。

2.4.3项目经理

2.4.3.1担任资产评估项目的项目负责人，工作职责包括但不限于：

2.4.3.1.1评估计划的制订和组织实施。

2.4.3.1.2评估业务实施中的协调和沟通。

2.4.3.1.3按照评估程序报告与评估业务相关的重要信息。

2.4.3.1.4对业务团队进行必要的指导和培训，并负责项目评估的一级审核工作。

2.4.3.1.5对外聘专家的工作结果进行分析判断，确认其合理性。

2.4.3.1.6组织编撰评估报告、评估说明。

2.4.3.1.7在出具的评估报告上签字盖章。

2.4.3.1.8组织处理评估报告提交后的反馈意见。

2.4.3.1.9在撰写评估项目书面总结基础上组织落实评估报告(包括初步资产评估报告和正式资产评估报告)、评估说明和工作底稿（包括工作底稿电子版和工作底稿纸质版）的归档。

2.4.3.1.10协助营销总监完成资产评估委托合同的签署，提供必要的成本和费用测算，并对项目成本进行必要的控制。

2.4.3.2项目经理对评估报告负一级审核责任，审核内容包括：

2.4.3.2.1项目组评估人员安排合理、到位，签字手续完整，审核材料全面。

2.4.3.2.2评估目的表述准确、完整。

2.4.3.2.3评估范围、评估对象确定准确、完整，与企业委托范围一致，并取得相关依据文件，对账面未反映的资产或负债已核实，并说明处理方式。

2.4.3.2.4委托评估资产权属关系清晰。

2.4.3.2.5影响本次评估的重大事项或特殊事项已完整揭示，已取得相关说明文件，并已对揭示的重大事项作出处理意见或判断。

2.4.3.2.6资产评估价值类型确定合理，评估方法选择恰当，理由充分，参数的确定过程基本合理。

2.4.3.2.7评估依据引用合理，价格信息记录真实、充分，备查文件全面。

2.4.3.2.8评估说明中的举例典型、充分，计算过程详细完整，评估值计算公式正确，无计算错误，无相互矛盾之处，且与评估明细表一致。

2.4.3.2.9上述提及的内容在评估报告书、备查文件、评估说明、评估明细表、工作底稿中保持一致。

2.4.3.2.10对本项目存在的风险已全面分析，并得到了有效控制。

2.4.3.2.11根据二级、三级审核意见对评估报告和评估说明进行修改直至最后定稿。

2.4.3.2.12对提交客户的报告、说明、明细表进行文字、数据校核。

2.4.3.2.13其他必须审核的内容。

2.4.3.2.14配合委托人做好国资评估核准或备案工作。

2.4.3.3对评估师、评估员，外聘专家的工作进行评价，并制订项目绩效内部分配方案。

2.4.3.4对评估师、评估员进行绩效考评。

2.4.3.5对评估师、评估员进行带教和指导，使其达到岗位胜任能力。

2.4.3.6对评估师、评估员进行日常管理并承担管理连带责任。

2.4.3.7协助首席评估师、副总评估师监督执业质量工作。

2.4.3.8参加项目协调会，作为项目经理发表建设性专业意见。

2.4.3.9协助首席评估师、副总评估师做好从业人员的业务学习和培训工作。

2.4.3.10协助首席评估师、副总评估师做好外部联系工作。

2.4.3.11完成领导交办的其他工作。

2.4.4评估师

2.4.4.1服从项目经理的领导，了解拟开展项目的工作目标，理解项目经理的工作指令，配合项目经理完成评估项目具体工作。

2.4.4.2按照项目要求，认真做好资产清查和资料收集工作。按照公司质量控制政策和程序的要求从事资产评估业务的具体工作，形成工作底稿。

2.4.4.3汇报执行业务过程中发现的重大问题。

2.4.4.4复核已完成的工作底稿并接受审核。

2.4.4.5审核其他同事所负责的评估作价结果、过程和底稿，发现并提出实质修改意见。

2.4.4.6按照内部规程要求完成各个阶段的技术工作，包括内控文件的制作、资料存档等。

2.4.4.7撰写评估报告技术部分或技术说明（含案例）。

2.4.4.8根据三级审核意见，对评估报告和评估说明中由本人负责的相关内容进行修改直至通过。

2.4.4.9参加项目协调会等有关会议，就评估专业问题发表意见。

2.4.4.10为项目团队其他成员提供技术和专业经验的帮助，对整个评估团队的评估作价进行有效的技术培训、指导，不断提升团队的技术水平。

2.4.4.11完成领导交办的其他工作。

2.4.5评估员

2.4.5.1协助项目经理进行项目的组织安排，包括技术方案、人员安排、时间计划等。

2.4.5.2在项目经理或评估师的指导下，完成专业资产评估工作，形成工作底稿。

2.4.5.3熟悉评估报告的内容、格式和含义，在项目经理指导下起草部分评估报告及评估说明。

2.4.5.4汇报执行业务过程中发现的重大问题。

2.4.5.5复核已完成的工作底稿并接受审核。

2.4.5.6熟悉内部规程要求的各个阶段的工作，按规定进行完善的资料存档。

2.4.5.7独立完成评估资料收集，了解基本的评估公式和模型，在项目经理指导下对各类型资产（或与自身专业相符的某类资产）进行初步评估作价。

2.4.5.8制作完善的评估明细表和汇总链接表，能审核其他同事所作的电子表格链接关系。

2.4.5.9在项目经理的带领下参加一般的项目协调会，并作规范性工作发言。

2.4.5.10完成领导交办的其他工作。

3. 评估人员现场查勘工作规定

3.1现场查勘的工作要求

除外省市和本市**区及本规定第3.3条所列明情况以外的现场查勘项目，评估人员应当根据总师室的派单安排，自行前往项目所在地，在规定时间内完成现场查勘，并完整填写现场查勘相关表格、及时登录信息管理平台。

3.2交通补贴的提取办法

评估人员进行现场查勘，公司不提供交通工具的，按所评估项目实际到账营业净收入的一定比例给予交通补贴。

3.3以下情况，由公司或营销总监安排交通进行现场查勘：

3.3.1公共交通不能直接到达的地点（固定公共交通发车间隔半小时以上、****车站超过2公里）；

3.3.2****事业单位（国资办、财政部或其他部门）委托的项目；

3.3.3营销总监应当到场的项目；

3.3.4应当加急完成的项目；

3.3.5****公司或营销总监安排交通的项目。

3.4 外省市及本市**区（以下简称外地）现场查勘项目的补贴

3.4.1外地现场查勘项目的差旅费用，原则上应由委托方支付，按实结算。若资产评估委托合同中明确在合同收费之中的，可从项目成本中列支。

3.4.2 委托方未予报销的差旅费用，应由项目经理申请，公司可按实结算，在项目成本中列支。

3.6副总评估师是现场查勘工作管理的责任人，由总估价师在平台实施派单。

4. 评估报告三级审核制度

4.1公司对所有出具的资产评估报告实行三级审核制度。

4.2初审（一级审核，自检和互检）：由项目组评估人员（项目经理及评估师、评估员）对完成的评估报告进行自检和互检。

4.3复审（二级审核，专业技术审核）：由审核专员对项目组评估人员提交的评估报告进行审核。

4.4审核专员对评估报告进行复审并签署审核意见后提交给副总评估师审定。

4.5终审（三级审核，定稿审核）由副总评估师对评估报告进行质量综合评价，确认评估报告格式规范、描述准确、依据合法、论证充分、评估合理、质量合格并签署最终审核意见。

4.6副总评估师无法确定评估价格的，报首席评估师审定；首席评估师无法确定评估价格的，报总经理行政审批；总经理难于审批的，****委员会按规定程序终审。

4.7各级审核人应当按各自审核的重点认真负责地完成审核工作，签署自己的审核意见。

4.8审核的内容

4.8.1审核评估报告的依据是《资产评估法》、《资产评估基本准则》、《资产评估职业道德准则》、《资产评估执业准则》、《资产评估指南》、《资产评估指导意见》等。评估报告格式与内容应当符合《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）的要求。

4.8.2审核评估报告的标准为合法性、规范性、合理性。

4.8.3审核委托方、被评估单位（资产占有方）概况，对企业价值评估，应当关注是否对被评估单位历史沿革、股权结构（图）、股权变更、经营管理等情况进行了必要说明，是否反映了近三年的资产、财务、经营状况。存在关联交易的，应当关注是否披露了关联方、交易方式等基本情况。

4.8.4审核评估目的及交易方式，应当关注是否清晰、明确地说明本次资产评估的经济行为目的；以及评估所对应的经济行为获得批准的情况或者其他经济行为依据。涉及协议交易的，应当介绍受让方及其基本情况，并声明评估结果仅适用于本次交易，如交易方式转变为其他方式的，则评估报告无效。

4.8.5审核评估对象和评估范围

4.8.5.1应当关注评估对象的基本情况，包括法律权属状况、经济状况和物理状况等。

4.8.5.2针对评估报告中对评估范围的描述及资产清查情况的说明，结合经济行为批文、审计报告、特别事项说明、明细表、权证附件等对评估范围进行审核：

4.8.5.2.1关注评估范围是否与经济行为批准文件、资产评估委托合同、资产评估申报表等确定的资产范围一致。

4.8.5.2.2对企业价值评估，关注房地产、无形资产、长期投资等重大资产是否有隐匿或遗漏。

4.8.5.2.3关注是否存在账外资产和负债、合同权益等无形资产、或有资产和负债等，是否已申报评估。

4.8.5.2.4关注是否存在权利人与实际使用人不一致等情形（如房地产、车辆等）。

4.8.5.3企业价值评估中，评估范围是否包括了企业拥有的全部实物资产和无形资产，以及明确的未来义务（负债），特别是土地使用权、探矿权、采矿权等。

4.8.5.3.1企业价值评估时，一般应当包括企业全部的无形资产。对于账面不存在无形资产的，要根据企业实际情况判断是否存在商标、专利技术、非专利技术、专利权、著作权、特许经营权、销售网络、人力**、商誉、合同权益等无形资产。

4.8.5.3.2通常情况下，已全额计提坏账准备或减值准备的资产在会计报表中显示为零，必须关注这部分资产在评估中不重不漏。

4.8.5.3.3对实际存在但未入账或已摊销完毕的无形资产、未来义务及或有事项等是否在《企业关于进行资产评估有关事项的说明》中进行了详细说明。

4.8.5.4涉及企业改制或重组进行部分资产评估时，即方案设计中并非全部资产、负债进行改制或重组，存在如土地使用权、房屋、无形资产等租赁使用而不纳入评估范围、部分长期投资划出等情形的，评估应当按照批准的改制或重组方案的资产负债范围进行，并在特别事项中予以披露。委托评估的资产是经剥离部分资产后的整体资产时，应当说明被剥离资产的明细、剥离原因及处置方案。

4.8.5.5对于经营租入资产、特许使用的资产，应当特别说明是否纳入评估范围及其理由。

4.8.6审核价值类型和定义，应当关注评估报告是否列明了所选择的价值类型及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当关注其选择理由和选取的合理性。

4.8.7审核评估基准日

4.8.7.1应当关注评估基准日的选择是否妥当，评估结果的使用有效期是否明示。重点关注评估基准日选择的合理性，是否符合有关评估准则的规定要求。

4.8.7.2基准日前后是否有对评估结果产生重大影响的调整事项，如汇率、利率等的变动、国家重大政策调整、企业资产权属、数量及价格发生重大变化等，如有应当重新选择评估基准日。

4.8.7.3建筑施工类企业的评估基准日一般应当选择12月31日（如选择其他评估基准日，应当对建筑施工类企业的收入、成本等进行准确划分和配比）。

4.8.8审核评估依据，重点关注经济行为依据的合规性和完整性，评估工作过程中所引用的法律法规和技术参数资料等的依据是否适当和相关。

4.8.8.1评估依据应当明确、规范、具体，便于查阅和理解；评估依据应当具有代表性，且在评估基准日有效。

4.8.8.2收集的价格信息、工程定额标准等应当与评估对象具有较强的关联性。结合评估目的、业务性质和行业特点等，重点关注取价依据、法律法规依据的相关性及其对资产评估结果的影响。

4.8.8.3应当关注土地、房屋建筑物及无形资产等特殊资产的权属和使用状况。委估资产应当权属清晰、权属证明文件齐备。对重要资产权属资料不全面或存在瑕疵的，应当要求企业妥善解决。企业未解决的，应当在特别事项说明中揭示并发表处理意见。

4.8.9审核价值类型和评估方法

4.8.9.1重点审核采用的价值类型与选择的评估方法是否匹配，评估过程是否符合相关评估准则的规定，对于价值量较大、增减值较大的资产、负债应当重点审核，同时应当分析其评估结果的合理性。

4.8.9.2以持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业及其拥有实际控制权的长期股权投资企业，是否采用了两种或两种以上方法进行评估；重大资产如房地产是否采用两种以上评估方法评估。对于采用两种以上评估方法评估的，应当分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依据。

4.8.9.3是否选取具有代表性、价值量大的资产、负债作为评估案例进行评估分析说明。评估人员是否在评估报告中对被评估企业拥有的全部土地、无形资产进行分析说明。对企业拥有的房屋建筑物是否进行分类，并将每一类中有代表性、价值量大的房屋建筑物作为评估案例进行分析说明。

4.8.10审核评估程序，关注评估程序是否符合评估准则的要求，重点审核在评估过程中是否履行了必要评估程序，评估过程是否完整，是否存在未履行评估准则规定的必要程序等。关注对企业应收应付款项函证的比例及数量情况；对企业存货盘点的比例及数量情况；对企业实物资产现场勘察的情况；收益法评估是否进行资产清查等。

4.8.11审核评估结论，应当关注评估结果是否涵盖了评估范围，及其与评估目的和经济行为一致性和适用性。采用两种或两种以上方法进行企业价值评估时，应当分析并说明不同评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。

4.8.12审核特别事项说明

4.8.12.1重点关注评估程序受到限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵等特别事项及期后事项的真实性及其评估处理的合理性。

4.8.12.2评估报告应当说明上述内容的处理方式，及对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。

4.8.12.3 对单项资产或资产组合评估，必须说明评估结果是否包含增值税并且与评估过程保持一致。

4.8.12.4特别事项还应当揭示下列内容：

4.8.12.4.1评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项，有条件时应当揭示影响的具体数值，以及发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。

4.8.12.4.2资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形，有条件的应当揭示影响的具体数值。

4.8.12.4.3对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应当作增减值处理，****政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估人员应当在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理。

4.8.12.4.4揭示企业未纳入评估范围的相关资产和负债账面情况。

4.8.12.4.5对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，审计报告已做账务处理的，应当披露其对递延所得税资产、递延所得税负债的影响。

4.8.13审核签字盖章，应当对照《企业国有资产评估报告指南》等规定，关注评估报告签字盖章是否齐全、规范、清晰。****公司法人代表或合伙人、首席评估师（央企及非国资项目不需要）、两名以上参与评估的评估师签字，****公司公章（不包括分支机构公章）。评估师必须签字并盖章，不得使用签字章。资产评估委托合同应当作为评估报告的附件。关注《企业关于进行资产评估有关事项的说明》是否已经由委托方单位负责人和被评估单位（产权持有单位）负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。

4.8.14审核附件

4.8.14.1应当关注附件是否齐全，评估报告附件内容及其所涉及的签章是否清晰、完整，相关内容是否与评估报告摘要、正文一致，排列顺序是否与附件目录一致。

4.8.14.2关注是否存在未在评估报告中披露的重大事项；是否存在应予评估或披露而未予评估、披露的情况；相关承诺函是否齐备；对于审计报告有保留意见或说明段的情况，公司是否关注并在评估中反映等。

4.8.14.3附件不得缺少与评估目的相对应的经济行为文件，同时国有企业或国资控股企业不得缺少国有资产产权登记证（表）。

4.8.14.4进行企业价值评估，公司应当取得被评估单位评估基准日、前两年加一期（至评估基准日）的会计报表（包括企业资产负债表、损益表、现金流量表）及审计报告。审计报告一般为专项审计报告，不得以年报审计报告替代（非国资备案项目除外）。评估基准日为年底的，一期为零，即只需前两年的会计资料和审计报告。

4.8.14.4.1审计报告为非标准意见的，企业应当对该审计意见涉及的事项进行整改。如有关事项无法进行整改，且非标准意见不构成对企业改制或一般股权变动的重大影响，企业应当提供相关说明，并经国有产权持有单位同意，该审计报告可作为企业改制或一般股权变动的依据。

4.8.14.4.2以企业改制或股权变动为评估目的的评估项目，送交国资备案时要取得评估结果的公示结论说明，不需备案的，公示结论说明作为工作底稿归档。

4.8.14.4.3评估师应当按照资产评估执业规范要求，做好尽职调查，结合审计报告对会计报表做出职业分析和判断，对有重大变动的事项，应当在评估报告中予以披露。

4.8.14.4.4评估师如果需要引用审计结论，应当充分关注审计揭示的情况，并必须对需要引用的审计结论进行核实和做出相应的职业判断，不得以审计结论替代评估执业判断，同时，评估师应当对引用的审计结论负责。

4.8.14.4.5在核准备案项目的审核中，也应当充分关注审****公司引用审计结论的合理性。

4.8.14.6审核《资产评估委托合同》，应当关注资产评估项目的委托方式是否合规，签署内容是否完整，经济行为与评估报告披露的内容是否一致等。

4.8.14.7附件应当归类并编制目录及序号，并按序号装订，必要时应当单独装订成册。

4.8.14.8评估报告附件为复印件的，应当与原件核对一致后方可使用；提供的相关证明材料是复印件的，应当由该证明材料的提供方盖章；有些证****机关盖章证明的，****机关盖章，****机关盖章的，由提供方盖章。提交核准备案的评估报告，评估机构应当在提供相关事项的证明材料的复印件上，加盖评估机构公章。

4.8.15审核评估说明

评估说明是评估报告申请核准备案材料的必备部分，评估说明应当做到内容完整、表述清晰，并充分考虑不同经济行为和不同评估方法的特点，其所揭示的内容应当同评估报告所阐述的内容一致。

4.8.16审核资产评估明细表

4.8.16.1资产评估明细表包括目录、资产评估****公司公章）、资产评估结果****公司公章）、评估明细表。表格内容应当填写完整，一般不得有缺项。

4.8.16.2企业价值评估采用市场法、收益法评估的，评估明细表中对应的评估值栏可不填写。收益法还应当提供收入、成本及费用、折旧和摊销、营运资金、资本性支出预测等表格。

4.8.17从业人员执业过程中是否保持了应有的职业道德。

4.8.18使用的评估假设是否合理，法律上是否适应、经济上是否合理、技术上是否可行。

4.8.19形成的工作底稿是否完整，数据内容是否准确。

4.8.20形成的工作底稿是否能够充分支持评估结论，评估结论是否客观合理。

4.8.21审核意见是否已进行了正确的处理。

4.8.22其他影响评估结论成立及合理性而需要审核的内容。

5. 评估报告质量管理

5.1评估报告中错误类型分为A类错误和B类错误。

5.1.1评估报告中以下差错属于A类错误：

5.1.1.1委托人出错或前后不一致；

5.1.1.2评估基准日前后不一致；

5.1.1.3评估目的出错或前后不一致；

5.1.1.4评估结果出错、前后不一致或大小写不一致；

5.1.1.5偏离评估目的进行评估，或评估报告给出的价格定义与实际价值内涵存在本质差异；

5.1.1.6评估对象的因素描述严重失实或有重要遗漏；

5.1.1.7评估的基础资料依据不足，而又未在报告的“假设条件”或其他适当之处作补充说明，或补充说明不当；

5.1.1.8评估过程中发现的重大问题和重要事项在评估报告中未揭示；

5.1.1.9评估技术思路有误或阐述不清；

5.1.1.10采用虚假案例的；

5.1.1.11技术参数选择失实，选择的价值类型为市场价值、评估结果严重偏离市场价值超过20%的；选择市场价值以外的价值类型未阐明选择理由、选取的价值类型不合理的；

5.1.1.12报告中存在的其他严重质量问题。

5.1.2评估报告中以下差错属于B类错误：

5.1.2.1报告中引用的附件内容摘录有误（例如，产证编号、权利人等）；

5.1.2.2页眉、页脚中的报告编号、出具报告的日期、报告页码与正文中的不一致；

5.1.2.3封面中的评估人员、评估日期、报告编号与正文中的不一致；

5.1.2.4目录中的页码与正文中的不符；

5.1.2.5评估对象叙述与实际状况不符；

5.1.2.6报告格式和专业术语不符合规范要求，或报告表述存在逻辑错误；

5.1.2.7评估报告附件不齐全（例如，相关承诺函、与评估目的相对应的经济行为文件）或有错误，评估人员应当知晓而未发现的；

5.1.2.8 其他错误。

5.2报告差错的认定

评估报告差错和质量问题的认定工作由副总评估师负责。

5.3报告差错的处罚与奖励

5.3.1经副总评估师认定评估报告中存在上述差错，造成一定后果的,可对相关评估人员及相关审核人做出处罚，采取“逐次记分，集中处罚”方式。

5.3.2每月的1日至10日，张榜公布上一个月由三审发现差错的评估人员名单及差错的相关情况。

5.3.3评估报告经审核专员（二审）审核发现差错及质量问题的，对相关评估人员按每项差错记0.1分，累计满1分的报副总评估师，之后记分清零，重新记分。

5.3.4副总评估师三审发现差错的，对相关评估人员按A类错误记2分，B类错误记1分处罚。在应当由审核专员（二审）审核的部分中检出差错的，对审核专员每项差错记0.05分，累计满1分时可对其做出处罚，之后记分清零，重新记分。

5.3.5评估报告送达委托人后发现差错及质量问题的，对相关评估人员每次记１分，并扣发该报告的绩效提成；对总师室相应审核人每次记1分；如差错发生在应当由审核专员审核范围内的，对审核专员每次记１分。

5.3.6凡年检、年审等重要工作中评估报告被判定为不合格的，对相关评估人员记10分；副总评估师记5分；如差错发生在应当由审核专员审核范围内的，对审核专员每次记2分并同时张榜公布。

5.3.7每年1月1日至12月31日为一个记分周期，每记1分，折合处罚金额500元。每半年结算处罚一次，与绩效工资结算同步，并在绩效工**扣除。

5.3.8评估人员一年内发生差错30次以上（含30次）的，公司予以暂停评估工作岗位半个月的处罚，学习相关专业规范、法规，经考试合格后方可重新上岗。

5.3.9对于因评估报告质量影响业务渠道入围资格、影响业务渠道正常维护的，或导致本评估项目终止的，经公司办公会议讨论，总经理报董事长批准后，全额扣减相关评估人员该评估报告绩效（根据资产评估委托合同总额计算），并加扣该绩效的20%-50%作为处罚，****公司。

5.3.10因所做评估报告的****公司声誉和业务的，公司有权追溯相关评估人员的相应责任，直至令其引咎辞职；触犯法律的，依法追究其法律责任。

6. 评估程序—基本要求

6.1评估人员应当遵守《资产评估执业准则—资产评估程序》等相关规定，通常应当执行下列基本评估程序，并不得随意删减基本评估程序。

6.1.1明确评估业务基本事项。

6.1.2签订业务委托合同。

6.1.3编制资产评估计划。

6.1.4进行评估现场调查。

6.1.5收集整理评估资料。

6.1.6评定估算形成结论。

6.1.7编制出具评估报告。

6.1.8整理归集评估档案。

6.2评估人员在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或者不能完全履行评估程序，且当采取必要措施仍无法弥补程序缺失并对评估结论产生重大影响时，应当逐级汇报批准，由营销总监与委托方协商终止评估业务。

6.3评估人员履行评估程序，应当按照本单位内部规章制度及本规定的要求，逐级汇报、审批。

6.4评估人员应当将评估程序的履行情况记录于工作底稿中，并将其执行情况在评估报告书中披露。

7. 评估信息平台管理

7.1 评估人员完成评估作****公司信息平台上如实填写相关数据，包括评估报告编号、评估目的、评估方法、评估基准日、评估总价值、评估对象、评估师信息等内容。

7.2 总师室将加强对信息平台填写工作的管理，采用审核和抽查相结合的办法，确保此项工作顺利进行。

8. 资产评估部岗位考评和职级升降规则

8.1评估人员设三档九级：由高级评估师（一级、二级、三级）、评估师（一级、二级、三级）、评估员（一级、二级、三级）组成。其中，项目经理可授予资深评估师等荣誉称号。分管副总评估师分别对本部门员工进行岗位考评。考评截止日期为考核年度的12月20日。

8.2晋升

8.2.1晋升分为一般晋升和特别晋升。

8.2.2一般晋升的规则

8.2.2.1评估员自获得评估师执业资格，通过综合考评，可直接晋升为评估师三级。

8.2.2.2评估师档次内每二年若每年独立完成一个以上项目或参与完成三个以上项目且无重大工作失误，则自动晋升一级。

8.2.2.3评估师一级应当满三年且每年独立完成两个以上项目或参与完成五个以上项目，方可申请晋升高级评估师三级，同时提交一篇专业论文，由总师室申报，公司经营层审核，集团公司办公会议批准。

8.2.2.4高级评估师档次内，每一级满三年后方可申请晋升；晋升高级评估师一级的，同时提交一篇经发表的专业论文，由总师室评审通过后提报，公司总经理审核，集团公司领导批准。

8.2.3特别晋升的条件

8.2.3.1获得行业特别资格的。

8.2.3.2对公司业务渠道成长有贡献，效果明显的。

8.2.3.3对公司提出合理化建议且被采纳，作用显著的。

8.2.3.4取得专业论文、专著等科研成果。在**性专业刊物专业理论类栏目内发表专业论文达到2篇的，或市级专业刊物专业理论类栏目内发表专业论文达到３篇的；正规出版社出版专著的。

8.2.3.5其他应予特别晋升的情形。

8.2.3.6特别晋升由总师室评审通过后提报，公司总经理审核，集团公司领导批准。

8.3降级

8.3.1违反《执业自律准则》，****协会惩处的评估人员（非“签署人”），其职级下降二级。

8.3.2****公司规章制度，受到公司行政处分的，其职级下降二级。

8.3.3在年检、年审等重要工作中评估报告被判定为不合格的，其职级下降一级。

8.3.4评估人员一年内发生差错30次以上（含30次）的，暂停一次晋升资格。

8.3.5其他应予降级的情形。

8.4特别晋升、降级于每年年初根据上一年度的年度考评结果，对符合条件特别晋级的评估师、评估员或予以劝退的评估师、评估员，由总师室提报，公司经营层核定，****公司人力**部备案。

9. 其他规定

9.1凡公司发出的致委托方的公函、回复、情况说明等书面文件，应当由分管副总评估师审核，经总经理核准，综合管理部发文后方可对外发布。

9.2****公司委派参加行业培训或会议，应当及时将相关资讯和内容以书面报告形式向总估价师、副总评估师汇报，由总估价师向董事长、总经理及相关人员汇报与传达。

10. 附则

10.1本规定由****总经理负责解释。

10.2本规定自颁布之日起施行。

估价部工作规定（房地产、土地）

1. 总则

1.1****公司估价专业管理，提高估价报告质量，完善现有的估价报告审核制度，特制定本工作规定。

1.2公司核心价值观：忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展。

1.3公司发展思路：竞争生存、创新发展。

1.4公司经营理念：****中心、以市场为导向、以专业为特色、以服务为抓手。

1.5公司年度总体工作思路：凝心聚力、夯实增效、创新发展。

2. 估价部门设置及职责

2.1公司设置资产评估部、估价一部、估价二部、估价三部。

2.2估价部由主任估价师（一级、二级、三级）、副主任估价师（一级、二级、三级）、估价师（一级、二级、三级）、估价员（一级、二级、三级）组成。其中，主任估价师可授予首席估价师或资深估价师等荣誉称号。

2.3估价人员工作职责

2.3.1主任估价师

2.3.1.1对房地产市场进行分析，研究各类房地产价格的变化情况。

2.3.1.2独立担纲完成重大、疑难估价项目，及时与业务人员和委托方联系、沟通，主动了解估价要求，认真进行现场查勘，按时提交估价报告。

2.3.1.3及时制作估价技术报告，估价报告和估价技术报告按规定于5日内归档。

2.3.1.4主持专题调研和课题研究。

2.3.1.5对副主任估价师、估价师和估价员进行业务指导，认真解答估价疑难问题，帮助其提高业务水平。

2.3.1.6及时了解房地产政策、法规的新动态，掌握行业最新技术参数和标准。

2.3.1.7对公司的业务发展和内部管理提出建设性意见和建议。

2.3.1.8完成领导交办的其他工作。

2.3.2副主任估价师

2.3.2.1对房地产市场进行分析，研究各类房地产价格的变化情况。

2.3.2.2独立担纲完成较大、较疑难估价项目，及时与业务人员和委托方联系、沟通，主动了解估价要求，认真进行现场查勘，按时提交估价报告。

2.3.2.3及时制作估价技术报告，估价报告和估价技术报告按规定于5日内归档。

2.3.2.4积极参与专题调研和课题研究。

2.3.2.5对估价师和估价员进行业务指导，认真解答估价疑难问题，帮助其提高业务水平。

2.3.2.6及时了解房地产政策、法规的新动态，掌握行业最新技术参数和标准。

2.3.2.7对公司的业务发展和内部管理提出建设性意见和建议。

2.3.2.8完成领导交办的其他工作。

2.3.3估价师

2.3.3.1对房地产市场进行分析，研究各类房地产价格的变化情况。

2.3.3.2独立完成估价项目，及时与业务人员和委托方联系、沟通，主动了解估价要求，认真进行现场查勘，按时提交估价报告。

2.3.3.3及时制作估价技术报告，估价报告和估价技术报告按规定于5日内归档。

2.3.3.4积极参与专题调研和课题研究。

2.3.3.5对估价员进行业务指导，帮助其提高业务水平。

2.3.3.6及时了解房地产政策、法规的新动态，掌握行业最新技术参数和标准。

2.3.3.7对公司的业务发展和内部管理提出建设性意见和建议。

2.3.3.8完成领导交办的其他工作。

2.3.4估价员

2.3.4.1协助完成估价项目，及时与主办估价师沟通，主动了解估价要求，认真进行现场查勘，协助提交估价报告。

2.3.4.2在估价师指导下参与制作估价技术报告，估价报告和估价技术报告按规定于5日内归档。

2.3.4.3认真学习估价理论知识，不断提高估价水平。

2.3.4.4熟悉房地产市场，及时了解房地产价格变化情况。

2.3.4.5对公司的业务发展和内部管理提出建设性意见和建议。

2.3.4.6完成领导交办的其他工作。

3. 估价人员现场查勘工作规定

3.1现场查勘的工作要求

除外省市和本市**县以外的现场查勘项目，估价人员应根据总师室的派单安排，自行前往项目所在地，在规定时间内完成现场查勘，并完整填写《现场查勘表》及按时登录信息管理平台。

3.2以下情况，由公司或业务人员安排交通进行现场查勘：

3.2.1公共交通不能直接到达的地点（固定公共交通发车间隔半小时以上、****车站超过2公里）；

3.2.2****法院、规土局、税务局、建交委、发改委、教委等）委托的项目；

3.2.3业务人员应到场的项目；

3.2.4应当加急完成的项目；

3.2.5****公司或业务人员安排交通的项目。

4. 估价报告三级审核制度

4.1公司对所有出具的房地产（土地）估价报告实行三级审核制度。

4.2估价主办人在估价报告初稿撰写完成后，应由本人进行仔细初审（一审）。

4.3估价主办人在初审无误后提交总师室审核专员进行复审（二审）。

4.4审核专员对估价报告进行复审并签署审核意见后提交给总估价师或副总估价师审定（三审）。

4.5总估价师或副总估价师对估价报告进行质量综合评价，确认估价报告格式规范、描述准确、依据合法、论证充分、估价合理、质量合格并签署最终审核意见。

4.6审核的内容

4.6.1审核估价报告的依据是《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城镇土地估价规程》和《房地产估价报告定量评审标准》、《房地产和土地估价报告评价体系研究》。

4.6.2审核估价报告的标准为合法性、规范性、合理性。

4.6.3审核包括估价报告、估价技术报告、预评估报告以及现场查勘记录、估价案例、工作底稿、位置示意图、照片、权证资料、公司估价信息平台登录信息等内容。

5. 估价报告质量管理

5.1估价报告中错误类型分为A类错误和B类错误。

5.1.1估价报告（含技术报告）中以下差错属于A类错误：

5.1.1.1偏离估价目的进行评估，或估价报告给出的价格定义与实际价值内涵存在本质差异；

5.1.1.2估价对象的区域因素和个别因素描述严重失实或有重要遗漏；

5.1.1.3估价的基础资料依据不足，而又未在报告的“假设条件”或其他适当之处作补充说明，或补充说明不当；

5.1.1.4估价过程中发现的重大问题和重要事项在估价报告中未揭示；

5.1.1.5估价技术思路有误或阐述不清；

5.1.1.6采用虚假案例的；

5.1.1.7可比实例和技术参数选择失实，估价结果严重偏离市场价格的；

5.1.1.8报告中存在的其他严重质量问题。

5.1.2估价报告（含技术报告）中以下差错属于B类错误：（带*者不需审核员审核）

5.1.2.1委托方出错或前后不一致；

5.1.2.2估价时点前后不一致或与预评估的不一致；

5.1.2.3估价目的出错或前后不一致；

5.1.2.4估价结果出错、前后不一致或大小写不一致；

5.1.2.5估价对象用途出错或前后不一致；

5.1.2.6 估价对象门牌号码出错或前后不一致；

5.1.2.7报告中引用的附件内容摘录有误（产证编号、权利人等）；

5.1.2.8页眉、页脚中的报告编号、出具报告的日期、报告页码与正文中的不一致；

5.1.2.9封面中的估价人员、估价日期、报告编号与正文中的不一致；

5.1.2.10目录中的页码与正文中的不符；

*5.1.2.11四至范围明显错误；

*5.1.2.12土地等级有误；

*5.1.2.13估价对象外观描述与实际状况不符；

*5.1.2.14报告格式和专业术语不符合规范要求，或报告表述存在逻辑错误；

*5.1.2.15照片错误，估价主办人应知晓而未发现的；

5.1.2.16 其他错误。

5.2报告差错的认定

估价报告差错和质量问题的认定工作由总师室相应的审核人负责。

5.3报告差错的处罚与奖励

5.3.1经总师室认定估价报告中存在上述差错，造成一定后果的，可对该估价主办人及相关审核人做出处罚，采取“逐次记分，集中处罚”方式。

5.3.2每月的1日至10日，张榜公布上一个月由三审发现差错的估价主办人名单及差错的相关情况。

5.3.3估价报告经审核专员（二审）审核发现差错及质量问题的，对估价主办人按每项差错记0.2分，累计满1分的报总估价师，之后记分清零，重新记分。

5.3.4总师室三审发现差错的，对估价主办人按A类错误记2分，B类错误记1分处罚。在应由审核专员（二审）审核的部分中检出差错的，对审核专员每项差错记0.05分，累计满1分时可对其做出处罚，之后记分清零，重新记分。

5.3.5估价报告送达委托人后发现差错及质量问题的，对估价主办人每次记１分，并扣发该报告的绩效提成；对总师室相应审核人每次记1分；如差错发生在应由审核专员审核范围内的，对审核专员每次记１分。

5.3.6凡年检、年审等重要工作中估价报告被判定为不合格的，对估价主办人记10分；总师室相应审核人记5分；如差错发生在应由审核专员审核范围内的，对审核专员每次记2分并同时张榜公布。

5.3.7每年1月1日至12月31日为一个记分周期，每记1分，折合处罚金额500元。每半年结算处罚一次，与绩效工资结算同步，并在绩效工**扣除。

5.3.8报告主办人一年内发生差错15次以上（含15次）的，公司予以暂停估价工作岗位半个月的处罚，学习相关专业规范、法规，经考试合格后方可重新上岗。

5.3.9对于因估价报告影响业务渠道入围资格、或影响业务渠道正常维护的，经公司管理层讨论，报总经理批准后，全额扣减相关估价人员该估价报告绩效，并加扣该绩效的50%-100%作为处罚，****公司。

5.3.10因所做估价报告的****公司声誉和业务的，公司有权追溯估价报告主办人的相应责任，直至令其引咎辞职；触犯法律的，依法追究其法律责任。

5.3.11公司为估价人员设立最少差错奖。对一年内估价报告发生差错最少的前三位估价人员，公司于次年的一月份分别给予奖励，并张榜公布。

5.4 总估价师是估价报告质量管理的责任人。

6. 估价报告完成时限规定

6.1住宅报价：单套住宅在接到客户询价后30分钟内；批量单套住宅在接到客户询价后2小时内。

6.2现场查勘后报价：自估价人员现场查勘之次工作日17：00之前报价（必要资料不全的除外）。

6.3出预估单：单套住宅在客服人员或估价人员接到通知4小时之内出预估单（必要资料不全者除外）；其他项目在估价人员接到客户通知当日17:00之前出预估单（必要资料不全的除外）。

6.4单套住宅估价报告（不需室内照片）：估价人员应将流转单在派单次工作日17:00之前交给业务人员，估价报告于派单次工作日18:00之前完成。

6.5其他估价报告:估价人员应将流转单在接到通知次工作日17:00之前交给业务人员，估价报告于接到通知次工作日18:00之前（必要资料不全的除外，如产调信息、室内照片等）；法院项目估价人员应于接到通知之3个工作日内完成。

6.6估价报告和估价技术报告归档：估价人员应于估价报告完成后（以《估价项目流转单》返回为准）的5个工作日内完成归档。

6.7由于车辆故障、交通管制导致无法拍照或因网络故障导致业务主办无法将照片在17:00****公司，该报告不能按时出具的，至多可顺延1个工作日。

6.8无正当理由不能按时完成工作，将对责任人给予处罚，处罚办法另行制订。

6.9副总估价师是估价报告时效管理的责任人。

7. 估价信息平台管理

7.1 估价人员完成估价****公司信息平台上如实填写相关数据，包括估价报告编号、估价目的、估价方法、估价时点、估价对象土地面积、估价对象建筑面积、评估总价值、估价对象位置、评估对象、估价师信息等内容。

7.2 除非产证或房地产信息册等权证资料中未记载，估价人员无从填写的内容外（如土地分摊面积等），所有证载信息都应填写。

7.3 总师室将加强对信息平台填写工作的管理，采用审核和抽查相结合的办法，确保此项工作顺利进行。

7.4 客服部安排专人向中房协****公司的估价项目。

7.5 副总估价师是信息平台填写管理的责任人。

8. 估价部门岗位考评和职级升降规则

8.1估价人员设四档十二级：主任估价师（一级、二级、三级）、副主任估价师（一级、二级、三级）、估价师（一级、二级、三级）、估价员（一级、二级、三级）。估价部经理分别对本部门员工进行岗位考评。考评截止日期为考核年度的12月20日。

8.2晋升。

8.2.1晋升分为一般晋升和特别晋升。

8.2.2一般晋升的规则

8.2.2.1估价员自获得房地产估价师或土地估价师执业资格，通过综合考评，可直接晋升为估价师三级。

8.2.2.2估价师档次内每二年自动晋升一级。

8.2.2.3估价师晋升副主任估价师，应当由总师室综合考评，公司批准。

8.2.2.4副主任估价师档次内每三年自动晋升一级。

8.2.2.5副主任估价师一级，应当满三年后方可申请晋升主任估价师三级，同时提交一篇专业论文。由总师室提报，公司总经理批准。

8.2.2.6主任估价师档次内，每一级满三年后方可申请晋升。由总师室评审通过后提报，公司总经理批准。

8.2.3特别晋升的条件

8.2.3.1获得英国皇家特许测量师学会会员（RICS）或美国估价学会会员（MAI）等行业特别资格的；

8.2.3.2对公司业务渠道成长有贡献，效果明显的；

8.2.3.3对公司提出合理化建议且被采纳，作用显著的；

8.2.3.4取得专业论文、专著等科研成果。在《中国房地产估价与经纪》、《中国土地估价师通讯》等**性专业刊物专业理论类栏目内发表专业论文达到2篇的，或在《**房地产估价》等市级专业刊物专业理论类栏目内发表专业论文达到３篇的；正规出版社出版专著的；

8.2.3.5其他应予特别晋升的情形。

8.3降级

8.3.1违反《执业自律准则》，****协会惩处的估价主办人，其职级下降二级；

8.3.2 ****公司规章制度，受到公司行政处分的，其职级下降二级；

8.3.3在年检、年审等重要工作中估价报告被判定为不合格的，其职级下降一级；

8.3.4估价主办人一年内发生差错15次以上（含15次）的，暂停一年晋升资格。

8.3.5其他应予降级的情形。

8.4特别晋升、降级每年年底进行一次。根据年度考评结果、晋升或降级，由总师室提报，报公司人力**部备案。符合条件特别晋级的估价师、估价员或予以劝退的估价师、估价员，由总师室提报，公司总经理批准。

9. 其他规定

9.1凡公司发出的致委托方的公函、回复、情况说明等书面文件，应按审核条线由分管该项目的总估价师或副总估价师审核，经总经理核准，综合管理部发文后方可对外发布；需要估价师质证的事项，应经分管该项目的总估价师或副总估价师核准后，方可对外质证。

9.2 估价部门例会制度

9.2.1估价部定期召开例会，商议、沟通工作中遇到的各类问题并实施解决。部门例会每月召开一次。

9.2.2估价部例会纪要，应报送总经理、总估价师。

9.3****公司委派参加行业培训或会议，应及时将相关资讯和内容以书面报告形式向总估价师、副总估价师汇报，由总估价师向总经理及相关人员汇报与传达。

10. 附则

本规定由****总经理负责解释。

客服部工作规定

1. 总则

1.1为了加强客户服务（以下简称“客服”）人员管理，规范客服部人员的工作行为，提高客服工作质量，特制定本工作规定。

1.2公司核心价值观：忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展。

1.3公司发展思路：竞争生存、创新发展。

1.4公司经营理念：****中心、以市场为导向、以专业为特色、以服务为抓手。

1.5公司年度总体工作思路：凝心聚力、夯实增效、创新发展。

2. 客服部门设置和人员构成

2.1公司设立客服部，专门承担对外为客户服务，对内为业务和估价服务的职责。

2.2客服部由客服部经理、客服部副经理/经理助理、客服经理、行政主管、业务主办等人员组成，共同为客户提供专业服务，为公司的业务发展和估价作业提供支持。各岗位之间既有明确分工，又紧密联系。

2.3客服部客服经理岗位设:高级客服经理（一级、二级、三级）、客服经理（一级、二级、三级、四级）等二档七级。

3. 客服部门岗位职责

3.1客服部经理的工作职责：

3.1.1主持本部门的日常管理；

3.1.2****公司各项会议精神及工作通知，****公司其他部门的工作；

3.1.3制订本部门的工作流程和规章；

3.1.4对公司的业务发展和内部管理提出建设性意见和建议；

3.1.5审核本部门的报价信息及预评估报告；

3.1.6负责客户资料的汇总和动态更新，负责对外通讯渠道的畅通；

3.1.7及时汇总和反馈客户意见；

3.1.8在客服经理忙线时接听客户来电；

3.1.9易估通客户服务工作

3.1.10完成领导交办的其他工作。

3.2客服部副经理/经理助理的工作职责：

3.2.1对公司的业务发展和内部管理提出建设性意见和建议；

3.2.2在客服经理忙线时接听客户来电；

3.2.3对特殊或疑难案例,根据客服经理确认的报价，制作和完成预估报告；

3.2.4在客服部经理不在岗位上时，主持本部门的日常管理工作；

3.2.5在行政主管不在岗位上时，按要求在预估报告及正式报告上盖章；

3.2.6易估通客户服务工作；

3.2.7完成领导交办的其他工作。

3.3客服经理的工作职责：

3.3.1接听客户电话，了解客户业务需求；

3.3.2接收客户发来的微信或电子邮件，核对客户资料和项目信息；

3.3.3将询价信息输入信息系统；

3.3.4将初步估价结果回复客户；

3.3.5响应客户网络询价需求；

3.3.6凡不能确定的事项，应予记录并即时通知相关业务人员等；

3.3.7根据确认的报价，制作和完成预估报告；

3.3.8根据公司的安排进行市场调查和分析；

3.3.9对于需要入户拍照的报告和预评估报告，先行取得客户联系电话，确认联系电话无误并和客户约定拍照日期；

3.3.10每季度第一周周三前完成上一季度的业务渠道情况统计和分析报告。

3.3.11易估通客户服务工作；

3.3.12完成领导交办的其他工作。

3.4行政主管（内勤人员）的工作职责：

3.4.1每周根据《行业网站信息搜索及发布工作规范》搜集相关信息，并向总师室分管副总估价师汇报；

3.4.2根据银行要求，按时发送业务报表；

3.4.3完成数据上报工作；

3.4.4在业务人员外出或休假时，接听业务电话，代其寄送估价报告并根据业务人员要求开具估价项目现场查勘表；

3.4.5按要求在预估报告及正式估价报告上盖章；

3.4.6在信息系统内输入业务信息并开具流转单；

3.4.7估价照片的日常管理；

3.4.8确认估价报告的归档；

3.4.9管理公司的办公设备、文具用品及耗材；

3.4.10管理公司各类文档、资料；

3.4.11负责估价业务的印章使用和保管；

3.4.12完成公司月度考勤报表；

3.4.13完成领导交办的其他工作。

4. 客服工作规范及要求

4.1客服工作总的规范和要求是“三心三体现”：诚心、耐心、细心，体现公司的良好形象，体现公司的专业水平，体现公司的周到服务。

4.2口头报价

4.2.1接听客户来电时应使用礼貌用语（如：你好、请讲、谢谢您的来电等）。

4.2.2询问客户需求时应了解和核对以下信息：房地产权证编号、房产地址、委托人（注1）姓名、身份证号码、客户（注2）联系人姓名、单位、电话、估价目的及其它要求。

（注1：“委托人”指房产所有人或潜在购买方，****公司联系。）

（注2：“客户”指银行、中介或其它****公司评估的**单位。）

4.2.3收集、整理权属证件传真件并确认主要信息清晰无误。

4.3报价流程

4.3.1进入公司平台，查询是否有类似案例，数据参考时限为半年以内，并注意是否有特殊状况。

4.3.2进入二手房信息查询系统、一手房信息查询系统，查询类似房地产成交案例。

4.3.3参考**房价网、**客等二手房中介机构网站，查询类似房源的挂牌价格，如有必要，致电房产中介，询问相关信息。

4.3.4综合上述查询到的信息，并结合估价对象的具体情况，进行价格修正，最终确定估价对象的价格。

4.4报价及预评估时限

4.4.1住宅报价：单套住宅在客服经理接到客户询价后30分钟内；批量单套住宅在客服经理接到客户询价后2小时内。

4.4.2现场查勘后报价：自估价人员现场查勘之次工作日17:00之前报价（必要资料不全的除外）。

4.5出预估单

4.5.1单套住宅在客服经理或估价人员接到通知4小时之内出预估单（必要资料不全者除外）；

4.5.2其他项目在估价人员接到客户通知当日17:00之前出预估单（必要资料不全的除外）。

4.6业务接待渠道分工：

4.6.1客服部经理于每年的6月30日和12月31日对客服经理（高级客服经理、客服经理）工作量进行统计（统计截止日期为每年的6月20日或12月20日）；因业务渠道等原因导致工作量不均衡，应当予以调整。

4.6.2客服部每季度第一周向业务部提供上一季度按项目来源分类的报价成功率清单。

4.7出具预评估报告

4.7.1在信息系统内完整输入预估信息；

4.7.2根据报价情况制作预估报告；

4.7.3将预估报告提交审核；

4.7.4将通过审核的预估报告打印并盖章；

4.7.5将预估报告传真给客户；

4.7.6将预估报告归档。

4.8出具正式报告

4.8.1开具估价项目流转单交总师室；

4.8.2总师室分派给估价人员。

4.9估价照片管理

将拍回****公司系统平台。

4.10预评估报告归档

4.10.1预评估报告由客服经理统一归档；

4.10.2归档资料主要包括预评估报告和权属证明复印件等相关资料；

4.10.3客服经理对当天完成的全部预评估报告按号码排序，并进行保存。对因业务需要、需将预评估报告保存于相关业务人员处的，客服经理可向业务人员提供复印件；

4.10.4预评估报告的保存时间为一年。超过一年的预评估报告，由公司统一进行销毁处理。

4.11估价报告归档

4.11.1估价报告的档案由行政主管完成归档；

4.11.2在信息系统内点击“确认归档”；

4.11.3将归档报告造册登记；

4.11.4行政主管每半年（每年的一月中旬和七月中旬）清理一次档案，并将一定年限内(上年度之前)****管理部档案管理人员统一保存。

4.12信息查询系统管理

为保证报价的准确性和及时性，提高项目成功率，客服部应在对信息查询系统数据和项目成功率进行日常分析的基础上，及时调整和更新系统数据和信息，使系统的数据和信息保持适时性和准确性。

4.13文件、资料收纳

4.13.1由****公司重要文件、资料，分门别类，统一收纳；

4.13.2将公司订阅的报纸、期刊、杂志、汇编等统一收纳。

4.14办公用品管理

4.14.1由行政主管负责对文具、纸张、耗材等办公用品统一保管、存放，按需领用；

4.14.2对于不能正常使用的电话、电脑、复印机、打印机、传真机、装订机及照相机等设备及时报修或更换。

4.15传真机管理

4.15.1公司传真机实行专人管理。

4.15.2管理传真机的人员每半小时对传真过来的资料进行归类和整理，及时交给相关人员，并对传真机进行检查，保持其畅通。

4.15.3每天下班前，管理传真机的人员再次对传真机进行检查和整理，保持环境整洁。

5．客服部门岗位考评及晋升规则

5.1总师室每年年底对客服部经理、客服部副经理/经理助理进行考评；总师室、客服部经理每年年底对客服经理（高级客服经理、客服经理）进行考评；考评截止日期为每年的12月20日。

5.2客服经理在报价岗位工作满一年的，应纳入绩效考核；转岗到客服部的客服经理，在评定职级时，****公司的任职年限。

5.2.1晋升分一般晋升和特别晋升

5.2.1.1一般晋升

5.2.1.1.1凡参加考核的客服经理，年度考核在80分以上的，每二年自动晋升一级；客服经理一级应当满三年后方可申请晋升高级客服经理三级，同时提交一篇工作论文，由总师室提报，公司总经理批准。

5.2.1.1.2高级客服经理档次内晋级时，三级以上（含三级）应当由总师室提报，公司总经理批准。

5.2.1.2符合以下条件之一的，可特别晋升：

5.2.1.2.1参加考核的客服经理，在考核期内连续两个年度考核第一名的；

5.2.1.2.2获得委托方好评、工作表现突出的；

5.2.1.2.3对公司业务渠道成长有贡献，效果明显的；

5.2.1.2.4对公司提出合理化建议且被采纳，作用显著的；

5.2.1.2.5取得房地产估价师证书或土地估价师证书的；

5.2.1.2.6取得专业论文、专著等科研成果。在《中国房地产估价与经纪》、《中国土地估价师通讯》等**性专业刊物专业理论类栏目内发表专业论文的，或在《**房地产估价》等市级专业刊物专业理论类栏目内发表专业论文达到2篇的；

5.2.1.7其他应予特别晋升的情形。

5.2.2降级

5.2.2.1在考核期内任一年度考核低于80分但高于60分的，不得作一般晋升；

5.2.2.2在考核期内任一年度考核低于60分的，其职级下降一级；

5.2.2.3****公司规章制度，受到公司行政处分的，其职级下降二级；

5.2.2.4连续两年年度考核低于60分的，对其予以劝退。

5.2.2.5其他应予降级的情形。

5.2.3年度考评结果、晋升或降级，由总师室提报，公司总经理审核，报公司人力**部备案。符合条件晋升为高级客服经理的客服经理或予以劝退的客服经理，由总师室提报，公司总经理批准。

5.2.4客服经理的绩效考核，包括三方面内容：工作质量、工作态度和满意度，在每年末绩效考核得70分（含）以上者，采用年度打分考核的方式，排定名次，以年终奖的方式，于次年的一月份发放。

6. 客服部例会

6.1客服部每周二举行例会暨业务交流会，商议、沟通工作中遇到的各类问题并实施解决。交流内容为：市场调查了解到的楼盘情况，房地产报刊杂志刊登的重要信息，电话咨询中介了解到的楼盘情况以及近期在报价过程中碰到的疑难问题等。

6.2客服部例会由总师室分管副总估价师和客服部经理召集，全体客服经理，业务部相关人员参加。

6.3客服部例会纪要，应报送总经理。

7. 附则

本规定由****总经理负责解释。

业务部工作规定

1. 总则

1.1为规范业务人员的行为，加强业务管理，促进业务持续稳定增长，特制定本规定。

1.2业务人员是专职从事****公司员工，由总经理、分管业务副总经理归口管理。

1.3公司核心价值观：忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展。

1.4公司发展思路：竞争生存、创新发展。

1.5公司经营理念：****中心、以市场为导向、以专业为特色、以服务为抓手。

1.6公司年度总体工作思路：凝心聚力、夯实增效、创新发展。

2. 业务人员工作职责

2.1根据公司的安排，对口联系客户和管理业务渠道，负责维护对口范围内的客户**，保持业务来源渠道畅通。

2.2负责接洽业务委托，了解客户要求，核对估价对象的相关信息，加强与经办估价人员的沟通。

2.3协助和配合经办估价人员收集现场勘查所需材料。

2.4及时将估价报告送达客户并按约定收取评估费。

2.5定期清理应收账款，将应收账款余额控制在规定的范围内。

2.6按规定完成应收账款坏账核销工作。

2.7业务人员应当保持手机24小时开机（含休假期间）。休假期间的业务工作，应当经由同组其他业务人员或总经理指定的业务人员接替，并做好交接工作。

3. 业务人员行为准则

3.1忠司敬业，诚实守信，遵守职业道德，在一切对****公司的利益和形象。

3.2客户第一，服务至上，把为客户提供耐心周到的专业服务作为业务工作的首要目标。

3.3服从安排，令行禁止，****公司的统一调配，****公司的指令。

3.4严谨做事，勤勉尽责，做事一丝不苟，细致周到，杜绝差错。

3.5协同增效，大气谦和，树立公司一盘棋的大局观念，各个岗位之间相互配合，相互支持，协同发展。

4. 业务人员职级管理

业务人员设一个职级：营销总监；公****小组，由若干名营销总监组成；业务人员应设定年度营业净收入指标。

5. 业务人员考核

5.1业务人员考核的内容包括：践行公司核心价值观情况、业务渠道维护情况、营业净收入达成率、应收账款率等。

5.2年底业务部组织对业务人员进行年度考核，考核主要指标为年度营业净收入达成率。年度营业净收入指标的实际完成比例，与年度绩效工资挂钩，按实结算，年底结清；若不够扣减，则计入下一年度绩效核算，先行扣除。业务人员的年度考核结果将确定业务人员奖励与否和是否继续聘用。

6. 业务渠道管理

6.1业务****小组组长负责制为原则的业务渠道管理制度，统一建立并及时更新“客户资料信息库”，明确各业务人员的业务范围，统一调配，避免冲突。

6.2业务部应当统一建立并加强维护“客户入围管理及评估**协议信息库”，分管业务副总经理应当提前三个月将各业务渠道**协议到期信息提交总经理、渠道责任人、相关业务人员；业务人员应当在渠道年度入围名单确定前两周，向分管业务副总经理报告相关信息，并报总经理、渠道责任人。

7. 渠道沟通原则

凡业务人员承接非本人专职渠道业务，应当先行与该渠道专职业务人员进行沟通。****公司曾经评估过，且当前评估价格超过原评估价格的，则业务人员应当向总经理请示，并由总经理核定。

8. 评估**协议

8.1****公司与银行、中介企业、**企业和社会委托等**方签订的，委托公司进行房地产评估的协议。

8.2评****公司分管业务副总经理或营销总监与**机构负责人协商一致，经总经理批准后签订。****管理部备案。

8.3评估**协议应当包含**方机构名称、**期限、估价收费标准、结算周期及支付方式等内容。

8.4评估**协议期限原则上为一年，期满后可以续签。公司每年末对协议进行集中清理。

8.5评估**协议等业务合同的商谈、签订（含续签）、归档和记录统计等事项由分管业务副总经理负责管理。

8.6评估**协议等业务合同经协议双方盖章后，本公司留****管理部保存，分管业务副总经理保存复印件。

9. 评估开票管理

9.1 开票是指评估报告（预评估单或正式评估报告，下同）完成后，由财务部门开具正式发票给委托方的行为；开票管理的原则是：统一开具，限时开具，专人管理，特别申报。

9.2 经办业务人员是开票管理的第一责任人，负责开票信息在信息平台上的即时填报，含发票抬头（委托方全称）、内容、金额；填报时限为评估报告完成之日起两周内。

9.3 财务部门指定专人作为开票人，根据信息平台开票信息负责开票，每日更新；经办业务人员负责领取已开发票转交委托方。

10. 应收账款管理

10.1应收账款是指已经开具发票，但未到账的评估费款项；应收账款管理的原则是：及时核对，定期清理，额度控制，超限受罚，坏账担责。

10.2经办业务人员是应收账款的责任人，负有催讨的责任。业务人员每季度应当自行清理一次所负责的应收账款；公司每年5月初和11月初集中清理一次。12月底集中清理时，业务人员的应收账款余额超过营业净收入10%的，暂不发放其绩效工资，待减少到10%以内（含10%）后再结算绩效工资；不列入该考核指标的，由公司核定，一事一议。发生坏帐损失的，按公司相关规定扣减经办业务人员的相应的绩效工资。

11. 业务事故的处理及处罚

11.1业务事故包括但不限于以下情形：

11.1.1负责的业务渠道中断；

11.1.2客户的重大服务投诉和业务差错；

11.1.3客户风控或审批部门对评估报告（预评估报告）提出重大疑议，****公司的**关系产生影响；

11.1.4****公司业务人员的职业道德提出疑议；

11.1.5员工离职后，****公司的各项信息；

11.1.6其他公司认定的业务事故。

11.2业务事故处理的原则是：逐级报告、快速处置；先外后内、减轻影响；分清主次、追究责任。

11.3一旦发生业务事故，公司任何人都有责任在第一时间向总经理如实报告，不得拖延、虚报和瞒报。

11.4一旦接到业务事故报告，公司要立即启动事故处置应急机制，****小组（由总经理、副总经理、渠道责任人等组成）、当面听取客户意见、迅速调查有关事实、提出处置方案、报经营层审议，并及时沟通协调各方、采取补救措施消除负面影响、分析原因、责任追究等等。

11.5业务事故相关处罚标准，按照公司《员工工作行为规范和奖惩细则》等规定执行。

12. 业务部例会

业务部例会每月召开二次，在每月的月中、月末召开。月中会议着重汇报工作情况，商议、沟通工作中遇到的问题并实施解决；月末会议着重对业务政策、工作经验进行学习、交流，并落实月度业务进度。具体时间由业务部行政主管发短信通知。

1. 总则
1.1为了规范评估项目档案的归档工作，根据《资产评估执业准则——资产评估档案》，****公司的特点，制定本规定。
1.2本规定所称评****公司在有关资产评估工作中形成的与评估业务相关有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的记录。
1.3 项目经理是评估项目档案归档的主要责任人，副总估价师、总师室档案管理专职人员负责对归档内容的完整性及正确性进行审查，归档专职人员负责验收入库。

2. 归档的一般原则
2.1公司全体人员要有明确的档案建设意识。当评估工作结束后，项目经理必须把在评估工作全过程中形成或取得的一切文件资料，及时向档案保管人员登记移交，不得拒绝归档或据为已有。
2.2档案材料应当使用可靠的文件载体。档案可以采用手工书写、打印或其他的记录方式进行储存。但手工书写的必须字迹清晰，各种载体必须保证档案在规定的保存期内能够有效使用。
2.3档案工作应当保证内容完整、归档及时、装订整齐、易于查找。

2.4项目经理负责组织项目组评估人员在规定时限内将工作底稿与资产评估报告等归集形成评估档案。

2.4.1非国有资产评估项目档案，原则上应当在评估报告提交客户，取得“评估报告交付客户确认书”后完成归档，****公司分管领导同意可适当**，但最长不超过资产评估报告日后90天。

2.4.2国有资产评估项目档案应当在评估报告提交客户，取得“评估报告交付客户确认书”后组织归档，原则上应当在资产评估报告日后90天内形成评估档案。重大或者特殊项目归档，经公司分管领导同意可适当**时限，但应当不晚于资产评估结论有效期届满后30天。项目经理收到国有资产评估项目核准文件、备案表复印件后，应当将相关文件移交档案保管人员归档。

3. 评估项目的归档内容和归档办法

3.1评估项目档案由总师室负责统一管理，总师室档案管理专职人员是评估项目档案管理的责任人。

3.2副总估价师、总师室档案管理专职人员，负责评估项目档案归档审核工作。

3.3****公司评估项目质量管理的有关规定进行。

3.4评估项目档案归档内容分“报告部分”和“工作底稿”两大部分。

3.5“报告部分”包括资产评估报告（包括初步资产评估报告和正式资产评估报告）及备查文件、评估说明和评估明细表三类装订的正式文稿，相关的计算机处理文件，主要指报告书、评估说明和评估明细表，以及工作底稿还应当按照“电子档案”进行归档。

3.6“工作底稿”包括评估项目所涉及的各明细科目的原始工作底稿、该科目评估所引用的各项资料，以及相关的项目管理记录等，具体内容见“资产评估档案目录”。

3.7项目经理应当按上述归档原则进行归档，并在“评估项目档案目录”中作相应标记或备注。

3.8对于因客观原因归档资料不全的，项目经理应当在评估项目进行过程中填写“信息联络单”按照规定的程序审批。

4. 评估项目归档的程序

4.1项目经理将正式报告交付客户单位后，应当及时将所有归档资料整理复核完毕，填写“评估项目归档流转单”，交给副总估价师。****公司资产评估管理平台，****公司局域网“已完成项目”栏中，电子档案的文件夹必须命名为“年份—报告编号—报告名称”样式。

4.2副总估价师接收上述归档资料，在项目经理填写的“评估项目归档流转单”上“初审接收”一栏签署姓名和日期。

4.3项目经理将评估报告交付客户后，取得“评估报告交付客户确认书”后，交给副总估价师，副总估价师在“评估项目归档流转单”上“收到交付客户确认书”一栏签署姓名和日期。

4.4经副总估价师审核（包括审核电子档案的网上的文件），发现上述归档资料不符合归档要求的，退回项目经理要求补充修正。

4.5退回项目经理的归档资料经补充完善后，再交付副总估价师。副总估价师在“评估项目归档流转单”上“复审接收”一栏签署姓名和日期。

4.6档案资料经副总估价师审核合格后，项目经理持“评估项目归档流转单”至总师室档案管理专职人员处，总师室档案管理专职人员在“验收合格（电子档案完整）”一栏签署姓名和日期。经“验收合格”签署的“评估项目归档流转单”作为项目绩效提成的依据。

4.7总师室档案管理专职人员将审核合格的档案资料交付归档专职人员。归档专职人员接收后在“评估项目归档流转单”上“归档接收”一栏签署姓名和日期。
4.8归档专职人员将接收的档案资料编号、登记、装订、整理入库。
4.9归档入库的资料严格执行借阅核准登记制度。归档专职人员建立“档案借阅情况登记簿”，任何人借阅档案，均需办理登记手续，约定借期。

5. 评估项目档案的管理

5.1评估档案的处置方式：评估档案的保管期限要根据国家法律法规、有关行业管理规定和评估项目具体情况来确定。

5.2法定评估业务的评估档案须保存 30年以上。

5.3其他评估档案至少保存15年以上。

5.4对于保管期限满的评估档案，公司可以决定将其销毁。销毁时应当根据有关管理规定履行必要的手续。

6. 评估工作底稿的保密与查阅

6.1评估工作底稿中往往涉及被评估单位商业秘密，****公司的利益，应当相应建立评估工作底稿的保密查阅制度。但在下列几种情况下可查阅工作底稿：

6.1.1因工作需要，公司内部需查阅工作底稿的，****公司内部档案管理手续后，可以查阅。

6.1.2法院及司法部门在按规定办理了有关手续后，可以查阅。

6.1.3****管理部门与****公司执业情况进行检查时，可以查阅。

员工招聘录用管理制度

1. 总则

****公司发展所需要的人力**，建立高素质的员工队伍，规范招聘录用管理流程，特制订本管理规定。

2. 范围

****公司的招聘、录用程序等内容。

3. 招聘计划

3.1 用人部门根据业务发展规划及本年度组织结构图提出用人需求，并按要求填写《招聘申请表》，经部门领导审核，总经理审批后，由人力**部具体实施。

3.2人力**部根据经审批的申请表，拟定招聘计划，经总经理审核后实施招聘。

4. 招聘渠道

4.1 外部招聘：包括校园招聘、网络招聘、人才市场、专场招聘会、媒体招聘、指定定向挖取和猎头等招聘方式。

4.2 内部推荐：****公司网站和其它媒体上发布的职位信息，公司员工可以就空缺职位推荐候选人。****公司员工推荐成功紧缺人才，将予以表彰和奖励。

4.3人力**部根据招聘岗位的情况决定招聘的方式，并选择合适的渠道发布招聘信息。

5. 应聘人员基本条件

5.1 认同公司的企业文化和经营理念，****公司各项管理制度。

5.2 遵纪守法，具备良好的职业道德，无违法记录。

5.3 具备岗位专业知识和工作实施能力。

6. 招聘流程

6.1 书面筛选：人力**部招聘岗位负责人根据岗位的任职资格描述和应聘人员的基本条件，负责对应聘人员的应聘资料进行筛选，也可将筛选合格的资料送用人部门复筛选。

6.2 组织面试：对通过书面筛选的应聘人员，由人力**部通知安排面试。

6.3 初试安排

6.3.1 应聘人员前来初试需携带身份证，学历证书、职称证书和专业证书等，并如实填写《应聘人员登记表》。

6.3.2 初试由人力**部负责，初始后人力**部对候选人做出“建议专业面试”、“建议复试”或“不录用”的建议。

6.3.3 对做出“建议专业面试”的应聘人员，应进一步安排部门负责人主要从专业能力角度进行面试，并做出“建议复试”或“不录用”的建议。

6.3.4 人力**部可根据具体情况增加电话面试。用人部门可根据具体情况增加专业能力笔试或其它业务测试等测评方式。测评内容由用人部门**人力**部协商确定。

6.4 复试定岗

6.4.1 应聘人员在通过初试后，人力**部将其应聘材料和初试记录报总经理审核。

6.4.2 由人力**部组织，总经理对应聘人员进行复试，并做出是否录用的最后决定。

6.4.3人力**部负责与拟录用的应聘人员进行定岗面谈。定岗面谈内容包括但不限于：工作岗位、劳动合同、薪资待遇、到职时间、试用期等事宜，并达成意向。

6.4.4 经总经理批准，向拟录用的应聘人员正式出具录取通知书，该录取通知书经被录用人签字确认后作为报到依据存档。

7. 尽职调查

7.1 对所有入职人员，进行政审，由人力**部在入职审批前负责实施。对任何受到司法处理的人员和曾被用人单位开除的人员，原则上不予录用。

7.2对大专以上学历的入职人员，应进行学历认证，由人力**部在入职审批前负责实施。

7.3 根据岗位的重要性，人力**部将对关键岗位的入职人员进行背景调查。

8. 体检

8.1 入职人员到岗前，必须在规定时间、地点参加统一安排的体检。特殊情况无法参加统一体检的，必须****医院补体检。

8.2 对入职之日起前六个月之内，****医院的体检合格表的聘用人员，可免去本体检程序。

8.3 体检合格，方可办理入职转正手续。

9．报到与签订劳动（或聘用）合同

9.1 被录用者必须在规定时间到人力**部办理报到手续。

9.2 报到时必须提交：最高学历证明（正本和复印件）、最高职称证明（正本和复印件）、身份证（正本和复印件）、劳动手册和离职证明（或说明）等。

9.3 应聘人员报到后，人力**部将在一周内，与其签订劳动（或聘用）合同。

10. 试用期

10.1 新进员工的试用期一般为二至六个月，特殊情况经总经理审批可以免于试用期或缩短试用期。

10.2 试用期转正流程

10.2.1 对有试用期的聘用人员，在试用期满前二周内，人力**部通知入职员工书面作试用期工作小结，将《试用期转正考核表》交所在部门负责人考评。

10.2.2 试用期满前三天，人力**部将《试用期转正考核表》及附属材料，报总经理审核确定是否予以转正。

11. 附则

员工到达法定退休年龄后，劳动合同自然终止。对于个别特殊人才、特殊岗位的人员，经总经理批准后可以聘用合同的方式返聘。

人事管理制度

考勤及假期管理规定

1.总则

为保障员工享有的工作机会和休息权利，规范公司的考勤管理，特制订本管理规定。

2.范围

本规定包括作息时间、休假、缺勤管理等内容。

3.工作时间

3.1公司实行每周5天工作制：周一至周五。

3.2每天工作8小时：8∶30～17∶30（含午餐时间）。

4.考勤方式

4.1公司实行打卡考勤制度。人力**部负责为员工制作和发放考勤卡，考勤卡由员工自行保管，员工上下班必须本人在考勤机上打卡，严禁代人打卡。

4.2公司副总经理以上职级员工暂不执行打卡制度。

4.3 员工应按时到岗，不得无故迟到、早退。

4.4公司指定专人负责考勤，认真做好考勤记录，并保管好考勤卡等考勤证明，以备查考，并于每月25日前将考勤月报表送人力**部。未打卡者须有各部门负责人签字方可登记为出勤。

4.5 员工缺勤应有各种证明，负责考勤人员应妥善保管，并将证明随考勤月报表一并报送人力**部。

4.6 员工无证明或无正当理由不到岗，一律作旷工处理。

5.迟到和早退

****公司《员工工作行为规范和奖惩细则》执行。

6.病假

6.1病假一****医院开具的《病假证明单》；病假一周以上，需区级或2****医院开具的《病假证明单》。

6.2员工病假，将病假单交部门负责人批准后，方可生效。副总经理以上员工请病假见本规定第16条。

6.3病假的最小计算单位为1天；半天及半天以上不满1天的，按1

天计算。

7.事假

7.1员工请事假，2天之内的（含2天），经部门负责人批准后生效。3天以上的（含3天），应报分管领导及总经理批准，由人力**部备案。副总经理以上员工请事假见本规定第16条。

7.2事假的最小计算单位为1天；半天及半天以上不满1天的，按1天计算。

8.旷工

凡未办理任何请假手续（包括请假未经同意或请假期满未续假）而缺勤者，按旷工处理。

9.法定节假日

9.1元旦 1天

9.2春节 3天

9.3国际劳动节 1天

9.4国庆 3天

9.5清明、端午、中秋各放假1天

9.6法律、法规规定的其他休假。

10.工伤假

10.1员工因工作遭受事故伤害或者患职业病需要暂停工作接受工伤医疗的，在停工留薪期内，原工资福利待遇不变。

10.2 停工留薪期一般不超过12个月。伤情严重或者情况特殊，经****委员会确认，可以适当**，但**不得超过12个月。

10.3 工伤职工在停工留薪期满后仍需治疗的，继续享受工伤医疗待遇。

11.婚假

11.1本公司的正式员工结婚，符合法定婚龄的（女满20周岁，男满22周岁）给假3天，凡达到晚婚年龄（女满23周岁，男满25周岁）的初婚人员，给假10天。

11.2****公司任职期间领取结婚证书并在领取结婚证书后半年内予以享受婚假。

12.产假流产假陪产假

12.1顺产给假98天，难产给假128天。

12.2符合晚婚年龄以后生育的初产妇，可增加产假30天。

12.3怀孕未满4个月流产的，享受15天流产假；怀孕满4个月流产的，享受42天流产假。

12.4符合晚育年龄的男性员工，其配偶生产可享受晚育护理假3天。

13.丧假

13.1 父母、配偶、子女亡故给假3天。

13.2 公婆、岳父母亡故给假2天。

13.3 祖父母、外祖父母亡故给假1天。

13.4 上述亲属在外地亡故，需去外地办理丧事者，可另给路程假。

14.探亲假

14.1 享受条件

14.1.1 ****公司工作满一年的合同制员工。

14.1.2 配偶户籍不在**，又不能在公休假日团聚的。

14.1.3 父母户籍都不在**，又不能在公休假日团聚的。

14.2 具体规定

14.2.1 员工探望配偶的，每年给予探亲假一次，假期为10天。

14.2.2 未婚员工探望父母，原则上每年给假一次，假期为5天。

14.2.3 已婚员工探望父母，每四年给假一次，假期为10天。

14.2.4 员工享受探亲假，公司将根据实际需要给予路程假。

14.2.5探亲假应一次休完。探亲假时间超过员工本人应享受年休假的，不再享受当年年休假。

15.年休假

15.1本公司的正式员工，并连续工作满一年以上的可享受带薪年休假。

15.2 员工累计工作（包****公司之前的工作年限）满1 年不满10年的，年休假5天；满10年不满20年的，年休假10天；满20年的，年休假15天。

15.3 国家法定休假日、休息日不计入年休假假期。

15.4各部门/公司应在每年一月份做出年休假计划，在妥善安排好工作的情况下，员工应提前一个月在OA上向上级申请，经部门负责人签署同意，并获总经理批准后休假。

15.5年休假原则上应在当年度按计划进行。公司确因工作需要不能安排员工年休假的，应征得员工同意。员工应休未休的年休假天数，可顺延至次年第一季度末之前使用。届时公司仍确因工作需要不能安排员工年休假的，按国家相关规定执行。

15.6公司应尽可能安排员工年休假，但员工因本人原因且书面提出不休年休假的，可以享受正常工作期间的工资收入。

15.7员工有下列情形之一的，不享受当年的年休假：

15.7.1 累计工作满1年不满10年的员工，请病假累计2个月以上的；

15.7.2 累计工作满10年不满20年的员工，请病假累计3个月以上的；

15.7.3 累计工作满20年以上的员工，请病假累计4个月以上的。

15.8公司与员工解除或者终止劳动合同时，员工当年度未休满应休年休假的，应当按照员工当年已工作时间折算应休未休年休假天数并支付未休年休假工资报酬，但折算后不足1整天的部分不支付未休年休假工资报酬。员工当年已休年休假多于折算应休年休假的天数不再扣回。

15.9 有关年休假折算方法及其它本制度未尽事宜，依照国家现行《职工带薪年休假条例》、《企业职工带薪年休假实施办法》等法规执行。

16.请假手续

16.1员****公司OA系统并进入请假程序，申请准假后方可休假。

16.2 员工请假，3天（含3天）以上的，需经部门负责人核准，报分管领导及总经理批准；部门负责人请假的，需经分管领导核准；并报请总经理批准。准假后报人力**部备案。

16.3 如****公司请假者，应按以上规定向上一级领导电话请假，请假手续于上班后第一个工作日后补。

16.4各部门副经理以上管理人员，凡符合享受年休假条件的，并安排连续2天以上休假的，均应事先办理申报手续，并获得批准，在必要的工作交接后方可享受休假。

16.5 凡未经批准和未按上述规定办理请假手续的，均按旷工处理。

17．节假日工资处理

17.1婚假、产假、流产假、陪产假、丧假、探亲假的假期逢节假日应连续计算。

17.2员工休婚假、产假、流产假、陪产假、丧假、工伤假、探亲假、年休假期间的工资视为出勤不扣发；

17.3员工病假期间的工资，****社会保障局相关规****公司估价师，计扣基数为同期缴交社保基数）；

17.4员工事假期间的工资，扣其基本工资(日)的100%；

17.5员工产假期间的工资，扣其工资（日）的100%，由社保基金统一支付；

17.6员工旷工期间的工资，扣其全额工资（日）的300%。

人事管理制度

员工工作行为规范和奖惩细则

1. 总则

为规范员工的工作行为，严明公司的工作纪律，提升员工的职业素养，提高员工的工作效率；激励先进、鞭策后进，规范公司奖惩管理，特制定本规范细则。

2. 工作行为规范

2.1公司对员工的总体规范要求是品行端正、作风严谨、专业精良、修养有素。

2.2****公司员工日常行为规范，****公司对外形象，倡导优秀的职业操守。员工应言行一致、表里如一，****公司形象的话，****公司形象和效益的事，不得利用岗位之便损公肥私，侵犯公司利益。

2.3员工应忠司敬业，各司其职，不断改进工作，提升职业素养，提高工作效率，完成工作目标。

2.4员工应令行禁止，履行工作职责，实事求是，不阳奉阴违。无正当理由，不得拒绝、推脱或终止岗位所赋予或领导交办的工作。

2.5员工应尊重领导，服从领导的工作安排。当接受工作指示，与领导有意见分歧时，员工应保留意见，先行开展工作，不得当众顶撞、争论。分歧应通过沟通协调予以化解。

2.6核心管理层和业务骨干员工应身先士卒，****公司核心价值观。应恪守职业操守并科学履职，不能闹情绪、发牢骚，力戒不作为、乱作为、作为过当等行为。

2.7核心管理层员工应具备对下属员工督导和培训的能力，具备全局意识和包容意识，不能搞本位主义，杜绝拉帮结派。

2.8 严格遵守上、下班制度和其他各项工作制度。工作时间坚守岗位，不随意离岗，不串岗聊天。不干私事，不打瞌睡，不看与工作无关的书报杂志或网站，公司电脑不得用于玩电子游戏或看影视娱乐节目。

2.9 ****公司总体的办公环境整洁。

2.10员工间工作交流、与外**客交流、接听电话等过程中，应使用文明礼貌用语。

2.11 公司客户给予的礼金或礼物，价值超过人民币200元的，如无法谢绝，****管理部统一登记处理。

2.12 ****公司内外社交活动中，应遵守社会公德，秉持职业道德，****公司声誉的事。

2.13 不随意议论其他部门或其他员工的工作，凡事做到客观公正，力戒造谣、传谣和信谣以及散布小道消息等行为。

2.14 恪守公司的商业机密，公司资产、资金、经营情况、规章制度、相关决策等未经授权不得向外透露；公司的有关文件、文稿和资料，未经授权不得向外传送。未经同意，员工不得翻阅其他员工的文件、函电、资料、稿件等。****公司薪酬保密相关要求。

2.15****公司脱离劳动关系后，仍应履行《劳动合同》和《保密与竞业限制协议》所约定的条款义务，严守公司的机密。

3. 奖励

3.1奖励种类

3.1.1对员工的奖励分为:通报表扬、行政嘉奖、授予企业荣誉称号、破格晋升、申报政府先进荣誉。

3.1.1.1通报表扬

3.1.1.1.1克服困难,出色完成工作的;

3.1.1.1.2放弃休假,****公司排忧解难的;

3.1.1.1.3拾金不昧、见义勇为和热心参加社会公益活动等，受到一致好评的。

3.1.1.2 行政嘉奖

3.1.1.2.1行政三等奖(奖励金额:人民币500—2000元)

3.1.1.2.1.1 在本岗位上做出突出成绩的;

3.1.1.2.1.2 协同增效，做出突出成绩的；

3.1.1.2.1.3 个人因专业特长或技艺获得省、市级以上表彰的；

3.1.1.2.1.4 廉洁自律,主动上缴大额礼金礼品等行为的。

3.1.1.2.2 行政二等奖(奖励金额:2000—5000元)

3.1.1.2.2.1 在工作中勇于负责,及时制止或消除重大工作事故的;

3.1.1.2.2.2 遇突发事件或灾害时,处理得当,****公司重大损失的;

3.1.1.2.2.3提合理化建议并得以采纳实施,成效显著，公司运营、管理得到明显改进的。

3.1.1.2.3 行政一等奖(奖励金额:人民币5000元以上)

3.1.1.2.3.1 遇到灾难或突发事件,运用智慧,****公司巨大损失的;

3.1.1.2.3.2****公司利益,避免巨大损失的;

3.1.1.2.3.3工作成绩显著,业绩大大超出绩效考核指标，为公司做出重大贡献的;

3.1.1.2.3.4****公司内部的不正之风,并积极举报业务/管理中营私舞弊行为，避免公司重大损失的；

3.1.1.2.3.5及时提供业务信息,为公司成功开拓新的重大业务领域的。

3.1.1.3授予企业荣誉称号

****公司业务发展状况，对做出卓越贡献的员工授予 “卓越经理人”、“优秀员工”等荣誉称号,颁发证书并给予相应奖励。

3.1.1.4破格晋升

对一贯忠于职守、勤勤恳恳，品行端正；在工作中能独挡一面；开拓重大业务领域或在技术、产品上有重大突破；并为公司经济效益的提高做出显著贡献的员工，可给予破格晋升（含岗位晋升和薪资晋级）。

3.1.1.5申报政府荣誉称号

****公司荣誉称号的优秀员工,经公司核准后,****政府有关部门申报“先进生产者”或“劳动模范”等**市或国家荣誉称号的候选人。

3.2奖励形式

3.2.1奖励原则:精神奖励为主,物质奖励为辅。

3.2.2物质奖励的形式有授予奖励证书和荣誉称号，发给奖品、奖金、特别培训、额外假期、携家属度假、提供各类补充商业保险等。

3.3行政奖励程序

3.3.1****公司提出申报，并组织申报材料(包括主要事迹，建议奖励等内容)。

3.3.2 通报表扬，经部门负责人批准，在公司会议上进行表扬。

3.3.3行政嘉奖、授予荣誉称号和破格晋升，经公司办公会议讨论通过，在公司予以公告并给予相应奖励。

3.3.4所有行政奖励均由人力**部负责记入员工实绩档案。

4. 处罚

4.1处罚种类

4.1.1 口头警告。适用于第一次触犯轻微过失的规定。

4.1.2 书面警告。适用于第一次触犯严重过失的规定及受过两次口头警告者。

4.1.3 严重警告。适用于第一次触犯重大过失的规定及受过两次书面警告者****公司的声誉或利益造成较大损失者。

4.1.4 开除。适用于触犯开除规定及两次严重警告者****公司的声誉或利益造成重大损失者。

4.2经济处罚

4.2.1员工受到不同种类处罚的同时，还将附带相应的经济处罚。

4.2.2一般情况下，员工受到口头警告同时附带扣除绩效50—1000元；受到书面警告同时附带扣除绩效1000—3000元；受到严重警告同时附带扣除绩效3000元—10000元并赔偿实际损失数额。

4.2.3****公司造成经济损失的，还应负相应的赔偿责任。****公司从其本人的工**扣除。如果金额较大，则分期扣除，每期扣除款不超过员工当月工资收入的20%。若扣除后的工资剩余部分低于**市最低工资标准，则按**市最低工资标准支付。

4.3过失性质

4.3.1 轻微过失（每违反一次者，给予口头警告一次）。

4.3.1.1 工作时间办私事；

4.3.1.2 无故未按时完成领导交办的工作任务或拖延工作进度；

4.3.1.3 无故上班和会议迟到或早退；

4.3.1.4 在办公场所大声喧哗，影响他人工作；

4.3.1.5 工作时间内吃休闲零食；

4.3.1.6 工作时间内听收音机、录音机或看网络、碟片播放的娱乐节目，浏览与工作无关网站；

4.3.1.7 因粗心大意或失职失察造成工作责任事故，未引起不良后果的；

4.3.1.8 管理层员工发牢骚、不作为、乱作为或作为过当等，但未影响工作开展的；

4.3.1.9 管理层员工对属下疏于督导、培训；或不坚持原则，对员工不能一视**，明显偏袒或偏见的；

4.3.1.10发现公司的财物丢失、损坏时，不向部门/公司负责人报告的；

4.3.1.11 工作区域内清洁卫生差，影响公司形象，经屡次提醒不整改的；

4.3.1.12了解其他员工犯有轻微工作过失而知情不报的；

4.3.1.13 犯有人力**部规定的其它轻微过失行为的。

4.3.2 严重过失（每违反一次者，给予书面警告一次）。

4.3.2.1 旷工一次；

4.3.2.2 工作不负责任，办事拖拉，多次出差错；

4.3.2.3不服从领导的合理工作安排,消极怠工且态度恶劣；

4.3.2.4 ****公司工作安排，对工作不作为、乱作为或作为过当等，影响业务开展的；

4.3.2.5管理层员工不具备全局观念，搞本位主义，拉帮结派，干扰公司整体部署，影响公司整体团结和工作效率的；

4.3.2.6 搬弄是非，影响员工之间团结的；

4.3.2.7 擅离职守，但未酿成重大责任事故；

4.3.2.8 对客户不礼貌遭投诉，对公司业务造成不良影响的；

4.3.2.9 收受客户礼金或贵重礼物而不按规定上缴；

4.3.2.10 了解其他员工犯有严重过失而知情不报，给公司带来较大损失的；

4.3.2.11 违反公司设备使用有关规定，酿成责任事故，给公司带来较大损失；

4.3.2.12犯有人力**部认定的其他严重过失行为。

4.3.3 重大过失（每违反一次者，给予严重警告一次）。

4.3.3.1 旷工一天以上；

4.3.3.2 违反公司现行规章制度及岗位职责的有关规定，造成重大责任事故；

4.3.3.3 管****公司规章制度，经提醒教育后仍闹情绪、拒不改正，严重影响正常工作开展的。

4.3.3.4 管理层****公司核心价值观，拉帮结派、排斥与己意见不合的员工，造成恶劣影响的；

4.3.3.5 知道或应当知道设备有故障而知情不报，对公司造成重大损失的；

4.3.3.6 知道或应当知道有事故隐患而知情不报，对公司造成重大损失的；

4.3.3.7 ****公司经济损失达5000元以上；

4.3.3.8 参与赌博，数额较大的；

4.3.3.9 接受贿赂，致使公司利益受损的；

4.3.3.10 伪造文件，欺骗公司或客户，对公司业务和形象造成负面影响的；

4.3.2.11 弄虚作假，谎报工作业绩，****公司岗位福利、津贴、假期的；

4.3.3.12 了解其他员工犯有重大过失而知情不报，给公司带来重大损失的；

4.3.3.13 管理层员工犯有其他重大过失或严重不作为行为的。

4.3.4 开除。

4.3.4.1 连续旷工三天以上或一年内累计旷工达五天；

4.3.4.2 偷窃公司、员工或客户财物；

4.3.4.3 严重玩忽职守，****公司造成重大损失；

4.3.4.4 ****公司财物；

4.3.4.5 未经部门/公司负责人批准或有关部门同意，擅自拆装设备,造成严重后果；

4.3.4.6 管理层员工言谈举止背离企业核心价值观，****公司的牢骚不满，诋毁公司和领导形象，造成极其恶劣影响的；

4.3.4.7 招摇撞骗、搬弄是非、破坏公司的内部****公司不利的言论，给公司形象造成恶劣影响的；

4.3.4.8 泄露公司业务商业机密文件，将公司文件、资料、数据透露给他人，使公司利益遭受重大损失的；

4.3.4.9 触犯法律，受到**、司法机关刑事处罚；

4.3.4.10 犯有法律、****公司规定禁止的其它行为。

4.4处罚权限

4.4.1口头警告由部门负责人批准并执行处罚，同时报人力**部审核备案。

4.4.2 ****公司管理层讨论决定，总经理审批，人力**部备案并执行处罚。

4.4.3 严重警告由部门负责人报批，报人力**部审核，总经理批准，由人力**部备案并执行处罚。

4.4.4开除由部门负责人报批，报人力**部审核，公司办公会议讨论决定，总经理批准，由人力**部备案并执行处罚。

4.5过失记录

员工的过失记录由所在部门报人力**部备案。员工可去人力**部查阅本人过失记录，但不得翻制和复印。

4.6处分有效期限

口头警告或书面警告根据员工表现一年后可撤销；严重警告在员工劳动合同期内一般不予撤销。

4.7申诉和调解

员工对处罚不服，可以书面形式向人力**部提出修正诉请，人力**部应**有关部门进行核查调解。调解不成，可向公司办公会议提出申诉解决。

5. 其他

5.1 涉及员工规****公司其他相关制度。

5.2 本****管理部（人力**部）。

员工培训管理规定

1. 总则

为了提高工作效率和员工个人发展潜力，促进人力**的增值和员****公司的各项业务发展之需，公司鼓励员工参加各类认可的教育课程或培训课程的学习。为切实推进该项工作的落实，****公司实际情况，特制定本管理规定。

2. 范围

2.1****公司的培训类别、培训补偿、培训管理等方面的内容。

2.2****公司各部门。

3. 培训类别

3.1 入职培训：帮助新员工理解和认同企业文化、熟悉新环境、认识新同事、了解新工作，更快更好地进入工作状态。

入职培训主要内容为：公司概况，包括公司发展历史、经营理念、组织结构、企业文化等；****公司各类规章制度，本岗位主要工作职责和相关业务流程。

3.2专业资格证书培训：是指为满足现有岗位的专业资格要求，取得相关的从业资质或专业技术职称而参加的培训。

3.3学历教育：是指员工为提升自身文化素养，利****公司补贴参加的学习。

3.4内部培训：是指为提升员工综合能力，促进知识更新，由公司组织的企业文化培训、专业技能培训、管理业务培训、案例分析与政策法规学习等。

4. 培训流程

4.1入职培训：入职当日，由公司人力资****公司概况培训；入职后，即由职能部门对新员工进行岗位工作职责和相关业务流程培训。人力**部也可定期或不定期举行集中入职培训。

4.2专业资格证书培训：由员工本人填写《部门培训需求表》、经部门审核、人力**部复核、报总经理批准后实施。

4.3学历教育：由员工本人填写《部门培训需求表》，报人力**部备案。

4.4内部培训：各部门因业务需要，定期或不定期进行内部培训的，由部门填写《部门培训需求表》，报人力**部备案。

5. 培训时间

5.1 员工在职学习（包括学历教育、职称考核及各类培训）原则上安排在业余时间进行。

5.2 临考阶段给予适当的考前复习时间。但临考员工应事先征得部门负责人同意，合理安排好本职工作，****学校证明到人力**部办理有关手续（未办理培训申请手续的除外）。

5.3考前复习时间按公假处理。

5.3.1单科结业：公假一天。

5.3.2二门或二门以上结业：公假二天。

5.4凡考试安排在工作时间内进行的，考试当天给予公假一天。

6. 培训费用

6.1****公司同意参加的各类培训，费用自理

6.2学历教育、技术（上岗）资格培训，费用原则上由个人自理。特殊岗位经人力**部提报、总经理审批，可给予学费的部分或全额补贴。

6.3执业资格培训

6.3.1****公司员工上岗所必需的资格培训，费用原则上个人自理。

6.3.2确因公司工作需要而安排的执业资格培训，公司可予报销部分或全部费用。凭单科结业证书或学习成绩通知单原件及发票原件到人力**部办理学费报销手续。公司对员工提供的证件的真伪性有调查权。

6.4确因公司工作需要而安排的执业资格复训，公司可予报销部分或全部费用。凭复训通知书及发票原件到人力**部办理复训费用报销手续。

7．培训义务

7.1由公司出资的外送培训，在公司支付培训费用的同时，****公司签订《培训费用补偿协议》，履行包括**服务期限等内容的服务义务。

****公司出资的外送培训的员工，一般应在取得****公司服务满五年。

7.2 员工在五年服务期内，因个人原因提出解除劳动合同或因违纪被解除劳动合同，应向公司支付违约金和补偿培训的全部费用。

7.3 违约金和补偿培训费用应在员工正式****公司交付完毕。

8. 培训纪律

8.1被确定参加培训的员工必须按时参加培训的所有活动。

8.2员工参加培训活动时迟到、早退或无故缺席，一律按日常考勤规定处理。

8.3参加培训人员的培训态度、成绩作为考核内容之一予以考核。

9.其他

9.1人力**部负责确认培训机构的合法性和培训内容的有效性。

9.2培训结束后需将合格证或结业证书、学历证书原件交人力**部校验登记。

1. 总则

1.1****公司各项工作和各部门人员的行为，加强公司管理，提高工作效率，保证工作质量，调动公司全体员工的积极性和进取心，发挥员工主动性和创新性，形成公司业务可持续地稳定增长的良好局面，特制订本管理规定。

1.2公司核心价值观：忠司敬业、令行禁止、协同增效、共同发展。

1.3公司发展思路：竞争生存、创新发展。

1.4公司经营理念：****中心、以市场为导向、以专业为特色、以服务为抓手。

1.5公司年度总体工作思路：凝心聚力、夯实增效、创新发展。

2.财务管理

2.1 会计机构及会计人员

2.1.1会计机构和会计人员的设置

2.1.2 公司根据会计业****管理部，配备专职会计人员，依法办理会计工作。

2.1.3 会计人员应持有会计证，具备必要的专业知识和专业技能，熟悉国家有关法律法规、财务会计制度，遵守职业道德。

2.1.4 会计工作岗位实行一人一岗、相互监督、定期轮岗。

2.2 会计人员岗位责任制:在会计人员中建立岗位责任制、定人员、定岗位明确分工、各司其职，提高会计工作效率和工作质量。

2.2.1 财务管理部经理的岗位职责:财务管理部经理应具备相应的任职资格。

2.2.1.1 根据公司各阶段的经营方针,****公司的财务管理,内部审计工作。

2.2.1.2 对公司的财务工作加以督促和检查，确保公司会计核算的合法、真实、准确、完整。

2.2.1.3 编制财务预算、财务收支计划、拟订资金筹措和使用方案，高效有序调度资金。

2.2.1.4 组织进行成本费用预测、计划、控制、分析和考核，督促公司有关部门降低消耗、节约费用、提高经济效益。

2.2.1.5 协助公司对经营活动、投资管理等重大问题作出决策。

2.2.1.6 ****公司的商业秘密，不得私自向外界提供或泄露单位的会计信息。

2.2.1.7承办领导交办的其他工作。

2.2.2 会计的岗位职责

2.2.2.1 按照现行会计制度规定，设置总分类账和明细分类账。正确及时处理各项会计业务、记账清晰明了、数字准确无误、内容明确真实，做到账账、账表相符。

2.2.2.2 对各项往来款项，要按照主要单位分户设置明细账，并经常核对余额，及时催讨结清，对确实无法收回的应收款项和无法支付的应付款项，须查明原因，报经有关领导批准后处理。

2.2.2.3 对固定资产进行分项核算，按现行制度规定，正确计提固定资产折旧。定期对固定资产进行清点，发现盘盈、盘亏和损坏等情况，要督促有关部门查明原因，弄清责任，按规定的审批权限办理报批手续。

2.2.2.4 保管好有关会计凭证、账册、报表等会计资料。年初须将上年所有凭证、账册、报表装订成册，****管理部归档，并办理交接手续。

2.2.2.5 ****公司的商业秘密，不得私自向外界提供或泄露单位的会计信息。

2.2.2.6 完成领导布置的其他各项工作。

2.2.3 出纳的岗位职责

2.2.3.1 严****银行结算制度，认真审核各种收付款凭证，确保摘要清晰，签章完整，会计业务处理正确，凡不符合制度规定的，一律拒绝办理收付。

2.2.3.2 ****银行核定的库存现金限额，不准以白条抵冲现金，更不得任意挪用现金。现金日记账须根据已办理的收付款凭证逐笔顺序登记，并做到日清月结。确保现金、有价证券的安全和完整无缺。

2.2.3.3 准确编制收付款凭****银行日记账，结出余额，银行存款日****银行账户余额核对，对于未达账项及时查询、处理。

2.2.3.4 保管好有关印章及空白收据、空白支票，****银行代办的划账业务应凭审核签章完整的付款单办理，****银行账户借给任何单位或个人办理结算，套取现金，不得签发超过存款余额的空头支票。

2.2.3.5 每年年初将上年有关的凭证、账****管理部归档，并办理交接手续。

2.2.3.6 ****公司的商业秘密，不得私自向外界提供或泄露单位的会计信息。

2.2.3.7 完成领导布置的其他各项工作。

2.3 会计交接:会计人员因工作调动或因故离职须先将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员，未办清交接手续不得调动或者离职。

2.3.1 会计人员移交手续前须做好如下工作

2.3.1.1 已经受理经济业务尚未填制会计凭证的须填制完毕。

2.3.1.2 尚未登记的账目须登记完毕并在最后一笔余额后加盖印章。

2.3.1.3 整理须移交的各项资料，对未了事项要写出书面资料。

2.3.2 主管会计移交时要将全部财务工作、重大财务收支和会计人员情况等，向接替人员详细介绍，对需要移交的遗留问题应写出书面材料。

2.3.3 办理交接手续须由监交人负责监交。一般会****管理部经理监交，主管会计交接由单位有关领导人监交。

2.3.4 移交内容要造具清册

2.3.4.1 现金、有价证券金额须与账簿余额一致，不一致的由移交人员负责清查处理。

2.3.4.2 会计凭证、账册、报表、印章和其他会计资料应完整无缺，如有短缺在清册中注明由移交人负责，银行存款、债权、债务、其总账与明细账应相符。

2.3.4.3 移交清册一式三份，交接双方各持一份，存档一份。

3. 会计核算

3.1 会计核算的一般要求

3.1.1 会计年度采用公历制，以人民币为记账本位币。

3.1.2 会计核算以实际发生的经济业务为依据，保证会计指标口径一致、相互配比和会计处理方法的前后各期相一致。

3.1.3 会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的内容和要求须符合国家统一会计制度的规定，不得伪造、变造会计凭证、会计账簿，不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。

3.1.4 发生的每一项经济业务应取得或填制原始凭证。原始凭证应具备凭证的名称、填制日期、接受凭证单位的名称等内容。从外单位取得的原始凭证应盖有填制单位的公章、当地税务部门的监制章，从个人取得的原始凭证应有填制人员签名；自制原始凭证必须有经办单位负责人或指定人员的签名。

3.1.5 根据审核无误的原始凭证填制记账凭证，记账凭证包括收款凭证、付款凭证和转账凭证。记账凭证应具备凭证填证日期、编号、经济业务内容摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数及填证、稽核、记账人员的签章等内容。

3.1.6 根据会计业务需设置会计账簿，会计账薄包括总分类账、分类明细账、****银行日记账和其它辅助性账簿。

3.1.7 会计报表须根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人不得篡改或者授意、指使、强令他人篡改财务报告数字。会计报表之间、会计报表各项目之间，凡有对应勾稽关系的数字，须当相互一致。

3.2会计核算的基本规范

3.2.1 流动资产核算

3.2.1.1 ****银行存款日记账，按照业务发生顺序逐日逐笔登记。****银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。现金须由专人保管，企业现****银行核定的限额，出纳人员对现金收支须做到日清月结，不得白条抵库。银行存款须以****银行，银行印鉴须分别由二人保管，出****银行对账单，****银行存款余额调节表。****银行存款的支付须经企业领导或授权人员审批。

3.2.1.2 应收及预付款项须按照实际发生额记账，并按往来户名等设置明细账，进行明细核算。带息的应收款项，须于期末按照本金（或票面价值）与确定的利率计算利息，增加其账面余额，并确认为收入，计入当期损益。到期不能收回的应收票据，须按其账面余额转入应收账款，并不再计提利息。

3.2.1.3 应收和预付款项按合同或协议规定办理和回收，如不能及时回收，须查明原因，采取措施。应收和预付款至少每月核查一次。

3.2.1.4 待摊费用须按其受益期限分期平均摊销，计入成本、费用。如果某项待摊费用已经不能使企业受益，须将其摊余价值一次全部转入当期成本、费用，不再留待以后期间摊销。

3.2.2 固定资产核算

3.2.2.1 固定资产划分标准：使用年限在一年以上、单位价值较高的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具和其他与生产经营有关的设备、器具、工具等须作固定资产管理。其他不属于生产经营主要设备的物品，单位价值较高，且使用期限超过一年的也须作固定资产管理。

3.2.2.2 固定资产以原价计价。购入的固定资产为买价加运输、装卸、安装、保险等费用和税金。自制、自建的固定资产按建造该项资产过程中所发生的全部支出作为入账价值。

3.2.2.3 ****公司负责人提出，****管理部、财务管理部及总经理审批，****管理部统一购买。

3.2.2.4 固定资产的折旧年限须根据固定资产的性质、固定资产的预计使用年限、预计净残值以及科技发展、经营环境及其他因素的变化合理的确定。固定资产折旧从固定资产投入使用月份的次月起按直线法按月计算折旧，自停止使用月份的次月起，停止计算折旧。

3.2.2.5 固定资产须定期进行盘点，每年至少盘点二次。对盘点中出现的盘盈、盘亏、毁损、报废情况须编制清单、查明原因，****管理部及总经理批准后进行处理。

3.2.3 对外投资核算

3.2.3.1 企业可采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资，对外投资须报请股东会批准。对外投**所签定的协议、合同、****管理部备案。

3.2.3.2 企业以货币资金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费等相关费用），作为初始投资成本。

3.2.3.3 ****财务处理方法：对被投资单位拥有控股权的，采用权益法，对被投资单位不拥有控股权的，采用成本法。

3.2.3.4 企业投资失误或者被投资企业关闭，造成投资损失的，须及时向股东会作出报告，并根据****财务处理。

3.2.4 其他资产核算

3.2.4.1 无形资产

3.2.4.1.1 范围：包括工业产权、专有技术、土地（海域）使用权、经营特许权、著作权等。

3.2.4.1.2 购入的无形资产按取得时的实际成本计价；投资者投入的无形资产按投资各方确认的价值作为实际成本；自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费用，作为无形资产的实际成本。

3.2.4.1.3 摊销方法：无形资产按合同、协议或其受益年限， 在不超过十年的期限内分期摊销。

3.2.5 坏账损失核算

3.2.5.1 因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回的应收账款和因债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍不能收回的应收账款可列为坏账。

3.2.5.2 坏账损失在核销时，须查明原因。报请有关部门审批，并根据情节轻重追究有关责任人的相应责任。

3.2.5.3 经批准的坏账损失在管理费用中核销，收回已核销的坏账，须冲减管理费用。

3.2.6 负债的核算

3.2.6.1 企业的负债可根据其流动性分为流动负债和长期负债。

3.2.6.2 各项流动负债，须按实际发生额入账。短期借款、带息应付票据须按照借款本金、借款利率按期计提利息，计入损益。

3.2.6.3 各项长期负债须分别进行核算，并在资产负债表中分列项目反映。将于1年内到期偿还的长期负债，在资产负债表中须作为一项流动负债，单独反映。

3.2.7 收入核算

3.2.7.1 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入。收入不包括为第三方或者客户代收的款项。

3.2.7.2 销售商品收入确认须满足以下条件

3.2.7.2.1 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

3.2.7.2.2 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。

3.2.7.2.3 与交易相关的经济利益能够流入企业。

3.2.7.2.4 相关的收入和成本能够可靠地计量。

3.2.7.3 在同一会计年度内开始并完成的劳务，须在完成劳务时确认收入。如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，企业须在资产负债表内按完工百分比法确认相关的劳务收入。

3.2.8 成本费用核算

3.2.8.1 成本，是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。费用，是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。企业应合理划分期间费用和成本的界限。期间费用须直接计入当期损益。成本应计入所生产的产品、提供劳务中，企业须将当期已销产品或已提供劳务的成本转入当期的费用。

3.2.8.2 营业的期间费用包括营业费用、管理费用和财务费用。期间费用须直接计入当期损益，并在利润表中分别项目列示。

3.2.8.3 营业费用指企业在销售产品、提供劳务过程中发生的费用，包括运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费，以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点，售后服务网点等）的职工工资及福利费、类似工资性质的费用、业务费等。

3.2.8.4 管理费用指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括管理部门职工工资、修理费、低值易耗品摊销、办公费和差旅费、待业保险费、劳动保险费、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术费、矿产**补偿费、无形资产摊销、职工教育经费、研究与开发费、排污费、存货盘亏或盘盈（不包括应计入营业外支出的存货损失）、计提的坏账准备和存货跌价准备等。

3.2.8.5 财务费用指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括应作为期间费用的利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费。

3.2.8.6 工资计提标准和发放

3.2.8.6.1 职工工资总额根据总经理审核的工资标准和有关奖金、津贴制度确定，按月计提。

3.2.8.6.2 工资汇总表由人力**部根据工资标准统一制作。财务管理部门根据工资汇总表统一发放。

3.2.9 所有者权益核算

3.2.9.1 须按月计算利润，净利润按年进行分配。

3.2.9.2 企业所得利润依法缴纳所得税后按下列顺序分配。

3.2.9.2.1弥补企业以前年度亏损。

3.2.9.2.2提取法定盈余公积金。

3.2.9.2.3向投资者分配利润。

3.2.9.3 盈余公积金按税后利润的10%提取，主要用于弥补企业的亏损和经董事会批准用于增加资本。

3.2.9.4 向投资者分配利润：税后利润按3.2.9.2.1和3.2.9.2.2款分配后的剩余部分按投资者实际出资比例进行分配。企业以前年度未分配利润，可并入本年度的可供分配利润进行分配。

3.2.9.5 年终结账以后发现有须调整的会计事项， 须及时在有关账户中进行调整，并在报表中作相应的反映。

4. 内部控制及管理

4.1 财务内部稽核制度

4.1.1 通过有效的内部稽核工作，发现并纠正日常会计核算中存在的疏忽和错误，及时制止工作中发生的营私舞弊行为，从而达到全面提高会计核算工作质量的目的。

4.1.2 内部稽核工作应按集中管理、分级复核的原则进行，具体分工为：

4.1.2.1 ****银行兑账单由出纳负责稽核。

4.1.2.2 现金银行收付凭证、现金银行日记账由会计负责稽核。

4.1.2.3 转账凭证、科目汇总表、银行余额调节表、明细账及总账由财务部稽核主管负责稽核。

4.1.2.4 会计报表、财务成本费用计划及其执行情况和其它对外报送的重要会计资料应由稽核主管负责初核，财务管理部经理负责复核。

4.1.2.5 实行****公司，内部稽核工作应参照以上分工实施。

4.2 内部审计

4.2.1 内部审计是独立监督和评价财务收支、经济活动的真实、合法和效益的行为，是为维护企业合法利益服务的内部管理程序。

4.2.2 通过内部审计工作，对经济活动的效益、效果、效率予以客观反映和评价，对经济管理机制进行监督，以达到加强经济管理，合理运用资金，提高经济效益的目的。

4.2.3 ****公司董事会的直接领导下，独立行使内部审计监督权，对公司主要领导负责并报告工作，内部审计工作不受其它部门和个人的干涉。

4.3 内部会计控制

4.3.1 通过内部会计控制应当实现以下目标：规范会计行为，保证会计资料真实、完整，保护公司资产的安全、完整。

4.3.2 通过内部会计控制的制度设计，将约束涉及会计工作的所有人员，任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权利。

4.3.3 内部会计控制将涵盖单位内部涉及会计工作的各项经济业务及相关岗位，针对业务处理过程中的关键控制点，落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节。

4.3.4 内部会计控制的方法主要包括：不相容职务相互分离控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部审计控制、电子信息技术控制等。

4.3.5 内部会计控制的内容主要包括：货币资金、实物资产、对外投资、工程项目、采购与付款、筹资、销售与收款、成本费用等经济业务的会计控制。

4.4 其它相关财务控制及管理制度

4.4.1 财务收支考评

4.4.1.1 确立成本控制意识，正确划分费用界限，对支出严格执行预算计划，公司以总经理通过的预算计划作为成本费用的考评依据。****公司须根据经营活动的发展规模，本着严谨、务实、经济、实效的原则，对本公司的日常开支及大额支出制订预算计划，报公司办公会议、总经理审核后执行。

4.4.1.2 凡超预算的支出项目，须由公司书面申请，详述原因，经有关部门核实、总经理审批通过后报销。

4.4.1.3 每年****管理部对公司的预算执行情况做出书面评价。

4.4.2 发票和收据管理制度

4.4.2.1 严格保管、使用发票和收据，购入发票、收据时须详细登记起讫号码，空白发票、收据以及使用完毕后的发票、收据存根由专人负责统一保管。

4.4.2.2 限额领用发票和收据，由领用人在发票和收据领用单上签名并注明领用日期，使用完毕后及时签名核销。

4.4.2.3 一式几联的发票或收据，应用双面复写纸套写，并连续编号。作废时须加盖“作废”戳记。连同存根一起保存，不得撕毁。

4.4.2.4 职工因公借款收据应附在记账凭证上，收回借款时，须另开收据。

4.4.3 支票管理

4.4.3.1 经办人员领取支票前需先填写付款单，根据业务性质及金额大小分别由部门负责人、财务管理部经理、总经理审核批准后办理。

4.4.3.2 经办人员领用支票须先提供对方企业名称、支票用途、使用金额，并不得超支。领用支票后三天内，连同发票****管理部核销。

4.4.3.3支票领用人须严加保管，不得随意将支票转借他人使用，如有****管理部报失作废，否则造成的经济损失，责任自负。

4.4.3.4 空白支票由出纳人员负责保管。

4.4.3.5 出纳人员须凭审批签章完备的付款单开具支票,开出支票后及时填写支票领用清单。

4.4.4 不相容职务相互分离

4.4.4.1 财务印章实行多人分别保管，印章保管者须对印章保管不当而造成的经济损失承担相应的法律责任。

4.4.4.2 出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管以及收入、费用、债权债务账目的登记工作。

4.4.4.3 记账凭证须由制单、记账、复核、财会主管等多人审核并盖章后方能入账。

4.4.4.4实行有计划的岗位轮换制度，加强会计人员的相互监督。

4.4.5 财产清查制度

4.4.5.1 综合管理部、财务管理部、公司负责人定期对各部门财产进行清查，并做好财产清查的记录。

4.4.5.2 公司须保证财产物资的完好无损，对盘盈盘亏的财产须查明****财务处理。

4.4.5.3 价值较高的大型设备须由专人负责保管，并做好建档制卡工作，保证设备的正常运转。

4.4.6 会计档案的保管

4.4.6.1 财务管理部当年形成的会计档案（具体包括会计凭证、会计账薄、财务报告和其他与会计业务有关的须保存的专业资料）在会计年度终了后，由财务会计人员编制移交清册，****管理部归档，并办理交接手续。

4.4.6.2 归档后的会计档案不得借出。如有特殊需要，****管理部经理批准后，可提供查阅或者复制，并办理登记手续。查阅或者复制会计档案的人员，严禁在会计档案上涂画、拆封和抽换。

4.4.6.3 保管期满****管理部****管理部提出销毁意见，编制会计档案销毁清册。由总经理在会计档案销毁清册上签署意见。

4.4.6.4 销毁会计档案时，****管理部****管理部共同派员监销。监销人在销毁会计档案前，须按照会计档案销毁清册所列内容清点核对所要销毁的会计档案。销毁后，须在会计档案销毁清册上签名盖章。