惠民沙井商品房开发项目前期物业服务

一.基本要求

1．日常服务应符合国家《物业管理条例》和《**市物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定。服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。公布物业服务内容、标准及物业服务收费标准。

2．管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表整洁规范，文明服务。

3．科学合理配备物业管理服务人员，人均管理面积3201―3500平方米。

4．建立物业管理方案和质量管理、财务管理、档案管理、秩序维护等制度。

5．按规划要求使用物业管理用房，不擅自改变用途。

6．小区有固定的办公地点及办公家具。周一至周五每天8****管理处进行业务接待，其他节假日每天6****管理处进行业务接待，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%，有效投诉处理率100%。

7．实行24小时报修值班制度。公示24小时应急服务电话。急修30分钟内到达现场，其他报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。

8．提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目。

9．按规定使用专项维修资金，公布专项维修资金使用情况。

10．每年进行1次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，履约满意率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改。

11．公示共用部位收益和使用情况。

12．能提供并公示1种以上（含1种）便民（无偿）服务；重大节假日进行专题布置，每年组织1次以上（含1次）社区活动。

二.共用部位、共用设备设施维修维护

1．建立共用部位、共用设施设备档案，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，有运行、检修和保养等记录。

2．定期检查、巡查房屋共用部位、共用设备设施的使用状况，发现损坏，按规定维修。

3．每周巡查1次小区房屋楼栋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；每月巡查1次房屋外檐、门窗，保持楼内共用部位玻璃、配件基本完好，开闭基本灵活；每月巡查1次围墙、楼内墙面、顶面，遇有损坏，及时修补；每半年检查1次雨水井、污水井、化粪池，保持畅通；化粪池每年清淘2次；每季度巡查1次场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。

4．按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，应及时劝阻，劝阻无****委员会和有关主管部门。

5．对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理。

6．有安全标识、管理标识，主要路口设有路标。危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

7．载人电梯24小时运行（正常维保和检修期间除外）。

8．消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；设备房保持整洁、通风。

9．路灯、楼道灯完好率不低于90%，接到业主或物业使用人报修后24小时修复。

三.公共秩序维护

1．人员要求：统一着装，佩戴统一标志，语言文明规范；专职保安人员，50周岁以下的占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责。

2．小区主出入口24小时值守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录；对外来机动车实行询问登记。

3．按照规定路线和时间每4小时巡查一次，做好巡查记录。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

4．****中心，24小时开通，监控视频保存一月以上。

5．对进出小区的车辆进行管理和疏导，对大型物件搬出实行记录，保持出入口环境整洁、有序、道路基本畅通。

6．对进出小区的装修人员实行临时出入证管理。

7．建立火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，接到火警、警情和住户紧急求助等异常情况时，15分钟内赶到现场，并采取相应的应对措施。

四.保洁服务

1．按楼层或栋设置垃圾收集点，每日清理1次，垃圾袋装化，垃圾点周围地面无散落垃圾、无明显异味。

2．室外果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理1次，每周擦拭1次，箱（桶）无满溢，无明显异味。

3．小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、一层共用大厅每日拖拭1次；楼道每日清扫1次，每两日拖拭1次；消防通道每周拖拭1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；楼道灯、庭院路灯每季度清洁1次。

4．楼梯扶手、宣传栏、信报箱每周擦拭1次；电梯轿厢等部位每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁；室外标识每月擦拭1次。

5．消毒灭害，每季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1次，每半年灭鼠1次。

6．小区内主干道、广场、一层共用大厅等公共区域日常设专人循环保洁。

五.绿化养护管理

1．绿地保存率90%以上，绿地基本无裸露。

2．实施绿化养护管理。草坪生长良好，每年普修3遍以上，草面基本平整，无大面积杂草。

3．定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

4．预防病虫害，每年喷洒药物不少于2次，控制大面积病虫害发生。

5．花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。

6．花卉布置一年不少于1次。