浏阳市住房和城乡建设局浏阳市主城区重点更新片区策划方案编制项目采购需求公开

****建设部《关于全面开展城市体检工作的指导意见》（建科〔2023〕75号）、****建设部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）、****办公厅《关于深入开展2025年城市体检工作的通知》（建办科〔2025〕13号）、****办公厅、****办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年5月2日）、****建设厅《关于抓紧做好城市更新相关基础工作的通知》（湘建保函〔2025〕125号）、****办公厅《关于印发城市更新规划编制导则的通知》（建办科〔2025〕46号）等相关文件要求，城市更新工作必须坚持“先体检后更新”，充分发挥城市更新规划的统筹作用，建立健全“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系。

为深入落实国家及省市关于城市更新工作的战略部署，抢抓“十五五”时期政策机遇，**市已启动《**市主**城市更新专项规划（2026-2030年）》编制工作，明确了未来五年城市更新的总体目标、重点任务和实施时序。为进一步推动专项规划的有效传导与落地实施，亟需聚焦城市更新重点片区，开展深度策划与精细化设计。

本次**市主**重点更新片区策划方案编制项目，旨在依据城市体检成果及城市更新专项规划的统筹要求，选取具有代表性、紧迫性和示范效应的重点区域，深化功能定位、空间形态、业态组合、交通组织、公服配套、历史风貌保护、项目实施机制等内容。通过“一区一策”的综合性更新方案，有效盘活存量低效**，破解更新实施难点，建立项目库并明确建设时序，推动从规划蓝图向行动项的有效转化。这是系统推进**市城市开发建设方式转型、促进城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效的关键环节，为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市提供坚实的实施支撑。

编制原则

(1) 以人为本，需求导向，精准补齐民生短板。坚持人民城市人民建、人民城市为人民。将解决群众急难愁盼问题作为片区策划的出发点，深入社区一线开展调研，精准识别不同群体的实际需求。在片区更新中优先补齐基础设施短板、完善公共服务配套、消除安全隐患，通过好房子、好小区、好社区的建设，切实改善居住条件与环境品质，让更新成果可感可及，增强居民的获得感、幸福感与安全感。

(2) 系统集成，区域统筹，实现**高效配置。强化系统思维，改变过去碎片化的更新模式。在国土空间规划和城市更新专项规划的统领下，对片区内的人口结构、用地性质、建筑质量、交通承载、环境容量等进行综合评估。统筹地上地下、居住与产业、保护与发展，优化片区功能布局与空间结构。做到“资金跟着项目走，项目跟着策划走”，算好片区整体经济账、社会账与生态账，实现片区内**的优化配置与自我平衡。

(3) 产业焕新，动能转换，促进产城深度融合。立足**市“十五五”时期产业发展新需求，将片区策划作为推动经济转型的重要抓手。通过更新释放发展空间，引导低效工业、老旧厂房、闲置楼宇等功能转换与业态升级。因地制宜植入科技创新、文化创意、现代服务、特色商业等新功能，推动产业空间与生活空间、生态空间的有机融合，以更新促产城融合，激发片区持久活力与内生动力。

(4) 保护优先，文脉赓续，彰显独特城市魅力。深入贯彻“保护第一、应保尽保、以用促保”方针，将历史文化保护贯穿片区策划全过程。全面普查与评估片区内历史文化**，包括历史地段、不可移动文物、历史建筑、工业遗存及非物质文化遗产。通过微改造、微更新的“绣花”功夫，探索历史遗存活化利用的新路径，让历史建筑可阅读、街区可漫步、文脉可传承，塑造具有**辨识度的城市特色风貌。

(5) 绿色低碳，韧性安全，建设可持续人居环境。坚持生态优先、绿色发展。将海绵城市建设、绿色建筑推广、低碳社区营造作为片区更新的硬约束。加强城市生态修复与环境综合整治，增加公共绿地和开敞空间，提升片区碳汇能力。同步完善防灾减灾、公共卫生等基础设施，增强片区抵御风险、应对变化的韧性，推动形成集约高效、生态**、安全健康的城市发展新模式。

(6) 政府主导，多元共治，构建可持续实施模式。强化政府在规划引领、政策制定、公共服务供给中的主导作用。同时，积极创新更新模式与机制，搭建多元协商平台，充分激发市场主体、产权单位、社区居民等多方参与片区策划与实施的积极性。探索市场化运作路径，完善利益分配机制，通过政策赋能与**整合，实现片区更新的经济可行性与社会共建性的统一，构建共建共治共享的治理新格局。

规划范围

本次项****中心**开发边界范围内的3个重点更新片区，分别为占佳更新片区、嗣同路更新片区、氮肥厂更新片区。占佳更新片区西至李畋路、北至规划大围山路、****河、南至白沙路，更新单元面积2.23平方公里，更新地块面积36.15公顷；嗣同路更新片区西至**路、北至车站路、**花炮大道、南至**河，更新单元面积1.80平方公里，更新地块面积91.22公顷；氮肥厂更新片区西至**山、****社区边界、****路、南至**河，更新单元1.46平方公里，更新地块面积37.38公顷。

(1) 《中华人民**国民法典》

(2) 《中华人民**国城乡规划法》

(3) 《中华人民**国土地管理法》

(4) 《****办公厅 ****办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》

(5) 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》

(6) 《****办公厅关于印发城市更新规划编制导则的通知》

(7) 《****办公厅关于持续推进城市更新行动的实施意见》

(8) 《**市国土空间总体规划（2021-2035年）》

(9) 国家、省、市现行的其他相关法律、法规、规范、标准、规划等。

1.合法合规，强化传导。规划成果须严格遵循国家、省、市相关法律法规及技术规范，符合本任务书规定的深度要求。必须以上位国土空间总体规划及城市更新专项规划为依据，严格落实总体规划的强制性内容与传导要求。策划方案应深度结合**市城市建设实际，确保成果能够有效指导具体更新项目的实施建设，为后续的规划许可、项目立项及施工管理提供直接的技术支撑与法定依据。

2.方法创新，技术集成。对项目背景及核心诉求的理解应准确全面，制定科学合理、逻辑清晰的技术路线。鼓励加强研究方法与技术手段的创新，综合运用大数据分析（如手机信令）、遥感识别、三维建模、公众参与平台等数字化技术，提升现状调研与潜力评估的精准度。在城市设计、功能策划、资金测算等环节，应积极探索多专业融合的技术集成，确保策划方案兼具前瞻性与科学性。

3.聚焦实施，突出实效。规划应紧抓片区策划的核心任务，工作内容须全面覆盖本任务书规定的各项要求，并可根据实际需要适度深化。方案应突出问题导向与目标导向，重点聚焦更新项目生成、实施路径设计、资金统筹平衡等关键环节，确保提出的功能业态优化、空间设计方案、详细规划调整建议具有极强的可操作性与指导性，能够有效破解更新实施难点，形成能落地、可考核的综合性更新方案。

1、交付时间：本次规划交付时间截止至2026年12月底。具体时间可根据实际发生情况调整。

2、交付地点：****指定地点。

其主要规划内容包括但不限于以下所述：

本次重点更新片区策划方案编制工作，旨在贯彻落实城市体检与城市更新专项规划的传导要求，聚焦具体更新片区，以精细化城市设计与系统性功能策划为手段，形成可落地、可实施的综合性更新方案。工作内容主要包括片区现状调研、功能业态策划、片区空间设计、片区更新项目、实施保障与成效等内容，具体如下：

1、片区现状调研

综合评价片区建设发展状况，调查评估片区历史文化**，梳理居民、产权人、市场主体等多方利益诉求，摸清存量**底数，评价更新潜力和价值，深入查找问题短板。

（1）规划衔接

在开展实地调研前，应全面收集并深入研究相关上位规划，明确对片区的刚性管控和引导要求。包括城市更新专项规划、国土空间总体规划及详细规划、其他相关专项规划等。

（2）现状调查

详细梳理片区内人口状况、产业类型、经济贡献、土地权属与用途、建筑产权与使用功能、建筑质量与价值、设施配套情况、历史审批沿革等基本信息，重点分析各类空间对象的功能、规模、空间分布、利用效益等。结合片区**禀赋，充分梳理当地历史文化**、古树名木、地下空间、桥下空间、屋顶空间、特色地名、非物质文化遗产等要素，全面评价空间对象潜力和价值，挖掘所在片区文化与风貌特色。

（3）更新意愿调查

通过问卷调查、座谈访谈等方式，梳理居民、政府、原产权人、市场主体等各类利益相关方的更新意愿和诉求，形成意愿清单。

（4）更新潜力评价

在摸清存量**底数和充分衔接上位规划管控要求的基础上，梳理更新片区内的现状建设情况，结合区位条件、经济价值、文化价值、公共利益、实施可行性等多个维度，综合评价并挖掘低效用地、闲置建筑、地下空间等存量**的更新潜力，形成**清单和更新潜力分析图。

（5）综合研判

识别出片区最核心的、可用于撬动更新的**与优势，根据需求和意愿，明确近期核心任务，初步判断片区的更新方向、重点突破领域和需解决的主要矛盾，形成对片区的综合性诊断结论。

2、更新目标

在落实城市更新专项规划传导要求的基础上，围绕完善城市功能、建设宜居城市，结合**、问题与需求清单，明确片区在区域发展中的差异化角色，提出合理的目标定位和切实可行的更新策略。

3、片区功能业态策划

围绕完善城市功能、发展新质生产力、培育创新创业空间和打造消费新场景明确更新片区目标定位、主导功能和业态产业，落实“运营前置”的核心理念，提出功能转换、产业转型、活力提升要求，确定业态类型、规模以及优化路径。

（1）片区人口分析

基于现状调查数据，研判片区人口规模、年龄结构、分布特点及变化趋势。

（2）片区业态策划

包括现状业态评估、明确主导业态、业态运营植入、片区活力策划等内容。

（3）片区功能优化

在业态策划基础上，提出片区的功能优化策略。

（4）片区活力策划

基于片区功能优化方案，片区活力策划旨在构建提升人气、激发互动的空间与活动体系。内容应包含：公共空间织补与活化、特色场景与活动植入、全时段与全龄**设计、业态组合与运营引导。

4、片区空间设计

（1）空间更新思路

明确“留改拆补”规模与范围，优化片区空间结构。

（2）用地功能布局规划

用地布局优化：结合功能业态策划和“留改拆补”思路，确定更新后的用地功能布局。

区域统筹平衡：对于资金难以平衡、需要跨项目统筹的片区，应在用地布局中明确可用于资**衡的地块或**，为“肥瘦搭配”的项目组合提供空间载体，加强与后续项目实施方案的衔接。

（3）城市设计引导

以城市设计为统领，统筹各专业领域的空间要求，形成系统性的空间管控和引导。主要包括空间形态风貌、开发建设强度、各专项系统优化（公共服务设施、交通系统、市政基础设施、公共空间体系、历史文化保护）。

（4）详细规划调整建议

基于功能业态策划与空间设计方案，结合“组合供应”的实施需求，论证对现行详细规划进行调整的必要性。提出控制性详细规划调整建议，对确需调整的地块，提出用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等控制指标的优化建议，作为后续详细规划调整的依据。

5、资**衡方案

运用“组合供应、肥瘦搭配” 的策略，通过精细化测算与**统筹，实现片区内项目整体的财务可行。包括经济效益测算、资金统筹模式。

6、片区更新项目

本部分将空间方案与资**衡方案转化为可实施的具体项目，通过科学谋划和统筹组合，确保更新任务落地。主要包括更新项目谋划与“组合包”生成，明确项目实施路径与统筹要求。

7、实施保障与成效

落实“可实施可持续”理念，通过建立健全运营机制、政策支持和风险防范体系，确保策划方案能够长期稳定运行。

六、技术要求

1.合法合规，强化传导。规划成果须严格遵循国家、省、市相关法律法规及技术规范，符合本任务书规定的深度要求。必须以上位国土空间总体规划及城市更新专项规划为依据，严格落实总体规划的强制性内容与传导要求。策划方案应深度结合**市城市建设实际，确保成果能够有效指导具体更新项目的实施建设，为后续的规划许可、项目立项及施工管理提供直接的技术支撑与法定依据。

2.方法创新，技术集成。对项目背景及核心诉求的理解应准确全面，制定科学合理、逻辑清晰的技术路线。鼓励加强研究方法与技术手段的创新，综合运用大数据分析（如手机信令）、遥感识别、三维建模、公众参与平台等数字化技术，提升现状调研与潜力评估的精准度。在城市设计、功能策划、资金测算等环节，应积极探索多专业融合的技术集成，确保策划方案兼具前瞻性与科学性。

3.聚焦实施，突出实效。规划应紧抓片区策划的核心任务，工作内容须全面覆盖本任务书规定的各项要求，并可根据实际需要适度深化。方案应突出问题导向与目标导向，重点聚焦更新项目生成、实施路径设计、资金统筹平衡等关键环节，确保提出的功能业态优化、空间设计方案、详细规划调整建议具有极强的可操作性与指导性，能够有效破解更新实施难点，形成能落地、可考核的综合性更新方案。

成果内容****建设部《城市更新规划编制工作手册》、《城市更新规划技术指南》等相关标准的要求。成果深度须符合国家、省、市相关行业标准、技术规范和编制办法的要求。

一、成果要求

城市更新片区策划的成果包括文本、图表和附件。成果形式包括纸质和电子文件两种。

1.文本。应包含但不限于以下章节：片区概况、更新目标、功能业态策划、空间设计方案、资**衡方案、更新项目与实施路径、实施保障与成效等。各片区可结合自身特色，选择差异化的引导要素和内容。

2．规划图表。主要包括图纸与表格。图纸主要包括：区位图、片区范围图、现状用地功能图、现状土地权属图、更新对象分布图、更新潜力分析图、功能业态策划图、用地布局规划图、详细规划调整建议方案图、更新片区城市设计图（可包括城市设计引导图、空间形态示意图、总平面示意图等）、更新项目分布图、更新时序分期图及其它需要的图纸。

表格主要包括：更新项目汇总表、现状用地结构表、规划用地平衡表、建筑规模指标表及其它需要的表格。

3．规划附件。主要包括相关基础数据调查报告、**资产清单、问题清单、需求清单、更新改造项目清单、意见征求情况、详细规划调整建议（如需要），以及规划编制与审查过程中的意见、复函、相关文件等。

二、结算方法

1、付款人：****。

2、付款方式：合同签订后完成片区现状调研评估，****住建局确认后一周内支付合同金额的40%；完成初步成果并通过专家评审会后一周内支付合同金额的40%；****政府审查通过后一周内支付合同金额的20%。

三、其他说明

1、如一旦中标必须严格按采购文件各项要求执行，本项目采用总价包干方式。投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的所有费用（包括但不限于项目所需设备材料、人员、交通工具、餐饮住宿、租车费用以及人工、管理、财务等），如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交投标人负责提供，采购人不再支付任何费用。标书代写

2、采购人不组织现场踏勘，投标人如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

3、投标人或成交投标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任损失和所有费用。