上海博乐房地产估价有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

****成立于二Ｏ一Ｏ年十一月，公****管理局颁发的房地产估价机构一级资质、******局颁发的土地估价机****财政局颁发的资产评估机构备案。公司主要从事房地产评估、征收评估、土地评估、资产评估、房地产咨询及项目可行性咨询等业务。公司现有员工24人，其中注册房地产估价师17人、资产评估师3人，专业涉及房地产、建筑工程、土地、工程造价、机械设备、绿化、市政等，能够胜任各种业务类型的估价项目。

公司近期的主要业绩：

2023年度

1、**市**区汇源路388弄7号5~15层、8号4~20****广场）租赁住房市场租金估价

2、******公司拟股权转让所涉**区沪太支路536，538，542，548，552，556，558号工业房地产计税价值估价

3、**市**区陈家山路1601号、陈家山路1647、1649号（路劲﹒隽寓）租赁住房市场租金估价

4、**工业区汇旺路（规划和陈公路-朱旺路）项目涉及**工业区黎明村6户宅基地房屋协议征收估价咨询

5、**工业区（北区）朱桥“**村”改造项目涉及集体土地上的居住房屋协商补偿估价

6、****公司位于**区励学路1333号国有土地上部分非居住房屋协商补偿估价咨询

2024年度

1、各类保障性租赁住房市场租金估价

2、**区南翔镇农民相对集中居住项目协商补偿估价咨询

3、嘉唐公路（树屏路-绿意路）改扩建工程所涉及企业协商补偿估价咨询

4、树屏路（**路以东160米—**路）道路及桥梁**工程土地前期费用测算咨询

2025年度

1、**区洪德路1285弄1号-3号（部分）、13号、14号（部分）（**家园）共计220套共有产权保障住房上市价格估价

2、**区柳菊路33弄“****社区）”1-4号租赁住房市场租金估价

3、徐行镇徐行老街**村改造项目涉及国有土地上居住房屋协商补偿估价

4、马陆镇彭赵村（北片区）**村改造项目涉及集体土地上居住房屋协商补偿估价

5、****医院二期整体改扩建项目涉及******公司集体土地上的非居住房屋协商补偿估价

主要的**对象：****管委会、****政府、****政府、**区菊园新区、**区真新新村街道、****水务局、****中心等，入围2019年、2020年、2021年、2022年、2023****中心电子集市房地产评估服务供应商，入围2024-2025****采购中心资产评估服务供应商。

我公司将严守独立、客观、公正、科学的评估原则，坚持质量第一、服务第一的企业宗旨，竭诚为客户服务。

公司地址：**区嘉罗公路1661弄31号4楼

电话：****5707、****2599

一、各阶段服务的实施安排：

1、前期准备

确定估价基本事项，与估价委托人进行沟通及调查有关情况，明确估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，对估价项目进行分析的基础上编制估价作业方案。

2、实地查勘

组织注册房地产估价师对估价项目进行实地查勘，核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；拍摄反映估价对象内部、外部及周围环境状况的照片等影像资料；补充搜集与估价对象相关的其他资料。

3、内部测算

根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，收集相关资料，选用适当的估价方法和估价技术路线进行测算，形成初步估价结果。

4、解释沟通

对估价对象的初步估价结果与估价委托人进行相关答疑和解释工作，并对遗漏或异议项目现场核实，确需调整的及时更正。

5、出具正式估价报告

根据估价作业方案的时间节点，及时撰写估价报告，估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并按估价委托合同约定提交给估价委托人等相关部门。

二、重难点的应对措施：

由公司总经理担任项目负责人，对项目进行监督、考核，全力保证项目满足估价委托人对项目的质量及时间要求。在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价问题时，及时的与委托方沟通，并提出可行的解决方案，或寻求相关估价专家或单位的专业帮助，确保项目顺利进行。****公司的人力、物力，本公司承诺提供应急服务，优先实施委托方项目，做到及时响应，按时完成评估报告。

三、服务特色或创新管理

1、服务特色

**公司及工作人员将始终坚持“客观、独立、科学、公正”的服务宗旨，秉承“求实、开拓、进取”的职业精神，以优良的服务态度、严谨的工作作风、精湛的业务素质，为委托方提供优质服务。在整个服务过程中，公司将充分体现房地产估价机构的职业道德、专业水准和职业能力。保证评估报告质量符合相关规范和委托方的要求。

2、创新管理

本公司在长期的服务中，已形成了一套系统、科学、规范的管理制度，包括质量管理制度、人事管理制度、财务管理制度、办公制度、技术负责人制度、估价报告审核流程管理规定、档案综合管理规定、保密制度、印章管理制度。

本公司适应社会经济发展的需要，形成了创新的管理理念。

（1）诚信和品牌是企业的生命线

诚信是企业的灵魂，是品牌的基础。诚信和品牌要置于战略高度，不断深化诚信建设内涵，把诚信细致地融入到为客户提供的各项服务之中，通过诚信塑造企业品牌。做好如下两项工作：一是提高评估科技含量，建立一套以品牌为核心的评估业务流程和服务体系，创造评估服务过程精品；二是作好每一个评估项目，提供经得起历史检验的一流不动产评估成果。

（2）结合自身特点，追求合适的发展和管理模式

公司结合自身特点，确定业务成长期的发展方向，在抓紧市场的同时，建立管理目标及相应标准，尽快实现管理规范。

（3）建立人本管理为核心的刚柔结合管理体系

人本管理就是以人为核心，是企业管理的最高境界。刚性管理是以“****中心”，凭借制度约束、纪律监督、奖惩规则等手段对员工进行管理。柔性管理是指“****中心”，依据共同价值观和文化氛围对企业进行人格化管理。以非强制性的默化潜移方式，使员工把组织意志变为个人的自觉行动。柔性管理还要求组织结构趋于灵活而富有弹性，具有很强的适应能力。刚性管理和柔性管理各有所长。刚性管理易于维持企业正常的工作秩序，易于对员工进行量化管理。柔性管理则能满足员工的高层次需要，深层次地激发员工的潜能。刚性管理是管理工作的前提和基础，柔性管理是管理工作的升华，两者有机结合。

（4）由追求利润最大化向追求企业可持续长期发展转化

本公司追求可持续长期发展，一是注重防范执业风险，特别是三个方面的风险：评估报告格式不符合规范，在年检和评审中不能过关，有被淘汰出局的风险；在评估过程中对产权认定、他项权利的了解中存在疏忽，造成隐患和不良后果的风险；评估结果不符合实际，造成重大损失和赔偿风险。二是强化社会责任感和正义感，通过自身努力不断增加社会认同感，强调不动产评估机构的整体和谐发展。三是在员工考核上，从传统单一绩效考核转向全面绩效管理，变静态考核为动态管理，将采用多维考核工具如目标管理、关键绩效指标、360度打分等。****公司战略联系起来。四是注重业务创新，使不动产评估及相关业务“人无我有，人有我新，人新我精”。五是建立有效的培训机制，不断提高人员素质和能力；六是应用先进的网络技术和设备，提高工作效率。

四、评估价格争议解决等应急预案

对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。我公司负责人将第一时间予以响应，在内部对估价报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果的确定等技术问题进行重新审核，及时安排注册房地产估价师进行答疑和解释工作，与委托方等相关当事人进行充分沟通和了解，并及时提交复核结果。对复核结果仍有异议的，可以向房****委员会申请鉴定。

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内部管理制度（2023版）

第一章总则

****公司内部管理，规范业务质量控制，保证执业质量，根据《****公司法》、《中华人民**国资产评估法》等相关法律、法规，制定本制度。

****公司以恪守客观、公正、独立的执业准则，严格遵循估价规范和评估准则，坚守职业道德为执业理念。以不负所托，诚信为本，发现价值，追求卓越为经营理念。

****公司组织结构、人事管理制度、业务管理制度、档案管理制度、财务管理制度和继续教育制度。

****公司组织结构

****公司采用职能型组织结构，组织结构图如下：

****公司****委员会，由总经理、房地产估价总师、首席资产评估师组成，负责业务质量控制制度的制订、修改，对重大、疑难技术问题进行会商。

第三章人事管理制度

****公司根据业务变化，合理配置必需的人力**。

****公司各部门必须制定人员编制，编制的制定和修改权限见人事责权划分表，各部门用人应控制在编制范围内。

第八条招聘员工时，提倡公开从社会求职人员中择优录用。录用人员除总经理特批可免于试用或缩短试用期外，一般均需经过一至三个月的试用期后方可转正。

第九条试用期员工一般不宜担任主要部门的工作，也不宜安排具有重要经济责任的工作。

****公司各****公司考勤制度：

（一）工作时间为上午9时至11时，下午1时至5时，因季节变化需要调整作息时间的，由行政部另行通知；

（二）上下班一律打卡，任何人不得代他人或由他人代打卡，违者代理人和被代理人均给予记过一次的处分；

（三****公司打卡报到后，方能外出办理各项业务，特殊情况需经主管签卡批准，不办理批准手续者，按迟到或旷工处理；

（四）上班时间开始后5分钟至30分钟内到班，按迟到论处，超过30分钟以上者，按旷工半日论处。提前30分钟以内下班按早退论处，超过30分钟按旷工半天论处；

（五）员工一个月内迟到、早退累计达三次者扣发全勤奖50%；达五次者扣发100%全勤奖，并给予一次警告处分；

（六）员工无故旷工半日者，扣发当月全勤奖，并给予一次警告处分，每月累计三天旷工，扣除当月工资，并给予记过一次处分，无故旷工达一个星期以上者，给予除名处理；

（七）职工因公出差，须事先填写出差登记表，由部门主管批准；各部门主管出差由总经理批准；工作紧急无法向主管或总经理请假时，须在办公室备案，到达****公司取得联系。出差人员应于出差前办理出差登记手续并交至行政部备案。凡过期或未填写出差登记表者者不补发全勤奖，不予报销出差费用，特殊情况须报总经理审批。

****委员会定期或不定期的组织和实施评估项目的内部检查，并将检查情况列入年度考评内容。

****公司于年终对单位员工进行考评，综合项目逐级审核、客户反映和内部检查的情况，奖优罚劣，以激励员工保质按时的完成工作任务。

第四章业务管理制度

****公司根据初步了解的项目情况，选派具备一定资历和经验、良好专业能力和职业道德的评估专业人员作为项目负责人，其是全面负责某项评估业务并保证项目顺利实施、在评估报告上签字的注册房地产估价师或注册资产评估师。

第十五条接受评估业务前，项目负责人应与委托方进行充分沟通，通过公开渠道查询有关情况，关注的事项一般包括：

****公司是否具有足够的从业人员，出具评估报告的时间是否能够得到保证；

（二）从业人员是否具备专业胜任能力；

（三）委托方是否明确提出预先设定的评估结论或表露出明显的利益倾向；

（四）委托方在了解国家相关法律、法规的情况下，是否仍有不当使用评估报告的明显倾向；

（五）被评估单位是否存在由于管理缺陷或诚信缺失等可能影响其提供资料真实性、合法性、完整性的情况；

（六）评估程序是否能够适当履行；

****公司及从业人员是否能够遵守国家相关法律、法规和资产评估准则等相关规定。

第十六条签订业务约定书后，评估项目执行过程中，当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，项目负责人应当与委托方及时协商相关内容，****公司相关规章制度逐级汇报、审批后，签订补充协议或者重新签订业务约定书。

第十七条从业人员执行房地产估价业务、资产评估业务，应当履行适当的评估程序。

第十八条从业人员在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或者不能完全履行评估程序，且当采取必要措施仍无法弥补程序缺失并对评估结论产生重大影响时，****公司内部规章制度，逐级汇报批准，由项目负责人协商委托方终止评估业务。

第十九条现场调查（实地查勘）前，项目负责人应组织实施必要的前期工作，一般包括编制评估计划、组建项目团队。

第二十条从业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行适当的现场调查（实地查勘）。当遇有障碍无法履行程序时，项目负责人应与委托方及被评估单位进行协商，提出问题内容和解决意见，保证该程序的适当履行。

第二十一条从业人员应当根据评估业务具体情况收集评估资料，并对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

第二十二条从业人员应当根据评估业务具体情况进行评定估算。分析各种评估方法的适用性，恰当选择评估方法。对所搜集的评估资料进行整理，充分分析其可靠性、相关性、可比性，按照工作底稿索引进行归集。根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成评估结论。项目负责人应将评定估算中的重大技术问题及解决方案，****公司相关规章制度逐级汇报、审批。

第二十三条评估报告提交前，评****公司相关规章制度，对评估报告、评估程序执行情况、工作底稿等进行必要的内部审核。

第二十四条逐级审核人员应当在各自审核责任范围内完成审核工作，并在相关工作底稿、工作底稿目录、评估报告发文稿中签字。

第五章档案管理制度

第二十五条从业人员执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，形成能够支持评估结论的工作底稿，编制、管理和保存工作档案。

第二十六条从业人员执行房地产估价业务，应当遵守法律、法规和房地产估价规范的相关规定，形成能够支持估价结论的估价技术报告，编制、管理和保存工作档案。

第二十七条工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。从业人员可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。

第二十八条工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档，从业人员可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。

第二十九条评估业务完成后，项目负责人应选择有代表性的项目进行技术分析，整理、分类、统计有共性的相关技术指标，作为常用的评估技术资料归档，形成共享**。

****档案室和专职档案员（简称档案员），负责档案资料的归档督促和日常管理工作。档案员对档案资料必须按年度立卷，各部门在工作中形成的各种有保存价值的档案资料，都要按照本制度的规定分别立卷归档。

第三十一条对保管的技术档案，每年年终要进行鉴定，鉴定工作由主管领导、工程技术人员、档****小组进行。对失去参考价值、无保存意义的资料应及时清理，****小组批准后指定专人监销。

第三十二条按密级划分的有关规定，总经办应及时准确的对技术资料进行密级划分，严格按保密制度履行查、借阅手续。

第三十三条坚持部门收集保管、定期归档制度。各部门负责人均应指定专人负责收集保管本部门的档案资料并督促其及时归档。档案员应保持相对稳定，****办公室备案，如****办公室。因工作变动或离职时应将经办或保管档案资料向接管人员交接清楚，不得擅自带走或销毁。

第六章财务管理制度

****公司行政部下设财务室，财务室设会计、出纳各一名，由****公司财务管理工作。

第三十五条财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭证。会计、出纳员记账，都必须在记账凭证上签字。

第三十六条会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计制度的规定。

第三十七条财务工作****办公室专人定期进行财务清查，保证账簿记录与实物、款项相符

第三十八条财务工作人员应根据账簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。会计报表每月由会计编制并上报一次。会计报表须财务负责人和法人代签名。

第三十九条财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回要求更正、补充。财务工作人员发现账簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理书面报告，并请求查明原因，解决处理。

第四十条财务工作人员应当建立内部稽查制度，并做好内部审计。

第四十一条出纳人员不得兼管稽查、会计档案保管及收入、费用、债权和账目的登记工作。

第四十二条财务内部审计每季一次。内审人员根据审计事项实行审计，并做出内审报告，报送总经理。

第四十三条财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办理交接手续。****办公室监督完成。

第七章继续教育管理制度

第四十四条注册房地产估价师、资产评估师享有继续教育的权利和履行继续教育的义务。本公司保障注册房地产估价师、资产评估师参加继续教育的权利。

第四十五条房地产估价师、资产评估师及其他专业领域评估人员应当自觉接受继续教育，****协会组织的各类业务培训，保持应有的专业胜任能力。

****公司定期组织从业人员进行内部业务交流和学习，从职业理想、职业态度、职业责任、专业胜任能力、职业良知和荣誉、职业纪律等各个方面提高从业人员的职业道德和业务水平。。

****公司为从业人员继续教育学习提供条件和经费保障，学习时间的安排上给予支持，培训费用、培训期间的差旅费均可据实报销。

****公司鼓励评估专业人员开展课题研究，****协会内刊、国内外学术期刊等报纸、杂志上发表专业论文，均给予每次1000元到5000元的奖励。

第八章附则

第四****公司****办公室负责解释和修订。

第五十条本制度自2023年6月1日起施行，原内部管理制度（2018版）同时废止。