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成都市武侯区碧云天小区物业服务企业选聘方案
招标详情
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**市**区碧云天小区物业服务企业选聘方案
根据《中华人民**国民法典》、《**省物业管理条例》、《**市物业管理条例》、《**省物业服务招标投标管理办法》等法律法规的相关规定，以及本小区《管理规约》、《业主大会议事规则》等相关约定，结合本小区实际情况，拟定《**区碧云天小区物业服务人选聘方案》（以下简称“本方案”）。
如2026年碧云天小区业主大会关于现物业服务单位续聘表决中，现物业服务单位（**鼎瑞物业）续聘表决未获业主大会表决通过；业主大会授权本届业委会作为本小区物业服务企业选聘工作的组织实施者；以公开招投标方式选聘新的物业服务企业。
本方案内容的未尽事宜，由****委员会决定。选聘方案如有和法律法规强制性规定冲突的，以相关法律法规规定为准。
(一) 选聘决定主体：****区碧云天小区业主大会。
(二) 选聘具体实施者：****区碧云****委员会。
(三) 选聘流程：
1、选聘方案公示及意见征询
业主大会召开15日前，在本物业管理区域内进行书面公示本《碧云天小区物业服务企业选聘方案》。公示期间，业委会接受全体业主的实名书面意见。
公示期满后，业委会及楼栋长代表共同对业主提出的有效异议充分论证、表决对本方案进行调整修正，并主****办事处进行汇报，认真听取意见并接受指导、监督，最终形成定稿，作为2026年业主大会表决议题二附件内容提交业主大会进行表决。
2、本选聘方案实施前置条件
在管物业服务人业主大会表决未通过续聘的，或在管服务服务人：******公司拒绝按公示的合同主要条款和承诺条件签订物业服务合同的；业主大会授权业委会按照本选聘方案启动公开招投标选聘工作。
3、选聘工作实施
根据碧云天业主大会表决决议情况，如续聘未通过，如需进行公开招投标选聘，经由业****委员会按照物业服务企业选聘方案，通过公开招投标的方式选聘新的物业服务企业。
业委会按照本选聘方案，应****协会网站公布的**市物业服务招标****住建局资质备案的物业招标代理机构中选择招标代理机构，通过竞争性谈判以综合评选的方式确定招标代理机构，委托具有资质的招标代理机构以公开招投标的方式选聘新物业服务企业。
由物业服务招标代理机构依据《**省物业服务招标投标管理办法》《**省物业管理条例》等法律法规，结合本小区《管理规约》《业主大会议事规则》等有关约定及征集到的业主意见、诉求及小区实际需求，编制《碧云天小区物业管理服务招标文件》，明确招标要求、投标条件、评标标准、服务要求、质量考核标准、保证金标准等内容；招标文件制定完成后，经业委会审核确认，符合小区需求和相关法律法规要求，为进一步保证招投标工作的公平、公正、合法，特规定招标文件产生后向全体业主公示并广泛征求意见后实施。
招标文件挂网：将审核通过的招标文件在指定的招投标平台、小区公告栏、业主群等渠道挂网公示，明确报名时间、报名方式、报名条件及招标文件获取方式，公示期限符合相关规定，确保全体业主、潜在投标企业可便捷获取相关信息。
投标报名与保证金收取：接受符合条件的物业服务企业投标报名，核对报名企业资质、业绩等相关材料，收取投标保证金（按招标文件规定标准执行），对报名情况进行登记备案，报名结束后将报名企业名单在小区内公示，接受业主监督。报名符合本次选聘条件的物业服务企业不得低于三家(低于三家报名的重新发布选聘信息)。
已参与投标报名的物业服务企业可以自行组织小区路演、派发宣传物料，相关费用自行承担，让业主更深入了解物业服务企业的企业品牌形象、运管实力，业委会将予以支持和配合。
开标与评标：按照招标文件规定的时间、地点组织开标，邀请业主代表、社区工作人员、****人民政府）相关人员全程监督；开标后，****委员会按照评标标准对投标文件进行综合评审，评审过程保密、公正，确定中标候选人。评标委员会组成不低于5人，其中4名评标专家和1名招标人代表（从报名业主中随机抽选1人）组成。评审所得总分从高至低排名,取排名前两名为本小区候选物业服务企业，第一名为中标物业服务企业，第二名作为候选。
结果公示与确认：将中标候选人及评标结果在相关招投标平台、小区公告栏、业主群内公示，公示期限符合相关规定；公示无异议后，确定最终中标物业服务企业，由招标代理机构出具中标通知书，同时将中标****办事处****政府），并在小区内公示，接受业主查询。
本次选聘招投标工作产生的招标代理费等，由最终中标选聘的物业服务企业承担。上述费用据实结算，中标物业服务企业在物业服务合同签订后30日内支付。
选聘中标物业服务单位的合同签订：依据《碧云天小区业主大会议事规则》的相关规定执行，
第22条规定:业主委员会根据业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的，****办事处、****政府住房城乡建设主管部门监督指导下进行；采用招标投标方式选聘物业服务人应当遵循省住房城乡建设主管部门制定的物业服务招标投标办法的规定。
业主大会选聘物业服务人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
第23条规定：业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务人之日起30 日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，并加盖业主大会印章。
物业服务合同签订后，业委会在应当将物业服务合同主要内容(物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约****服务区域内公告，接受业主的监督、查询。
(四) 物业服务合同主要内容
1、物业服务事项（内容）和质量（标准）
参照《**市住宅物业服务等级标准》（DB5101/T123—2021）三级标准内容及要求执行。
2、现物业服务收费标准（补贴后）
| 物业业态 | 收费标准 |
| 电梯住宅 | 1.4元/㎡/月 |
| 多层无电梯住宅 | 1元/㎡/月 |
| 临街商业\办公用房 | 1.4元/㎡/月 |
| 地下车位服务费 | 35元/个/月 |
注：1、以上数据为现行物业服务收费标准（公共收益补贴前），仅供参考。参与投标的物业投标价格若需在现收费标准上浮，住宅部分上浮比例需控制在15%以内。
2、投标人提交投标文件时，需根据实际情况对不同业态进行细致测算，进而提出报价，并提供不同业态详尽的物业费用测算清单。
3、本小区物业服务收费标准最终以中标人的投标文件载明的收费标准为准。
4、物业服务费的计费方式：物业服务费的计费方式为包干制。
5、物业服务合同文本
合同文本采用****建设厅、****管理局2022年10月14日印发的《物业服务合同(示范文本)》(CH-2022-02)。合同期限为五年。
物业服务合同主要内容以选聘方案、招标文件、投标文件为准，合同内容不得低于现在管物业服务企业承诺的续聘合同条款。其****委员会和乙方共同商定。
6、小区部分公共**（例：地面停车、公告位、场地如游泳池、网球场对外租赁等，****门市及公共用房租金除外；2023年、2024年此项经营收益约53万元/年）授权交由续聘的物业服务企业经营，业委会予以监管并定期审核公示；此项公共**产生的经营收益用于补贴业主缴纳的物业费（按0.4元/㎡/月）。经营收益超出补贴标准的部分，按物业服务单位30%：业主70%的比例进行分配；如此项经营收益不足补贴标准的亏损部分由续聘的物业服务企业自行承担。
7、合同履约保证金
中标选聘物业企业自签订合同生效之日起7个工作日内 ,需向碧云天业主大会交纳履约保证金 10万元(大写：拾万元整),作为合同履约保证金 。本合同期间，中标企业交纳的履约保证金按照签订的物业服务合同的约定被扣罚后，中标企业应当自上述履约保证金不足50%时起15日内足额补存。
8、物业服务质量考核方式
（1）物业服务日常考核
日常考核遵循“业主、业委会发现、业委会核实、违规必罚、限期整改”的原则。任何业主均有权依据物业服务合同、三级物业服务标准，对物业服务人的工作进行监督和反馈。
业主反馈的疑似违规违约行为、服务验证不达标等行为经核实属实后，****委员会向物业服务人发送《物业服务整改及违约处理通知书》，要求其限期整改并承担相应违约责任。同时，根据合同约定，从物业服务人缴纳的履约保证金中直接扣除相应违约金或处罚。
（2）物业服务质量履约评估
由****组织的楼栋长、业主代表，依据省市物业服务标准规范，拟定《物业服务质量清单及评分标准》，每半年组织一次物业服务质量的评估工作。考核达标线：依据三级物业标准中的七大类标准内容和要求中，任一大类的评估得分≥80分。
未达标的后果：任一大类的评估得分未能达到“考核达标线”，则构成物业服务人服务质量违约，需提交书面整改方案并切实执行，并视情节严重，依据双方最后拟定的合同条款扣除一定金额的履约保证金。
（3）业主满意度测评考核
物业服务中标企业提供服务届满一年起，业主委员会召开业主大会定期会议时，组织全体业主对物业服务企业进行服务满意度年度评分表决，设置“满意”、“不满意”两种评分选项。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，若经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主选择“不满意”评分（即满意度≤50%），则视为乙方服务违约，业主委员会可直接无责解聘乙方。
（五）参与选聘招投标的物业服务企业的资格条件
(1)本次选聘不接受挂靠或联合体投标。投标、****公司****公司工商备案的法人代表或其授权代理人；
(2)投标人或分支机构在住建蓉e办一智慧物业政务服务平台中企业信用等级A级及以上(投标前30日内);未列入企业经营异常名录、严重违法失信名单、有依法缴纳税收的良好记录;
(3)具有履行合同成熟的管理经验和足够的管理规模，****公司、****公司在**省内在管物业服务项目不低于10个，服务面积不低于300万平方米，同时，**市内（主**）在管物业服务项目不低于5个，服务面积需不低于100万平方米(提供物业服务合同关键页复印件盖章，按照物业服务合同载明的管理面积计算);
(4)工商注册8年以上，具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于800万；具有良好的商业信誉及健全的财务制度，企业近两年整体财务状况良好，最近两个年度(2024年-2025年)企业财务经营不存在连续亏损(提供第三方审计机构出具的财务审计报告，财务数据以合并利润表为准)，如有特殊情况，需提交单独说明及证明材料。
(5)物业服务企业具有老旧小区项目接管经验，三年内成功接管过一个及以上的小区物业；在评分标准中有适当加分。
(7)投标人近三年在**市范围内未出现其服务的住宅项目有因服务质量、服务纠纷、业主维权等原因出现撤场(指被解聘)的情况(提供承诺函，如承诺情况不符，按提供虚假材料处理)。
（8）将对符合“投标申请人资格要求”的报名单位，根据其提供的“在管项目一览表”，业委会将组织业主和楼栋长随机抽取1-2个小区对项目管理状况、服务质量进行暗访考察，暗访考察结果在评分标准中将有合理分值设置。
备注：上述参与选聘招投标的物业服务企业的准入资格条件以投标代理机构依据《**省物业服务招标投标管理办法》等法律法规及小区选聘成熟物业管理企业的需求为原则，最终拟定的招标文件为准。
（六）选聘纪律
(1****委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂，包括但不限于金钱、礼品、吃饭等，一经发现终止参与资格，张榜公布，并追究法律责任，移****机关或纪委处理。
(2)物业服务企业参与选聘，****委员会成员和其他参与人员，一经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘；已经续聘、选聘成功的，提交业主大会表决是否解聘。
(3)参与本次续聘、选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有“类似围标”行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘。
（七）业主提出意见和建议的方式及附则
本物业选聘方案的公示在小区公告栏、小区业主各微信群、业委会公众号公示征求意见。公示时间15日，自2026年5月26日起至2026年6月9日。业主如有意见或建议请在公示结束前以实名制及****委员会办公室或发送至业委会微信工作号、小区公众号后台，业委会会及时答疑并根据主流业主意见进行调整修正，若公示期内未反馈意见，视为无异议。匿名意见和建议恕不受理。
本方案经2026年碧云天业主大会作为议题二附件，依法表决通过后生效。
**市**区双****委员会
2026年5月25日
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